Walka o klientów, prowadzona za pomocą promocji, gadżetów i bonusów, zaostrza się. Niestety – rosnące stopy procentowe sprawią, że kredyty nigdy nie będą już tak tanie. Podwyżkę miesięcznych rat odczują wszyscy.
Kupujący mieszkanie, ziemię czy dom na kredyt nie mają łatwego życia. Do gorączki na rynku nieruchomości dochodzą w ostatnich miesiącach problemy z otrzymaniem kredytu. Niektóre banki toną pod stertami wniosków i choć obiecują decyzję o przyznaniu kredytu w 48 godzin, w praktyce może to trwać nawet dwa miesiące. Nadmiar klientów sprawia, że trudniejsze przypadki są omijane (np. osoby ze skomplikowaną sytuacją rodzinną, ze śladem po kiedyś niespłaconym kredycie w Biurze Informacji Kredytowej). Dziś bankowym urzędnikom nie chce się tracić cennego czasu na ich rozpatrywanie.
Trudniej też otrzymać kredyt we frankach szwajcarskich (patrz niżej). Do tej pory były one w Polsce bardzo popularne, gdyż są oprocentowane średnio 2 proc. mniej niż kredyty udzielane w złotówkach. Zazwyczaj oznacza to miesięczną ratę mniejszą o 200–400 zł. Przy pożyczce na 35 lat to łącznie nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na samych odsetkach. Kredyt we frankach był dotąd furtką dla gorzej sytuowanych. Płacąc niższą ratę, mogli wykazać większą zdolność kredytową, a więc zadłużyć się na wyższą sumę i kupić większy lokal.
Klient kłamie
Do takich – do niedawna w pełni akceptowanych wybiegów finansowych – dochodzą drobne oszustwa samych klientów. Prawie wszyscy wpisują do wniosków kredytowych nieprawdziwe informacje. Na przykład zatajają liczbę domowników na utrzymaniu, przemilczają sztywne wydatki (np. czesne dla studiujących dzieci). W pozycji wydatków na życie wpisują śmiesznie niskie kwoty (np. 200 zł miesięcznie). Niektórzy wymeldowują się poza duże miasta, bo na prowincji statystycznie są niższe koszty utrzymania. Poza czystym kontem w Biurze Informacji Kredytowej pozostałych danych nikt nie sprawdza. Często to mijanie się z prawdą odbywa się za namową bankowych sprzedawców albo pośredników kredytowych. Klienci często kłamią, banki udają, że o tym nie wiedzą. Wszystko po to, żeby wniosek przeszedł, a kredyt został wypłacony, wymarzona nieruchomość kupiona. Ale takie szalone pożyczanie już się kończy.
Śrubowanie zdolności kredytowej do granic możliwości już wiele miesięcy temu zaniepokoiło nadzór bankowy, instytucję administracji państwowej dbającą o bezpieczeństwo systemu finansowego w Polsce. Bo jeśli ktoś pożycza tyle, że po odjęciu od pensji raty i kosztów stałych utrzymania rodziny (czynszu, rachunków, podstawowych wydatków na jedzenie) nie zostaje mu już nic, zaczyna się robić groźnie. Kredyt we frankach podatny jest nie tylko na wahania stóp procentowych (bo każdy kredyt jest), ale dodatkowo na zmiany kursu szwajcarskiej waluty w stosunku do złotówki. Jeśli te składniki wzrosną, a więc miesięczna rata skoczy np. o kilkaset złotych, zapożyczony bez umiaru klient będzie w poważnych tarapatach.
Z tego powodu w lipcu 2006 r. nadzór bankowy nakazał bankom zaostrzenie polityki przyznawania kredytów we frankach szwajcarskich. Dziś, żeby otrzymać kredyt w walucie, musimy mieć zdolność do pożyczenia w złotówkach tej kwoty zwiększonej o 20 proc. Czyli aby pożyczyć 100 tys. zł w CHF na 3 proc. rocznie, bank musi sprawdzić, czy stać nas na pożyczkę 120 tys. zł w PLN na 5,5 proc.
Ograniczenia wprowadzane przez nadzór bankowy jeszcze powiększyły panikę na rynku i przyczyniły się do dodatkowego wzrostu cen. Choć nie wszystkie banki w pełni wprowadziły w życie zalecenia nadzoru, to efekt został osiągnięty i gorzej zarabiający klienci zostali odcięci od tańszych kredytów we frankach. Z analiz firmy doradztwa kredytowego Expander wynika, że PKO BP, lider na rynku kredytów mieszkaniowych, w trzecim kwartale 2006 r. udzielił aż 21 proc. mniej kredytów walutowych niż w pierwszym kwartale tegoż roku. W Santanderze odsetek kredytobiorców wybierających szwajcarską walutę stopniał o 30 proc., w Kredyt Banku i BGŻ o 25 proc.
Urzędnicy nadzoru bankowego, choć cały czas bacznie obserwują sytuację, na razie nie mają w planach wprowadzania dalszych ograniczeń. To akurat dobra wiadomość: i tak rozgorączkowanych klientów nie ogarnie kolejna fala paniki.
Większe stopy
Drożejące bez umiaru nieruchomości zmuszają do zaciągania coraz wyższych kredytów. W Deutsche Banku w 2004 r. średnia kwota wynosiła nieco ponad 200 tys. zł, w 2005 – 288 tys. zł, a w roku ubiegłym już niemal 350 tys. zł. Dziś trwa nieustanny napór na ten bank, który ma akurat najluźniejszą politykę, jeśli chodzi o badanie zdolności kredytowej. Ciągle szuka się też tych instytucji, które pożyczają na najdłuższe terminy. Wydłużenie okresu kredytowania o 10 lat daje spadek raty o kilkaset złotych (a więc wzrost zdolności). Dlatego okres kredytowania dochodzi powoli do pół wieku. Na 40 lat pożyczają Pekao SA, Santander. Na 45 MultiBank i internetowy mBank. Rekordziści to szwedzki Handelsbanken i Millennium. Udzielają kredytów na 50 lat. W przypadku tego pierwszego jest to jednak tylko oferta dla zamożnych klientów. W przypadku drugiego zaś tak długi okres kredytowania dotyczy jedynie pożyczających w złotówkach.
Hipoteki na pół wieku to jednak na razie szczyt. – Dochodzimy do bariery popytu. Nie da się bez końca manipulować kredytowymi słupkami – mówi Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w firmie doradczej Open Finance. Nie powinno być przecież sytuacji, w której statystyczny kredytobiorca nie dożyje spłacenia ostatniej raty. Coraz więcej klientów odchodzi z banków z kwitkiem. Okazuje się, że mimo wszystkich sztuczek i kruczków, tak wysokiego kredytu nie dostaną. Albo więc poszukają mniejszego i tańszego lokalu, albo pożegnają się z marzeniami o własnych czterech kątach.
Drugim poważnym problemem staje się drożenie kredytu. Już odczuwają to spłacający pożyczki we frankach szwajcarskich. W marcu 2007 r. szwajcarski bank centralny podwyższył główną stopę procentową do 2,25 proc. Była to już szósta od końca 2005 r. podwyżka stóp procentowych w tym kraju. Według prognoz większości analityków możliwa jest jeszcze jedna, ale już ostatnia podwyżka, o 25 pkt bazowych, do 2,5 proc. W ciągu roku cena bardzo taniego dotąd kredytu we frankach wzrosła o 1 punkt proc. Na szczęście zbiegło się to z umacnianiem złotówki względem franka, który potaniał o prawie 20 gr, więc klienci nie czują się całkiem przegrani. Gdy jednak dojdzie do osłabienia naszej waluty (np. wskutek zawirowań politycznych), kredytobiorcy natychmiast dostaną po kieszeni.
Nieuchronnie czekają nas też podwyżki stóp procentowych w Polsce. Tym samym kredyt złotówkowy również podrożeje. Już się przyzwyczailiśmy, że oprocentowanie w złotówkach nie rośnie (od roku główna stopa procentowa NBP wynosi 4 proc.). Niestety, nie będzie tak wiecznie. Nasza gospodarka mocno się rozpędziła, PKB rośnie niemal 7 proc. w skali roku. A Polacy zaciągają coraz więcej kredytów i jednak coraz lepiej zarabiają. W efekcie w obiegu jest coraz więcej pieniędzy. To oznacza, że rośnie ryzyko przyspieszenia inflacji. Rada Polityki Pieniężnej (RPP), która broni stabilności złotówki, musi na to zareagować. A najprościej jest zmniejszyć skłonność rodaków do zadłużania się przez podniesienie kosztów kredytu. RPP dotąd niechętnie podnosiła stopy, nie chcąc dusić wzrostu gospodarczego. Teraz może się okazać, że nie ma innego wyjścia.
Analitycy spodziewają się wzrostu stóp z 4 do 4,25 proc. Niektórzy mówią, że podwyżka czeka nas już w kwietniu. Jeśli zagrożenie inflacyjne będzie trwało, dalsze podwyżki będą nieuchronne. Banki już uwzględniają wzrost stóp w swych rachunkach. Zapłacą za to m.in. indywidualni kredytobiorcy.
Szybkobralne, bezpapierne, wszystkomające
Droższy kredyt może oznaczać mniejszą liczbę chętnych. Banki opracowują nowe strategie promocyjne i reklamowe. – Marże i opłaty nie mogą już być niższe, bo trzeba będzie dokładać do interesu. Dlatego teraz konkurencja polegać będzie na szybkości udzielenia kredytów i przyjaznej procedurze – twierdzi Aleksandra Łukasiewicz z Open Finance. Potwierdza to Anna Szepke-Krzyżaniak z DomBanku, który swój kredyt właśnie promuje hasłem „szybkobralny”. Powinni dostać za to specjalną nagrodę od językoznawcy prof. Bralczyka. Bank stawia na szybkość podjęcia decyzji i wypłacenia gotówki. – To nasza odpowiedź na zapotrzebowanie klientów, dosłownie w biegu kupujących nieruchomości. Z naszych obserwacji wynika, że w społeczeństwie rośnie grupa osób, dla których wartością jest szybkość i wygoda uzyskania kredytu. Osoby te nie koncentrują się na drobiazgowym porównywaniu liczb i opłat, lecz na standardzie jakości i obsługi – mówi rzeczniczka DomBanku. Ta instytucja znana jest z tego, że nie robi problemów, pożyczy też nawet na 130 proc. wartości mieszkania. Ale do najtańszych na rynku nie należy. Szybkość przyznania kredytu eksponował też w kampanii reklamowej Bank BGŻ.
Niektóre banki podkreślają szybkość swojego działania, inne zachwalają niski, ich zdaniem, poziom opłat lub atrakcyjność bonusów. Miękkie kredytowe lądowanie zdaje się obiecywać w swej kampanii Polbank, który promuje tzw. kredyt z poduszką. Za każde pożyczone 100 tys. zł ta instytucja przeleje na nasze konto 4 tys. zł. Te pieniądze można wydać w dowolny sposób. Trzymać na rachunku, wpłacić na lokatę, kupić za nie fundusze inwestycyjne. – Chodzi o poczucie bezpieczeństwa klientów. W razie problemów finansowych rodziny nasza poduszka wystarczy na spłacenie kilku kolejnych rat kredytu – mówią przedstawiciele Polbanku. Zapewne jednak większość kredytobiorców dodatkowe pieniądze przeznaczy na ekipę malarzy albo meble do salonu. Lepiej już znaleźć dodatkowe pieniądze w domowym budżecie w ten sposób, niż np. korzystając z wysoko oprocentowanej karty kredytowej.
Ten rzekomy prezent trzeba jednak będzie bankowi zwrócić. Za kredyt z poduszką Polbank pobiera marżę 1,45–1,95 proc. Normalny kredyt w tym samym banku ma marżę 1–1,5 proc. Ale za to od udzielenia tego drugiego pobierana jest jednorazowa prowizja w wysokości 1,5 proc. kwoty. Trzeba więc dokładnie policzyć, co się bardziej opłaca.
W inny sposób kusi Millennium. Zaciągając tu kredyt, jako wkład własny możemy zadeklarować posiadane oszczędności wpłacone do funduszy inwestycyjnych. Bank honoruje w 100 proc. kwoty oszczędności ulokowanych w funduszach obligacji i w 80 proc. – w bardziej ryzykownych funduszach akcji, stabilnego wzrostu i zrównoważonych. Bank nie blokuje jednostek TFI.
Nowych produktów i ułatwień będzie coraz więcej. Noble Bank pod marką Metrobank oferuje np. specjalny kredyt dla studentów. Nie trzeba tu dokumentować bieżących dochodów – wystarczą stałe wpływy na konto w określonej wysokości. Kredyt udzielany jest na 30 lat w maksymalnej kwocie 200 tys. zł. Wymagany jest wówczas 25-proc. wkład własny. Kwota kredytu może wynieść 300 tys. zł, jeśli klient wskaże zabezpieczenie w postaci drugiej nieruchomości. Do uzyskania kredytu nie jest konieczny uregulowany stosunek do służby wojskowej. Niestety, „bezpapierność” w tym wypadku kosztuje. Bank pobiera marżę od 2,6 do 3,25 proc., podczas gdy na rynku można już znaleźć oferty z 1–2 proc. marżą.
Coraz częściej stosowany wabik to karencja w spłacie kapitału. Przez kilka pierwszych lat płaci się znacznie niższe raty – oddaje bankowi jedynie odsetki od kapitału. Np. w Pekao SA może to trwać 2 lata. Podobnie w Polbanku, jeżeli dom lub mieszkanie, które sfinansowaliśmy, dopiero się buduje. W Noble Banku 5 lat, przy wspomnianym wyżej kredycie dla studentów oraz przy specjalnym kredycie dla kupujących mieszkania pod wynajem. W tym drugim przypadku to czas, w jakim nieruchomość ma zacząć przynosić dochody. Bank badając zdolność kredytową bierze również pod uwagę przewidywany w przyszłości dochód z wynajmowanej nieruchomości.
Firma doradcza Open Finance razem z Noble Bank przygotowała też kredyt ratunkowy dla osób w podbramkowej sytuacji, które natychmiast potrzebują gotówki. To również efekt szaleństwa na rynku. Bywa, że czas na podpisanie umowy kupna mieszkania mija, deweloper czy agent grożą zerwaniem kontraktu, przepadkiem zaliczki, a bank nie zdąży rozpatrzyć wniosku. Czasem trafiają się okazje, supertani dom albo mieszkanie, ale pieniądze trzeba zorganizować w ciągu kilkudziesięciu godzin.
– Z praktyki wiedzieliśmy, że takie sytuacje zdarzają się coraz częściej – mówi Aleksandra Łukasiewicz. Stąd pomysł na pożyczkę rozpatrywaną przyspieszonym trybem, w ciągu 2 dni. Nie są od niej pobierane żadne opłaty ani marża, a jedynie prowizja. W przypadku kredytu we frankach klient nie płaci nawet prowizji, a jedynie koszt wymiany waluty (spread). Potem ma dwa miesiące na spłacenie kredytu ratunkowego zwykłym kredytem hipotecznym.
Nadchodzi też czas negocjowania zasad udzielenia kredytu. – Negocjowanie marży, okresów i zasad spłaty, prowizji możliwe jest już od 300 tys. zł – mówi Maciej Molewski, dyrektor Departamentu Zarządzania Sprzedażą Deutsche Banku. – Z kolei bank GE Money szczególnie troszczy się o klientów, którzy już wzięli w nim kredyt – mówi Maciej Krojec, doradca finansowy Money Expert. Aby zapobiec ich przechodzeniu do innych banków (poprzez refinansowanie), kolejno po 3,5 i 7 latach regularnego spłacania, bez żadnych negocjacji obniża swą marżę o 0,1 proc.
Banki będą pewnie częściej nas kusić nowymi ciekawymi produktami niż niskimi cenami. I tak mamy jedne z najtańszych kredytów hipotecznych w Unii. – Jeżeli mieszkaniec Londynu inwestuje w mieszkanie w Warszawie, to zadłuża się w polskim banku, bo tu jest taniej niż w Anglii – mówi Maciej Dymkowski z portalu tabelaofert.pl. Marże, opłaty i prowizje spadać już jednak nie będą. W tej sprawie banki znalazły się już chyba przy ścianie. Na udzielaniu kredytów chcą teraz więcej zarabiać.
Kiedy wzrosną stopy, będzie jeszcze gorzej. Miesięczne raty też pójdą w górę. Era tanich kredytów powoli się kończy. Era tanich mieszkań już minęła.