Janina Kleniewska, szefowa działu członkowsko-mieszkaniowego warszawskiej spółdzielni Energetyka, twierdzi: – Po podpisaniu aktów notarialnych kilka osób z góry uprzedziło: żadnych pieniędzy już od nas nie dostaniecie. Warunkiem uwłaszczenia się była spłata kredytu (w nominalnej wysokości, w starych domach najczęściej kilkunastu złotych) i zobowiązań wobec spółdzielni. Dlatego zaległości nie są jeszcze duże. Jeden z nowych właścicieli nie zapłacił czynszu ani razu i zadłużenie przekroczyło 10 tys. zł. Dziesięć osób ma długi rzędu 4–5 tys. zł, osiemnaście – do 3 tys. zł.
W olsztyńskiej spółdzielni Jaroty z opłatami zalega ponad połowa byłych posiadaczy mieszkań lokatorskich. – Rekordzista ma 11,3 tys. zł długu, co oznacza, że przestał płacić natychmiast po uwłaszczeniu. Kolejnych ośmiu nie płaci od 12–19 miesięcy – mówi prezes Roman Przedwojski.
Długom nowych właścicieli daleko do rekordów. W spółdzielniach są rodziny, które mają zaległości przekraczające 100 tys. zł. Na eksmisję z mieszkania spółdzielczego potrzeba zwykle kilku lat: najpierw wyklucza się dłużnika ze spółdzielni, później czeka na wyrok eksmisji, wreszcie na to, by gmina dała mu lokal socjalny. Bo taki lokal często mu się należy (patrz ramka).
Ustawa o ochronie praw lokatorów obejmuje swoim parasolem także posiadaczy mieszkań spółdzielczych. Właścicielowi notarialnemu taki przywilej nie przysługuje. Jeśli popadnie w długi i mieszkanie zostanie zlicytowane, nie ma prawa do innego, zamiennego lokalu (art. 16 ustawy o własności lokali). Zadłużanie się biednych właścicieli jest dla nich znacznie bardziej niebezpieczne niż dla biednych posiadaczy mieszkań spółdzielczych. Tymczasem nie wszyscy o tym wiedzą. Oczywiście, własne mieszkanie można sprzedać i kupić mniejsze, tańsze. Ale co zrobić, jeśli tych metrów jest niewiele?
Właściciel na bruku
Wyrzucenie na bruk teoretycznie nie wchodzi w Polsce w rachubę. Od pięciu lat nie przeprowadza się eksmisji bez zapewnienia pomieszczenia tymczasowego (które powinno nadawać się do zamieszkania, znajdować się w tej samej albo pobliskiej miejscowości i zapewnić przynajmniej 5 m kw. powierzchni na osobę). Tyle że art. 1046 kpc, stawiający ten warunek, nic nie mówi o statusie takiego pomieszczenia. A także na jak długo powinno być przyznane. Dlatego zdarza się, że wierzyciel wynajmuje eksmitowanemu na miesiąc, a czasem tylko na kilka dni, pokój w hotelu robotniczym czy pensjonacie. Po tym czasie okazuje się, że eksmisja na bruk jest jednak możliwa.
– Słyszałam o takich praktykach. Eksmitowani mogliby złożyć skargę do sądu, ale są to często ludzie nieporadni, niezdolni zadbać o swoje interesy. Poza tym sądy zajmują w tej sprawie różne stanowiska. Jedne uważają, że hotel może pełnić funkcję pomieszczenia tymczasowego, a inne, że nie – twierdzi Iwona Karpiuk-Suchecka, rzeczniczka Krajowej Rady Komorniczej.
Z uwłaszczenia za parę złotych skorzystało prawie 670 tys. posiadaczy mieszkań lokatorskich (patrz ramka). A więc nowi właściciele rekrutowali się w dużej części spośród tych spółdzielców, którzy najczęściej zalegali z opłatami. – W wielu przypadkach dzieci uregulowały długi rodziców. Po czym część mieszkań została przejęta jako darowizna – mówi Janina Kleniewska. Prywatyzacja zawsze zwiększa ruch w nieruchomościach, nowi właściciele sprzedają mieszkania, przenoszą się do rodziny. Większość pozostała jednak u siebie. I wielu znów zalega z opłatami.
Mieszkanie lokatorskie można stracić tylko na rzecz spółdzielni. Własnościowe i stanowiące odrębną własność także na rzecz innych wierzycieli. – W jednym przypadku mieszkanie zostało zlicytowane na wniosek trzech banków i naszej spółdzielni. Długi przekraczały uzyskaną cenę – twierdzi Józef Karbowniczyn, prezes szczecińskiej spółdzielni Dąb. Dlatego wśród posiadaczy mieszkań lokatorskich, którzy nie skorzystali z taniego uwłaszczenia, są zarówno osoby najbiedniejsze, mocno zadłużone, jak i prowadzące działalność gospodarczą. Jeśli splajtują, nie stracą przynajmniej mieszkania.
Uwłaszczeni i frajerzy
Od lat zaległości stanowią około 10 proc. należnych opłat za mieszkanie (według Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP). Eksmisje przeprowadza się bardzo rzadko, spółdzielnie stosują zwykle różne metody nacisku i perswazji. W białostockim Słonecznym Stoku dłużników najpierw pozbawiono ciepłej wody. Nie pomogło. Następnie, w porozumieniu z operatorem, odcięto im telewizję kablową. Okazało się, że takiej straty rodak nie zniesie: pospłacane zostały długi sięgające nawet 40 tys. zł.
Długi nowych właścicieli są jeszcze niewielkie, ale jeśli wzrosną, na pobłażliwość spółdzielni nie będzie można liczyć. Uwłaszczenie spowodowało silne antagonizmy. Spółdzielcy, którzy otrzymali prawo własnościowe na starych zasadach, uważają, że zrobiono z nich frajerów. Wydali po kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Tymczasem sąsiedzi zostali właścicielami takich samych mieszkań za kilka złotych. W drugiej połowie 2007 r., kiedy zaczynało się uwłaszczenie, mieszkania własnościowe stanowiły już zdecydowaną większość. Symboliczna odpłatność była więc przywilejem dla mniejszości i większość jej tego nie zapomni.
Zarządy spółdzielni pamiętają z kolei, jak posiadaczom mieszkań lokatorskich spieszyło się do własności: składali skargi na opieszałość prezesów do prokuratury, sądów, policji. Emocje już opadły, uprzedzenia pozostały. Po trzech latach spółdzielnie zaczynają także wystawiać rachunek za tani wykup. – Członkowie zobowiązali mnie, żebym wystąpił o odszkodowanie za straty spowodowane uwłaszczeniem za symboliczne pieniądze – twierdzi Jerzy Cywoniuk, prezes spółdzielni Słoneczny Stok. Wpływy z przekształceń własnościowych przez całe lata przeznaczane były na remonty spółdzielczych domów. Teraz tego zasilania nie ma. Prezes Cywoniuk ocenia, że spółdzielnia straciła w rezultacie prawie 35 mln zł. I takiej kwoty domaga się od Skarbu Państwa.
Pokrzywdzone spółdzielnie
Pięć innych spółdzielni mieszkaniowych też oszacowało swoje straty i złożyło w sądach wnioski o odszkodowanie. Marcin Dziurda, prezes Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, uważa, że spraw nie wygrają. Ale nie jest to takie pewne. W wyroku z 17 grudnia 2008 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, określający zasady taniego uwłaszczenia, jest niezgodny z konstytucją. W uzasadnieniu przypomniał, że majątek spółdzielni stanowi prywatną własność ogółu jej członków i uwłaszczenie może być dokonywane tylko za słusznym wynagrodzeniem. Warunku tego ewidentnie nie spełniono. Jeśli sądy uznają roszczenia spółdzielni, za prezent, który ustawodawca zrobił posiadaczom mieszkań lokatorskich, zapłacimy wszyscy.
TK orzekł także we wspomnianym wyroku, że niekonstytucyjny przepis może obowiązywać do końca 2009 r. ze względu na „ochronę zaufania do państwa i prawa”. Do tego czasu parlament miał uchwalić przepis, który nie będzie nadmiernie ingerował w spółdzielczą własność. 18 grudnia Sejm kolejny raz znowelizował ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i ciągłość przepisów została utrzymana. Tyle że nowe zasady odpłatności za uwłaszczenie są takie same jak te, które TK uznał za niekonstytucyjne. Trybunał trybunałem, a rodzina ma być na swoim. Gdyby i ten przepis został zaskarżony do TK, nie będzie to już miało znaczenia: uwłaszczenie posiadaczy mieszkań lokatorskich zbliża się do końca.
Parasol dla spółdzielcy
W wypadku eksmisji z mieszkania spółdzielczego prawo do lokalu socjalnego przysługuje:
• kobietom w ciąży,
• nieletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym i ich opiekunom,
• obłożnie chorym,
• emerytom i rencistom uprawnionym do świadczeń z pomocy społecznej,
• bezrobotnym,
• osobom spełniającym inne kryteria, określone w uchwałach rad gmin.
Źródło: ustawa o ochronie praw lokatorów (obejmuje wszystkich, którzy nie są właścicielami)