szukaj
Trudne życie na kredycie
Banki wciąż zachęcają do zaciągania kredytów hipotecznych, ale ryzyko niewypłacalności rośnie. Nieruchomości są drogie, raty coraz wyższe, zwłaszcza gdy pożyczamy w złotówkach. Warto więc dobrze samemu policzyć, czy na duży kredyt naprawdę jeszcze nas stać.

 

Rada Polityki Pieniężnej przesadnie kredytobiorców nie rozpieszcza. 27 marca RPP znowu podniosła trzy najważniejsze stopy procentowe: główna, tzw. referencyjna (na jej podstawie ustala się oprocentowanie kredytów w złotówkach), wynosi obecnie 5,75 proc. To już siódma z kolei podwyżka w ciągu ostatnich 12 miesięcy - stopy wzrosły łącznie o 1,75 pkt proc., co przełożyło się od razu na wzrost oprocentowania złotowych kredytów hipotecznych.

Franki górą

Na początku 2007 r. kredyt w PLN kosztował nas średnio 5,2 proc., w tej chwili już ponad 7 proc. Zdaniem części ekspertów może być jeszcze gorzej. RPP musi walczyć z nakręca-
jącą się w gospodarce spiralą wzro­stu cen (inflacją). Najważniejszym narzędziem, którym dysponuje, jest właśnie wysokość stóp procentowych rzutująca bezpośrednio na cenę kredytu. Według analityków z firmy doradczej Expander, w 2008 r. czekają nas jeszcze co najmniej dwie podwyżki, a koszt kredytu hipotecznego w złotówkach w grudniu 2008 r. dojść może do 8 proc. Są jednak i tacy, którzy uważają, że rozpęd RPP na razie się zatrzyma.

W tej sytuacji bardziej komfortowe warunki mają spłacający kredyty hipoteczne denominowane we frankach szwajcarskich. Co prawda także Szwajcarski Bank Centralny od wiosny 2006 r. podnosił stopy procentowe (łącznie o 1,75 pkt), ale ten cykl podwyżek chyba już został zakończony. Jednocześnie cały czas złotówka umacniała się wobec szwajcarskiej waluty, a bankowcy rezygnowali z części pobieranej marży. To pomogło zamortyzować większość podwyżki. Zadowoleni posiadacze kredytu we frankach nie mają jednak gwarancji, że ten trend się nie odwróci. Jeśli złotówka zacznie tracić na wartości, raty kredytów zaciąganych w szwajcarskiej walucie gwałtownie wzrosną (podobnie jak automatycznie zwiększy się pozostały do spłacenia dług). Z tego powodu w lipcu 2006 r. Komisja Nadzoru Bankowego (dziś Finansowego) wprowadziła tzw. rekomendację S, która ograniczyła dostępność kredytów we frankach dla osób gorzej zarabiających. Dziś, aby pożyczyć konkretną sumę w CHF, trzeba mieć zdolność kredytową na 120 proc. wybranej kwoty w PLN. Kredyt we frankach stał się więc przywilejem dla osób lepiej zarabiających. A chcą go zaciągnąć wszyscy. Na przełomie grudnia i stycznia franki znów zdetronizowały kredyty w złotówkach, wysuwając się na prowadzenie w rankingach popularności. Powód jest oczywisty - raty są ciągle niższe o 20-30 proc. Na razie KNF oficjalnie nie planuje dalszego utrudniania dewizowych pożyczek.

Sztuczki, kruczki

Sytuacja na rynkach finansowych sprawiła, że kredyty hipoteczne stały się droższe, a przez to mniej dostępne. Dzisiaj trzeba wykazać się wyższymi dochodami lub majątkiem, żeby je uzyskać. Jednocześnie bankowcy nie ustają w wysiłkach, żeby ułatwić nam ich zaciąganie. Jak tylko mogą, liberalizują zasady obliczania tzw. zdolności kredytowej, czyli maksymalnej miesięcznej kwoty, którą konkretna rodzina może poświęcić na spłacanie pożyczki przy jej aktualnych dochodach. Na przykład nie dostrzegają wielu comiesięcznych, sztywnych wydatków - choćby na benzynę, rachunków za Internet itp. Tych zasad nie da się jednak naginać w nieskończoność. Podobnie jak ciągle obniżać marży, czyli zarobku, jaki ma bank na naszym kredycie.
 

 
 

Choć pół roku temu Jan Krzysztof Bielecki, prezes Pekao SA, przepowiadał, że era tanich kredytów zbliża się ku końcowi i banki zaczną podnosić marże, to na razie zmiany są niewielkie. - Polscy klienci największą wagę wciąż przywiązują do wysokości raty i żaden bank nie zdecyduje się być wyraźnie droższy od konkurencji - mówi Michał Macierzyński, analityk z portalu Bankier.pl. Poprzednie lata rozpieściły bankowców, kredyty sprzedawały się właściwie same. Dziś - podobnie jak deweloperzy z branży budowlanej - muszą kusić klientów promocjami i atrakcjami. Choć marży nie obniżają (czasem są już tak niskie, że nie ma z czego), to przynajmniej ich nie podnoszą. Wszelki wzrost wysokości rat wiąże się więc na razie głównie ze zmianami stóp procentowych. - Jeżeli jednak bank chce dodatkowo zarobić, to ekstra koszty często ukryje w formie obowiązkowej polisy ubezpieczeniowej - tłumaczy Macierzyński.

Pojawiają się ubezpieczenia od ryzyka utraty wartości przez nieruchomość, od ryzyka zmiany kursu waluty, od bezrobocia itd.- Do tej pory bankowcy właściwie nie musieli zabiegać o względy klientów, bo ludzie i tak się zapożyczali. W tym roku to się zmieni - zapowiada z kolei Arkadiusz Droździel, analityk z portalu Money.pl. W walce o klientów instytucje finansowe będą coraz częściej sięgać do niekonwencjonalnych metod. Na przykład Bank Zachodni WBK obiecuje wiążącą wstępną decyzję o przyznaniu kredytu w ciągu kwadransa, o ile dostarczymy zaświadczenie o dochodach. - To oferta dla wszystkich polujących na nieruchomościowe okazje, gdy liczy się czas - mówi Piotr Gajdziński z BZ WBK. Z kolei ING przyciąga klientów możliwością wygrania na loterii kredytu, w którym odsetki spłaci sam bank. Takich konkursów i promocji będzie coraz więcej.
 

Zdaniem Krystiana Kulczyckiego, wiceprezesa Eurobanku, procedury przyznawania kredytów będą szybsze i bardziej przyjazne, a sama instytucja finansowa w całym procesie coraz mniej widoczna. Już dziś na placu budowy można od razu zaciągnąć kredyt na powstające mieszkanie poprzez współpracujące z deweloperem banki lub doradców finansowych. - Już wkrótce taki mechanizm upowszechni się na wtórnym rynku nieruchomości - mówi Kulczycki. Agent załatwi za nas wszystkie formalności, dopilnuje, aby pieniądze dotarły na czas do właściciela, zorganizuje nam sprzedaż starego mieszkania, a także skredytowanie nowego.

Zmień bank

Równocześnie polscy bankowcy obserwując kryzys finansowy w USA i Wielkiej Brytanii (tam gwałtowny spadek wartości nieruchomości wpędził największe banki udzielające ryzykownych kredytów hipotecznych w ciężkie tarapaty), uczą się stopniowo ostrożności. Mniej chętnie pożyczają pieniądze na 100 proc. wartości działki, domu czy mieszkania. Na naprawdę atrakcyjne warunki, np. obniżoną marżę, mogą liczyć tylko ci, którzy pożyczają jedynie część kwoty na nieruchomość (czyli dysponują tzw. wkładem własnym). Wtedy ryzyko dla banku jest znacznie mniejsze. - Mając liczący się wkład własny, zawsze można śmielej negocjować warunki pożyczki. To jest nasz silny atut - przekonuje Droździel.
 

W wynegocjowaniu niższej raty może też pomóc groźba...rozwiązania umowy, czyli zmiany banku. Banki coraz chętniej refinansują kredyty - czyli spłacają nową pożyczką kredyt wcześniej zaciągnięty u konkurencji. Dla nich tak złowiony klient oznacza mniejsze ryzyko, bo został już raz sprawdzony i przez jakiś czas spłacał swoje zobowiązania. Dlatego mogą zaoferować mu niższą marżę, a często również rezygnują z prowizji i dodatkowych opłat. Co ciekawe, jak wynika z danych firmy Open Finance, spośród kredytobiorców zapożyczonych we frankach szwajcarskich co piąty, a w niektórych bankach nawet co trzeci, zastanawia się nad zamianą kredytu na inny.

Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby takie zamiary deklarowali posiadacze kredytów złotowych, którzy chcą je zamienić na franki szwajcarskie. Ale z kredytów we frankach trudno uciec do kredytów oprocentowanych jeszcze niżej. Chyba że jakiś bank zacznie ograniczać swoją marżę. Arkadiusz Droździel, analityk z portalu Money.pl, mimo wszystko radzi podnosić ten argument w negocjacjach z bankiem. Utrata wzorowo spłacającego swoje raty klienta to nic przyjemnego. Nie można więc wykluczyć, że pójdzie na ustępstwa.
Warto też pamiętać, że jeśli rok, dwa lata temu braliśmy kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, dziś jest już on częściowo spłacony, zaś wartość nieruchomości prawdopodobnie wzrosła. Czyli nasz kredyt jest dla banku lepiej zabezpieczony i mniej ryzykowny. To kolejny argument za obniżeniem marży, a więc i miesięcznych rat.
 

Czytaj także

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj