Jak inwestować w mieszkania pod wynajem
Waluty czy akcje to zawsze spore ryzyko inwestycyjne. Lokaty w bankach i obligacje przynoszą niewielki zysk. Na tym tle nieruchomości jawią się jako idealna inwestycja. Można na nich zarabiać ponad 10 proc. rocznie wykładając pieniądze nie swoje, lecz banku. 

Dlaczego właśnie mieszkanie?

To towar standardowy, a przez to znacznie łatwiej zbywalny, a w przypadku inwestycji płynność jest bardzo istotna. Oferty sprzedaży domów leżą w agencjach nieruchomości średnio 12 miesięcy, a luksusowe wille czekają na kupców czasem kilka lat. Atrakcyjne mieszkanie sprzedamy w kilka tygodni i to z zyskiem. Oczywiście jest jeszcze ziemia. W tym p rzypadku wzrost wartości może być znacznie wyższy niż w przypadku mieszkania. Problem w tym, że działka, w przeciwieństwie do mieszkania, nie dostarcza stałych dochodów, a może nawet generować spore koszty (podatki, itd.). Jest to więc inwestycja trudniejsza i bardziej ryzykowna.

Dla kogo?


Mieszkanie jest idealną inwestycją dla przedstawiciela klasy średniej, który ma stabilną, w miarę dochodową pracę, ale nie zgromadził znacznych oszczędności. Ratę kredytu, jaki trzeba będzie zaciągnąć na jego zakup, w większości zamortyzuje dochód z najmu. Nie można jednak przesadzać z optymizmem. W kolejnych miesiącach nie wyjdziemy na plus ani nawet na zero. W większości przypadków rata kredytu i dochód z wynajmu są porównywalne. Jednak to właściciel musi ponieść koszty utrzymania mieszkania, a od dochodu zapłacić podatek, o ile nie wynajmuje mieszkania na czarno.
Czy martwić się spadkiem czynszów?

Dochody z wynajmu mieszkań – szczególnie tych największych – systematycznie spadają. Według serwisu www.szybko.pl ceny wynajmu mieszkania 4-pokojowego w Warszawie od końca 2005 r. spadły o jedną czwartą. Ten spadek w mniejszym stopniu dotyka najpopularniejsze mieszkania – 1- i 2-pokojowe, na które popyt jest największy.

Spadek dochodów z wynajmu nie powinien dziwić w sytuacji, gdy kredyty hipoteczne są bardziej dostępne i Polacy kupują kolejne nieruchomości. Nie trzeba się jednak tym martwić. Po pierwsze, chętni na wynajmowanie mieszkań zawsze się znajdą – choćby studenci. Po drugie, dochód z wynajmu ma drugorzędne znaczenie.

Najważniejszy jest wzrost wartości mieszkania

To źródło zysku dla mieszkaniowego inwestora. W naszych warunkach wzrost cen lokali nie będzie zagrożony przynajmniej przez najbliższe 5–7 lat, bo ich deficyt jest ogromny. W Polsce brakuje ich ok. 1,5–2 mln. Tyle trzeba by zbudować, żeby nasz wskaźnik mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców zbliżył się do średniej w Unii Europejskiej. Jednocześnie, według brytyjskiego instytutu rzeczoznawców RICS, w Polsce ponad 2/3 z 12,5 mln mieszkań wymaga różnych napraw, a 1 mln trzeba będzie w najbliższych latach wyburzyć.

Jak trafnie wybrać mieszkanie, które będzie drożeć?


Przede wszystkim powinno być wykonane w solidnej technologii – najlepiej nowe lub kilkuletnie. Może też jednak być w starej, wyremontowanej kamienicy. Z pewnością nie w bloku z wielkiej płyty, bo za 5–10 lat nie uzyskamy zadowalającej ceny. Mieszkania w tego typu budynkach będą coraz droższe w eksploatacji.
Najważniejsza jest jednak lokalizacja – dobra komunikacja, dużo zieleni, atrakcyjna okolica. To zawsze będzie w cenie. Najlepszą relację przychodu z wynajmu do ceny uzyskamy w przypadku mieszkań 2-pokojowych. Na takie mieszkania jest także największy popyt, chociaż z czasem na popularności zyskają mieszkania większe (w niektórych krajach UE średnia powierzchnia mieszkania jest dwa razy większa niż w Polsce).

Mieszkanie należy w całości sfinansować kredytem

Nawet wówczas, gdy mamy w kieszeni gotówkę na zakup całości czy znacznej części lokalu. Stopa zwrotu z inwestycji w przypadku kredytowania całego zakupu będzie wyższa niż wówczas, gdy zaangażujemy własne środki. Kredyt pozwala maksymalnie odroczyć w czasie moment poniesienia kosztów, a im później wydajemy pieniądze, tym są one mniej warte z uwagi na inflację. Pamiętajmy, że nieruchomość to jedyna forma inwestycji, którą możemy sfinansować w całości za pożyczone pieniądze. Należy to wykorzystać, a gotówkę, którą dysponujemy, zainwestować w inne aktywa – tak, żeby nasz portfel inwestycyjny był zróżnicowany.

Nieruchomość do inwestycja długoterminowa

Choćby dlatego, że od przychodu uzyskanego z jej sprzedaży – o ile nastąpi to wcześniej niż 5 lat od daty zakupu – trzeba zapłacić 10 proc. podatku. Można go uniknąć przeznaczając środki na zakup kolejnego mieszkania. Najprawdopodobniej w 2007 r. osoby inwestujące w nieruchomości zostaną podatkowo zrównane z giełdowymi graczami czy posiadaczami jednostek funduszy inwestycyjnych. Podatek będą płacić od wypracowanego zysku i nie unikną go przeczekując 5 lat.

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj