Rynek mieszkaniowy nie wyszedł jeszcze z kryzysu, ale ma coraz lepiej prosperującą enklawę: wynajem. – Każdego miesiąca zawierane jest o 10–20 proc. więcej transakcji wynajmu niż przed rokiem. Będzie ich przybywać: młodzi ludzie, wędrujący za pracą, nie chcą sobie wiązać rąk kredytem na mieszkanie – mówi Leszek Michniak, prezes agencji nieruchomości WGN z 80 biurami w większych miastach. Inna rzecz, że wielu kredytu by nie dostało.
Szara strefa
Właściciele mieszkań na wynajem przeszli przez kryzys suchą stopą. – W porównaniu z drugim kwartałem 2006 r. czynsze we Wrocławiu są obecnie wyższe średnio o 44 proc., w Warszawie o 39 proc., w Krakowie o 33 proc. We wszystkich przypadkach był to wzrost wyższy niż inflacja w tym okresie – twierdzi Marta Kosińska, analityk serwisu Szybko.pl. Rynek bardziej sprzyja tym, którzy chcą swoje mieszkania wynająć, niż je sprzedać: ceny metra spadają nieprzerwanie od 4 lat.
Według Eurostatu rynkowe czynsze płacą w Polsce lokatorzy 2,2 proc. mieszkań (czyli około 300 tys.). Do tego trzeba dodać co najmniej taką samą szarą strefę. W sumie jest to jednak niewiele. Udział mieszkań wynajmowanych za rynkowy czynsz wynosi w Europie średnio 13 proc., a w Danii i Holandii ponad 30 proc.
W Polsce jest to opcja przede wszystkim dla nieźle zarabiających. Ale rynek ma oferty na różne kieszenie. W Warszawie można wynająć kawalerkę za tysiąc złotych albo za 2,5 tys. zł, zależnie od lokalizacji i standardu. Trzypokojowe mieszkanie – za 2 tys. albo za 4,3 tys. zł. W Krakowie trzy pokoje oferowane są od 1,3 tys. do 3,5 tys. zł (według serwisu Szybko.pl). Największe powodzenie mają tanie kawalerki i lokale 3–4-pokojowe, w których kilku lokatorów może mieszkać stosunkowo tanio.
W tym roku ofert wynajmu przybywa wyjątkowo dużo, do czego walnie przyczyniła się Rada Polityki Pieniężnej. Wielokrotne obniżki stóp procentowych sprawiły, że trzymanie oszczędności na lokacie bankowej jest coraz mniej opłacalne. Inwestorzy zaczęli rozglądać się za bardziej korzystnymi rozwiązaniami – i pieniądze z lokat popłynęły na rynek mieszkaniowy.
Dyrektor Robert Ziółek z firmy deweloperskiej Dolcan twierdzi, że 45 proc. mieszkań jego firmy kupowane jest w tym roku za gotówkę. Coraz więcej klientów z gotówką przychodzi także do agencji nieruchomości. Większość traktuje te zakupy jako inwestycję. – Około 38 proc. mieszkań, zarówno z rynku wtórnego, jak i od deweloperów, kupowane jest obecnie na wynajem – ocenia prezes Michniak.
Analitycy rynku nieruchomości przekonują, że są to inwestycje autentycznie opłacalne. Zapewnia o tym także Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik, założone w lutym ub.r. przez Sławomira Muturi, Kenijczyka od urodzenia mieszkającego w Polsce.
Muturi jest teoretykiem i praktykiem najmu. Swój pomysł na życie opisał w książce „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości”. Przez kilkanaście lat kupował mieszkania, głównie kawalerki o powierzchni 20–30 m kw., i żyje z ich wynajmu. Zarządzanie mieszkaniami powierzył agencji Mzuri (w języku suahili: dobrze), którą specjalnie w tym celu założył. Agencja kwitnie, otworzyła biura w siedmiu miastach. Świadczy usługi właścicielom około 400 mieszkań. Bierze za to 11 proc. czynszu.
Piotr Hryniewicz, inwestor z Poznania, także żyje z wynajmu nieruchomości, własnych i zarządzanych. Specjalnością jego firmy są duże mieszkania kupowane z przeznaczeniem na wynajem pokoi. Zyski z najmu są wtedy wyższe od przeciętnych. Cztery takie mieszkania, kupione za kredyty bankowe, mogą zapewnić właścicielowi wygodne życie rentiera (patrz ramka).
Ucywilizowane czynsze
Państwo sprzyja inwestorom mieszkaniowym. W latach 90. zachęcało do budowy domów z lokalami na wynajem specjalną ulgą podatkową (można było odliczyć od podstawy opodatkowania 189 tys. zł na każde mieszkanie). Ulga miała powodzenie, zbudowano sporo domów. Ale mieszkania w dużej części stały puste. Właściciele bali się je wynajmować. Lokator, który przestawał płacić, był zwykle przez długi czas nie do ruszenia. Dlatego po upływie 10 lat – w czasie których ulgę trzeba by było zwrócić – większość mieszkań została sprzedana.
Bardziej skuteczną zachętą jest polityka mieszkaniowa, która zwiększa prawa właścicieli. Kolejne rządy prowadzą ją wyjątkowo konsekwentnie: każda nowelizacja ustawy ograniczała ochronę lokatorów. Korzystając z zapisu o godziwym zysku, właściciele reprywatyzowanych kamienic wykurzyli podwyżkami większość starych lokatorów. Ale przy okazji pozbawili także wszystkich najemców poczucia bezpieczeństwa.
W krajach, w których wynajem jest popularny i w czynszowych domach mieszkają także ludzie zamożni (w Holandii nawet bardzo zamożni), czynsze są ucywilizowane. Wysokość podwyżek nie może zwykle przekroczyć poziomu inflacji. W Holandii ustala je rząd, na ogół na poziomie 1–5 proc. rocznie. We Francji pułapem jest wzrost kosztów budowy, ale w praktyce podwyżki nie przekraczają ostatnio 1 proc. rocznie. Dobrym rozwiązaniem są także niemieckie czynsze porównawcze, czyli najczęściej występujące w okolicy, ograniczające samowolę czynszową. Wydaje się, że najwyższy czas ograniczyć ją także w Polsce. Parlament powinien wreszcie określić zasady wprowadzania podwyżek, nie wykręcając się ogólnikowym godziwym zyskiem dla właściciela, który każdy interpretuje, jak zechce.
Jeśli rynek wynajmu ma się rozwijać, musi być bezpieczny i dla właściciela, i dla lokatora. Na razie parlament dba głównie o bezpieczeństwo tych pierwszych. Wprowadził najem okazjonalny, niestanowiący działalności gospodarczej. Lokator podaje wtedy w umowie (notarialnej, rejestrowanej w urzędzie skarbowym), gdzie zamieszka, jeśli będzie się musiał wyprowadzić, i przedstawia zgodę właściciela wskazanego lokalu. Jeśli przestanie płacić, nie przysługuje mu żadna ochrona. Można eksmitować każdego i o każdej porze roku.
W autopoprawce do założeń kolejnej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów resort transportu i budownictwa proponuje objęcie takimi samymi zasadami także właścicieli prowadzących działalność gospodarczą. Na przykład deweloperów, którzy nie mają kupca na swoje mieszkania, albo fundusze inwestycyjne. Najem taki nazywany jest instytucjonalnym.
– Zgłosiło się do nas kilku inwestorów, którzy chcą kupić pakiety mieszkań w nowo zbudowanych domach, na ogół po 50 lokali. A także niemiecki fundusz emerytalny zainteresowany tysiącem mieszkań. Stawiają jednak warunek – większość lokali musi być wynajęta. Szukamy inwestora – pośrednika, który by się podjął tego zadania – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS. Wielcy inwestorzy stosują w przypadku czynszówek takie same zasady jak przy zakupie biur czy centrów handlowych: znalezienie najemców należy do obowiązków sprzedającego.
Dopust boży
Zainteresowanie inwestorów jest dowodem, że wynajem mieszkań to dobry biznes. Dobrze także wróży rynkowi wynajmu: wybór mieszkań będzie większy, można się także spodziewać spadku albo przynajmniej stabilizacji czynszów. Wydaje się jednak bardzo wątpliwe, żeby Polacy przekonali się do wynajmowanych mieszkań i przestali je traktować jako ostateczność, dopust boży. Kolejne nowelizacje ustawy o ochronie praw lokatorów zwiększają zagrożenie eksmisją, która w przypadku najmu okazjonalnego (a także zapowiadanego instytucjonalnego) nie wymaga wyroku sądowego. Sąd nadaje tylko klauzulę wykonalności umowie notarialnej, w której lokator zobowiązał się opuścić mieszkanie. W przypadku najmu instytucjonalnego nie byłoby tylko obowiązku podawania, gdzie lokator może się wyprowadzić, traktowanego zresztą często jako formalność.
Po ponad 20 latach faworyzowania własności jesteśmy narodem właścicieli. Opinia publiczna bardzo rzadko interesuje się losem lokatorów. Protesty przeciw eksmisjom uważane są za ekscesy lewaków i anarchistów. Dopiero toczący się w Poznaniu proces „czyścicieli kamienic” (w sprawę zamieszany jest nawet Wielkopolski Bank Spółdzielczy działający pod szyldem NeoBanku) wywołał refleksję, że coś jest jednak nie tak, że po latach przesadnej ochrony lokatorów popadliśmy w drugą skrajność. Przy kolejnych zmianach przepisów warto zadbać także, a może przede wszystkim, o lokatorów. Skorzystać z doświadczeń krajów starej UE. Bez równości praw rynek wynajmu pozostanie enklawą, bo zainteresowanie inwestorów i wzrost oferty nie wystarczą. Ktoś też powinien chcieć te mieszkania wynająć.