Od A do Z - tajniki kredytowania
Wszystko, co chcielibyście wiedzieć o kredytach, ale wolicie nie pytać.
Aneks – zmiana warunków umowy pomiędzy bankiem a klientem. W przypadku zmiany warunków umowy kredytu hipotecznego (np. zmiany zasad naliczania oprocentowania, przewalutowania) dokonywana jest zawsze w formie pisemnej.

Bankowy tytuł egzekucyjny – zgoda na natychmiastową windykację należności w razie niespłacenia długu, którą podpisujemy biorąc kredyt hipoteczny. Z takim tytułem bank nie musi iść do sądu i procesować się z nami o zapłatę pieniędzy, lecz od razu wszczyna procedurę windykacyjną u komornika.

Banki hipoteczne – instytucje finansowe, które mogą udzielać tylko kredytów hipotecznych. Np. Nykredit, BPH Bank Hipoteczny. Działają na podstawie odrębnej ustawy. Konkurują ze zwykłymi bankami – np. BPH, PKO BP, Millennium na rynku kredytów mieszkaniowych.

BIK – Biuro Informacji Kredytowej SA, instytucja prowadząca rejestr wszystkich kredytobiorców w Polsce. BIK interesuje się każdym, kto kiedykolwiek miał w banku kredyt, pożyczkę, kartę kredytową. To, czy terminowo spłacamy należność, jest monitorowane. Dzięki BIK banki mogą sprawdzić wiarygodność klientów. Na przykład, czy chcąc podpisać umowę kredytową, nie zataili innych pożyczek, które wzięli.

Cesja praw z ubezpieczenia – przeniesienie praw wynikających z umowy ubezpieczenia na bank. W przypadku kredytów hipotecznych zazwyczaj występuje umowa ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank. Zabezpiecza ona interesy banku. Jeśli nieruchomość, na którą pożyczyliśmy, ulegnie spaleniu, zalaniu, zniszczeniu itp., bank odzyska pieniądze z polisy ubezpieczeniowej.

Cesja wierzytelności – jest to przeniesienie wierzytelności: umowa, przez którą wierzyciel przenosi swoją wierzytelność na osobę trzecią (np. bank sprzedaje dług firmie odzyskującej długi).
Dłużnik – osoba zobowiązana do określonego świadczenia na rzecz wierzyciela. W przypadku kredytu hipotecznego dłużnikiem jest klient, który wziął kredyt i zobowiązał się do jego spłaty. Wierzycielem jest bank.

EURIBOR – skrót od European Interbank Offered Rate, stopa procentowa kredytów w strefie euro oferowanych pomiędzy bankami. Wyliczana na podstawie średniej z 57 największych banków eurolandu. Podstawa wyliczania oprocentowania kredytów w euro.

Harmonogram płatności – terminarz płatności za nowo budowane mieszkanie, ustalony przez dewelopera z klientem. Powiązany jest on zazwyczaj z postępem prac budowlanych. Harmonogram płatności uzgadniamy także z bankiem, jeśli kredyt hipoteczny wypłaca on w kilku transzach (zob. dalej). Na przykład przy budowie domu metodą gospodarczą. Wypłata kolejnej transzy następuje po zamknięciu kolejnego etapu prac (fundamenty, stan surowy itd.).

Hipoteka – sposób, w jaki bank udzielając kredytu na mieszkanie lub dom zabezpiecza swoje interesy. To ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Ustanawia się je między wierzycielem (bankiem) i dłużnikiem (kredytobiorcą) poprzez wpisanie do księgi wieczystej. Wniosek do sądu o dokonanie wpisu może być złożony przez właściciela nieruchomości lub bank. Wpis w księdze wieczystej oznacza dług ciążący na nieruchomości. Każdy, kto będzie np. chciał kupić ją od nas, będzie wiedział, że kupuje ją razem z kredytem do spłacenia. Bank poprzez hipotekę zastrzega sobie prawo do ewentualnego zbycia nieruchomości w przypadku, gdy raty nie będą spłacane.

Hipoteka kaucyjna – hipoteka stanowiąca zabezpieczenie długu o nie ustalonej wysokości (np. może zawierać odsetki, koszty windykacji itp.).
Hipoteka zwykła – hipoteka stanowiąca zabezpieczenie długu określonego co do rodzaju i wysokości (wpisywana jest ustalona kwota, np. kredytu wraz z odsetkami).

Karencja – czas od momentu podpisania umowy kredytowej z bankiem i wypłaty pieniędzy do momentu rozpoczęcia przez klienta spłacania kredytu (wpłacenia pierwszej raty). Niektóre banki w promocji oferują np. 3-miesięczny okres karencji.

Karencja spłaty kapitału – niektóre banki dopuszczają sytuację, w której klient przez jakiś czas nie spłaca kapitału, a jedynie same odsetki (zob. też wakacje kredytowe).

Kredyt hipoteczny – kredyt udzielany przez bank, zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości.

Kredyt konsolidacyjny – zebranie wszystkich długów klienta, np. z tytułu kredytu mieszkaniowego, samochodowego, karty kredytowej oraz zakupów na raty w jeden i spłacenie nowego długu przez bank jednym kredytem (patrz też tekst na s. 48).

Kredyt refinansowy – spłacenie już zaciągniętego kredytu innym, czasem na lepszych warunkach (patrz też tekst na s. 48).

Kredyt walutowy – wysokość pożyczonej kwoty, rat i odsetek jest ustalona w złotówkach, ale według wartości waluty kredytu, w której jest rozliczany (euro, franka itd.).

Księga wieczysta – urzędowy rejestr określający stan prawny nieruchomości (domu, mieszkania, działki). Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych. Zawierają informacje na temat lokalizacji nieruchomości, właścicieli, służebności i ustanowionych hipotek. To do księgi wieczystej (a więc z domniemaniem podania do publicznej wiadomości) będzie wpisany nasz kredyt na mieszkanie czy działkę.

LIBOR – wskaźnik nazywany potocznie ceną pieniądza w Europie. LIBOR (od London Interbank Offered Rate) to stopa procentowa kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie. Podawana jest codziennie o godz. 11.00 przez cztery główne banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster). Na jej podstawie banki wyliczają oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w walutach USD, EUR, CHF. Niektóre banki wyliczają oprocentowanie na podstawie stopy za trzy miesiące (tzw. LIBOR 3M), inne na podstawie stopy sześciomiesięcznej (LIBOR 6M) lub jednomiesięcznej (LIBOR 1M).

LTV (od loan to value) – współczynnik wartości kwoty udzielanego kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości bądź ceny jej sprzedaży. Jeżeli LTV wynosi 100 proc., to znaczy że bank udzielił kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości.

Marża – ustalana przez bank. Jest to zysk banku z udzielonego kredytu, czyli cena, jaką mu płacimy za to, że pożyczył nam pieniądze. Marża stanowi składnik oprocentowania.

Odroczenie płatności – udzielenie przez bank zgody na tymczasowe (zazwyczaj nie więcej niż kilka miesięcy) zaprzestanie przez dłużnika spłacania kredytu. Zazwyczaj udziela się je w trudnej sytuacji życiowej (wypadek, utrata pracy itp.). W czasie odroczenia płatności odsetki nadal narastają.

Okres kredytowania – okres od dnia podpisania umowy kredytowej lub wypłacenia pieniędzy przez bank do dnia całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami. Bank pożycza pieniądze na czas od kilkunastu miesięcy do nawet 45 lat.
Okres odsetkowy – okres, za który do raty kredytu doliczane są odsetki. Zazwyczaj ratę i odsetki oblicza się co miesiąc.

Okres przejściowy – niektóre banki nazywają tak czas od momentu wypłaty pieniędzy do momentu, gdy przedstawimy bankowi wpis do hipoteki na nieruchomości. Ponieważ trwa to zazwyczaj kilka miesięcy, jest to dla banku okres podwyższonego ryzyka, co ów rekompensuje sobie podnosząc nam oprocentowanie bądź wymagając obowiązkowego ubezpieczenia kredytu (zob. ubezpieczenie pomostowe).

Oprocentowanie kredytu – koszt, jaki ponosimy, pożyczając od banku pieniądze. Nowoczesne banki konstruują oprocentowanie przejrzyście, np. WIBOR 3M + marża banku (zob. w słowniczku).

Oprocentowanie stałe – oprocentowanie kredytu niezmienne, niezależne od sytuacji rynkowej (np. zmiany
stóp procentowych). Oprocento-wanie stałe można w pewnych przypadkach i po jakimś czasie (np. roku) negocjować.

Oprocentowanie zmienne – jest uzależnione od sytuacji rynkowej. Najczęściej jest określane na podstawie stóp procentowych lub wskaźników: WIBOR, LIBOR, EURIBOR (zob. w słowniczku).

Poręczenie – dodatkowe zabezpieczenie, które dostaje bank. Poręczyciel zobowiązuje się do spłaty kredytu wraz z odsetkami, gdyby kredytobiorca nie spłacił go w określonym w umowie terminie. Obecnie wypierane przez przystąpienie do długu (zob. w słowniczku).

Promesa kredytowa – pisemne przyrzeczenie udzielenia kredytu przez bank, wymagane czasem przez deweloperów przed podpisaniem umowy na kupno mieszkania.
Prowizja banku – jednorazowa opłata za udzielenie kredytu. Wynosi najczęściej 0,5%–3,5% wysokości pożyczki.

Przewalutowanie – zmiana waluty, w której rozliczany jest kredyt. Na przykład przewalutowanie ze złotówek na franki szwajcarskie oznacza przeliczenie pozostałej do spłaty kwoty na franki.

Przystąpienie do długu – sytuacja, w której grupa osób zobowiązuje się spłacać kredyt wzięty przez jedną z nich. Np. rodzice współprzystępują do kredytu dziecka. Choć nieruchomość będzie dziecka, kredyt będzie wspólny.

Rata kredytu – spłacając raty, spłacamy kredyt. Zazwyczaj ratę trzeba spłacać raz w miesiącu. Suma ta składa się z dwóch części (niektóre banki wyszczególniają to nawet na wyciągu): spłaty pożyczonego kapitału oraz naliczonych odsetek. Rozróżniamy raty malejące i równe.

Raty malejące – raty, w których część kapitałowa jest stała, a część odsetkowa zmniejsza się z każdą następną ratą. Gdy kredyt spłacamy w ratach malejących, w początkowym okresie są one najwyższe (bo od wysokiego kapitału pożyczonego naliczone są wysokie odsetki). Gdy jednak wartość kapitału się zmniejsza, zmniejszają się też odsetki (patrz też s. 31).

Raty równe (annuitetowe) – raty o stałej wysokości przez cały okres kredytowania. Na początku w spłacanej racie mamy przede wszystkim część odsetkową, dopiero po kilku latach zaczynamy spłacać więcej kapitału (patrz też s. 31).

Rynek pierwotny – obejmuje mieszkania i domy nowo wybudowane przez deweloperów, spółdzielnie lub osoby fizyczne.

Rynek wtórny – obejmuje mieszkania i domy, które były już wcześniej przez kogoś posiadane lub zamieszkane.
Ryzyko kursowe – występuje przy kredytach walutowych (w euro, dolarze, franku szwajcarskim). Jest to ryzyko wzrostu wartości waluty, w której mamy rozliczany kredyt. Jeśli waluta podrożeje, będziemy musieli oddać więcej.

Spread walutowy – różnica pomiędzy ceną kupna a ceną sprzedaży waluty. Posiadacze kredytów walutowych muszą płacić również spread, bo bank wylicza im kwotę kredytu po cenie skupu waluty w bankowym okienku (niższej), zaś ratę według ceny sprzedaży (wyższej). Bank na tym zarabia i to niemało: 3–4,5 proc. To największy koszt ukryty kredytu hipotecznego.

Stopa procentowa banku – stopa oprocentowania kredytu ustalana przez zarząd banku. Cena, jaką płacimy za kredyt. Zazwyczaj jest zależna od aktualnej sytuacji na rynku (wartości stóp procentowych).

Transza – wypłata części kwoty kredytu. Kredyt mieszkaniowy zazwyczaj wypłacany jest w jednej transzy. Jeżeli mieszkanie dopiero jest w budowie oraz w przypadku kredytu wziętego na budowę domu, pieniądze są wypłacane w kilku transzach.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – dodatkowa forma zabezpieczenia stosowana przez banki przy udzieleniu kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowe ubezpieczenie w postaci wyższego oprocentowania doliczane jest do tej części kwoty kredytu, którą bank zazwyczaj przyjmuje jako minimalny wkład własny (np. 20 proc.).

Ubezpieczenie pomostowe
– dodatkowa forma zabezpieczenia stosowana przez banki w okresie od wypłacenia pieniędzy na transakcję do momentu wpisania przez sąd hipoteki. Zazwyczaj trwa to kilka miesięcy. W tym czasie musimy płacić nieco wyższe oprocentowanie.

Umowa kredytowa – umowa zawierana pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Bank wypłaca pieniądze i staje się wierzycielem – będzie żądał zwrotu długu w ratach. Kredytobiorca staje się dłużnikiem.

Umowa przedwstępna – umowa, w której kupujący i deweloper (dot. rynku pierwotnego) lub sprzedający (dot. rynku wtórnego) zobowiązują się do zawarcia notarialnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Jeśli bierzemy kredyt w banku, będzie ona niezbędna, i to w formie aktu notarialnego (dodatkowy koszt).

Wakacje kredytowe – możliwość zaprzestania spłacania przez klienta kredytu na jakiś czas (np. 3 miesiące) bez podania przyczyn. Tego rodzaju możliwość oferuje coraz więcej banków.

WIBOR – wskaźnik WIBOR (od Warsaw Interbank Offered Rate) nazywany jest potocznie ceną pieniądza w Polsce. Podawany jest codziennie o godz. 11.00. Oznacza stopę procentową, na jaką banki pożyczają sobie złotówki (WIBOR 3M – na trzy miesiące, WIBOR 6M – na pół roku, WIBOR 1Y – na rok itd.). Podstawa wyliczania oprocentowania kredytów udzielanych w złotówkach.

Wierzyciel
– uprawniony do otrzymania świadczenia od dłużnika. W przypadku kredytu wierzycielem jest bank.

Wkład własny – część pieniędzy, którą przy zakupie nieruchomości klient wpłaca z własnej kieszeni. Zazwyczaj im większy wkład własny, tym lepsze warunki kredytu możemy dostać (patrz tekst na s. 32).

Zdolność kredytowa
– zdolność kredytobiorcy do spłaty kredytu razem z odsetkami. Bank bada, czy po odjęciu z pensji wszystkich stałych opłat oraz kosztów życia wystarczy nam pieniędzy na ratę (więcej na s. 22).

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj