szukaj
2007 rok - rynek nieruchomości w szczycie
Nie daj się zwariować
Hasło na dziś: kupuj rozważnie. W czasach, gdy na rynku nieruchomości panuje chaos, a ceny sięgają sufitu, pochopnej decyzji można żałować dokońca życia. Tym bardziej że sytuacja powoli powinna się uspokajać. Przewrotnie pocieszamy: teraz może być już tylko lepiej. Bo jest źle, anawet bardzo źle.

Sprzedaż mieszkań w nowych osiedlach w Warszawie wygląda ostatnio jak uroczyste otwarcie centrum handlowego: przed biurem dewelopera na wiele godzin wcześniej kłębią się tłumy chętnych. Ochroniarze pilnują porządku, tworzą się społeczne listy kolejkowe. Sęk w tym, że w środku nie ma żadnych promocji. Cena metra 8 tys. zł plus obowiązkowe miejsce w garażu w cenie nowego auta. Ludzie chwytają co jest, niezależnie od piętra, rozkładu, przyszłego widoku z okna. Bywa i tak, że deweloper zaledwie zdążył ogrodzić teren przyszłego osiedla. Tak jak w przypadku inwestycji La Lumiere na Wilanowie, gdzie francuska firma Bouygues Immobilier podpisywała tzw. umowy rezerwacyjne i pobierała jako zaliczkę 5 proc. wartości mieszkania, choć nie miała jeszcze pozwolenia na budowę, a prowadząca do osiedla ulica była dopiero w planach miasta. Renomowana firma pozwolenie dostała i osiedle powstaje. Ale sytuacja, kiedy sprzedaje się mieszkanie, zanim jeszcze ułożono pierwszą cegłę, staje się normą. A jeszcze niedawno uchodziła za kuriozum.
Podobnie jak i same umowy rezerwacyjne. W świetle prawa to niewiele warte świstki papieru; jeżeli nie zostały zawarte jako umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, nie dają klientowi żadnych praw do nieruchomości (więcej na s. xxx.). Niektórzy deweloperzy skrzętnie to wykorzystują. Na przykład Pirelli Pekao Real Estate rezerwującym klientom obiecał dwa lata temu cenę 5 tys. zł za metr. Gdy po roku ceny poszybowały, a na plac budowy dopiero wchodziły pierwsze ekipy, firma uznała, że rezerwacji nie będzie honorować. Ci, którzy nadal byli zainteresowani, mieli, owszem, pierwszeństwo w kupnie mieszkania, ale już po 6–8 tys. zł za m kw. Bywa, że nawet uznani deweloperzy świadomie zatrzymują sprzedaż mieszkań. Pozwalają kupić na przykład tylko połowę z budowanego bloku, a resztę sobie zostawiają. Czekają, aż ceny jeszcze wzrosną. Pod tym względem warszawski rynek nieruchomości po prostu zdziczał, ale w innych miastach też nie jest lepiej. Co gorsza, na tego rodzaju praktyki deweloperów nie ma prawnego bata. Jest tylko napiętnowanie i wytknięcie palcem skandalicznego zachowania.
Na rynku budowlanym pojawiły się dziwne firmy, które na przykład do tej pory zajmowały się sprzedażą części samochodowych albo szyciem jeansów, a teraz biorą się za budowanie mieszkań.
Na rynku wtórnym też zdarzają sytuacje patologiczne. Pojawiają się podejrzane agencje nieruchomości, które pobierają z góry opłatę za pokazanie „wyjątkowo taniego mieszkania, które właściciele pilnie chcą sprzedać”. Inkasują 100 zł, a potem prezentują marną ruderę, której nawet za tak niską cenę nikt nie kupi. Z kolei w Krakowie internauci z portalu Gazeta. pl wybrali jako absurd roku „ustawne 9 metrów kwadratowych” w bloku przy ul. Piastowskiej. Zaadaptowaną piwniczną komórkę, z łóżkiem rozkładanym ze ściany, z widokiem na chodnik, właścicielka chciała sprzedać z 89 tys. zł (kto nie wierzy: http://www. b12. pl/nieruchomosci,6515,2,0, oferta. html).

Jak szukać szczęścia w bankach
Do problemów ze znalezieniem mieszkania dochodzą coraz większe problemy z uzyskaniem kredytu. Niektóre banki po prostu się przytkały i choć obiecują decyzję o przyznaniu kredytu w 24 godziny, w praktyce może to trwać nawet dwa miesiące. Nadmiar klientów sprawia, że trudniejsze przypadki są odsyłane z kwitkiem. – Po co mam spędzić cały dzień nad wnioskiem kłopotliwego klienta (np. ze skomplikowaną sytuacją osobistą albo z dawno spłaconym długiem, po którym jednak ślad został w Biurze Informacji Kredytowej), skoro w tym samym czasie mogę załatwić dziesięć wniosków klientów bezproblemowych – pyta retorycznie pracownik jednego z dużych banków.
Trudniej też otrzymać kredyt we frankach szwajcarskich. Do tej pory były one w Polsce bardzo popularne, gdyż są oprocentowane średnio 2–3 pkt proc. niżej niż kredyty udzielane w złotówkach. Zazwyczaj oznacza to miesięczną ratę mniejszą o 200–400 zł. Przy pożyczce na 35 lat to łącznie nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na samych odsetkach. Kredyt we frankach stał się furtką dla gorzej sytuowanych. Płacąc niższą ratę, mogli wykazać większą zdolność kredytową, a więc zadłużyć się na wyższą sumę i ostatecznie kupić większe lokum.
Ale takie pożyczanie na styk już się kończy. Śrubowanie zdolności kredytowej do granic możliwości zaniepokoiło nadzór bankowy, instytucję administracji państwowej dbającą o bezpieczeństwo systemu bankowego w Polsce. Bo jeśli ktoś pożycza tyle, że po odjęciu od pensji raty i kosztów stałych rodziny (czynszu, rachunków, podstawowych wydatków na jedzenie) nie zostaje mu już nic, to zaczyna się robić groźnie. Kredyt we frankach podatny jest nie tylko na wahania stóp procentowych (bo każdy kredyt jest), ale dodatkowo na zmiany stóp procentowych w Szwajcarii. Co, jeśli te składniki wzrosną, a więc miesięczna rata skoczy na przykład o kilkaset złotych? Zapożyczony na styk klient będzie w poważnych tarapatach.
Z tego powodu w lipcu 2006 r. nadzór bankowy nakazał bankom zaostrzenie polityki przyznawania kredytów we frankach szwajcarskich. Dziś, aby móc otrzymać kredyt w walucie, musimy mieć zdolność do pożyczenia w złotówkach tej kwoty zwiększonej o 20 proc. Czyli, żeby pożyczyć 100 tys. zł w CHF na 3 proc. rocznie, bank musi sprawdzić, czy stać nas na pożyczkę 120 tys. zł w PLN na 5,5 proc.
Ograniczenia wprowadzane przez nadzór bankowy jeszcze wzmogły panikę na rynku i przyczyniły się do dodatkowego skoku cen. Efekt jednak został osiągnięty i gorzej zarabiający klienci zostali odcięci od tanich kredytów walutowych. Z analiz firmy doradztwa kredytowego Expander wynika, że PKO BP, lider na rynku kredytów mieszkaniowych, w trzecim kwartale 2006 r. udzielił aż 21 proc. mniej kredytów walutowych niż w pierwszym kwartale tegoż roku. W Santanderze odsetek kredytobiorców wybierających szwajcarską walutę stopniał o 30 proc., w Kredyt Banku i BGŻ o 25 proc. W tym samym czasie rośnie średnia wysokość kredytu. W Deutsche Bank w 2004 r. wynosiła ona nieco ponad 200 tys. zł, w 2005 r. – 288 tys. zł, a w roku ubiegłym już niemal 350 tys. zł.
Dziś trwa nieustanne polowanie na ten bank, który akurat ma najluźniejszą politykę, jeśli chodzi o badanie zdolności. Ciągle szuka się też tego, kto pożycza na najdłużej. Wydłużenie okresu kredytowania o 10 lat daje spadek raty o kilkaset złotych (a więc wzrost zdolności). Dlatego okres kredytowania dochodzi powoli do pół wieku! Na 40 lat pożyczają Bank Millennium, Pekao, Santander. Na 45 MultiBank i internetowy mBank. Rekordzista, szwedzki Handelsbanken, udziela kredytów na 50 lat, ale to tylko oferta dla zamożnych klientów.
Do sztuczek z gatunku kreatywnej księgowości dochodzą drobne oszustwa samych klientów. Prawie wszyscy wpisują do wniosków kredytowych zaniżone dane. Na przykład zatajają liczbę domowników na utrzymaniu, przemilczają sztywne wydatki (np. czesne za studiujące dzieci), w wydatkach na życie wpisują śmiesznie niskie kwoty (np. 200 zł miesięcznie). Niektórzy wymeldowują się poza duże miasta, bo na prowincji statystycznie są niższe koszty utrzymania. Poza kontem w Biurze Informacji Kredytowej pozostałych danych nikt nie sprawdza. Często to mijanie się z prawdą dzieje się za namową bankowych sprzedawców albo pośredników kredytowych. Klienci masowo kłamią, banki masowo udają, że o tym nie wiedzą. Wszystko po to, żeby wniosek przeszedł, a kredyt został wypłacony.

Jak nie dać się zwariować?
Klient kupujący nieruchomość nie czuje się dziś jak ktoś ważny, kto ma zamiar wydać kilkaset tysięcy złotych. Raczej jest petentem, zaszczutą zwierzyną, której wszyscy robią łaskę. Powyższe obrazki z linii frontu przypominają jako żywo jeśli nie PRL, to przynajmniej lata 1999–2000, kiedy na rynku nieruchomości sprzedawało się wszystko i za każdą cenę. Potem przyszło załamanie gospodarcze i nagle rozkapryszone firmy budowlane musiały zabiegać o klientów, kusząc ich darmowymi garażami, tarasami i wyposażeniem kuchni.
Taki luksus dla kupujących już zapewne nie wróci. Załamanie na rynku nieruchomości raczej nam nie grozi, ale wszystko wskazuje na to, że sytuacja zaczyna się powoli uspokajać. Przede wszystkim – dochodzimy do bariery popytu. – Nie da się bez końca manipulować kredytowymi słupkami – mówi Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w firmie doradczej Open Finance. Na razie rzadko zdarzają się sytuacje, kiedy banki tracą poczucie zdrowego rozsądku i udzielają kredytów ponad ekonomiczny sens i miarę. Coraz więcej klientów odchodzi więc od nich z kwitkiem. Okazuje się, że mimo wszystkich sztuczek i kruczków tak wysokiego kredytu klienci nie dostaną. Albo poszukają czegoś mniejszego i tańszego, albo pożegnają się z marzeniami o własnych czterech kątach.
Cenowy sufit jest już bardzo blisko. Zdaniem Macieja Dymkowskiego z serwisu tabelaofert. pl, maksymalna akceptowalna cena dla Warszawy wynosi 9–9,5 tys. zł za m kw. W przypadku Krakowa dzisiejsze ceny to już maksimum. Blisko szczytu jest też Wrocław. Na droższe mieszkania Polaków po prostu nie stać. Dlatego nikt już nie przewiduje skokowej wartości metra o kilkaset złotych w ciągu miesiąca, czego byliśmy świadkami w 2006 r. Tylko prestiżowe osiedla apartamentowców w centrach miast dalej będą ostro drożeć.
Do tego dojdzie już wkrótce wzrost podaży (patrz wywiad z ekspertem na s. xxx). W panoramy wszystkich większych miast wpisują się coraz liczniejsze dźwigi. Zdaniem analityków na końcówkę 2007 r. i cały 2008 r. przypadnie wzrost liczby nowych mieszkań, oddawanych przez deweloperów. Jeśli osoby, które kupiły po kilka mieszkań jako inwestycje zobaczą, że ceny przestają rosnąć, mogą chcieć część z nich sprzedać. Wreszcie będzie więc większy wybór. To pierwsza od wielu miesięcy naprawdę dobra wiadomość dla kupujących. Druga to coraz większa konkurencja między bankami.

Szybkobralne, bezpapierne, wszystkomające
Bo skoro liczba klientów może nieco zmaleć, trzeba się będzie postarać, żeby ich przyciągać. Banki opracowują nowe strategie promocyjne i reklamowe. – Marże i opłaty nie mogą już być niższe, bo trzeba będzie dokładać do interesu. Dlatego teraz konkurencja będzie się koncentrować na szybkości udzielenia kredytów i przyjaznej procedurze – twierdzi Aleksandra Łukasiewicz z Open Finance. Potwierdza to Anna Szepke-Krzyżaniak z DomBanku, który swój kredyt właśnie promuje hasłem szybkobralny.
Bank stawia na szybkość podjęcia decyzji i wypłacenia gotówki. – Z naszych obserwacji wynika, że w społeczeństwie rośnie grupa osób, dla których wartością jest szybkość i wygoda uzyskania kredytu. Osoby te nie koncentrują się na drobiazgowym porównywaniu cyfr i opłat, lecz na standardzie jakości i obsługi – mówi rzeczniczka DomBanku. Ta instytucja znana jest z tego, że nie robi problemów pożyczającym, ale do najtańszych na rynku nie należy. Szybkość przyznania kredytu, jako jego najważniejszą cechę, w kampanii reklamowej promował też Bank BGŻ.
Nowych produktów i ułatwień będzie coraz więcej. Noble Bank pod marką Metrobank oferuje specjalny kredyt dla studentów. Nie trzeba przy tym dokumentować bieżących dochodów – wystarczą stałe wpływy na konto w określonej wysokości. Kredyt udzielany jest na 30 lat w maksymalnej kwocie 200 tys. zł. Wymagany jest wówczas 25-proc. wkład własny. Kwota kredytu może wynieść 300 tys. zł, jeśli klient wskaże zabezpieczenie w postaci drugiej nieruchomości. Do uzyskania kredytu nie jest konieczny uregulowany stosunek do służby wojskowej. Niestety, brak biurokratycznych podkładek w tym wypadku kosztuje. Bank pobiera marżę od 2,6 do 3,25 proc., podczas gdy na rynku można już znaleźć oferty z 1–2 proc.
Coraz częściej stosowany wabik na klienta to karencja w spłacie kapitału. Przez kilka pierwszych lat płaci się znacznie niższe raty – oddaje bankowi jedynie odsetki od kapitału. W Pekao SA mogą być to 2 lata. W Noble Banku 5 lat we wspomnianym wyżej kredycie dla studentów oraz specjalnym kredycie dla kupujących mieszkania pod wynajem. W tym drugim przypadku to czas, w jakim nieruchomość ma zacząć przynosić dochody. Bank, badając zdolność kredytową, bierze również pod uwagę przewidywany w przyszłości dochód z wynajmowanej nieruchomości.
Firma doradcza Open Finance razem z Noble Bank przygotowała też kredyt ratunkowy dla osób w podbramkowej sytuacji, które natychmiast potrzebują gotówki. To również efekt szaleństwa na rynku. Bywa, że czas na podpisanie umowy kupna mieszkania mija, deweloper lub agent grożą zerwaniem kontraktu, przepadkiem zaliczki, a tu bank nie zdążył rozpatrzyć wniosku.
Czasem trafiają się okazje, supertani dom albo mieszkanie, ale pieniądze trzeba zorganizować w ciągu kilkudziesięciu godzin. – Widzimy, że takie sytuacje zdarzają się coraz częściej – mówi Aleksandra Łukasiewicz. Stąd pomysł na pożyczkę rozpatrywaną specjalnym przyspieszonym trybem w ciągu 2 dni. Nie są od niej pobierane żadne opłaty ani marża, a jedynie prowizja. W przypadku kredytu we frankach klient nie płaci nawet prowizji, a jedynie koszt wymiany waluty (spread). Potem ma dwa miesiące na spłacenie kredytu ratunkowego zwykłym kredytem hipotecznym.
Nadchodzi też czas negocjowania zasad udzielenia kredytu. – Negocjowanie marży, okresów i zasad spłaty, prowizji możliwe jest już od 300 tys. zł – mówi Maciej Molewski, dyrektor Departamentu Zarządzania Sprzedażą Deutsche Banku. – Z kolei bank GE Money dopieszcza klientów, którzy już wzięli w nim kredyt – mówi Maciej Krojec, doradca finansowy Money Expert. Aby zapobiec ich przechodzeniu do innych banków (poprzez refinansowanie), kolejno po 3, 5 i 7 latach regularnego spłacania, bez żadnych negocjacji obniża swą marżę o 0,1 proc.

Koniec tanich kredytów
Trzeba też zdawać sobie sprawę, że era bardzo tanich kredytów się kończy. Wojna cenowa między bankami powoli wygasa. Dlatego marże, opłaty i prowizje spadać już nie będą. I tak mamy jedne z najtańszych kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej. – Jeżeli mieszkaniec Londynu inwestuje w mieszkanie w Warszawie, zadłuża się w polskim banku, bo tu jest taniej niż w Anglii – mówi Maciej Dymkowski z portalu tabelaofert. pl. Teraz banki będą szukały sposobów, aby jednak na kredytach mieszkaniowych więcej zarabiać.
Ale najważniejsza przyczyna końca ery taniego pożyczania to wzrost stóp procentowych (patrz wykresy). W ciągu roku kredyt we frankach poszedł w górę o 1 pkt proc. Na szczęście zbiegło się to z umacnianiem złotówki względem franka, który potaniał o prawie 20 gr, więc klienci tego nie odczuli. Analitycy Expandera prognozują jednak, że w pod koniec 2007 r. przeciętny kredyt we frankach szwajcarskich może kosztować realnie ponad 4 proc. Nieuchronnie czekają nas też podwyżki stóp procentowych w Polsce, a więc kredyt złotówkowy również podrożeje. Być może będą dalsze ograniczenia w udzielaniu kredytów walutowych, które sprawią, że będzie je otrzymać jeszcze trudniej. Nadzór bankowy wciąż nie podjął decyzji w tej sprawie.
Jak na to wszystko powinni reagować klienci? Najlepiej spokojnie szukać naprawdę dobrych mieszkań, działek i domów. Pośpiech i strach to kiepscy doradcy. Eksperci rekomendację: kupuj natychmiast – wystawiają jedynie osobom, które na nieruchomość mają stałą pulę pieniędzy i w najbliższym czasie brak realnych możliwości jej powiększenia. Dla wszystkich innych dobra rada to: kupuj ostrożnie. Na gorącym rynku łatwo jest stracić pieniądze albo wydać na byle co. Najbardziej skutecznie ogranicza się ryzyko kupując mieszkanie gotowe, z drugiej ręki. Na ogół jest ono jednak droższe niż nowo budowane. W Krakowie, w dzielnicach śródmiejskich innych miast, mieszkanie w starej, często zabytkowej kamienicy warte jest dużych pieniędzy. Słone ceny w domach z wielkiej płyty wynikają jednak głównie z determinacji: chodzi o to, żeby kupić już teraz, natychmiast, bo będzie drożej. Pośrednicy ostrzegają, że kiedy koniunktura się popsuje, to w pierwszej kolejności stanieją właśnie mieszkania w domach z wielkiej płyty. Z wyjątkiem blokowisk położonych w pobliżu centrów miast, a w Warszawie także w przy linii metra. Mieszkanie w atrakcyjnym punkcie zawsze sprzedaje się dobrze: o cenie decyduje lokalizacja, podstawowe kryterium na rynku nieruchomości.
Jeśli prognozy ekspertów się sprawdzą, ceny nie powinny już galopować, a liczba ofert będzie rosnąć. Lepiej zapłacić o te 10–15 proc. więcej, ale za wymarzony własny kąt. Lepiej szukać długo i kupić dobrze, niż do końca życia żałować.

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj