Kredyty hipoteczne - jak pożyczać w kryzysie
Kredyt w głębokim kryzysie
Raty kredytowe rosną, kurs franków szwajcarskich mocno faluje, a banki coraz ostrożniej udzielają nowych pożyczek. Dla kupujących mieszkania i domy na kredyt nadeszły ciężkie czasy, a wraz z nimi pytanie: pożyczać czy jednak nie?

W ostatnich tygodniach w bankach i u doradców kredytowych zapanował prawdziwy chaos. Instytucje finansowe, które jeszcze kilka miesięcy temu dawały kredyt właściwie każdemu, kto potrafił udokumentować w miarę stałe dochody, teraz nagle stały się wybredne. Nie tylko domagają się wyższych zarobków, ale też zmniejszają kwoty udzielanych kredytów. Dokładnie prześwietlają przy tym przyszłych dłużników. Jeszcze w zeszłym roku w aplikacji kredytowej, którą każdy chętny musi wypełnić, można było wpisać absurdalne kwoty, np. miesięczny koszt wyżywienia 4-osobowej rodziny - 500 zł albo miesięczny koszt utrzymania samochodu - 50 zł. Klienci udawali, że żyją tak oszczędnie, a banki udawały, że to sprawdzają. Zachęcali do tego zresztą sami doradcy, aby zwiększyć zdolność kredytową pożyczkobiorców. Teraz takie numery już nie przechodzą.
 

 

Najgorzej mają ci, którzy już planowali zakup domu lub mieszkania, ale postanowili poczekać jeszcze kilka miesięcy, żeby zapłacić mniej. Kalkulacja była w zasadzie trafna, bo w wyniku stagnacji na rynku ceny nieruchomości już spadły o 10-20 proc. Zarówno deweloperzy jak i właściciele mieszkań używanych są skłonni do negocjacji (więcej piszemy o tym w kolejnym tekście). Nikt nie przewidział jednak, że w sprawę wtrąci się Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Ten rządowy organ nadzoru nad rynkami finansowymi po raz pierwszy interweniował już w lipcu 2006 r., nakazując bankom zaostrzenie kryteriów dostępności kredytów walutowych dla osób gorzej sytuowanych (tzw. rekomendacja S). Dziś, gdy nad gospodarką krąży widmo kryzysu, KNF po raz kolejny chce wprowadzić obostrzenia - tym razem zakazując udzielania kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości (tzw. kredyt o 100-proc. wskaźniku LTV).

Osobom bez oszczędności, które chciały wkrótce kupić mieszkanie, najnowszy zamysł komisji może pokrzyżować plany. Przynajmniej kilka lat będą musiały zaciskać pasa i oszczędzać, aby odłożyć na minimum 20 proc. wkładu własnego. Wielu takich klientów chce gwałtownie przyspieszyć decyzję. Efekty już są widoczne. - Mamy tu takie oblężenie, jak w najgorętszych miesiącach 2006 r., kiedy mieszkaniowa hossa sięgnęła zenitu - mówi jeden z doradców firmy Open Finance. Po raz kolejny obowiązuje reguła stadna - wszyscy się rzucili w obawie, że zabraknie.

Część instytucji finansowych - nie czekając na wytyczne KNF - od początku października zaczęło na własną rękę pośpiesznie zakręcać kurek z kredytami hipotecznymi. Nie obyło się bez ofiar. Po kieszeni dostało kilkanaście tysięcy osób, których wnioski były w trakcie rozpatrywania. Niektóre banki potraktowały ich wręcz skandalicznie. Choć mieli już wszystko uzgodnione z bankiem (otrzymali np. decyzję kredytową) oraz podpisaną umowę z deweloperem lub sprzedającym, a nawet wpłaconą zaliczkę, bank nagle wycofywał się z ustaleń i proponował kredyt na innych warunkach albo na mniejszą kwotę. Może to zrobić bezkarnie, bo prezentowane przez doradców „promesy" czy „symulacje" nie mają mocy prawnej - liczy się dopiero podpisana umowa kredytowa. Takie praktyki postawiły zaskoczonych klientów pod ścianą i naraziły ich na dodatkowe koszty (np. utratę zaliczki). - Nie wszystkie banki zagrały fair, co dodatkowo spotęgowało chaos - ocenia Jarosław Sadowski z Expandera. Ta firma doradcza przygotowała czarną listę instytucji, które zmieniając zasady w trakcie gry naraziły swych klientów na stracone nerwy, a czasem również i pieniądze. Najgorzej wypadły Millennium i Nordea. Zastrzeżenia były również wobec Polbanku, mBanku i MultiBanku, które co prawda nie odesłały klientów z kwitkiem, ale niektórym w ostatniej chwili podniosły cenę kredytu. Za stosowanie łagodnych okresów przejściowych doradcy Expandera chwalą: ING, PKO BP, Raiffeisen, Kredyt Bank oraz GE Money Bank.

Klienci, bombardowani ze wszystkich stron sprzecznymi informacjami, biegają dziś nerwowo od doradcy do doradcy, od banku do banku. Odesłani z kwitkiem w jednej instytucji, szukają - często z sukcesem - szczęścia w innych. Jak nie dać się zwariować? Wszystko jedno - czy już masz kredyt hipoteczny, czy też dopiero planujesz go zaciągnąć - przyda się rzetelne usystematyzowanie informacji. W trudnych czasach wiedza jest najlepszą bronią.

Jest drożej

Po pierwsze - musimy pogodzić się z faktem, że przynajmniej na najbliższe kilka lat żegnamy się z tanimi kredytami hipotecznymi. Wpływa na to wiele czynników, a wszystkie związane są z trwającym od połowy 2007 r. kryzysem światowych finansów.

Aby udzielać kredytów hipotecznych, banki muszą wcześniej przyjąć pieniądze w postaci depozytów (lokat) od innych klientów. - Tymczasem polskie banki dziś udzielają więcej kredytów, niż ściągają do siebie depozytów - mówi dr Andrzej Topiński, główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej (BIK), instytucji zbierającej dane o zadłużeniu Polaków. Dlatego pozostaje im tzw. finansowanie się na rynku międzybankowym, czyli pożyczanie kapitału od innych banków i instytucji finansowych. Jednak to źródło - na skutek międzynarodowego kryzysu zaufania - dramatycznie wysycha. Świadczy o tym m.in. wskaźnik WIBOR 3M, czyli procent, na jaki banki są skłonne pożyczać sobie pieniądze. To podstawowy element dla określania kosztu hipotecznych kredytów złotówkowych. W latach 2005-2006 utrzymywał się on na stałym poziomie ok. 4 proc. Od stycznia 2007 r. zaczął jednak rosnąć i ostatnio osiągnął pułap 6,88 proc. Podobnie jest w przypadku kredytów walutowych. Wskaźnik LIBOR 3M (podstawowy dla obliczania raty dla kredytów we frankach szwajcarskich), który w 2008 r. oscylował wokół 2,7 proc., tylko w ciągu ostatniego miesiąca wzrósł do 3,05 proc.


Hipoteczne są bezpieczne

Według danych Biura Informacji Kredytowej pod koniec lipca 2008 r. w Polsce zaciągniętych było 1,15 mln kredytów hipotecznych na łączną kwotę 135,8 mld zł. Podział pomiędzy kredytami rozliczanymi w złotówkach i walutach jest niemal równy. Ale jeśli chodzi o sumę zadłużenia, przeważają te drugie - 77 mld zł pożyczyliśmy we frankach, zaś 56 mld zł w złotówkach.

Zdaniem ekspertów „wariant amerykański" - czyli masowe bankructwa kredytobiorców i utrata przez nich domów oraz mieszkań - Polsce nie grozi. Kredyty hipoteczne są u nas jednymi z najlepiej spłacanych, bo utrata mieszkania to w naszych realiach życiowa katastrofa (w USA często wtedy wynajmuje się mniejsze w gorszej dzielnicy). W Polsce w razie problemów z kolejną ratą mobilizuje się cała rodzina. Stąd procentowy udział złych kredytów hipotecznych jest niewielki - problemy z terminowym regulowaniem należności ma 0,67 proc. rodzin zadłużonych we frankach szwajcarskich i 2,2 proc. zadłużonych w złotówkach. Dla porównania - w przypadku kredytów konsumpcyjnych (np. na telewizor czy samochód) zagrożona jest spłata co dziesiątego zobowiązania.


Dla osób, które już spłacają kredyt, w praktyce oznacza to wzrost rat. Koszt kredytu w większości banków oblicza się według wzoru: oprocentowanie = wskaźnik WIBOR (lub LIBOR) + marża banku. Kiedy wskaźnik rośnie, to wzrasta także rata. Dobrze, że chociaż marże dla już podpisanych umów są stałe.

Według obliczeń Mateusza Ostrowskiego, analityka z firmy doradczej Open Finance, ostatni miesiąc na skutek wzrostu WIBOR kosztował kredytobiorców złotówkowych ratę wyższą o 15 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Zaś kredytobiorców „frankowych" (gdy weźmiemy pod uwagę tylko wzrost LIBOR) - podwyżkę o 56 zł na każde pożyczone 100 tys. Dlaczego raty kredytów walutowych rosną szybciej niż złotówkowych? Bo kredytobiorcy zadłużeni we frankach szwajcarskich mają jeszcze dodatkowy problem - wzrost kursu tej waluty wobec złotówki. - Przyzwyczaili się, że ryzyko kursowe było dla nich raczej dobrodziejstwem - mówi Paweł Majtkowski z Expandera. W ostatnich latach, wskutek umacniania się złotówki, zadłużeni w CHF tylko zyskiwali. Przykładowo - jeśli ktoś zaciągnął kredyt w 2004 r., do dziś wartość jego długu w złotówkach stopniała o 25 proc. Tak zwane ryzyko kursowe, przed którym od lat przestrzegają eksperci, było czysto teoretyczne. Ale w ostatnich 2 miesiącach sytuacja zmieniła się radykalnie. Na skutek dramatycznej huśtawki kurs franka skoczył z 1,95 zł na początku sierpnia do 2,60 w trzecim tygodniu października. Na jednym franku pożyczonym w wakacje po przeliczeniu traci się dziś 50 gr.

Przeciętny kredyt - 350 tys. zł - to około 180 tys. franków szwajcarskich. Tylko w ciągu ostatnich tygodni na skutek wahań kursu takie zobowiązanie wobec banku, wyrażone w złotówkach wzrosło aż o 68 tys. zł! A średnia miesięczna rata, ok. 930 CHF - o ok. 350 zł. Kredytobiorcy zadłużeni w szwajcarskiej walucie po raz pierwszy od lat zaczęli się zastanawiać, czy aby na pewno dobrze wybrali. Skutki globalnych zawirowań na rynkach finansowych mocno uderzyły ich po kieszeni.

Jest trudniej

Spłacający kredyty hipoteczne odczuli skutki kryzysu światowego systemu finansowego, ale dla tych, którzy dopiero planują zadłużenie się, mamy jeszcze gorsze wieści. Bo oprócz tego, że przynajmniej na razie skończyły się czasy niskich rat, to także skończyły się czasy kredytu łatwo dostępnego.

Według zestawienia przygotowanego dla nas przez firmę Expander, w ciągu ostatniego półtora roku według większości banków zdolność kredytowa klientów mocno się obniżyła. Rodzina, która jeszcze na wiosnę mogła zadłużyć się na 600 tys. zł, przy tych samych dochodach dziś dostanie już tylko 400-450 tys. W praktyce w przypadku mieszkań oznacza to ograniczenie aspiracji o co najmniej jeden pokój, ewentualnie poszukiwania lokali w nieco gorszych i tańszych dzielnicach. Minimalny dochód netto, przy którym można się starać o kredyt na kawalerkę w dużym mieście, podniósł się z 1200 zł do 1500-1800 zł.
 

 

Czteroosobowej rodzinie, niezadłużonej, o łącznych dochodach netto 3,5 tys. zł miesięcznie, GE Money bank był skłonny w maju 2007 r. udzielić kredytu na kwotę 315 tys. zł, a we wrześniu tego roku już na 275 tys. (spadek zdolności o 40 tys. zł). Zaostrzenie kryteriów odczuli też klienci BGŻ, Raiffeisena, mBanku, MultiBanku, Millennium. Są jednak instytucje, które zdecydowanie mocniej dokręciły śrubę. W PKO BP w badanym okresie zdolność spadła o 100 tys. zł (z 289 do 189 tys. zł), w Lukas Banku - o 130 tys. zł, a w Kredyt Banku - aż o 137,7 tys. zł. Z drugiej strony nawet Polbank, który jako oddział greckiego banku nie podlega regulacjom KNF i uznawany jest za najbardziej liberalny w kwestii oceny zdolności kredytowej - zaostrzył kryteria.

Nie tylko jest trudniej o kredyt, ale też nowo zaciągane zobowiązania będą już znacznie droższe, bo banki odbijają sobie wyższe ryzyko podnosząc marże. Jeszcze pół roku temu od kredytu złotówkowego bank pobierał stałą marżę 0,5 proc., a kredyt we frankach można było wynegocjować z marżą 1 proc. Dziś nowe umowy są podpisywane na warunkach o co najmniej pół punktu procentowego gorszych. PKO BP w ostatnich dniach podniósł marżę kredytów walutowych o 1 proc., zaś BZ WBK - aż o 3,5 proc., a przy takiej marży opłacalność kredytu we frankach szwajcarskich właściwie zrównuje się z kredytem złotówkowym.

Jak wyliczył Mateusz Ostrowski z Open Finance, dla standardowego kredytu (300 tys. zł na 30 lat) wzrost marży o 1 pkt proc. powoduje wzrost miesięcznej raty o 60 zł na każde pożyczone 100 tys. (dla kredytów w CHF) oraz 70 zł na każde pożyczone 100 tys. (dla kredytów w PLN). Jeżeli kwota kredytu się podwaja, powyższe wyniki mnożymy przez dwa.

Nie będzie domu bez wkładu

Do rosnących rat, marż i malejącej zdolności kredytowej może już wkrótce dojść kolejny wymóg - obowiązek posiadania wkładu własnego. Od kilku miesięcy mówi się o tym, że KNF zamierza zakazać przyznawania kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Szef KNF Stanisław Kluza w jednym z telewizyjnych wywiadów podał, że być może banki będą wymagać minimum 30 proc. wkładu własnego. To jednak przeraziło zarówno deweloperów jak i same banki. Przy takich warunkach interes niemal przestałby się kręcić.

Właśnie poluzowanie w ostatnich latach zasad udzielania kredytów sprawiło, że na mieszkanie stać było nawet słabiej sytuowane rodziny czy osoby po studiach, zaczynające dopiero karierę zawodową. Tani i dostępny pieniądz nakręcił boom cenowy na rynku mieszkaniowym. Jak szacuje Paweł Majtkowski z firmy doradczej Expander, kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości stanowią ponad połowę wszystkich dziś udzielanych. Dokręcenie kredytowego kurka przez wysokie ceny z jednej strony, z drugiej zaś przez wymogi KNF, może zniszczyć rynek. Spadek na rynku nieruchomości może się przerodzić w prawdziwą zapaść. A tym nikt nie jest zainteresowany.

Niewykluczone, że szef KNF tylko straszy. Dobrze wie, co robi, bo banki nie chcąc drażnić nadzoru same już zareagowały i odchodzą od modnych jeszcze niedawno kredytów na 100 czy nawet 130 proc. wartości nieruchomości. Na przykład Bank Millennium zapowiedział, że przestaje udzielać kredytów we frankach szwajcarskich na więcej niż 65 proc. wartości nieruchomości. Bank PKO BP - potentat na rynku kredytów mieszkaniowych, przewidział dwie tabele cenowe. Jeżeli ktoś nie będzie mógł przedstawić 20 proc. wkładu własnego, co prawda kredyt otrzyma, ale znacznie droższy.

Zaostrzenie polityki kredytowej najszybciej odczują osoby słabo zarabiające oraz kupujący tzw. pierwsze mieszkania (młode małżeństwa, osoby rozpoczynające pracę). Rzadko mają nieruchomość, której sprzedaż da fundusze niezbędne na wkład własny przy zakupie kolejnej. Dla tych grup społecznych polityka obostrzeń przynajmniej w ciągu najbliższego roku oznacza koniec marzeń o „ciasnym, ale własnym". Chyba że politycy uruchomią jakieś programy wspierające. Sejm już zapowiedział nowelizację ustawy o kredytach mieszkaniowych z dopłatami. W ciągu trzech lat funkcjonowania dopłat skorzystało z nich zaledwie kilka tysięcy rodaków - barierą były źle sformułowane przepisy. Tym razem politycy obiecują poprawę - ale na konkrety trzeba będzie poczekać.

Pożyczać? Nie pożyczać?

Może się jednak okazać, że odcięcie od pożyczek setek tysięcy klientów zmieni zastój na rynku nieruchomości w załamanie. Wtedy spadek cen sięgnie nie - jak prognozowali eksperci - 10-20 proc., ale nawet 30-40 proc. I znów więcej osób będzie mogło sobie pozwolić na mieszkanie (niższe ceny = mniejszy kredyt = niższa rata = większa zdolność). Paradoksalnie tym, których dziś nie stać, taki scenariusz może się ostatecznie opłacić. Muszą się jednak uzbroić w cierpliwość.

Jeżeli światowy kryzys nie zaostrzy się już, a banki znów będą chętne do pożyczania pieniędzy, wraz ze wzrostem konkurencji spadną pobierane przez nie marże. Jednak zdaniem ekspertów potrzeba na to raczej kilkunastu miesięcy niż tygodni. Być może wraz z uspokojeniem nastrojów na rynkach finansowych banki będą wycofywać się powoli również z wymogu przedstawienia wysokiego wkładu własnego (albo znajdą sposób, aby go omijać - wszak bankowcy to istoty nie tylko żądne zysku, ale i kreatywne). Zdaniem Pawła Majtkowskiego z Expandera na powrót kredytów na 100-120 proc. LTV nie ma jednak co liczyć. - Bank może ich udzielać tylko w sytuacji, gdy ceny nieruchomości szybko rosną, bo tylko wtedy zakłada, że wartość zabezpieczenia, na którym ustanowiona jest hipoteka, szybko przegoni wartość udzielonego kredytu - tłumaczy Majtkowski. Jego zdaniem nie powrócą już tak liberalne zasady oceny zdolności kredytowej, jakie mieliśmy w Polsce w latach 2006-2007.

Spłacających kredyt hipoteczny obecnie najbardziej niepokoi gwałtowny wzrost miesięcznych rat. - To efekt paniki na rynkach finansowych. Ta sytuacja raczej nie powinna się utrwalić, choć trudno przewidywać, kiedy raty wrócą do poprzedniego poziomu - mówi Sylwia Drejer, ekspert od produktów kredytowych w firmie doradczej Finamo. Drejer radzi nie wykonywać nerwowych ruchów. - Na przewalutowaniu po wysokim kursie można sporo stracić - ostrzega.

To nie jest też dobry moment, by np. oszczędności przeznaczać na szybszą spłatę części kredytu walutowego. Warto poczekać, aż kurs franków powróci do poziomu 2 zł. Jeśli kryzys na rynkach finansowych się uspokoi, spadną stawki WIBOR i LIBOR (czyli koszt pieniędzy, które banki pożyczają sobie wzajemnie). Gdy na giełdy Europy Środkowej wróci wycofany przez globalną finansjerę kapitał, automatycznie umocni się złotówka, a więc kurs franka obniży się. Znów to jednak raczej kwestia miesięcy niż tygodni.

Dla zaciągających dziś kredyt pozostaje ważne pytanie: lepsze franki czy złotówki? - Wciąż to pierwsze rozwiązanie jest lepsze - przekonuje Sylwia Drejer. A to dlatego, że przy tej samej sumie kredytu miesięczna rata w szwajcarskiej walucie wciąż jest niższa niż przy złotówkach. Zdaniem Pawła Majtkowskiego, 3-4 pkt proc. różnicy są wciąż wystarczająco kuszące, aby wziąć na siebie ryzyko zmiany kursu walutowego. Jeśli ktoś ma żyłkę hazardzisty, to zaciągając dziś kredyt we frankach może zagrać z losem. Jeżeli kurs w ciągu kilku miesięcy wróci do poprzedniego poziomu (spadnie o 30-40 gr) - będzie miał czysty zysk.

Eksperci nie mają wątpliwości, że rynek będzie próbował odpowiedzieć na spadek popytu i wprowadzane obostrzenia. Przykładem jest usługa wprowadzona przez warszawską firmę Oppenheim Enterprise, która przyjmuje od kupujących mieszkania ich stare lokum w rozliczeniu. - To jest nasza odpowiedź na kryzys na rynku nieruchomości. Będziemy odkupywać mieszkania po cenie, która usatysfakcjonuje obie strony - mówi Krzysztof Oppenheim, założyciel i prezes firmy. Warunkiem jest jednak skorzystanie z pośrednictwa firmy przy załatwianiu kredytu bankowego oraz przy wyborze i zakupie drugiej nieruchomości (to właśnie z opłat i prowizji ma się utrzymać cały system). Oppenheim działa tu więc na wzór salonu samochodowego, który w rozliczeniu przyjmuje poprzednie auto (choć za odpowiednio niską cenę). Czy ten pomysł się przyjmie, trudno powiedzieć. Na pewno lepsze takie usługi niż korzystanie z firm w rodzaju „pożyczki na telefon". Te już starają się wabić osoby, którym banki odmówiły udzielenia kredytu hipotecznego. Niestety - oferują im przy tym swoje własne lichwiarskie oprocentowanie.
 

 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj