CZYTAJ TAKŻE: Wszystko o rynku nieruchomości na wiosnę 2010 - pierwsza część naszego poradnika >>
Na rynku kredytów hipotecznych wiosenne zaloty – banki obniżają marże, poprawiają warunki swoich ofert i wracają do pożyczek w walutach innych niż złoty. Skąd ta zmiana polityki, skoro ożywienie gospodarcze w Polsce nie jest imponujące, a płace rosną wolno? Dobre wiadomości zawdzięczamy przede wszystkim tym, którzy już wcześniej wzięli kredyt na zakup mieszkania czy budowę domu, a teraz sumiennie go spłacają. Banki mają coraz większe problemy z pożyczkami gotówkowymi, których beztrosko udzielały w poprzednich latach, ale raty większości kredytów hipotecznych regulowane są bez opóźnień.
W złotówkach czy w euro?
Nie znaczy to jednak, że oferta jest dziś taka sama jak przed początkiem światowego kryzysu. Teraz banki dokładniej sprawdzają nasze możliwości finansowe, a od osób gorzej zarabiających wymagają większego niż kiedyś wkładu własnego. Kryzysowa zawierucha okazała się też sporym zagrożeniem dla dostępności i stabilności kursu franka szwajcarskiego – waluty, w której w 2008 r. udzielano aż dwóch trzecich wszystkich kredytów hipotecznych w Polsce.
Frank zdecydowanie stracił na znaczeniu. Dziś kredyt w tej walucie oferuje tylko kilka banków i to wyłącznie dobrze zarabiającym. Dlaczego zaufanie do szwajcarskiego pieniądza nie wraca wraz z uspokojeniem sytuacji na światowych rynkach? Banki wciąż pamiętają o poważnych kłopotach, jakie kilka miesięcy temu same miały z dostępem do tej waluty. Pomogła im dopiero wspólna akcja NBP i jego szwajcarskiego odpowiednika. W ostatnim kwartale 2009 r. we frankach udzielono zaledwie 8 proc. wszystkich kredytów hipotecznych.
Duża część klientów przestraszonych gwałtownymi wahaniami kursowymi wróciła do złotego. Ale nie znaczy to, że jesteśmy skazani wyłącznie na naszą walutę narodową. Odważniejsi pożyczkobiorcy mają do dyspozycji wschodzącą gwiazdę rynku kredytowego, czyli euro. Bardzo niskie stopy procentowe Europejskiego Banku Centralnego, a równocześnie łatwy dostęp do drugiego (po dolarze) najważniejszego na świecie pieniądza spowodowały, że zdecydowana większość banków oferuje dziś kredyty właśnie w euro. Kuszą niższymi odsetkami i przekonują, że ok. 2015 r. Polska zapewne przyjmie wspólną europejską walutę. To ważne, bo kredyt hipoteczny zaciągamy na bardzo długo, np. na 30 lat. Poza tym eksperci twierdzą, że tak gwałtowne wahania kursowe jak w 2009 r. raczej się nie powtórzą. Co więcej, to złoty powinien się teraz umacniać, więc raty kredytu w euro mogą z czasem maleć. Oczywiście to klienci banków ponoszą pełne ryzyko kursowe. Niskie stopy procentowe są jednak najwyraźniej na tyle kuszące, że w euro udzielanych jest już 14 proc. kredytów hipotecznych.
W ostatnich miesiącach poprawiły się również warunki, na jakich dostaniemy w bankach pożyczki w złotych. Przede wszystkim spadają marże, czyli jeden z dwóch głównych elementów składających się na łączne oprocentowanie. Drugim jest WIBOR 3M, którego wartość nie zależy od wybranego przez nas banku.
WIBOR 3M to wskaźnik rynkowy, pokazujący, na jakich aktualnie warunkach instytucje finansowe pożyczają sobie pieniądze na okres trzech miesięcy. Wskaźnika WIBOR nie należy mylić ze stopami procentowymi ustalanymi przez Radę Polityki Pieniężnej, choć oczywiście jest on od nich zależny. Jednak na jego wysokość wpływa również poziom zaufania w sektorze finansowym. Aktualnie WIBOR 3M wynosi ok. 4,2 proc. I to właśnie do tego wskaźnika bank dolicza swoją marżę. Teraz wynosi od 1,35 do blisko 5 proc. Warto więc porównywać różne oferty, bo można sporo oszczędzić.
Kredyt hipoteczny, niezależnie od tego, w jakiej walucie go zaciągamy, zawsze obarczony jest ryzykiem zmiany stóp procentowych. Żaden bank, pożyczając nam pieniądze na wiele lat, nie ustali przecież stałych warunków, bo nie wie, co przez ten czas zdarzy się na rynkach finansowych. Na razie stopy procentowe w Polsce są na niskim, a w strefie euro czy w Szwajcarii na bardzo niskim poziomie. To oczywiście pokłosie kryzysu w gospodarce światowej. Jednak wszyscy eksperci są zgodni, że prawdopodobnie jeszcze w 2010 r. banki centralne będą „zacieśniać politykę pieniężną”, a więc stopy procentowe zaczną rosnąć, a wraz z nimi będą drożeć kredyty. Także kredyty hipoteczne, bo wyższe stopy spowodują podniesienie się wspomnianego wskaźnika WIBOR 3M. Trzeba zatem być gotowym na to, że raty płacone przez nas zaraz po wzięciu kredytu mogą nawet w tym roku nieco wzrosnąć.
Co lubi bank
Zdecydowana większość klientów pożycza pieniądze na zakup używanego czy nowego mieszkania. Ale nie oznacza to, że budujący domy jednorodzinne mają powody do zmartwień. – W zdecydowanej większości banków warunki kredytów są takie same, bez względu na to, czy decydujemy się na mieszkanie, czy dom. Czasami zdarzają się drobne różnice w wysokości marży – mówi Katarzyna Siwek, analityk Home Broker.
Budując dom musimy przebrnąć przez znacznie więcej formalności. Pierwsza kwestia to działka – jeśli już ją mamy, bank traktuje nas jak klienta z wkładem własnym. Wówczas możemy od razu złożyć wniosek o kredyt już na konkretne prace budowlane. Jeśli nie dysponujemy działką ani pieniędzmi na nią, najpierw musimy pożyczyć na jej zakup. Dopiero gdy uzyskamy wszelkie niezbędne pozwolenia, będziemy mogli starać się o podwyższenie kwoty kredytu tak, aby mieć za co postawić dom. Możemy też oczywiście po dodatkowe pieniądze pójść do innego banku niż ten, który pożyczył nam na działkę.
Osoby kupujące mieszkanie, szczególnie jeśli jest ono już gotowe, zazwyczaj otrzymują od razu całość środków. W przypadku budowy domu sprawa jest bardziej skomplikowana – kredyt będzie wypłacany w transzach, w miarę postępów inwestycji. Banki oferują maksymalnie dziesięć takich transz, ale najczęściej jest ich cztery lub pięć. Oczywiście oznacza to, że z tych pieniędzy będziemy sukcesywnie rozliczani. – Najczęściej bank co pewien czas wysyła pracownika na inspekcje. Zdjęcia robione przez niego są dowodem na postęp budowy i decydują o wypłacaniu kolejnej transzy kredytu. Nie trzeba jednak przedstawiać faktur dokumentujących stan zaawansowania prac – mówi Grzegorz Cieślak z Home Broker. Taki system sankcjonuje szarą strefę, bardzo rozpowszechnioną szczególnie w przypadku budownictwa jednorodzinnego.
Zanim jednak rozpoczniemy prace, musimy uzgodnić z bankiem wysokość kredytu. Jeśli zaproponowany przez nas kosztorys będzie wyjątkowo niski, spotkamy się pewnie ze sporą nieufnością. Banki bowiem same ustalają zazwyczaj minimalne koszty budowy i będą nas przekonywać, że taniej po prostu się nie da. Doświadczenie uczy też, że na ogół trzeba wydać więcej, a nie mniej, niż się początkowo planowało. Szczególna ostrożność jest zalecana w przypadku kredytów w obcych walutach. Jeśli bowiem dojdzie do osłabienia franka czy euro, to otrzymując za kilka miesięcy kolejną transzę i wymieniając ją na złotówki, dostaniemy mniej pieniędzy, niż zakładaliśmy. A wówczas pozostanie nam prosić bank o wyższy kredyt i ponosić związane z tym dodatkowe koszty.
Zdecydowana większość domów jednorodzinnych powstaje dziś na terenach aglomeracji, wokół dużych miast. Jeśli jednak chcemy pożyczyć pieniądze i budować się w innych miejscach, możemy w niektórych przypadkach spotkać się z odmową. Każdy bank zakłada bowiem także i czarny scenariusz, w którym w pewnym momencie nie będziemy w stanie spłacać rat i nasz dom, gotowy w pełni bądź tylko częściowo, zostanie nam zabrany. Jeśli budujemy go w atrakcyjnym miejscu, bank nie będzie miał problemu ze sprzedażą. Gdy natomiast stoi na terenie mniej zurbanizowanym, gdzie mało osób rozważa budowę czy zakup nieruchomości, bank może mieć spore trudności z odzyskaniem pieniędzy. Co ciekawe, z podobnego powodu problemy mogą czekać najbogatszych klientów, którzy potrzebują bardzo wysokiego kredytu na budowę luksusowej willi. Niektóre banki obawiają się, że w razie kłopotów taki dom z powodu bardzo wysokiej ceny trudno będzie sprzedać i unikają zaangażowania.
Rodzina na swoim
Decydujący się na budowę skromnego domu mogą nadal korzystać z programu „Rodzina na swoim”. Pomyślany jako rządowa odpowiedź na szybko rosnące ceny nieruchomości, przez długi czas nie był zbyt popularny. Jednak w 2009 r. zwiększyła się jego atrakcyjność, gdy banki mocno ograniczyły dostęp do kredytów i zaostrzyły kryteria ich przyznawania. A poza tym dzięki zmianom limitów programu także mieszkający w dużych miastach (gdzie ceny są wyższe) dostali szansę na zakup nieruchomości.
Zdecydowana większość korzystających z „Rodziny na swoim” wybiera mieszkania, najczęściej zresztą używane, ale pomoc z budżetu państwa dostępna jest także dla chcących zbudować niewielki dom. Ważnym kryterium jest jego maksymalna powierzchnia użytkowa – nie może przekroczyć 140 m. kw. Jednak żeby w pełni skorzystać z dobrodziejstw „Rodziny na swoim”, dom powinien mieć nie więcej niż 70 m kw. – dopłata przysługuje bowiem tylko do takiej wielkości. Pozostałą część kredytu (przypadającego na powierzchnię powyżej 70 i poniżej 140 m kw.) będziemy musieli spłacić na ogólnych zasadach.
Miejsce, w którym chcemy się budować, ma duże znaczenie przy wyliczaniu dopuszczalnej kwoty kredytu. Co kwartał każdy wojewoda ogłasza limit obowiązujący na jego terenie. Zazwyczaj jest on wyższy dla dużych miast i niższy dla pozostałych terenów. Nie ma, niestety, rozróżnienia między aglomeracjami (poza granicami administracyjnymi stolicy województwa) a obszarami słabo zurbanizowanymi. W tej chwili dopuszczalny koszt budowy jednego metra kwadratowego waha się od 3,5 do 8 tys. zł (patrz tabela na s. 90). Najwyższy jest oczywiście w Warszawie, najniższy w województwie świętokrzyskim. Z dobrodziejstw programu „Rodzina na swoim” mogą skorzystać tylko ci, którzy zmieszczą się w tym limicie. To oczywiście nie koniec wymagań.
Rządowa dopłata nie jest dostępna dla każdego. Starając się o jej przyznanie nie można być właścicielem żadnego mieszkania ani domu. Z pomocy mogą skorzystać tylko małżeństwa bądź osoby samotnie wychowujące dzieci. Wciąż toczy się dyskusja na temat rozszerzenia programu także na singli, ale na razie żadne decyzje w tej sprawie nie zapadły.
Na czym dokładnie polega program „Rodzina na swoim”? Przez osiem pierwszych lat spłacania kredytu hipotecznego dostaniemy rządową pomoc – jej wysokość będzie równa mniej więcej połowie comiesięcznych odsetek. Na resztę raty (czyli drugą połowę odsetek i kapitał) musimy znaleźć pieniądze sami. Pamiętajmy jednak, że szczególnie w przypadku gorszych warunków kredytu, czyli wyższej marży, kwota dopłacana przez państwo może okazać się nieco niższa niż połowa odsetek. A z drugiej strony, gdy trafimy na wyjątkowo korzystną pożyczkę, mamy szansę na to, że rządowa pomoc nieco przekroczy poziom 50 proc. odsetek. W ramach „Rodziny na swoim” do wyliczania dopłaty przyjmowana jest bowiem jedna stopa oprocentowania dla wszystkich, zazwyczaj nieco niższa od średniej rynkowej. To jeszcze jeden powód, aby poświęcić trochę czasu na porównywanie ofert wielu banków i wybrać tę najkorzystniejszą.
„Rodzina na swoim”, jako program rządowy, nie obejmuje pożyczek walutowych – preferencyjne kredyty możemy zaciągać wyłącznie w złotówkach. Ich oprocentowanie będzie zatem wyższe niż w przypadku pożyczek w euro czy frankach szwajcarskich. – Co więcej, trzeba pamiętać o tym, że wsparcie państwa trwa tylko osiem lat. Później nastąpi dość odczuwalny wzrost wysokości comiesięcznych rat – mówi Paweł Majtkowski, główny analityk sieci doradców finansowych Expander. Klienci, którzy spełniają bardziej wyśrubowane kryteria banków i nie boją się ryzyka kursowego, muszą się więc dokładnie zastanowić, czy wolą „Rodzinę na swoim”, czy pożyczkę w euro bez wsparcia rządowego.
Jednak to nie do nich jest głównie kierowany ten program. Przede wszystkim ma wspierać osoby, które na kredyt walutowy i tak nie mogłyby liczyć, a chcą mieć szansę na własne mieszkanie czy niewielki dom. Ubiegłoroczny sukces „Rodziny na swoim” (jedna piąta wszystkich kredytów hipotecznych) wynika właśnie z tego, że program okazał się dla wielu gorzej zarabiających jedyną szansą na zdobycie pieniędzy. Czy tak będzie również w tym roku? – Prognozy Banku Gospodarstwa Krajowego mówią o wzroście zainteresowania nawet o 40 proc. Jest jednak jeden warunek – ustalane co kwartał przez wojewodów limity kosztów budowy metra kwadratowego nie mogą znacząco spaść – mówi Halina Kochalska, analityk Gold Finance. Na razie planujący budowę mają powody do zadowolenia – w większości regionów limity wzrosły na początku kwietnia.
Jeśli zdecydujemy się budować dom za pomocą „Rodziny na swoim”, mamy do wyboru jeden z 20 banków, które uczestniczą w tym programie. Kilka z nich przystąpiło w ostatnich miesiącach, więc można przypuszczać, że lista wkrótce znów się wydłuży. Generalnie klienci chcący skorzystać z rządowych dopłat traktowani są tak samo jak inni – ani lepiej, ani gorzej. Kilka banków ustala minimalnie wyższe marże (0,2–0,3 proc.), ale zdarzają się też takie, które je obniżają w porównaniu z tradycyjnym kredytem hipotecznym w złotych.
Uczestniczący w programie „Rodzina na swoim” bank musi nie tylko rutynowo ocenić wiarygodność klienta, ale też oszacować, czy po wygaśnięciu rządowej pomocy będzie on w stanie spłacać wyższe raty. Na razie obie strony, czyli bank i pożyczkobiorcy, liczą, że zarobki w Polsce będą rosnąć, gospodarka szybko się rozwijać, wejdziemy wreszcie do strefy euro i stopy procentowe spadną. Wówczas raty kredytów i odsetki powinny maleć, a ich spłata okaże się łatwiejsza. Oczywiście jest też ryzyko, że sprawy potoczą się inaczej. Szczęśliwie dla banków kredyty hipoteczne Polacy zawsze spłacają w pierwszej kolejności. Wszystko inne liczy się mniej.