Do agencji nieruchomości zgłasza się coraz więcej ludzi, którzy chcą sprzedać mieszkanie, bo nie radzą sobie ze spłatą kredytu. – Bardzo się spieszą. Bywa, że klient dzwoni co kilka minut, czy już znalazłem kupca – mówi warszawski pośrednik Jerzy Sobański. – Cena, jaką może dostać, jest jednak często niższa niż zadłużenie.
NBP podaje, że kredyty nieregularne (z zaległościami w spłacie przekraczającymi 90 dni) stanowiły w sierpniu zaledwie 2,68 proc. ogółu kredytów hipotecznych. Właściciel mieszkania albo domu gotów jest oddać bankowi ostatni grosz, żeby nie mieć zaległości. Problem w tym, że pieniądze pożycza się najczęściej na 25–35 lat, w czasie których wiele może się zdarzyć.
Pani P. zaciągnęła kredyt razem z mężem, po rozwodzie spłaca go sama. Skorzystała już z trzymiesięcznych wakacji kredytowych, ale nadal nie stać jej na raty. Pan Z. stracił pracę, nie ma z czego płacić. Po pierwszym monicie z banku zaszył się u rodziny, żeby nie odbierać następnych.
Chowanie głowy w piasek to, według bankowców, najgorsze rozwiązanie. – To bardzo ważne, żeby klient nawiązał kontakt z bankiem. Powinien powiedzieć o swoich problemach, przedstawić propozycje zmian dotychczasowych warunków spłaty. Bank przedstawi swoje oczekiwania, być może zawarta zostanie umowa ugody z nowymi warunkami spłaty – twierdzi Michał Zwoliński z centrali PKO Banku Polskiego. Banki są na ogół skłonne do negocjacji, bo przy windykacji złych kredytów nie zawsze unikają strat. Godzą się np. na wydłużenie okresu spłaty kredytu z 20 do 30 lat, na zmianę rat malejących na równe, proponują pomoc przy sprzedaży mieszkania albo domu.
W latach 2007–08, kiedy banki pożyczały pieniądze hojną ręką, aż trzy czwarte kredytów hipotecznych udzielono we frankach szwajcarskich. Od tego czasu frank zdrożał i zadłużenie urosło, a rynkowa wartość nieruchomości spadła. Właściciele znaleźli się w pułapce: ani mieszkań nie sprzedadzą bez strat, ani nie zamienią na inne. Eksperci nazywają to pułapką frankową. Dla dłużników, którzy wpadli w tę pułapkę, utrata pracy, rozwód albo poważna choroba jest już autentyczną katastrofą.
Wakacje kredytowe
Banki szybko reagują na opóźnienia w spłacie rat kredytu. Czasem już po kilku dniach zwłoki, a najpóźniej po trzech tygodniach, zaczynają się telefoniczne ponaglenia. Kolejny etap to listowne monity. Wtedy jest jeszcze czas, żeby wynegocjować wakacje kredytowe albo nowe warunki spłaty. Po 90 dniach zwłoki (albo innym okresie zapisanym w umowie) bank wypowiada umowę kredytową i na negocjacje jest już za późno. Wypowiedzenie oznacza, że cały dług trzeba zwrócić w wyznaczonym terminie, np. w ciągu 7 dni. Dla dłużnika, którego nie stać na płacenie rat, jest to możliwość wyłącznie teoretyczna. Zaczyna się egzekucja należności.
Zapytaliśmy rzeczników kilku dużych banków, czy złe długi sprzedawane są firmom windykacyjnym. – Kredyty mieszkaniowe windykowane są przez wyspecjalizowanych pracowników banku – twierdzi Michał Zwoliński z PKO Banku Polskiego. Także Deutsche Bank PBC ma własny system odzyskiwania należności. – Z naszej oferty hipotecznej korzystali na ogół klienci bardziej zamożni, którzy rzadziej mają trudności ze spłatą zobowiązań. Żadna windykacja nie zakończyła się przejęciem nieruchomości – zapewnia Sabina Salamon, rzeczniczka Deutsche Banku PBC.
Bank Zachodni WBK, Bank Pekao SA i Getin Bank nie odpowiedziały na pytania. Bankowcy niechętnie mówią o windykacji długów, pozbawianiu klientów domów i mieszkań – psuje to wizerunek, zmniejsza konkurencyjność. Według Jacka Furgi ze Związku Banków Polskich, złe długi mieszkaniowe są na ogół sprzedawane firmom windykacyjnym. Bank ma wtedy kłopot z głowy.
– Zaczynamy od rozwiązań polubownych – zapewnia Grzegorz Fajfrowski, ekspert firmy KRUK SA, która kupuje takie wierzytelności. – Proponujemy spłatę zadłużenia w możliwych do przyjęcia ratach albo sprzedaż nieruchomości na rynku przez samego dłużnika. Sprzedaż taka jest korzystniejsza niż egzekucja komornicza: dostaje się lepszą cenę, unika wydatków na wynagrodzenie komornika. Ale dłużnik nie zawsze jest przekonany, że to wszystko dla jego dobra. Jeśli nie chce współpracować, wierzytelność trafia do komornika.
Eksmisja
Nad każdym, kto zaciągnął kredyt hipoteczny, wisi potężny bat: bankowy tytuł egzekucyjny (BTE). Czyli zgoda na natychmiastową windykację należności w razie niezapłacenia określonej w umowie liczby rat. Jeśli BTE zostanie przekazany do sądu, który nada mu klauzulę wykonalności, kończy się rola banku lub firmy windykacyjnej. Sprawą zajmie się wyznaczony przez sąd komornik.
Strona www.licytacje.komornik.pl to jeden z największych portali nieruchomości w Polsce. Z setkami wystawionych na licytację mieszkań i domów. Krajowa Rada Komornicza nie bada, jaka ich część ma być sprzedana z powodu niespłacanych kredytów hipotecznych. – Z własnego doświadczenia wiem jednak, że sprzedajemy na licytacjach coraz więcej takich nieruchomości – mówi Krzysztof Dolny, wiceprezes KRK, komornik przy Sądzie Rejonowym w Jaśle.
Komornik daje dłużnikowi dwa tygodnie na spłacenie wierzytelności (z łatwym do przewidzenia skutkiem). Następnie, w wyznaczonym terminie, przychodzi z sądowym biegłym, którzy opisuje i wycenia nieruchomość. Jeśli dłużnik nie będzie chciał ich wpuścić, mają prawo z policją wyważyć drzwi. – Przed egzekucją długu nie da się uciec. Nie da się jej także opóźnić – zapewnia Krzysztof Dolny. – Średnio w ciągu pięciu–sześciu miesięcy bankowy tytuł egzekucyjny zostaje wykonany.
Kilka lat temu na sprzedawane przez komorników mieszkania było niewielu chętnych. Pierwsza licytacja, kiedy nieruchomość oferowana jest za trzy czwarte ceny ustalonej przez biegłego, z reguły kończyła się niczym. Następna, z ofertą odpowiadającą dwóm trzecim tej ceny, też rzadko przynosiła rezultaty. – Teraz nieruchomości rozchodzą się podczas pierwszej licytacji – twierdzi Kazimierz Dolny. Po części dlatego, że są znacznie tańsze (ceny mieszkań spadły od 2008 r. o 15–30 proc.). Przede wszystkim jednak łatwiej jest pozbyć się z mieszkania dawnego właściciela.
Kiedy pieniądze za zlicytowany lokal zostaną już zapłacone, sąd wydaje „postanowienie o przysądzeniu własności” (art. 999 kpc). Postanowienie to jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nowego właściciela w posiadanie mieszkania. Poprzedni właściciel powinien się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi, postanowienie jest podstawą do przeprowadzenia przez komornika eksmisji. – Na ogół do pomieszczenia tymczasowego, jeśli gmina je zapewni, albo nawet do noclegowni – twierdzi Kazimierz Dolny.
– W Stanach Zjednoczonych właściciel domu przejmowanego przez bank wyprowadza się, zostawia w drzwiach klucz i na tym egzekucja długu się kończy. U nas bankowy tytuł egzekucyjny obejmuje cały majątek. Jeśli go nie wystarczy, różnica pozostaje do spłaty – mówi Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus. Można więc stracić mieszkanie lub dom, wszystkie ruchomości, które mają wartość handlową, i jeszcze komornik zajmie konto bankowe, zabierze część wynagrodzenia.
Prawo chroni banki
Ryzyko związane z kredytem hipotecznym spada w Polsce niemal wyłącznie na klienta banku. Dlatego, zanim Komisja Nadzoru Finansowego zaczęła wprowadzać swoje rekomendacje, bankowcy mogli bardzo liberalnie oceniać zdolność kredytową, pożyczać pieniądze na 110–130 proc. wartości mieszkania. Stać ich było na szczodrość: za ich błędy w ocenie sytuacji miał zapłacić klient.
W sierpniu Ruch Społeczny Nadzieja Zadłużonych zwrócił się do prezydenta, premiera, posłów i senatorów z petycją, w której apeluje o rozwiązania zapobiegające robieniu z dłużników nędzarzy, pozbawianiu ich wszystkiego, co posiadają, łącznie z częścią wynagrodzenia. Autorzy petycji domagają się m.in. zlikwidowania bankowego tytułu egzekucyjnego, nazwanego w petycji komunistycznym reliktem, wprowadzenia zakazu sprzedawania złych kredytów firmom windykacyjnym, przejęcia przez banki współodpowiedzialności za kredyty udzielone osobom, które nie powinny ich dostać. Postulatów jest sporo, niektóre są radykalne (www.nadziejazadluzonych.pl). Główną zasługą autorów petycji jest jednak podniesienie alarmu, że nasze prawo dobrze chroni tylko banki i najwyższa pora, by to zmienić.