Pokój z widokiem na zysk
Czy inwestowanie w apartamenty w condo hotelach jest opłacalne
Artykuł w wersji audio
Perspektywa przyszłego zysku w wysokości 7, a nawet 10 proc. zainwestowanej sumy niektórych skłania wręcz do zaciągnięcia kredytu. Pętla zadłużenia nie przeraża, przecież pokój będzie spłacał się sam. Tak w każdym razie obiecują atrakcyjne oferty, którymi obwieszone są wszystkie miejscowości wypoczynkowe w kraju. Od morza do Tatr.
Wejście na molo w Juracie przypomina wielki słup ogłoszeniowy. Jedna oferta lepsza od drugiej. Na każdym billboardzie piękny hotel, choć na razie to tylko wizualizacja. Czterogwiazdkowa Gwiazda Morza we Władysławowie, 120 m od plaży, ma być gotowa dopiero w 2019 r. Może być „twoim domem nad Bałtykiem” – zachęca plakat. „Zarabiaj 7 proc. rocznie”. Wystarczy zainwestować w kupno jednego pokoju, choć, oczywiście, można kupić kilka. Wtedy ustawimy się finansowo do końca życia. Pieniądze, które zainwestujemy w hotelowy pokój w Gwieździe Morza, zwrócą nam się już po 15 latach – zapewniają inwestorzy. I nadal będziemy zarabiać.
Foka w Helu obiecuje jeszcze więcej: 10 proc. zysku. To wprawdzie nie hotel, lecz apartamentowiec, ale właściciele mieszkań mają zapewnioną „kompleksową obsługę wynajmu luksusowych apartamentów”. Sami o klientów martwić się nie muszą, tylko inkasują. Mało kto kupuje mieszkania nad morzem czy w górach, żeby mieć dokąd jeździć na urlop. Dziś Polak przede wszystkim myśli o zysku, inwestuje. W swoim pokoju rezerwuje sobie co najwyżej 12 dni w roku, najchętniej poza sezonem, żeby nie pomniejszać zysku. Foka już stoi, ale część mieszkań ciągle czeka na klientów. Neptun Park Gdańsk Jelitkowo sugeruje, żeby się pospieszyć, to przecież „ostatni etap sprzedaży”. Robi się nerwowo. Numer na „ostatni pokój” ciągle się sprawdza.
Niespodzianka za niespodzianką
Inwestorzy condo hoteli, czyli obiektów, które są własnością wielu osób, liczą przede wszystkim na przedsiębiorców kupujących hotelowe apartamenty na firmę. Indywidualni nabywcy z zachęty w postaci zwrotu VAT, zawartego w cenie kupowanego pokoju, skorzystać przecież nie mogą, choć niektórzy zapewniają obsługę prawną, która to załatwi. Adresatem atrakcyjnych ofert są głównie ci, którzy boją się inwestować w rozwój własnej firmy w tak niepewnych czasach i trzymają pieniądze na marnie oprocentowanych lokatach bankowych. Tracą, choć mogliby zarabiać. Więc się frustrują i tylko czekają na ofertę, która pozwoli im ten stan zmienić.
Mało przedsiębiorczy, bez możliwości zwrotu VAT, też marzą o gwarantowanym zysku. Choć po bliższym przestudiowaniu ofert widać, że różnią się one nieco od tego, co obiecują billboardy. Gwiazda Morza gwarantuje zysk 7-proc., ale dopiero od czwartego roku funkcjonowania luksusowego hotelu. W pierwszym tylko 5,5 proc. i z każdym kolejnym rokiem o pół punktu więcej. To nie wszystko. Bo te procenty nalicza się nie od sumy, jaką klient za pokój inwestorowi zapłacił, ale od kwoty netto pomniejszonej o 23 proc. VAT, co – niestety – dość mocno obniża i kwotę zysku.
Niespodzianka trzecia jest taka, że sporo większe są i tak wysokie koszty. Metr kwadratowy pokoju hotelowego w Gwieździe Morza kosztuje od 16,2 tys. zł do 18,5 tys. zł. Aby jednak poczuć się współwłaścicielem Gwiazdy Morza, nie wystarczy pokój kupić. To chyba oczywiste, że do pustego pomieszczenia, nawet w luksusowym hotelu, goście nie przyjadą. Trzeba je odpowiednio wyposażyć, co przecież musi kosztować. W przypadku pojedynczego pokoju koszt wyposażenia to 35–40 tys. zł netto. W praktyce jest to o 23 proc. więcej, bo dochodzi jeszcze VAT. Firmy sobie odliczą, indywidualni dopożyczą. W ofercie jest klauzula: „zakup wyposażenia obowiązkowy”. Jak na hotel, którego jeszcze nie ma, to sporo niespodzianek zmieniających pierwotne biznesplany potencjalnych inwestorów. Co wcale nie wyklucza, że z czasem niespodzianek przybędzie.
Zapłacisz sam sobie
Kupowanie pokoi hotelowych jako produktu inwestycyjnego stało się hitem ostatnich lat. Apetyt rodaków ostrzą doniesienia ekspertów. Takie jak raport Deloitte „Property Index Overview of European Residential Markets”, z którego wynika, że w Polsce wynajmowanie lokali przynosi ogromne zyski, a w przyszłości mogą być one jeszcze większe. Bo ceny u nas ciągle są dużo niższe niż w innych krajach Europy Zachodniej, choć szybko rosną.
Z lektury raportu NBP płynie wniosek, że dużo za szybko. Co najmniej dwa razy za szybko. Za normalny wzrost cen nieruchomości uznaje się bowiem taki nieprzekraczający punkt, góra dwa punkty procentowe plus tempo inflacji. Czyli w obecnych warunkach nieruchomości nie powinny drożeć szybciej niż 3–3,5 proc. rocznie. Tymczasem średnia wynosi 7 proc. Obawy, że na rynku nieruchomości rośnie bańka spekulacyjna, wydają się jak najbardziej uzasadnione.
Zwłaszcza jeśli przyjrzeć się, w jakich rejonach ceny zupełnie zwariowały. Agata Kołodziej z portalu money.pl podaje, że rekordzistą jest Trójmiasto. W ciągu ostatniego roku ceny w tym rejonie wzrosły aż o 13,6 proc. Za Wybrzeżem plasuje się Kraków z 10,9-proc. zwyżkami. W rejonie Zakopanego cena metra kwadratowego sięga 20 tys. zł, a mimo to amatorów na drogie mieszkania szybko przybywa. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ubiegłym roku podpisano o 14 proc. więcej aktów notarialnych niż rok wcześniej. Krzywa nadal się pnie.
Spiralę cen nakręcają sami kupujący, którzy uwierzyli, że im więcej zapłacą, tym więcej zarobią. – W Warszawie aż 60 proc. mieszkań oddanych do użytku stanowią lokale z przeznaczeniem na wynajem – uważa Maciej Górka, szef portalu domiporta.pl. Mowa jednak o wynajmie krótkoterminowym, z myślą o turystach czy przyjeżdżających na różnego rodzaju konferencje, którzy coraz częściej z tradycyjnych hoteli rezygnują. Tak jak sam Maciej Górka, który, wyjeżdżając na konferencję na przykład do Sopotu, wchodzi na booking.com i wynajmuje pokój w condo, za co płaci mniej niż w hotelu. – Właściciel takiego pokoju, przy obłożeniu rocznym na skromnym poziomie 65 proc., zarobi o wiele więcej, niż wynajmując ten sam pokój na stałe – zapewnia Górka.
Perspektywa dokopania się do złotej żyły wygląda kusząco. Bartosz Turek, analityk Open Finance, puszcza przyszłym hotelarzom zimny prysznic i zachęca do liczenia. Twierdzi, że koszt budowy metra kwadratowego w condo hotelach wynosi najczęściej kilka tysięcy złotych. Tymczasem ceny, po których kupują je żądni zarobku nabywcy, są kilkakrotnie wyższe. Sięgają 18, a nawet 20 tys. zł. Płacą, spodziewając się, że i tak zarobią sporo. Nieufni upewniają się, że gwarancja corocznego czynszu na poziomie 5,7 czy nawet 10 proc. zapisana jest w umowach. Nie wietrzą podstępu. Nie przychodzi im bowiem do głowy, że ten zysk wypłacają sobie sami. Został zaszyty w cenę.
Żyła wysokiego ryzyka
Perspektywy zarobku, obiecywanego nabywcom pokoi w condo hotelach, są niczym w porównaniu z zyskami, jakie naprawdę osiągnąć mogą ci, którzy je budują. Maciej Górka uważa, że na prawdziwą żyłę złota natrafili deweloperzy. – Do niedawna ich marża wynosiła 18 proc., a 20 proc. uważane było za świetny zarobek. Teraz marża deweloperska to co najmniej 35 proc. Duży zysk przyciąga przedsiębiorców, których firmy do niedawna znane były z zupełnie innych rodzajów działalności. Ochnik sprzedawał odzież skórzaną, obecnie wypączkował w Ochnik Development. Maciej Duda, twórca wielkiego koncernu mięsnego, także wchodzi w nieruchomości.
Oprócz firm znanych, które w ten sposób dywersyfikują ryzyko, hossa przyciąga także amatorów i oszustów. Pośrednik, który sprzedaje hotelowe apartamenty, niekoniecznie poinformuje nas o ryzyku. Prowizję dostanie przecież od sprzedanych lokali.
Zachęcani reklamami nie pamiętają już o niedawnej aferze z condo hotelem 4 kolory, który także miał być centrum wypoczynkowo-rekreacyjnym we Władysławowie. To wielka wpadka Home Broker, który do kupna apartamentu w luksusowym hotelu namówił ponad 400 osób. Skrzydło, w którym miały zostać wybudowane, nigdy nie powstało. Nabywcy stracili pieniądze. Wielu, oczekując na obiecywany „zwrot z kapitału”, zaciągnęło kredyt w banku. Wprawdzie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że Home Broker postępował nierzetelnie, nie informując klientów o ryzyku, i nałożył na pośrednika 330 tys. zł kary, ale klientom straty to nie zrekompensowało.
Reklamy, a także oferty obecne, również o żadnym ryzyku klientów nie informują. Zysk jest przecież gwarantowany. To nieprawda. Condo hotele od tych tradycyjnych różnią się tym, że całe ryzyko przedsięwzięcia – a więc zarówno budowa, jak i późniejsze prowadzenie obiektu – zostały przerzucone na nieświadomych tego faktu, żądnych łatwego zarobku, właścicieli pokoi.
Moda na condo hotele przyszła ze Stanów Zjednoczonych. W Polsce trafiła na wyjątkowo sprzyjający grunt. Banki niechętnie dają kredyty na budowę hoteli, a jeśli nawet się decydują, to żądają zwrotu już po kilku latach. Uznają bowiem, że jest to przedsięwzięcie bardzo ryzykowne, mocno uzależnione od koniunktury. Zaostrzony na plażach apetyt Polaków na bycie hotelarzem uniezależnia inwestorów condo od banków, nie muszą już brać kredytów. Mogą budować za pieniądze klientów. Budowa hotelu staje się dla nich przedsięwzięciem nieobarczonym finansowym ryzykiem. To ryzyko zostało jednak przerzucone na klientów. Nawet przezorni nie są w stanie się zabezpieczyć.
Co zrobią, jeśli hossa minie i firma zarządzająca condo hotelem nie będzie w stanie wypłacać gwarantowanych zysków? Firma ogłosi upadłość, a oni zostaną ze swoim pokojem, jeśli w ogóle zostanie wybudowany. Zdaniem Turka pewnym testem na wiarygodność inwestora jest tzw. opcja wyjścia zapisana w umowie. W Stanach Zjednoczonych jest ona czymś oczywistym. Bez opcji wyjścia nie wchodzi się w inwestycję. Jest to zobowiązanie inwestora do odkupienia pokoju, gdy jego właściciel zechce się go pozbyć. Opcja gwarantuje odkupienie za 120–150 proc. wpłaconej sumy. Bo jeśli takiej opcji nie ma, posiadacz pokoju znajdzie się w nie lada kłopocie. Kupca nie znajdzie, skoro nie ma zysków.
Im bardziej atrakcyjne wydają się gwarancje, tym bardziej trzeba uważać, bo prawdziwe ryzyko większe. Dużym powodzeniem cieszą się umowy, w których zarządzający obiektem zobowiązuje się dzielić zyskami z wynajmu po połowie z właścicielami pokoi. Na pierwszy rzut oka – wszystko wygląda super. Obie strony w równym stopniu zainteresowane są, żeby condo hotel zarabiał, zyski dzielą przecież po połowie. W praktyce bywa, że jedna połowa jest mniejsza. Zanim operator wyliczy zysk hotelu, odejmie od niego koszty prowadzenia restauracji, spa, kortów itp., które mogą się okazać wyjątkowo duże. Tak duże, że zjedzą cały zysk.
Condo bańka
Inwestowanie w hotelowe apartamenty, wbrew temu, co obiecują reklamy, nie jest superatrakcyjnym i bezpiecznym produktem inwestycyjnym. Wręcz odwrotnie – jest inwestycją wysokiego ryzyka. Ryzyko można próbować ograniczyć, ale wyeliminować się go nie da.
Jeśli inwestor condo hotelu dopiero szuka klientów gotowych zainwestować własne pieniądze w jego budowę, warto zorientować się, co już wybudował. Jak wyszli na tym ci, którzy uwierzyli w obiecywane zyski? Z inwestorem, który dopiero zaczyna, lepiej uważać. Za ewentualne błędy, nie mówiąc o przekrętach, zapłaci bowiem z naszej kieszeni. Bartosz Turek ostrzega, że inwestycje w hotelowe apartamenty nie są chronione prawem tak jak budowa mieszkań. Lepiej wiązać się z firmą, która nie obiecuje, ale już ma się czym pochwalić. Taką jak Zdrojowa Invest Szymona i Jana Wróblewskich. Zbudowali już kilka pięciogwiazdkowych condo hoteli na zachodnim wybrzeżu – w Świnoujściu, Kołobrzegu, teraz przymierzają się do podobnej inwestycji w Szklarskiej Porębie. Hotele licznie, nie tylko w okresie wakacyjnym, odwiedzane są przez Niemców korzystających z oferty sanatoryjnej. Turyści dopisują przez większą część roku. Dodatkową polisą, ubezpieczającą interesy minihotelarzy, którzy zaufali braciom Wróblewskim, jest współpraca z siecią Radisson.
Zaciągania kredytu na konto przyszłych zysków obawiałby się nawet Bartłomiej Barwicz, szef Rent Like Home, firmy zarządzającej prywatnymi lokalami, ale także małymi condo hotelami w rejonie Zakopanego i Warszawy, gdzie sezon trwa prawie cały rok. – Nasi klienci śledzą w internecie, ile jest rezerwacji na ich lokale, z wyprzedzeniem mogą wyliczyć, ile na tym zarobią. Właściciel apartamentu, który jednorazowo może przyjąć 4–6 osób, może liczyć rocznie na 40–50 tys. zł. Oczywiście musi je najpierw odpowiednio wyposażyć. Gwarancji wysokości zarobku nigdy jednak nie dajemy, rynek jest kapryśny – twierdzi Bartłomiej Barwicz.
O tym, jak sprawdzają się w Polsce condo hotele, będziemy mogli powiedzieć dopiero wtedy, gdy skończy się hossa i nowym obiektom – tym, które naprawdę powstaną – trudniej będzie zdobywać klientów. Bez szwanku i z potężnymi zyskami wyjdą z tego tylko deweloperzy. Firmy zarządzające zaczną obniżać ceny, a gwarantowane zyski minihotelarzy mogą zamienić się w niespodziewane straty. Na razie takiego rozwoju wydarzeń pod uwagę nie bierzemy i nadal pompujemy condo bańkę.