szukaj
Nieruchomości i kredyty: Pomyśl, zanim przepłacisz
Negocjujmy ceny mieszkań, żądajmy upustów - mamy wreszcie rynek klienta. Nie spieszmy się z zakupem – wybór jest coraz większy, przybywa ciekawych ofert.

 

W Krakowie można wreszcie kupić gotowe mieszkanie, a nie plan, na podstawie którego ma być zbudowane – mówi Rafał Renduda z agencji Ober-haus. W innych miastach takie oferty zdarzają się jeszcze rzadko i głównie w kiepskich lokalizacjach. Ale deweloperzy czekają teraz po kilka miesięcy na klientów, którym wyraźnie przestało się spieszyć.

Wiosną analitycy rynku twierdzili, że ceny mieszkań zbliżają się do pułapu, który jest jeszcze dla kupujących do przyjęcia. Mieli rację: w lecie sięgnęły sufitu i popyt na mieszkania spadł. Jesień przynosi zwykle wzrost zakupów na rynku nieruchomości i, niestety, wzrost cen, ale w tym roku jest inaczej. Kupujących nie przybywa, ceny zaczęły spadać. – Deweloperzy nie informują o obniżkach cen, bo ci, którzy już kupili mieszkania, byliby rozgoryczeni. Wolą mówić o promocjach, bonusach: darmowych balkonach, garażach. Ale niewielkie korekty cen następują – twierdzi Leszek Michniak, szef biura nieruchomości WGN.

Inna rzecz, że nie wszędzie. Inwestorzy przenoszą się do miast, w których dotychczas budowano niewiele. – Rajem dla deweloperów stały się Katowice. Przygotowują tu, a także w innych miastach Górnego Śląska, wiele inwestycji, czasem pod 500–1000 mieszkań. Od kilku miesięcy ceny w Katowicach idą w górę. Jeśli ta tendencja się utrzyma, stolica Górnego Śląska dogoni wkrótce inne wielkie aglomeracje – przewiduje Maciej Dymkowski z firmy redNet Consulting (patrz wykres poniżej).

Ceny marzeń

W ofertach mieszkań z drugiej ręki dominują jeszcze ceny marzeń, jak określają je pośrednicy. – W warszawskim Śródmieściu ceny ofertowe przekraczają 10 tys. zł za m kw. Ale nikt nie chce takich lokali oglądać. Klienci interesują się teraz tylko mieszkaniami w tej dzielnicy po około 9 tys. za metr. Właściciel musi zapomnieć o cenie sprzed 3 miesięcy – przekonuje Tomasz Lebiedź, pośrednik i doradca w obrocie nieruchomościami. Wiele osób nie chce przyjąć do wiadomości, że nadszedł czas kupującego i trzeba ograniczyć oczekiwania. W ofertach spadki cen są niewielkie, w praktyce znaczne, szacowane przez agencje nieruchomości średnio na 5–15 proc., a często większe.

Warszawiak może kupić za przeciętne wynagrodzenie tylko 0,25 m kw. mieszkania, chociaż w stolicy zarabia się najlepiej (patrz wykres „Ile mieszkania za pensję?”). W Budapeszcie, który ma niemal taką samą powierzchnię i liczbę mieszkańców, metr kwadratowy kosztuje średnio, w przeliczeniu, 4–5 tys. zł. Dwa razy mniej niż w Warszawie. Mniej także niż w Krakowie, Trójmieście, we Wrocławiu, w Poznaniu. Zdaniem analityków Open Finance mieszkania w największych polskich miastach są zdecydowanie przeszacowane. Czy wobec tego warto poczekać z zakupem do czasu, kiedy stanieją?

– Głębokie spadki cen mieszkań w najbliższych latach są mało prawdopodobne. Bardziej realny wydaje się scenariusz, jaki miał miejsce w Hiszpanii: po pięcioletnim okresie wzrostu cen po akcesji do UE nastąpiła kilkuprocentowa korekta i siedmioletni okres stagnacji – prognozuje Kazimierz Kirejczyk, szef firmy doradczej REAS. Jeśli wynagrodzenia będą rosły w obecnym tempie, stabilizacja cen oznaczałaby, że więcej ludzi stać będzie na kupno mieszkania albo na mieszkanie większe i o lepszym standardzie niż dzisiaj. Hiszpański scenariusz też skłania do tego, żeby raczej nie spieszyć się z zakupem. Oczywiście, jeśli nie wymaga tego sytuacja osobista.

Co ma dla nas rynek

Dla potencjalnych kupców mamy kilka dobrych informacji. Po pierwsze – w ciągu trzech kwartałów tego roku wydano pozwolenia na budowę 182,9 tys. mieszkań, o 52 proc. więcej niż analogicznie w roku ubiegłym (według GUS). Inwestorami z grubsza co trzeciego mieszkania są deweloperzy. Zapowiada to znaczne zwiększenie oferty rynkowej. Spółdzielnie mieszkaniowe też zresztą budują nie tylko dla swoich członków.

Po drugie – deweloperzy coraz bardziej się liczą z preferencjami klientów.

– Teraz buduje się głównie mieszkania w tzw. standardzie podstawowym, które mają największe powodzenie – mówi Artur Pietraszewski, doradca na rynku nieruchomości. – Kończy się czas bardzo drogich projektów. Z wyjątkiem nielicznych budynków w świetnych lokalizacjach, zaprojektowanych przez znakomitych architektów: na mieszkania w takich domach zawsze znajdą się chętni. Kurczy się także budownictwo o podwyższonym standardzie, nazywane z dużą czasem przesadą apartamentowym.

Jeszcze niedawno deweloperzy najchętniej wybierali takie właśnie budownictwo, przynoszące największe zyski. Spadek popytu spowodował przestawienie się na to, czego szukają klienci. Mniejszy udział budownictwa apartamentowego może przyczynić się do spadku średnich cen metra: windował je głównie mieszkaniowy luksus.

Po trzecie – inwestorzy, którzy kupili mieszkania, żeby mieć z nich dochód, zaczęli je sprzedawać (na większe wzrosty cen metra nikt już nie liczy). Lokale te powiększają ofertę nowych mieszkań, chociaż pochodzą z drugiej ręki. Jeśli właściciele nie dostaną dobrej ceny, zdecydują się być może na wynajem, który ostatnio stał się bardziej opłacalny. Ale będą wtedy musieli wykończyć mieszkanie, czyli wyłożyć jeszcze sporo pieniędzy.

Dla amatorów mieszkań używanych prognozy też są dobre. Już w tym roku ofert sprzedaży jest więcej niż w ubiegłym (w Warszawie, według szacunków agencji Polanowscy Nieruchomości, aż o 30 proc.). Przyszły rok zapowiada się jako jeszcze lepszy. Na rynek trafi część lokali sprzedawanych z coraz większymi bonifikatami przez gminy (czasem za 1 proc. rynkowej ceny). A także część spółdzielczych mieszkań lokatorskich, przejmowanych przez spółdzielców na własność za nieduże sumy. Pośrednicy szacują, że mieszkania sprzeda około 10 proc. uwłaszczonych spółdzielców, czyli 90–100 tys. Taki jest, tradycyjnie już, finał tanich wykupów. W świetnych lokalizacjach, np. na warszawskim Starym Mieście, w niektórych kamienicach właścicieli zmieniły już wszystkie mieszkania kupione od miasta.

Przebieraj i negocjuj

Oferta mieszkań może być więc znacznie większa, co też przemawia za tym, żeby kupować rozważnie i bez pośpiechu. – Warto obserwować rynek, zapoznać się z jak największą liczbą ofert. Jest w czym wybierać. Sytuacja na rynku pozwala twardo negocjować ceny, przy zakupie od dewelopera domagać się upustów. Należy raczej unikać domów z wielkiej płyty, jeśli decydujemy się na mieszkanie z drugiej ręki – radzi Marcin Jańczuk z agencji Polanowscy Nieruchomości.

Właściciele mieszkań w starych blokowiskach już odczuli skutki stygnięcia rynku. – Obniżki stawek o 10–20 tys. zł stały się tu rzeczą normalną. Czasem sięgają nawet 20 proc. ceny. W rezultacie oferta, którą przez kilka miesięcy nikt się nie interesował, z dnia na dzień staje się okazją – opowiada Marcin Drogomirecki z serwisu oferty.net. Ale o wartości nieruchomości decyduje przede wszystkim lokalizacja. Wiele osiedli wielkopłytowych jest świetnie zlokalizowanych, dobrze skomunikowanych z centrum i trzymają się (na rynku) mocno. W Warszawie za atrakcyjne uważane są wszystkie osiedla wzdłuż linii metra, łącznie z wielkopłytowymi. Inna rzecz, że niektóre, zwłaszcza Ursynów, zostały także dobrze zaprojektowane, mają piękną zieleń. Wielka płyta kupców nie zraża i ceny metra ursynowskich mieszkań (według serwisu szybko.pl średnio 9,7 tys. zł) należą do najwyższych w Warszawie.

Przy zakupie mieszkania od dewelopera potrzebna jest szczególna ostrożność, bo płaci się za towar, którego jeszcze nie ma (jeśli nie liczyć gotowych mieszkań w Krakowie). Z badań prowadzonych tej jesieni przez firmę Home Consulting wynika, że wśród osób, które chcą kupić mieszkanie, tylko 57 proc. przywiązuje wagę do dobrej reputacji dewelopera. Niemal co drugi kupujący gotów jest zaufać nieznanej firmie. Tymczasem jest to dzisiaj szczególnie ryzykowne.

Przestrzegamy: firmom budowlanym, m.in. stawiającym domy, dramatycznie brakuje ludzi. Czasem całe brygady schodzą z placu i wyjeżdżają na zagraniczne budowy. Duże firmy wykonawcze mają już zamówienia na kilka najbliższych lat. Nowemu inwestorowi nie będzie łatwo na takim rynku, a jeśli upadnie, może się powtórzyć scenariusz sprzed kilku lat: klienci zostaną bez pieniędzy i mieszkań.

Ograniczaj ryzyko

Każdy deweloper kiedyś zaczyna, ale jest prosty sposób, żeby ograniczyć ryzyko kupujących: rachunki powiernicze. Przy zamkniętym rachunku bank przechowuje pieniądze na mieszkanie wpłacone przez klienta do czasu zakończenia inwestycji, przy otwartym wypłaca je w transzach po skontrolowaniu kolejnych etapów budowy. Rachunki zapowiadane są od kilku lat, ale deweloperzy skutecznie torpedują to rozwiązanie (stosowane z powodzeniem w wielu krajach). Dopóki rachunki nie zostaną wprowadzone na mocy ustawy, w miarę bezpieczny wydaje się system 10/90, czyli wpłacanie 90 proc. ceny dopiero przy odbiorze mieszkania. Stosują go jednak tylko renomowane firmy, które i bez niego budzą zaufanie.

Dobra wiadomość jest taka, że do końca tego roku ma powstać wzór umowy, która będzie chroniła kupującego przed nieuczciwymi praktykami dewelopera (i odwrotnie, chociaż poszkodowany jest zwykle klient).

Projekt umowy jest gotowy, uzgadniamy go teraz z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Powinien być jeszcze przyjęty na walnym zebraniu naszego związku – informuje Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Nie oznacza to, że wszyscy deweloperzy będą proponowali kupującym taką umowę. Ale kiedy ją upowszechnimy, pokażemy na naszej stronie internetowej, klienci będą wiedzieli, czego powinni oczekiwać.

Umowy deweloperskie od lat są kwestionowane przez UOKiK. Inicjatywa związku ma zapewnić obydwu stronom równe prawa, przynajmniej na papierze.

Lokator z wyboru i z konieczności

Ostatnie miesiące przyniosły jeszcze jedną zmianę: bardziej opłaca się wynająć mieszkanie, niż je kupić. Analitycy z firmy Expander i serwisu szybko.pl porównali przeciętne czynsze za dwupokojowe locum w siedmiu miastach ze średnimi cenami takich mieszkań (o powierzchniach 47–49 m kw.) i wyliczyli, że tylko w Łodzi i Katowicach raty kredytu są niższe niż czynsze (patrz wykres „Wynająć czy kupić?”). Poszukujący mieszkań najwyraźniej przeprowadzili już takie analizy wcześniej, bo zainteresowanie wynajmem jest ostatnio rekordowe. Na los lokatora skazani są ludzie o niedostatecznej zdolności kredytowej; a ta kurczy się w miarę, jak rosną stopy procentowe.

Nie ma pewności, czy hasło „kup zamiast wynajmować” znów nie będzie jednak aktualne. Właściciele wykorzystują dobrą passę i czynsze ostro idą w górę. Za wynajęcie przeciętnego dwupokojowego mieszkania w Gdańsku trzeba było w minionym kwartale zapłacić 40 proc. więcej niż przed rokiem, a we Wrocławiu – 33 proc. więcej (według serwisu szybko.pl). W Krakowie tylko we wrześniu wzrost stawek oceniany był na 20–40 proc. (według agencji Ober-haus). Najbardziej dotknęło to studentów, którzy przeprowadzili nawet akcję protestacyjną przeciw nieuzasadnionym podwyżkom opłat (czynsz za pokój wzrósł w Krakowie prawie o 100 zł i sięgnął średnio ok. 530 zł). Apelowanie o umiar niewiele da, bo właściciel wynajmuje, żeby zarobić. Rzecz w tym, że studentów jest w Polsce dwa miliony, a miejsc w akademikach wystarcza dla 7 proc. Tylko zmniejszenie tej dysproporcji może poprawić sytuację gorzej sytuowanej młodzieży akademickiej.

Na początku roku szacowano, że pieniądze zainwestowane w przeciętne mieszkanie na wynajem zwracają się w ciągu 20 lat, a jeśli uwzględnić remonty, podatki itp. – czas zwrotu wydłuża się do około 25 lat. Po ostatnich podwyżkach czynszów będzie to trwało krócej.

Analitycy z Open Finance uważają jednak, że kupno mieszkania na wynajem nadal jest nieszczególnym interesem. Rentowność najmu przeciętnego dwupokojowego mieszkania oceniają na 3,95 proc., podczas gdy np. 10-letnie obligacje dają rocznie 6,5 proc. zysku.

Nie ma jak dom

Kupować trzeba wtedy, kiedy jest tanio – radzą pośrednicy. Na początku roku tanie były domy. Za takie same pieniądze można było kupić 60-metrowe mieszkanie w dużym mieście i 160-metrowy dom pod miastem. Ceny domów poszły jednak w górę i dziś takich relacji nie ma. Za 150-metrowy dom na obrzeżach Poznania i Wrocławia trzeba zapłacić tyle co za 85-metrowe mieszkanie w tych miastach, a w Warszawie dopłacić jeszcze do domu ok. 160 tys. zł (według serwisu szybko.pl). Alternatywa dom czy mieszkanie straciła urok, na tak duży metraż stać nielicznych.

Stosunkowo tanim rozwiązaniem pozostała, tradycyjnie, budowa domu systemem gospodarczym przez kolejno zatrudniane ekipy. Dom o powierzchni 150 m kw. zostanie wtedy zbudowany za maksymalnie 330–375 tys. zł. Dużym wydatkiem jest zakup działki, ale jeśli nie przekroczy 200 tys. zł, dom będzie kosztował tyle co 55-metrowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie albo w Krakowie na Zwierzyńcu (ponad 10 tys. zł za metr). Jeśli dom kupuje się od dewelopera, ceny są często dwa razy wyższe. Dlatego system gospodarczy pozostaje niezmiennie główną polską drogą do mieszkania.

Dobrą wiadomością dla budujących w takim systemie jest utrzymanie przez Sejm – bezterminowo – prawa do występowania do urzędów skarbowych o zwrot części podatku VAT na materiały budowlane. Dotyczy to materiałów, na które przed 1 maja 2004 r. obowiązywała stawka 7 proc. (lista tych materiałów znajduje się na stronie www.mf.gov.pl). Podatnik odzyskuje różnicę między stawkami 22 i 7 proc.

Za działkę jak za zboże

Złą wiadomością jest ostry marsz w górę cen działek budowlanych. W Warszawie tylko w minionym kwartale ceny działek wzrosły o 26 proc. (według serwisu szybko.pl).

Ceny winduje m.in. brak planów zagospodarowania przestrzennego. Działki na terenie objętym planem są zwykle 30 proc. droższe od pozostałych: wiadomo, co można na nich zbudować, i pozwolenie dostaje się szybko. Tyle że plany uchwalono dla zaledwie kilkunastu procent terenów, które powinny je posiadać (w Warszawie – 17 proc., w Krakowie – 12 proc.). Specjalna ustawa miała wyzwolić budownictwo z tych ograniczeń, ale przepadła w ostatnich dniach poprzedniego Sejmu. Propozycje, żeby – przy braku planu – ład przestrzenny zapewniały standardy urbanistyczne wprowadzone rozporządzeniem ministra budownictwa, a domy o powierzchni do 5 tys. m kw. można było stawiać bez pozwolenia na budowę, były zbyt śmiałe dla parlamentu. Urbaniści odetchnęli. Teraz czekamy, jakie rozwiązanie tej sprawy, utrudniającej inwestorom życie już kilka lat, zaproponuje nowy rząd.

Najbliższy rok zapowiada się jako czas korekty cen. Stanieją przede wszystkim te mieszkania, które w czasie gorączki zakupów zostały najbardziej przeszacowane. Ustabilizują się ceny działek, na które przy obecnej drożyźnie nie ma kupca. Podobnie powinno być także z domami. Może będziemy mieli wreszcie normalny rynek nieruchomości, bez ubiegłorocznych szaleństw.

 

Czytaj także

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj