JW: Józef Wojciechowski zbudował sobie fortunę
Buduje, to ma
Józef Wojciechowski, największy polski deweloper, założył i zamknął kilkanaście firm, zanim zajął się stawianiem domów. Dopiero budownictwo okazało się żyłą złota. Ważna zasada w tym biznesie – to zbijać koszty. Wojciechowski opanował tę sztukę do perfekcji.

Wojciechowski ma dzisiaj 58 lat, a na tegorocznej liście najbogatszych Polaków miesięcznika „Forbes” zajął 49 miejsce. Wszystko, jak twierdzi, zawdzięcza sobie. – Pochodzę z biednej koszalińskiej wsi. Do dziś wspominam dzieciństwo jako koszmar, ale nauczono mnie wtedy ciężkiej pracy. Udało mi się stamtąd wyrwać, przenieść do Gdańska. Pierwsze kierownicze stanowisko, w handlu, dostałem, kiedy miałem 20 lat – opowiada. Skończył szkołę gastronomiczną (studiował także w Wyższej Szkole Ekonomicznej w Sopocie), ale każda dziedzina była dobra, jeśli pozwalała zarobić. Zajmował się handlem, gastronomią, wyrobem różnych drobiazgów z plastikowych odpadów, usługami budowlanymi. Jako trzydziestolatek miał sześć firm, w tym pięć zapisanych na rodzinę i na przyjaciela. Nie udało się tego ukryć, ludzie patrzyli na niego jak na spekulanta. Postanowił wyjechać do Szwecji. Zwinął interesy, część firm sprzedał, część wydzierżawił.

Szwecja rozczarowała biznesmena: była dla niego zbyt socjalistyczna. Udało mu się tam kupić osiem bankrutujących sklepów i urządzić w nich bary szybkiej obsługi. Złośliwi mówią: sprzedawał w Szwecji kiełbaski. W 1980 r. wyjechał do Stanów. Tak jak to było możliwe w tamtych czasach: z biurem, które organizowało podróże dookoła świata. Józef Wojciechowski, obywatel PRL, wybrał wolność na Florydzie. Pozostał tam 13 lat. A gdy minęły, był już deweloperem.

Przez rok uczył się języka i szukał dla siebie niszy, żeby zarabiać. – W Ameryce była wtedy spora recesja, ale ludzie przechodzili na emeryturę i nadal najchętniej budowali drugie domy na Florydzie. Kupiłem ziemię i zbudowałem dwa domy. Po trzech miesiącach były gotowe, a sprzedałem je przed zakończeniem robót – wspomina Wojciechowski. Kupcy znaleźli się szybko, bo deweloper z Polski przebił konkurencję ceną. Za domy, które inna firma sprzedawała po 100 tys. dol., on brał 70 tys. – To ja decydowałem, ile zapłacę wykonawcy – tłumaczy główny powód niższej ceny. Koszty musiały się zamknąć w granicach 50 tys. dol.

Byli pracownicy JW Construction twierdzą, że zwyczaj określania z góry, ile co ma kosztować, prezes Wojciechowski zachował do dziś. Nawet na usuwanie usterek przeznaczona jest ustalona kwota, a za jej przekroczenie można stracić pracę.

Firma na Florydzie prowadzona była jak najmniejszym kosztem: biuro mieściło się w domu właściciela, jedynym pracownikiem był budowlany fachowiec z licencją. Roboty zlecano podwykonawcom. Ale na reklamie nie oszczędzano: firma pojawiała się i w lokalnej prasie, i w telewizji. Amerykańska lekcja została zapamiętana. Marketing należy także do najmocniejszych stron JW Construction. Jakość towaru oferowanego przez tę firmę z punktu widzenia klientów może być kiepska, ale w reklamie zawsze prezentuje się świetnie.

W 1991 r. Józef Wojciechowski odwiedził Polskę i uznał, że pora założyć firmę także w starym kraju. Jej organizacją zajął się Marek Bryx, pracownik naukowy Szkoły Głównej Handlowej (od 2000 r. profesor tej uczelni, w latach 2001–2003 prezes Urzędu Mieszkalnictwa). – Początkowo była to firma budowlana, ale jeden z inwestorów, spółdzielnia na Chomiczówce, zaczął zgłaszać pretensje. A to, że inwestycja się opóźnia, a to, że standard jest nie taki, jak powinien. Wojciechowski postanowił wtedy, że sam będzie inwestorem. Kupił bezpodatkową (polonijną – red.) firmę Construction, dodał do niej JW i, jak inni inwestorzy, zaczął sprzedawać obrazki. Czyli mieszkania, które miały być dopiero zbudowane – opowiada Marek Bryx.

Prof. Bryx doradzał Wojciechowskiemu także w latach 2000–2001, kiedy popyt na mieszkania gwałtownie spadł i deweloperzy popadali w tarapaty. Trwale związał się natomiast z holdingiem dr Ryszard Matkowski z kierowanej przez Bryxa Katedry Inwestycji i Nieruchomości SGH (przez krótki okres także wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa). Był prezesem zarządu, teraz jest prezydentem holdingu. Z SGH musiał odejść, miał dla uczelni za mało czasu.

Prezesem zarządu, a następnie członkiem rady nadzorczej JW Construction była także Barbara Blida, ostatni minister budownictwa, pierwszy prezes Urzędu Mieszkalnictwa, posłanka SLD. Na czym polega siła przyciągania holdingu, można się dowiedzieć z zeznania podatkowego pani poseł. W latach 2002–2004 jej wynagrodzenie z JW Construction wahało się od 511,7 tys. do 527 tys. zł rocznie.

Ostatnim prominentnym nabytkiem holdingu jest Jerzy Zdrzałka, finansista, były wiceminister budownictwa, wiceminister finansów, były prezes PZU, były prezes albo członek zarządu kilku banków. Kojarzony z PiS. Zdrzałka został niedawno prezesem zarządu JW Construction. Zapewne ma spory udział w przygotowywaniu wejścia holdingu na giełdę, które zapowiada się jako ekspresowe.

Jeszcze w tym roku JW Construction ma się połączyć z giełdową spółką Energopol Południe, w porównaniu z warszawskim deweloperem firmą mikro (ma przychody prawie 10 razy mniejsze niż JW Construction). W sosnowieckiej spółce, zajmującej się budownictwem inżynieryjnym, większość udziałów ma jedna z bardziej znanych postaci polskiego biznesu – Zbigniew Jakubas. Według wstępnego porozumienia Energopol Południe wyemituje 33,3 mln akcji po 36 zł, a 60 proc. akcji ma kontrolować Józef Wojciechowski. Spółka będzie się nazywała JW Construction, czyli ostatecznie duży zje małego.

JW Construction zamierzał wejść na giełdę już 5 lat temu, ale holding ma złożoną strukturę i przygotowania trwały ponad rok. Kiedy dobiegły końca, rynek mieszkaniowy przeżywał kryzys. Wartość firmy spadła o połowę i projekt porzucono. Teraz deweloperzy mają wyjątkowo tłusty rok, mieszkania sprzedają się znakomicie, i to mimo galopujących cen. – Analitycy wyceniają wartość JW Construction na około miliard złotych – twierdzi Ryszard Matkowski. A co nie mniej ważne, na giełdę wchodzi właśnie największy konkurent holdingu warszawska firma Dom Development. Emisja akcji oznacza duży dopływ kapitału i JW Construction zadbał o to, żeby nie zostać w tyle.

Prezes Dom Development Jarosław Szanajca założył Polską Federację Firm Deweloperskich, a Józef Wojciechowski – Polskie Stowarzyszenie Deweloperów. – Środowisko jest skłócone, liderzy ze sobą konkurują. Ścierają się wielkie interesy i różne siły lobbystyczne. W takich układach potrzebni są ludzie, którzy mają dobre powiązania. Dlatego byli ministrowie czy wiceministrowie dostają od firm dużą kasę, głównie za doradzanie – mówi Zbigniew Bachman, dyrektor Polskiej Izby Przemysłowo-Handlowej Budownictwa.

JW Construction zbudował ponad 20 tys. mieszkań, jest liderem na rynku, ale nie ma certyfikatu dewelopera, czyli świadectwa solidności przyznawanego przez ekspercką kapitułę Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (poprzednio: Krajowa Izba Budownictwa). – Prezes Wojciechowski nigdy nie występował o przyznanie certyfikatu. JW Construction buduje dużo, ale byle jak. Poza tym niechętnie ujawnia dane o swoich finansach, a kapituła szczegółowo bada kondycję firm i jakość inwestycji – mówi prof. Witold Werner z Instytutu Rozwoju Miast, przewodniczący kapituły. Prezes Wojciechowski twierdzi, że nie starał się o certyfikat, bo jest to wymysł konkurencji, firmy Dom Development.

Na forach internetowych na JW Construction narzeka się mniej niż kilka lat temu, nie słychać też, żeby z firmą wiązano nowe afery. Starych było sporo: w podwarszawskich Ząbkach postawiono bloki na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, w Markach zbudowano domy na działce, którą ma przebiegać droga wojewódzka. Trudno uwierzyć, że urzędnicy, którzy dali pozwolenia na te budowy, zrobili to bezinteresownie.

Dziś mamy rynek dewelopera, co oznacza, że oferta mieszkań jest za mała i przy kupnie się nie grymasi. Bylejakość nie robi już większego wrażenia. Tym bardziej że zaczyna się upowszechniać: fachowcy budowlani wyjeżdżają na Zachód i zatrudnia się takich wykonawców, jacy są. W rezultacie jakość budownictwa JW Construction przestała razić. Dziś zarzuca mu się głównie kiepską architekturę, powielanie mrówkowców, które szpecą miasto.

Prezes Wojciechowski zapewnia, że JW Construction nadal będzie budować przede wszystkim mieszkania nazywane popularnymi: – Chcemy tworzyć osiedla satelitarne, w promieniu pół godziny dojazdu do centrum. Na dużych obszarach, z tanimi mieszkaniami. Inwestorzy zagraniczni lokują się w centrum Warszawy, my z niego wychodzimy. W wyższym standardzie budujemy tylko 20 proc. mieszkań. W reklamach firmy tanich mieszkań widać jednak niewiele. Rzeczywiście przystępne ceny, dwa razy niższe od średniej w Warszawie, oferowane są tylko na Osiedlu Victoria w Radzyminie (3,4 tys. zł za metr).

Kilka lat temu Wojciechowski dostał pozwolenie na budowę w Warszawie Portu Żerań, wielkiego aqua parku z tropikalną roślinnością, hotelami, dużym centrum finansowym. Wmurowano już kamień węgielny, ale zaczynał się właśnie kryzys w budownictwie, firma nie miała pieniędzy i projekt odłożono. – Wrócimy do tego tematu – zapowiada prezes Wojciechowski. Po wejściu na giełdę JW Construction stać będzie na takie inwestycje.

Wojciechowski przestrzega biznesowej zasady, że wszystkich jajek nie trzyma się w jednym koszyku. Jest także właścicielem pięciu dwugwiazdkowych hoteli sieci Hotel 500, zbudowanych przez jego firmę według amerykańskiej technologii, z gotowych modułów. W ubiegłym roku kupił ośrodek turystyczny Czarny Potok w Krynicy, który jest przebudowywany na hotel i spa. Ma własne biuro projektów, firmy produkujące okna, budowlane szalunki, konstrukcje stalowe. A także Towarzystwo Budownictwa Społecznego Marki, stawiające domy o umiarkowanych czynszach. Buduje głównie w Warszawie, ale od niedawna również w Łodzi, Gdyni, Kołomnej koło Moskwy. Na niektórych inwestycjach – jak twierdzi – stracił. Łączne rezultaty są jednak coraz lepsze (patrz ramka).

Od marca jest również właścicielem piłkarskiego klubu Polonia. Uważa ten zakup za nieudany. – Ci zawodnicy to leniuchy, nie chce im się grać profesjonalnie. To ma być reklama dla mojej firmy, dobre widowisko. Jak nie będzie dobrego poziomu, nie będzie pieniędzy – zapowiada. Ma opinię człowieka, który bez ceregieli pozbywa się ludzi niespełniających oczekiwań i Polonia może wkrótce znowu zmienić właściciela.

Wojciechowski jest przewodniczącym rady nadzorczej swojego holdingu, formalnie biorąc zarządzanie pozostawił innym. W ogromnym gabinecie przewodniczącego, w biurowcu JW Construction w podwarszawskich Ząbkach, nie ma się jednak wątpliwości, kto tu rządzi. Mówi się o nim, że kocha pieniądze i kobiety. Jest żonaty, ma trzy córki, najstarsza mieszka w USA.

W najnowszym numerze POLITYKI

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij