Parlament wciąż stara się zreformować spółdzielnie mieszkaniowe. W komisjach sejmowych jest kilka projektów ustaw, zmieniających zasady działania tych spółdzielni, a pod koniec listopada doszedł kolejny, zgłoszony przez posłów Platformy Obywatelskiej. Wnioskodawcy nie będą mieli łatwo, projektu nie popiera nawet koalicyjny PSL. Znalazło się w nim jednak kilka propozycji, które zasługują na uwagę, bez względu na to, jaki będzie ostatecznie ich los.
– Proponujemy nowy model spółdzielni mieszkaniowej, która docelowo ma zrzeszać właścicieli lokali – powiedziała podczas pierwszego czytania projektu ustawy posłanka Lidia Staroń, reprezentująca wnioskodawców. To główna idea projektu. Spółdzielcy, którzy mają mieszkania własnościowe, dostaliby z mocy ustawy prawo odrębnej własności. Bez sporządzania aktu notarialnego (patrz ramka). Posiadacze mieszkań własnościowych nie palili się dotychczas do pełnej własności. Przekształcenia objęły tylko 17 proc. takich mieszkań. Tzw. lokalem własnościowym także dziś można swobodnie dysponować. Ale posłowie PO uznali, że utrzymywanie dwóch rodzajów praw nie ma racji bytu. Jest to słuszne, ale nie znaczy, że proste.
Domy spółdzielcze stoją często na gruntach, które ani nie zostały oddane spółdzielniom w użytkowanie, ani nie są ich własnością. W PRL nie miało to znaczenia (zgodnie z zasadą, że wszystko jest nasze). Ustanowienie odrębnej własności mieszkań w tych domach wymaga uregulowania stanu prawnego gruntów i projekt daje na to właścicielom ziemi oraz spółdzielniom rok (od daty wejścia ustawy w życie). W przypadku niewywiązania się z tego obowiązku (przez podpisanie umowy, kupno, wystąpienie do sądu o wydanie orzeczenia) grunty stałyby się własnością spółdzielni przez zasiedzenie.
Dzięki tak radykalnym rozwiązaniom, cel zostałby zapewne osiągnięty: spółdzielnie zrzeszałyby w ogromnej większości właścicieli mieszkań (z wyjątkiem dzisiejszych posiadaczy prawa lokatorskiego). – Zarządy spółdzielni mają pełnić tylko funkcję administratora – to kolejna zapowiedź reprezentantki wnioskodawców. Zasady działania byłyby podobne jak we wspólnotach mieszkaniowych. Większość zaproponowanych zmian idzie w tym kierunku.
Z mocy ustawy
Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP alarmuje, że projekt ustawy łamie spółdzielcze zasady. Przede wszystkim dobrowolność członkostwa. Według projektu, posiadacz mieszkania w domu spółdzielczym zostaje członkiem spółdzielni z mocy ustawy. Czy sobie tego życzy, czy nie. – Człowiek, który kupi mieszkanie w budynku wspólnoty, też z mocy ustawy będzie należał do wspólnoty – odpowiada na zarzut prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego, sędzia Sądu Najwyższego i główny autor projektu.
Po powstaniu w spółdzielczym domu wspólnoty mieszkaniowej trzeba by się było z nią rozliczyć na podobnych zasadach jak przy podziale spółdzielni: w praktyce przekazać jej część majątku. Trzeba przyznać, nie byłoby to łatwe. Sądy setki razy musiałyby rozstrzygać, jak podzielić to, co niepodzielne: hydrofornie, węzły cieplne, place zabaw.
– Uchwalenie tego projektu to koniec polskiej spółdzielczości mieszkaniowej – alarmował w Sejmie poseł Józef Racki (PSL). Chyba dzisiejszych struktur, bo autentycznej spółdzielczości prawie już nie ma. Została zlikwidowana w latach 60. Zrobiono z niej kwaterunek z częściową odpłatnością. Musiała budować mieszkania głównie dla zakładów pracy i lokalnej władzy. Prawdziwe są nieliczne, małe, często jednobudynkowe, z prezesem pełniącym swoją funkcję społecznie. Próby powrotu do starych zasad – bezpośredniej demokracji, solidarności, członkowskiej kontroli – niewiele dały. Dlatego na zaproponowany w projekcie ustawy model spółdzielni warto spojrzeć również jako na szansę przełamania impasu.
W komisjach sejmowych jest kilka wcześniejszych projektów ustaw, poselskich i senackich, dotyczących w mniejszym lub większym stopniu spółdzielni mieszkaniowych. Projekt posłów PiS z 16 października 2009 r. przewiduje przede wszystkim zwiększenie kontroli nad spółdzielniami. Członkowie mieliby prawo pełnego wglądu w ich dokumenty, łącznie z oświadczeniami majątkowymi zarządu. Jednocześnie płace nowo zatrudnionych członków zarządu nie przekraczałyby 1,5 przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce w minionym roku. Duże spółdzielnie musiałyby zapewne robić łapankę na prezesów: teraz płacą im na ogół trzy razy więcej. Zaproponowano również objęcie kontrolami NIK tych spółdzielni, które skorzystały z jakiejkolwiek pomocy państwa.
Projekt prezesów
Posłowie wciąż próbują naprawiać spółdzielnie, tymczasem spółdzielców mało one obchodzą. Na zebrania przychodzą nieliczni. W bloku przy ul. Grzybowskiej 6/10 w Warszawie, jednym z wielkich mrówkowców osiedla Za Żelazną Bramą (420 mieszkań), na zebraniu, na którym wybrano przedstawicieli mieszkańców, były w tym roku 22 osoby. I nie jest to wyjątek, ale reguła.
K.Z., mieszkaniec tego bloku przy Grzybowskiej, chodzi na zebrania. I od trzech lat pyta, dlaczego Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, właścicielka domu, nie przestrzega prawa. Chodzi o znowelizowaną w 2007 r. ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, która zniosła zebrania grup członkowskich i zebrania przedstawicieli. Spółdzielnie zobowiązane zostały do zwoływania walnych zgromadzeń ogółu członków. W dużych spółdzielniach, które mają ponad 500 członków, walne może być podzielone na części. Tymczasem w Śródmiejskiej SM bez zmian: w tym roku znów wybrano przedstawicieli na zebranie.
Rok wcześniej na zebraniu przedstawicieli, zamiast na walnym zgromadzeniu, wybrana została nowa rada nadzorcza. Sąd rejestrowy odmówił wpisania jej do KRS. – Na zebraniu przedstawicieli, na którym reprezentowałem mieszkańców naszego domu, próbowałem przedstawić stan prawny spółdzielni. Przerwano mi brutalnie – twierdzi K.Z. Dla przedstawicieli spółdzielców nie było sprawy. Wzięli za dobrą monetę wyjaśnienie zarządu, że nowy statut nie obowiązuje, ponieważ został zaskarżony przez jednego z członków spółdzielni. Chociaż sąd rejestrowy stwierdził, że skarga była nieskuteczna i została odrzucona.
Śródmiejska SM nie jest wyjątkiem. Walnych zgromadzeń nie zwoływano w wielu dużych spółdzielniach. Zarządy liczyły, że Trybunał Konstytucyjny uzna podział walnego na części za niekonstytucyjny. Zawiodły się: nie uznał. Kolejną nadzieją na utrzymanie status quo stał się obywatelski projekt ustawy o działalności spółdzielni mieszkaniowych, przygotowany przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (proponował zmianę także kilku innych przepisów ustawy z 2007 r.). Sejm odrzucił go we wrześniu tego roku w czasie pierwszego czytania. Posłowie uznali go za projekt prezesów. Możliwości ominięcia ustawy z 2007 r. zostały więc wyczerpane i dostosowywanie się do niej dobiega końca.
Droga przez mękę
Inna rzecz, że ustawa skazała duże spółdzielnie na walne zgromadzenia, ciągnące się jak serial. Spółdzielnia Dąb w Szczecinie ma prawie 20 tys. członków. Organizuje co roku dziesiątki zebrań, na których zbierane są wnioski na walne, a następnie zwołuje walne zgromadzenie w siedmiu częściach. Demokracja bezpośrednia, znakomicie sprawdzająca się w małej spółdzielni, w wielkiej zamienia uchwalenie czegokolwiek w drogę przez mękę.
Jeśli proponowane w projekcie nowej ustawy rozwiązania wejdą w życie, ułatwią właścicielom mieszkań wybór między wielką spółdzielnią a jednobudynkową wspólnotą, która rządzi się demokratycznymi i prostymi zasadami. Jeśli projekt przepadnie, spółdzielnie pozostaną, jakie są.
Bez notariusza
Własnościowe prawo do lokalu stanie się prawem odrębnej własności z mocy ustawy:
• jeśli spółdzielnia podjęła uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności lokalu (zobowiązywała do tego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r.),
• jeśli tego nie zrobiła, uchwałę podejmie (w ciągu trzech miesięcy od wejścia ustawy w życie) walne zgromadzenie albo zastąpiona zostanie orzeczeniem sądu,
• odrębna własność lokalu wpisana zostanie przez sąd do księgi wieczystej na wniosek i koszt spółdzielcy,
• warunkiem dokonania wpisu będzie spłata przez spółdzielcę kredytu na budowę i (jeśli powstały) zaległości w opłatach.
Źródło: Projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych