Co się mieści w cenie pożyczki?
Na kredyt mieszkaniowy składają się najrozmaitsze koszty. Za co płacimy?

Zdecydowana większość kredytobiorców w Polsce wybiera zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Wynika to m.in. stąd, że oferta naszych banków – jeśli chodzi o kredyty ze stałym oprocentowaniem – jest bardzo wąska. W przypadku popularnego franka szwajcarskiego cenę kredytu można zamrozić najwyżej na 10 lat. Taką ofertę ma np. Bank BPH. Oprocentowanie sięga wówczas 6 proc.

Z ofert w euro najciekawiej wygląda propozycja Nykredit Realkredit. Ten oddział duńskiego banku próbuje zaszczepić w Polsce zachodnie zwyczaje kredytowe i oprocentowanie ustalać nawet na 30 lat. Wynosi ono wówczas 5,8–6,3 proc. To jednak dużo, skoro kredyt w złotówkach można uzyskać z oprocentowaniem 5 proc. i jest on pozbawiony ryzyka kursowego.

Zmienne stopy procentowe

Skoro ostatecznie wybierzemy raczej stopy zmienne, warto poznać zasady ich ustalania. Od tego zależeć będzie wysokość rat naszego kredytu. Jeszcze niedawno powszechne były dwa systemy. W pierwszym przypadku o wszystkim decydował zarząd banku. Dzisiaj już tylko BRE Bank (w ramach ofert mBanku i MultiBanku) oraz Raiffeisen Bank Polska działają w ten sposób.

W drugim przypadku o koszcie kredytu decyduje rynek. Bank ustala oprocentowanie doliczając swoją marżę (stałą w całym okresie kredytowania) do rynkowej stopy procentowej. Tą stopą na przykład dla złotówek może być 3-miesięczny WIBOR, dla franków LIBOR (3- lub 6-miesięczny). Są to stopy, po jakich banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Ponieważ jednak klient indywidualny jest dla banku mniej pewnym partnerem, to do stopy rynkowej doliczana jest marża (uwaga: nie mylić z prowizją!). I tak na przykład jeśli stopa rynkowa wynosi 4 proc., a marża 1,5 pkt proc., wówczas oprocentowanie kredytu to 5,5 proc.

Marża

W większości umów bankowych istnieją zapisy gwarantujące, że marża nie zmienia się w całym okresie kredytowania. Banki zastrzegają sobie czasem możliwość jej podwyższenia na wypadek wyjątkowych okoliczności (np. w przypadku Pekao SA chodzi o znaczny spadek wartości zabezpieczenia lub brak terminowej spłaty kredytu). Istnieją też możliwości obniżenia marży (taką możliwość daje BZ WBK po 5 latach terminowej spłaty zadłużenia). Generalnie jednak marża jest stała, a zmienia się tylko stopa rynkowa, co wynika ze zmian oficjalnych stóp procentowych ustalanych przez banki centralne Polski, Szwajcarii i Europejski Bank Centralny.

Rynkowe stopy procentowe

Stopy rynkowe mogą się różnić od stóp oficjalnych. Wynika to stąd, że rynek z wyprzedzeniem przewiduje kierunki, w których banki centralne zmienią stopy. Na przykład teraz praktycznie pewne są kolejne podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii. W efekcie oficjalna stawka 3-miesięcznego LIBOR wynosi 1,5 proc., ale już rynkowy LIBOR 6-miesięczny to 1,62 proc., a roczny 1,86 proc. (koniec czerwca). Oznacza to, że bank, który zechce pożyczyć w innym banku franki na rok, będzie musiał zapłacić 1,86 proc., bo wszyscy oczekują zwyżki stóp. Ma to znaczenie dla kredytobiorców, bo koszt kredytu może być równie dobrze oparty na wskaźniku LIBOR 3-, 6- lub 12-miesięcznym. W każdym przypadku przy takiej samej marży oprocentowanie będzie inne!

Może być też odwrotnie. Jeśli tendencja zmian stóp procentowych jest spadkowa, widać to również w układzie rynkowych stóp.

Rynkowe stopy procentowe zmieniają się codziennie. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych już nie. Banki z reguły aktualizują oprocentowanie co kwartał lub co pół roku. I tu kryje się kolejna pułapka dla osób, które chcą porównać ceny kredytów mieszkaniowych w konkretnym dniu. Na przykład w połowie czerwca w jednym banku mogą obowiązywać stopy rynkowe z końca poprzedniego kwartału. Inny poda nam oprocentowanie wyliczone na bazie aktualnej stopy. W efekcie, jeśli przez 2 czy 3 miesiące na rynku nastąpiły spore zmiany, wówczas – ponownie przy tej samej marży – mamy kredyty w dwóch różnych cenach.

To nie koniec kłopotów z porównaniami. Wyobraźmy sobie, że stopa rynkowa (np. WIBOR 3-miesięczny) spada w danym kwartale o 0,2 pkt proc. Czy to znaczy, że bank w kolejnym kwartale obniży nam oprocentowanie o tę wartość? Nie zawsze. Niektóre banki ograniczają zmienność oprocentowania dodatkowymi wskaźnikami. Zapisują w umowach, że koszt kredytu zmieni się wówczas, gdy stopa rynkowa z kwartału na kwartał (z miesiąca na miesiąc itp.) zmieni się o więcej niż na przykład 0,25 pkt proc. W efekcie, jeśli przez wiele miesięcy te zmiany będą mniejsze, wówczas bank może bazować na znacznie wyższej stopie niż aktualna rynkowa. W praktyce pobiera wówczas wyższą marżę. Takie rozwiązania stosują m.in. Pekao SA, Lukas Bank czy GE Money Bank.

Zasady ustalania i zmiany oprocentowania zapisane są z reguły w umowie kredytowej, lecz banki często przenoszą je do regulaminu. W praktyce niewielu klientów czyta ten kilkunastostronicowy dokument. A warto, choćby dlatego, że bank może zmienić regulamin własną jednostronną decyzją. W przypadku umowy jest to niemożliwe.

Przeliczenia kursowe

W przypadku kredytów walutowych kredytobiorcy ponoszą dodatkowe koszty wynikające z niekorzystnych przeliczeń kursowych. Jeszcze kilka lat temu kilka banków (GE Money Bank czy nieistniejący już Bud-Bank) oferowało kredyty, które były wypłacane i spłacane po takim samym kursie – był to kurs średni NBP. W tej chwili wszędzie już obowiązuje zasada, że wypłata kredytu odbywa się po kursie kupna waluty, a spłata po kursie sprzedaży. W efekcie pożyczając np. równowartość 100 tys. zł we frankach szwajcarskich już na drugi dzień po zaciągnięciu kredytu mamy do spłaty 104 czy 105 tys. zł.

Im większa różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży (spread walutowy), tym gorzej dla klientów. Spread w praktyce zwiększa oprocentowanie od 0,3 do 0,6 pkt proc. – zależnie od banku. Jeśli więc bank podaje, że kredyt we frankach kosztuje 3 proc., możemy uznać, że jest to 3,3, a nawet 3,6 proc. Tej podwyżki nie uwzględni żaden kalkulator bankowy. Warto o niej pamiętać w sytuacji, gdy różnica między oprocentowaniem kredytu we frankach a kredytem w złotówkach zmniejsza się.

Prowizja

Pozostałe koszty związane z zaciągnięciem kredytu w relacji do kwoty odsetek nie są już tak znaczące. Jeśli pożyczamy pieniądze na krótko, np. 5–10 lat, wówczas sporej wagi nabiera prowizja. Zobaczmy to na przykładzie. Załóżmy, że mamy kredyt w wysokości 150 tys. zł w cenie
5 proc. z prowizją 2 proc. i kredyt w cenie 6 proc., ale bez prowizji. Gdyby spłata miała trwać 30 lat, wówczas ten pierwszy byłby o 20,5 tys. zł tańszy. Ale przy 5-letnim okresie spłaty łączne koszty obu kredytów są porównywalne.

Polisa ubezpieczeniowa

Przez cały okres spłaty kredytu musimy mieć wykupione ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych. Można je traktować jako koszt, bo takiej polisy wymaga bank. Z drugiej strony – każdy posiadacz mieszkania powinien z tego rodzaju ochrony korzystać.

Pozostałe koszty


Ponoszone są jednorazowo przy zaciągnięciu kredytu i nie są wysokie w relacji do całej pożyczki. Ubezpieczenie pomostowe to wydatek rzędu kilkuset złotych. Polskie sądy ostatnio nieco sprawniej pracują i na wpis do hipoteki czeka się nie więcej niż 2–3 miesiące (przez ten okres opłacamy ubezpieczenie). Ubezpieczenie naszego niskiego wkładu własnego może się wydawać dość dużym wydatkiem, ale to korzystne dla klientów rozwiązanie (więcej o polisach związanych z kredytami możeż przeczytać tutaj). Dzięki niemu możemy zyskownie zainwestować środki, które – przy braku takiej polisy – od razu trzeba by przeznaczyć na zakup nieruchomości. Bilans strat i korzyści jest oczywisty. Wycena nieruchomości czasem nie pociąga opłat – niektóre banki dokonują własnych wewnętrznych wycen.

Porównując oferty banków należy więc zwrócić uwagę przede wszystkim na oprocentowanie. Ale nie tylko. Jeśli nawet wstępne koszty kredytu ograniczono do zera, to bank najczęściej będzie chciał sobie to odbić w dwójnasób wyższymi odsetkami. W kontaktach z bankami, jak na drodze, obowiązuje zawsze zasada ograniczonego zaufania. Inaczej nasze rachunki wzrosną.


Gdzie szukać dobrych ofert?

W Internecie od niedawna działają ciekawe strony: www.aukcjekredytowe.pl. oraz www.finansowo.pl. Przydadzą się tym, którzy szukają jak najlepszej oferty kredytowej. Portale kojarzą potencjalnego klienta z grupą banków. Użytkownik po zalogowaniu się w serwisie podaje swe podstawowe dane oraz ustala, jaka ma być kwota pożyczki i na co ją przeznaczy. Dane trafiają do banków współpracujących z serwisami. Teraz ruch należy do nich – każdy może przebić konkurenta, dając lepszą, tańszą, dogodniejszą ofertę. Znając nawzajem swoje propozycje banki się licytują. To do klienta należy decyzja, z kim podpisze umowę.

Banki zarabiają na opłatach i prowizjach

Wraz z rosnącym tłokiem przy okienkach rosną zarobki bankierów. W tej branży od lat nie było takiej hossy. Tylko w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku banki zarobiły 2,97 mld zł (najwięcej PKO BP i Pekao SA). To o 900 mln zł więcej niż w okresie styczeń–marzec 2005 r. i aż o 500 mln zł więcej niż w całym 2003 r. Wysokie zyski banki zawdzięczają głównie rosnącej liczbie udzielonych pożyczek, na które jest coraz więcej chętnych (wzrost o 26 proc. w stosunku do zeszłego roku). Najszybciej przyrastają kredyty hipoteczne (wzrost o 46 proc. rok do roku). Zarobków banków nie da się wyjaśnić powszechnością świadczonych usług. Statystycznie bowiem dopiero co drugi Polak ma konto. Wysokie zarobki banków trzeba więc przede wszystkim tłumaczyć wciąż wysokimi opłatami i prowizjami.

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj