Wyczekiwana od dawna ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym pozwala osobom, które posiadają mieszkanie, zamienić własność na rentę.
Wypłacający ją bank w zamian przejmie lokum po śmierci właściciela, chyba że spadkobiercy postanowią je wykupić.
Poniższy artykuł o odwróconej hipotece ukazał się w POLITYCE w listopadzie 2013 roku.
*
Do Małgorzaty Rothert, warszawskiej rzeczniczki praw konsumentów, na razie wpłynęły dwie skargi na firmy oferujące dożywotnią rentę za mieszkanie. W obydwu przypadkach zgłosili je krewni starszych osób, które podpisały umowy z tymi firmami. Młodsze pokolenie przekonywało, że staruszkowie są niesprawni umysłowo i nie mieli świadomości, co podpisują. Rzecznik jest w takiej sytuacji bezradny: umowę może rozwiązać tylko sąd i to pod warunkiem, że sam senior przedstawi mocne powody. Trzecia skarga wpłynęła do rzecznika konsumentów w Szczecinie i także dotyczyła próby odstąpienia od takiej umowy.
Skarg jest niewiele jak na kilka lat działania spółek oferujących dożywotnią rentę w zamian za prawo własności do mieszkania lub domu (najstarsza powstała w 2008 r.). Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kilka miesięcy temu skontrolował wszystkie siedem spółek zawierających dziś takie umowy. Przy okazji zapytano wybranych losowo seniorów, czy są zadowoleni ze statusu rentiera. Odpowiedzieli zgodnie, że zawarcie umowy było dobrą decyzją, pieniądze dostają bez opóźnień, spółki interesują się ich losem, organizują spotkania i imprezy.
Skoro jest tak świetnie, starsi ludzie powinni iść ławą po dożywotnie renty. Ale nie idą. Kontrola UOKiK ujawniła, że spółkom udało się podpisać umowy z zaledwie 381 seniorami. To jednak duża i niemiła niespodzianka. Agencja Informacyjna Newseria szacowała w ubiegłym roku liczbę umów o dożywotnią rentę na 6 tys. Same firmy nie chcą podawać danych na ten temat. Mimo to zapewniają o swoich sukcesach. Tymczasem powinny mówić o klapie.
Centralny Fundusz Hipoteczny z siedzibą w Łodzi, który próbował pokonać konkurencję najwyższą rentą (przy porównywalnej wartości mieszkania), zdążył się już zniechęcić i w ubiegłym roku wycofał się z rynku. Udało mu się podpisać zaledwie kilka umów. Pozostaje nadzieja, że jego klienci będą równie zadowoleni jak seniorzy ankietowani przez UOKiK.
W Polsce dom czy mieszkanie pozostawia się zwykle dzieciom albo wnukom. Ale zasada „wszystko dla dzieci” nie jest już tak powszechna. – Skłonność do wyrzeczeń słabnie, starsze osoby chcą korzystać z życia. Chcą jednak także mieć poczucie bezpieczeństwa. Gdyby odwróconą hipotekę oferował na przykład bank PKO BP albo PZU, zainteresowanych byłoby kilkaset tysięcy – twierdzi dr Paweł Kubicki z Polskiego Towarzystwa Gerontologicznego.
Odwrócona hipoteka funkcjonuje od ponad pół wieku w USA, popularna jest również w wielu krajach europejskich. Występuje w wersji kredytowej i sprzedażowej. U nas tylko w tej drugiej – jako dożywotnia renta za mieszkanie lub dom.
Bezpieczeństwo seniorów
Podpisując umowę o rentę, senior traci prawo własności do nieruchomości. Na ogół jedynego swojego majątku. Jest już tylko jej użytkownikiem. Wprawdzie ma zagwarantowane w umowie, że będzie w niej mieszkał dożywotnio, ale nie jest to wcale takie pewne.
Z raportu UOKiK jednoznacznie wynika, że gdyby doszło do upadłości firmy, z którą senior zawarł umowę o rentę, albo do egzekucji z nieruchomości, stary człowiek może stracić prawo pozostania w mieszkaniu lub domu do końca życia. Może także stracić rentę, jeśli jego roszczenia nie będą wpisane do księgi wieczystej przed innymi hipotekami. Na razie nic takiego się nie wydarzyło. Ale prawo nie gwarantuje, że nie może się zdarzyć.
W połowie października rząd przyjął propozycje Ministerstwa Gospodarki, które mają zwiększyć bezpieczeństwo seniorów zawierających umowy o rentę. W tym samym czasie przyjął także zaproponowane przez Ministerstwo Finansów założenia odwróconego kredytu hipotecznego, drugiego wariantu odwróconej hipoteki, popularnego w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Hiszpanii, a w Szwecji i Austrii – jedynego. U nas obiecywano jego wprowadzenie od 2005 r. Resort finansów potrzebował jednak kilku lat, żeby przygotować założenia do ustawy o odwróconym kredycie. A resort gospodarki kolejnych niemal dwóch lat, żeby dołączyć do nich propozycje nowego uregulowania umów o rentę.
Odwrócony kredyt jest lustrzanym odbiciem zwykłego kredytu hipotecznego: w tym przypadku raty płaci bank, a nie klient. Zabezpieczenie stanowi nieruchomość, która pozostaje własnością klienta. Bank odzyska swoje pieniądze razem z oprocentowaniem dopiero po śmierci klienta.
Odwrócony kredyt nie będzie wypłacany dożywotnio, ale przez ustalony w umowie okres. – Jeśli po upływie tego czasu wartość nieruchomości znacząco wzrośnie, możliwa będzie dodatkowa pożyczka, okres wypłat zostanie przedłużony – mówi Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów. Możliwa będzie także wypłata kredytu w całości.
– Odwrócony kredyt hipoteczny to rozwiązanie dla osób, które chcą sobie podnieść standard życia, mieć pieniądze na przyjemności, podróże. Dożywotnia renta przeznaczana jest zwykle na zaspokojenie podstawowych potrzeb: na żywność, lekarstwa – twierdzi Dariusz Brzeski z Funduszu Hipotecznego Familia. Tak zapewne jest: wiele osób dowiadujących się w Ministerstwie Finansów, kiedy będą dostępne odwrócone kredyty hipoteczne, zamierza od razu wziąć całą kwotę.
Dla krewnych seniora główna zaleta odwróconego kredytu polega na tym, że nie zostaną na lodzie. Po śmierci klienta banku spadkobiercy mogą spłacić kredyt i przejąć dom czy mieszkanie (będą na to mieli rok). Jeśli nie zdecydują się na spłatę, bank sprzeda nieruchomość i weźmie to, co mu się zgodnie z umową należy. Nadwyżkę dostaną spadkobiercy. A nadwyżka ma być zawsze. Według symulacji Związku Banków Polskich, przekroczy najczęściej połowę początkowej wartości mieszkania.
Nieruchomość oddana za dożywotnią rentę jest dla rodziny stracona. To jeden z powodów znikomego zainteresowania rentami, ale nie najważniejszy. Co piąty stary człowiek jest samotny, potencjalni spadkobiercy niewiele go obchodzą. Decydująca jest utrata statusu właściciela, zmniejszenie poczucia bezpieczeństwa, jakie daje bycie na swoim. – W spółdzielni powiedzieli mi, że teraz jestem lokatorką – zwierza się w jednej z reklam klientka funduszu hipotecznego. To zniechęcająca perspektywa.
Dożywotnie renty zawierane są dzisiaj na podstawie różnych przepisów Kodeksu cywilnego. Przyjęte przez rząd założenia przewidują wprowadzenie jednego rozwiązania, niezależnego od kodeksu – nowego typu renty dożywotniej. Przeniesienie własności domu czy mieszkania na przedsiębiorstwo w zamian za rentę będzie możliwe tylko na podstawie tej nowej ustawy. Nowe przepisy mają przede wszystkim zapewnić seniorowi bezpieczeństwo.
Bezpieczne renty
W umowie zagwarantowane ma być prawo dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości (przez obciążenie jej służebnością osobistą), które będzie obowiązywało także w przypadku postępowania egzekucyjnego albo upadłości firmy, z którą zawarta została umowa. Łączna kwota renty, obliczona na podstawie przewidywanej długości życia, ma być zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Jeśli firma upadnie, niewypłacona jeszcze część tej kwoty ma być natychmiast wymagalna i przekazana seniorowi. Podobny tryb postępowania przewidziany jest także w sytuacji, kiedy firma nie będzie wypłacała renty przez trzy kolejne miesiące albo łącznie przez sześć miesięcy w roku.
Proponowane rozwiązania są korzystne, ale skomplikowane. Dochodzenie swoich praw w sądzie to dla starych ludzi duża trauma. Dlatego bodaj ważniejsze są przepisy, które uniemożliwią zawieranie umów przez firmy krzaki. Takie jak Kancelaria Hipoteczna Alter Ego z Piaseczna, o której głośno było dwa lata temu. Proponowała dożywotnie renty, chociaż nie zarejestrowała działalności i nie miała nic oprócz prezesa.
Według przygotowywanej ustawy, prowadzenie takiej działalności będzie wymagało zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego, udzielanego tylko spółkom akcyjnym i zakładom ubezpieczeń. Jednym z warunków jest posiadanie minimum 2 mln euro kapitału założycielskiego (niepochodzącego z kredytu). A po rozpoczęciu działalności – funduszu rezerwowego, odpowiadającego co najmniej dwuletnim zobowiązaniom z tytułu umów renty. Co pół roku firmy mają składać KNF sprawozdanie finansowe. Jeśli nie dostaną zezwolenia KNF albo je stracą, nie będą mogły zawierać nowych umów z seniorami.
Na razie można mówić tylko o propozycjach, założenia do projektu ustawy to początek ścieżki legislacyjnej. Pozostaje liczyć, że nie będzie długa. Z analiz Ministerstwa Finansów i z telefonów do redakcji wynika, że wiele starszych osób autentycznie czeka na odwrócone kredyty hipoteczne.
Bardziej bezpieczne renty też mogą mieć powodzenie. W odróżnieniu od odwróconych kredytów, są waloryzowane i ich wartość nie będzie spadać. Wypłacane będą do końca życia. Na razie firmy oferujące renty traktowane są nieufnie. Jak wykazały kontrole UOKiK – nie bez racji. Na 37 zbadanych umów prezes UOKiK ma zastrzeżenia do prawie połowy (17 umów). Jedyną firmą, która wyszła z kontroli obronną ręką, jest Fundusz Hipoteczny Familia. Najbardziej jednak zniechęcające jest nagminne wprowadzanie seniorów w błąd, obiecywanie gruszek na wierzbie.
W reklamach i na stronach internetowych niektóre fundusze zapewniają, że można będzie pozostawić określoną kwotę spadkobiercom. Ale nie ma takiej opcji ani w umowach zawartych, ani we wzorcowych. Kolejna obietnica: senior może okresowo wynająć mieszkanie. Znów bez pokrycia, nie ma tego w umowach. Kpiną z seniorów jest zapowiedź Funduszu Hipotecznego Dom, że będzie dodatkowo opłacał czynsz za mieszkanie. W praktyce potrącany jest z renty. Rodziny narzekają czasem, że starzy ludzie nie wiedzą, co podpisują. Niektóre firmy na to właśnie liczą.
***
Wypłaty na cztery sposoby
Dożywotnia renta za nieruchomość oferowana jest dzisiaj na podstawie różnych przepisów Kodeksu cywilnego.
• Umowę dożywocia (art. 908 kc) podpisują z seniorami: Fundusz Hipoteczny Dom SA spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Warszawie, Fundusz Senior sp. z o.o. z Jastrzębia Zdroju i Fundusz Hipoteczny Omnes sp. z o.o. ze Szczecina. Rozwiązanie takie stosowane jest często przez rolników przekazujących dzieciom gospodarstwa. Fundusze, zamiast do dożywotniego utrzymania seniora, zobowiązują się do wypłacania mu dożywotniej renty.
• Umowę renty (art. 903 kc) oferują: Fundusz Hipoteczny Familia SA z Warszawy, Fundusz Hipoteczny Gwarancja sp. z o.o. z Gorzowa Wielkopolskiego oraz wymienione już FH Dom SA sp. k-a i FH Omnes. Przepisy zobowiązują fundusze tylko do określonych świadczeń pieniężnych. O atrakcyjności i bezpieczeństwie oferty decydują szczegółowe rozwiązania.
• Umowę ubezpieczenia (art. 805 kc) zawiera z seniorami Towarzystwo Ubezpieczeń na Życie Europa SA z siedzibą we Wrocławiu. Prawo własności do mieszkania traktowane jest jako wniesiona przez klienta składka. Senior ma zapewnione korzystanie z mieszkania i dożywotnią rentę. Umowa przewiduje, że jeśli umrze przed zapisanym w niej terminem, pieniądze będą wypłacane wskazanej przez niego osobie.
• Umowę pożyczki (art. 721 kc) proponuje wspomniany już Fundusz Senior. Pożyczka zostanie umorzona, jeśli klient ustanowi fundusz swoim jedynym spadkobiercą.
Źródło: raport UOKiK