Bajania o Dubajach
Zamiast wydm nowoczesne apartamentowce. Tak wyglądają polskie plaże
Artykuł w wersji audio
Gdyby bracia Golcowie byli z Wybrzeża, pewnie by śpiewali: tam gdzie wczoraj bunkrowisko, jutro będzie wczasowisko. Tłumy rodaków, którzy dawniej nawiedzali Egipt, Tunezję lub Turcję, dziś wybierają polskie morze (POLITYKA 33). Klemens Kohnke, burmistrz liczącego 3,5 tys. mieszkańców Helu, ma powody do radości: – Ubiegłoroczny sezon był bardzo dobry, a ten jest dwa razy lepszy. Tak mówią we wszystkich nadmorskich kurortach, mimo że pogoda nie jest rewelacyjna. Specjaliści od turystyki i wypoczynku wróżą, że gości nad Bałtykiem będzie przybywać. A inwestorzy nie śpią.
Motyl rozwija skrzydła
Burmistrz Helu, wybrany w 2014 r., wcześniej wieloletni konsultant biznesowy branży fitness i wellness, mocno inwestorom sprzyja. Na tyle mocno, że zignorował prawo, które ustanowiła sama gmina. Chodzi o cypel półwyspu – miejsce wyjątkowe. Gdy Agencja Mienia Wojskowego ruszyła z wyprzedażą działek, radni Helu, by ochronić cenny obszar, przyjęli w 2008 r. uchwałę i ustanowili tam zespół przyrodniczo-krajobrazowy Helski Cypel. Do zespołu włączono ponad 292 ha terenu. Z czasem na samym końcu cypla, na granicy morza i lądu zbudowano długi pomost spacerowy biegnący nad wydmami. Niejako pokazowymi, bo oczyszczonymi z obcej im roślinności. Jest to teren objęty także innymi formami ochrony – położony w Nadmorskim Parku Krajobrazowym, w obszarze Natura 2000.
Wynika z tego sporo ograniczeń. Uchwała ustanawiająca zespół Helski Cypel w pierwszym punkcie zabrania „niszczenia, uszkadzania lub przekształcania obiektu lub obszaru”. Zimą tego roku uwagę helan przyciągnął ruch na działce u nasady zespołu (wycinki drzew, wyburzenia). Zwiastowały one Motyla – supernowoczesny hotel z ofertą wellness i spa. W oficjalnych dokumentach inwestycja ta figuruje jako Zespół Zabudowy Centrum Zdrowia i Rewitalizacji LOTUS. Nazwa Motyl przylgnęła do niej dlatego, że w mediach i na oficjalnym profilu miasta pokazano wizualizacje budynku, który kształtem ma przypominać motyla pośród drzew. Przy okazji pojawiła się nawet wizja lądowiska dla helikopterów. Na razie porzucona.
Sprawą zajął się „Dziennik Bałtycki”. „Zamki na piasku. Hel chciałby zostać polską Miami Beach. Tylko o ekologii mało kto tam myśli” – donosił w kwietniu.
Burmistrz wydał dla Motyla decyzję o warunkach zabudowy. Dopuszcza ona wysokość do 18 m i zabudowę 40 proc. działki, tj. 7400 m kw. Jeżeli inwestor wykorzysta w pełni określone dla działki parametry, powstanie budowla, która zdominuje okoliczny krajobraz. A przecież Hel ma dużo terenów, które doskonale nadają się pod duże hotele bez uszczerbku dla tego wyjątkowego miejsca. Inwestorem jest młody biznesmen, udziałowiec m.in. spółki Sea Apartments (udziały w tej spółce ma także rejestrowana na Cyprze Abudaba Holdings Ltd. powiązana z Marcinem Dubienieckim, mężem Marty Kaczyńskiej).
Właściwie burmistrz wydał trzy decyzje – dwie dla hotelu i trzecią dla wielopoziomowego garażu (hotel musi zapewnić odpowiednią liczbę miejsc postojowych). Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Gdańsku (RDOŚ) na budowę Motyla przystała. Tłumaczy, że to „teren przekształcony”. Burmistrz to, co było tam wcześniej, nazywa koszarami. A chodzi o nieduże murowane baraki rozproszone pośród drzew. Nasuwa się pytanie o rozsądną granicę zmian dla takich miejsc. Czy wystarczy, że w lesie będzie sławojka, żeby gdański RDOŚ zgodził się na powstanie tam – dajmy na to – galerii handlowej?
Ochrona środowiska powiedziała „nie” dopiero przy trzeciej decyzji burmistrza dotyczącej garażu. Jej projekt dotarł do RDOŚ nieco później, już po decyzjach w sprawie hotelu. Hanna Dzikowska, była wieloletnia szefowa RDOŚ, uważa, że mamy tu do czynienia z jawnym omijaniem prawa przez burmistrza. Bo RDOŚ mogła nie wiedzieć, że chodzi o fragmenty tego samego kompleksu. Rozbicie na decyzje cząstkowe to znany sposób, by uniknąć sporządzania oceny oddziaływania na środowisko dla całego przedsięwzięcia. Zdaniem Dzikowskiej takie przypadki RDOŚ powinna zgłaszać do prokuratury. No i uczulić starostę, który będzie wydawał pozwolenie na budowę. Wtedy będzie szansa na naprawę.
Danuta Makowska, aktualna szefowa RDOŚ, jest łaskawa: – Mam nadzieję, że uda się przekonać burmistrza Helu, aby przygotowany przez inwestora szczegółowy projekt zabudowy hotelowej i garażowej uległ zmianie tak, aby w minimalny sposób oddziaływał na przyrodę, a także nie pogarszał walorów krajobrazowych.
Mury rwą do góry
– Pan Gołębiewski się do nas uśmiechnął – mówi Andrzej Strzechmiński, burmistrz 4-tysięcznej Łeby, gdzie też chcą przychylić nieba inwestorowi, ale nie kombinują. Pracują nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Zamówili prognozę środowiskową.
Pan Gołębiewski się uśmiechnął, ale to uśmiech krzywy. Miasto ma przystać (i jest gotowe) na budowę obiektu dwa razy wyższego, niż pierwotnie planowano (nie 12 m, ale 25–26 m), sterczącego ponad korony drzew. Tu też w grę wchodzi teren powojskowy – 23 ha na mierzei odgradzającej jezioro Sarbsko od Bałtyku. Zabudowa nie może przekroczyć 15 proc. powierzchni.
Tadeusz Gołębiewski słynie już z tego, że w ładnych miejscach buduje hotele, które swym ogromem przytłaczają otoczenie, niszczą harmonię. Ten w Łebie ma mieć 700 pokoi (łącznie na 2200 gości), aquapark, dwie sale kinowe, dwie konferencyjne (na 1000 osób każda), boiska sportowe, lodowisko, korty tenisowe, basen odkryty, może z wodą morską. Wartość inwestycji 500 mln zł.
Burmistrz Strzechmiński liczy pieniądze. – Cztery miliony złotych rocznie będziemy mieli z tego Gołębiewskiego – mówi. To 20–25 proc. rocznego budżetu Łeby. – Samej opłaty klimatycznej uzyskamy od nich dwa razy więcej, niż zbieramy obecnie. Spółki miejskie będą miały pożytki. Gazu ten jeden obiekt zużyje cztery razy tyle, ile zużywa sama Łeba.
Władze Łeby od władz innych turystycznych miejscowości z hotelem Gołębiewski (Karpacz, Wisła, Mikołajki) mają wieści, że sezon zaczął im się wydłużać. To marzenie każdego nadmorskiego kurortu. – Musimy się rozwijać – argumentuje Strzechmiński. – Potrzebny jest inwestor, który rozbuja turystycznie miasto na cały rok.
– Pieniądze bardzo by się przydały, ale czy warto za tę cenę – zastanawia się młody radny Józef Kleina – jedyny, który oprotestował przystąpienie do zmiany planu (mpzp). Z zawodu budowlaniec, wybrany z listy komitetu wyborczego burmistrza. – Mnie się nie podoba ta wysokość, ta architektura, której styl bardzo odbiega od tego, co jest w Łebie – mówi radny. – To nie pasuje do charakteru małego nadmorskiego miasta. Obok są piękne tereny, morze, jezioro, las, wydmy podobne do tych w Słowińskim Parku Narodowym, jest Natura 2000. Ta przyroda jest naszym dobrem. A mam wrażenie, że radni swoje diety by panu Gołębiewskiemu oddali, żeby tylko zechciał u nas budować.
Te wydmy to Rezerwat Mierzeja Sarbska. A radny Kleina jest dalszym krewnym senatora Kazimierza Kleiny (PO), który też mieszka w Łebie. Również jest przeciwny budowie hotelu molocha, choć podkreśla: krewniaka nie inspirował. Uważa, że władze powinny wspierać modernizację istniejących obiektów, stwarzać zachęty podatkowe w tym kierunku. Wskazuje na postenerdowskie kurorty na Rugii, pięknie przebudowane, ale z zachowaniem charakteru. Nawet hotel luksusowej sieci Kempinski dostosował się do warunków miejscowych. – Dwukrotnie rozmawiałem z burmistrzem na ten temat – relacjonuje senator. – On uważa, że działam na szkodę miasta. Tymczasem w dłuższej perspektywie problemem Łeby nie będzie brak, ale nadmiar turystów. Ten sezon jest rekordowy. A masa ludzka płynie.
Gigantyczne hotele to nie tylko ingerencja w krajobraz, ale także wzmożona penetracja terenów po sąsiedzku, zadeptywanie krajobrazu. I realne zagrożenie, że po kilku latach nie będzie tam już co chronić.
Latarnia naszych czasów
Gra toczy się też o to, by zbudować jak najwyżej i jak najbliżej morza, by było z widokiem. Bo widok przelicza się na pieniądze. Niezrównaną inwencją wykazali się projektanci ze szczecińskiej pracowni Studio Architektoniczne Sietnicki, twórcy wizji Dune City na mierzei jeziora Jamno, gdzie można mieć widok na morze i jezioro jednocześnie. Odwołali się do tradycji latarni morskich. A że najbliższa jest dość daleko, w Gąskach, więc przyda się wysoki budynek w tym cennym krajobrazie objętym ochroną. Miałby powstać w rejonie kanału, który łączy morze z Jamnem. Według projektantów to szczególne miejsce zasługuje na taki krajobrazowy akcent. Chodzi o obiekt hotelowy lub hotelowo-apartamentowy, z tarasem widokowym, restauracją na ostatnich kondygnacjach. Latarnia w Gąskach ma 50 m. Tu myślą raczej o stu. Więc wizualizacje prezentowane w mediach bardziej kojarzą się z Dubajem niż z Gąskami. Marek Sietnicki, właściciel pracowni, podkreśla, że budynek Sea Towers w Gdyni jest wyższy.
W przypadku Dune City w grę wchodzi budowa zupełnie nowego miasta, pomyślanego jako całoroczny ośrodek rekreacji i turystyki, a jednocześnie centrum konferencyjno-kongresowe. Łącznie dla kilkunastu tysięcy ludzi (obecnie cała gmina Mielno ma niewiele ponad 5 tys. mieszkańców). Miasto ma powstać etapowo, w ciągu kilkunastu lat, 5 km na wschód od Unieścia, nad otwartym morzem, na wąskim (200–300 m) pasie mierzei. 40 ha ciągnące się 2,5 km wzdłuż brzegów kupił tu od wojska przed 2000 r. norweski deweloper Firmus Group. Już po zakupie teren został włączony do obszarów Natura 2000. Firma znana jest z budowanych w Mielnie apartamentów, w tym z kompleksu o nazwie Dune Resort, którego nie należy mylić z projektem Dune City. W tym mieleńskim Dune najdroższe apartamenty (wyższe kondygnacje z frontowym widokiem na morze) osiągają cenę 30–40 tys. zł za m kw. Na przykład 100-metrowy lokal na 5. piętrze znalazł nabywcę za 3 mln zł. Inny (5. piętro, w trakcie budowy) wyceniony został na 7,8 mln zł. Prócz 145 m kw. obejmuje 500 (!) m kw. tarasu, na którym można urządzić ogród.
Dune to po polsku wydma. Tych w Mielnie już prawie nie ma, zostały zabudowane. Budowa Dune City ma ruszyć w 2018 r. Na pierwszy rzut pójdzie 4-gwiazdkowy hotel typu resort, nastawiony na obsługę rynku konferencyjnego, 300–400 pokoi, baseny, spa, rozbudowana gastronomia, część konferencyjna, kasyno. Do tego 6–7 budynków apartamentowych z restauracjami, kafejkami, plus zagospodarowanie plaż po stronie morza i jeziora. Projektanci deklarują, że galerii handlowej, aquaparku i filharmonii nie będzie, bo niedaleko jest Koszalin z bogatą ofertą. Więc będą chcieli stworzyć połączenie przez jezioro. Na jego drugim brzegu, od strony Koszalina, Firmus ma 100 ha gruntu. I prócz osiedli rekreacyjnych planuje pełnowymiarowe pole golfowe.
Według gminy Mielno i szefa pracowni projektowej plan zagospodarowania przestrzennego mierzei Jamna jest na finiszu. Choć jeszcze nie wszystkie wymagane instytucje zabrały głos. Wciąż nie wiadomo, co ma do powiedzenia RDOŚ w Szczecinie (zasłania się, że musi najpierw poinformować głównych zainteresowanych, unika kontaktów). Dyrektor techniczny Urzędu Morskiego w Słupsku wskazuje, że to już trzecia wersja planu, że urząd nie uzgodnił jej ze względu na błąd formalny istotny z punktu widzenia urzędu. Według gminy chodzi o „kosmetykę”.
Tymczasem w marcu koncepcję zabudowy Dune City nagrodzono podczas dorocznych Światowych Targów Nieruchomości w Cannes, uznawanych za najważniejsze dla branży nieruchomości i inwestycji budowlanych.
Hiszpańskie fantasmagorie
Mierzeja Jamna podlega procesom erozji, ubywa lądu. Andrzej Cieślak, jeden z autorów Strategii ochrony brzegów morskich, krzywi się, oglądając wizualizacje nowej perły Bałtyku. Obrazek mariny z wypływającymi na morze przez kanał Jamna jachtami uważa za mylący. Żeby utrzymać drożność kanału, od strony morza trzeba by zbudować inne falochrony, wychodzące głęboko w morze. A to powodowałoby wzmożoną erozję brzegów na wschód od kanału. Wątpi, że będzie na to zgoda.
– Możliwe jest budowanie na mierzei, ale nie bezpośrednio za pasem wydm, jak to zostało przedstawione na obrazkach – ciągnie Cieślak. – Nie tak, że wychodzimy z hotelu, przechodzimy 100 m i jesteśmy na brzegu morza. To nie jest Zatoka Gdańska, gdzie brzeg jest w równowadze. Tam mamy brzeg otwarty i erodujący. Cannes to targi hotelarzy, więc może jury myślało o brzegach oceanicznych, a nie o takich jak nasze. Nad oceanem bardzo rzadko występuje trwała erozja brzegu, bo inny jest charakter falowania.
Dr Elżbieta Zawadzka-Kahlau, geomorfolog, współautorka Strategii, na pomyśle Dune City nie zostawia suchej nitki. – Granica bezpiecznego inwestowania wyznaczona w badaniach Instytutu Morskiego na mierzei jeziora Jamno wynosi 80 m, co oznacza, że żaden obiekt, a tym bardziej ogromny kompleks nie powinien powstać na 200-metrowej wąskiej przestrzeni pomiędzy jeziorem a morzem.
Przywołuje mapy ryzyka powodziowego opracowane przez IMGW. Prognozuje problemy zbliżone do tych, z którymi Urząd Morski w Gdyni zmaga się, chroniąc Półwysep Helski. Ale Hel zabudowano wcześniej, gdy jeszcze nie było wiadomo, że poziom mórz będzie się podnosił, nasilając niszczenie brzegów.
Strategia ochrony brzegów morskich to dokument, który był punktem wyjścia dla uchwalonej w 2003 r. ustawy Program ochrony brzegów morskich. Nie można bowiem zabetonować całego Wybrzeża. Uznano, że należy je ochraniać stosownie do stopnia zainwestowania na brzegach. Intensywne zainwestowanie – wysoki stopień ochrony, słabe – mały. Ale coś za coś. Tam gdzie jest duża ochrona, trudno utrzymać ładne plaże. Mierzeje Jamna i Sarbska należą do odcinków, dla których nie przewidziano dużego zabezpieczenia. I to powinno być wskazówką dla urzędów decydujących o nowych inwestycjach.
Choć autorzy Strategii wyznaczyli granicę bezpiecznego inwestowania dla całego Wybrzeża i zalecili jej wprowadzenie, decydenci tym akurat się nie przejęli. Granica jest, ale bardziej orientacyjna niż jako formalna zapora. Więc presja na obszary nadbrzeżne rośnie. Jej skutki również. Rok temu Sejm znowelizował wspomnianą ustawę, wydłużając odcinki brzegu objęte różnymi działaniami ochronnymi, w tym tymi dużego kalibru. A o piasek, żeby sztucznie sypać plaże, coraz trudniej. Nie występuje on bynajmniej w nieograniczonych ilościach. Na przyhamowanie zapędów inwestorskich trudno liczyć, bo to nie inwestorzy ponoszą potem koszty ochrony tego, co postawili. Najwyższa pora, żeby się zreflektować. Nie powtarzać: bo w Hiszpanii, bo w Chorwacji hotele molochy są niemalże na plaży. Tam atutem jest ciepłe morze. U nas przyroda i piasek.