Poradnik: Mieszkania na lepsze czasy
Mieszkania na lepsze czasy
Nieruchomości powoli tanieją, ale kupujący czekają na większe przeceny. W przyszłym roku można będzie przebierać w propozycjach. Niestety, raczej niedługo, bo deweloperzy coraz częściej wstrzymują budowy i odkładają planowane inwestycje.

Stawiam duży budynek już prawie rok, a mam kupców na osiem mieszkań – narzeka renomowany warszawski deweloper zastrzegając anonimowość. Inwestorzy jak ognia unikają rozmów o swoich kłopotach, ale przyznają: takiego załamania sprzedaży nie było od lat. Z ogłoszeń w Internecie wynika, że lokale, które wprowadzili do swojej oferty w pierwszej połowie ubiegłego roku, w większości nadal są do wzięcia. W sześciu największych miastach na kupca czeka ponad 38,3 tys. mieszkań. W tym – 2,3 tys. w domach oddanych już do użytku (według szacunków Katarzyny Kuniewicz z firmy doradczej REAS). 

Do tego trzeba dodać kilka tysięcy lokali kupionych w celach inwestycyjnych, głównie po to, żeby je z zyskiem sprzedać. Teraz wracają na rynek. Takiej obfitości nowych mieszkań do wzięcia jeszcze nie było. W przyszłym roku też będzie w czym wybierać. Liczba rozpoczynanych budów rosła aż do czerwca, a inwestycje mieszkaniowe trwają średnio 2 lata.

Druga ręka

– Od września sprzedaż się ożywiła – ocenia Leszek Michniak, szef WGN, wrocławskiej agencji nieruchomości z oddziałami w dużych miastach. – Ale tylko na rynku wtórnym. Mieszkania z drugiej ręki są tańsze od nowo budowanych. Deweloperzy biorą średnio o ok. 8 proc. więcej za metr, a wykończenie lokalu podnosi cenę o kolejne 10 proc.

W ubiegłym roku zainteresowanie mieszkaniami używanymi było jeszcze niewielkie. Właściciele, którzy wywindowali ceny w gorącym 2006 r. (kiedy nawet nieruchomości na peryferiach i z wielkiej płyty zostały przeszacowane), nie chcieli słyszeć o obniżkach. Kryzys na rynku amerykańskim podziałał jednak jak kubeł zimnej wody. Właściciele przestali czekać, aż kupujący zmiękną, ceny metra spadły. We wrześniu niemal wszędzie były niższe niż przed rokiem (patrz wykres poniżej).

 

Rzeczywiście zapłacona cena może być przy tym sporo mniejsza od ofertowej. – Obniżki o 10, a nawet 20 proc. są dziś powszechne – zapewnia Tomasz Lebiedź, warszawski pośrednik i doradca w obrocie nieruchomościami. Warto się targować, zwłaszcza że oferta jest duża.

Najbardziej poszukiwane są mieszkania dwu- i trzypokojowe w nowych, nie więcej niż dziesięcioletnich domach, ogrodzonych, monitorowanych – twierdzi Małgorzata Pajor z krakowskiego oddziału agencji nieruchomości Ober-Haus. Czyli prawie takie, jak oferują deweloperzy, ale nadające się do natychmiastowego zamieszkania. Nie trzeba się martwić, czy inwestor nie zbankrutuje albo wykonawca nie spartaczy robót.

Z drugiej ręki kupuje się także mieszkania niewykończone, plon inwestycyjnych zakupów w latach 2006–2007. Metr jest zwykle o kilkaset złotych tańszy niż u dewelopera, sprzedającego resztówki w tym samym domu. Poza tym ogląda się i porównuje konkretne mieszkania, a nie plany, do których oceny potrzeba sporo wyobraźni. Kazimierz Kirejczyk, szef REAS, szacuje, że w 2006 r. zakupy spekulacyjne stanowiły w Warszawie około 30 proc. transakcji. Ale od połowy ubiegłego roku zamarły. Podobnie jest we Wrocławiu i w Krakowie. Kolejny wysyp nowo budowanych mieszkań sprzedawanych na wtórnym rynku to raczej odległa przyszłość.

Domy w cieniu kryzysu

Lepiej sprzedają się także domy. Zainteresowanie nimi jest trzy razy większe niż przed rokiem – szacuje Leszek Michniak. W czasie gorączkowego wykupywania nieruchomości domy drożały wolniej niż mieszkania, a ostatnio szybciej tanieją. W minionym kwartale ceny ich spadły bardziej niż używanych mieszkań z drugiej ręki w ciągu całego roku. Przyczyniły się do tego także wieści z USA, gdzie nieruchomości zadłużonych właścicieli są często dużo tańsze niż w Polsce.

W porównaniu z przełomem lat 2005–2006 ceny domów w niektórych regionach USA spadły o 30–40 proc. Agenci dostają do sprzedaży nieruchomości odebrane właścicielom przez banki i mają dostęp do najlepszych ofert. Na Florydzie, gdzie działa moja agencja, za 200–300 tys. dol. można kupić naprawdę atrakcyjną nieruchomość – zachęca Anna Żukowski, właścicielka firmy LOJETA REALTY LLC., specjalizującej się w obsłudze obcokrajowców, głównie Europejczyków (www.AnnaZukowski.com). W amerykańskich ofertach podaje się liczbę sypialni, łazienek, a nie metrów kwadratowych, ale są to zwykle duże domy, często z basenami. Kupujący nieruchomości nie płacą agentom za pośrednictwo. Dlatego bez uszczerbku dla kieszeni można dostać szczegółowe informacje o stanie technicznym domu i możliwych zagrożeniach, zwłaszcza długach hipotecznych.
 

 

Jeśli taki dom traktuje się jako inwestycję i zamierza sprzedać, kiedy wahadło cen pójdzie w górę, to warto wiedzieć, że cudzoziemcy płacą przy sprzedaży 10-procentowy podatek. Roczny podatek od nieruchomości (katastralny) odpowiada na Florydzie 2 proc. wartości nieruchomości. Koszty utrzymania domu szacowane są za około 5,5 dol. miesięcznie za metr kwadratowy. Kontakt z amerykańskimi pośrednikami można nawiązać m.in. przez agencję Mansion&House.

W Polsce duży dom (o powierzchni 230–300 m kw.) kosztuje w podwarszawskiej miejscowości średnio 1,35 mln zł (według Szybko.pl). Prawie o połowę taniej można by go było kupić w Białymstoku (690 tys. zł). W obydwu przykładach są to średnie po letnich spadkach cen.

Kupcy czekają na przecenę

Rok temu pisaliśmy, że ceny nowo budowanych mieszkań sięgnęły sufitu, coraz mniej Polaków stać na tak drogi towar. Dziś można powtórzyć to samo. Ceny prawie się nie zmieniły. W Warszawie dopiero we wrześniu mieszkania wprowadzane do oferty były trochę tańsze niż te, które znajdowały się już w sprzedaży.

Najbardziej poszukiwane są lokale w cenie do 365 tys. zł – wynika z badań przeprowadzonych przez firmę redNet Consulting na jesiennych targach mieszkaniowych w Warszawie. Zainteresowanych było nimi 45,2 proc. osób, które przyszły zapoznać się z ofertą deweloperów. Szkopuł w tym, że takie mieszkania stanowią zaledwie 12 proc. oferty.

Jeśli deweloperzy nie zdecydują się na drastyczne obniżki cen, mieszkania będą sprzedawane głównie po zakończeniu budowy, a na rynku pozostaną tylko najmocniejsze firmy – przewiduje Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment. Czyli budownictwo mieszkaniowe znów wpadnie w dołek, zbankrutują dziesiątki firm deweloperskich. Dla inwestorów jest to scenariusz samobójczy. Dlatego bardziej prawdopodobna wydaje się prognoza alternatywna (też prezesa Madeja): ceny metra zostaną obniżone w ciągu najbliższych sześciu miesięcy o około 12 proc.

Analitycy rynku nieruchomości są zgodni, że ceny nowych mieszkań będą spadać. Według prognozy Roberta Chojnackiego, prezesa spółki redNet Consulting, ceny spadną jeszcze do końca tego roku średnio o 5 proc. Przyszły rok przyniesie stabilizację, a 2010 r. – ponowny wzrost sięgający 6–8 proc. Prezes Chojnacki podkreśla (jak zresztą przy każdej swojej prognozie), że przewidywania jego firmy dotychczas się spełniały. Ale Grupa redNet ma serwis tabelaofert.pl i jest na rynku nieruchomości aktorem, a nie widzem. W takich przypadkach prognozy mają charakter mniej albo bardziej życzeniowy.

Michał Macierzyński, ekspert portalu finansowego Bankier.pl, uważa, że spadek będzie znacznie głębszy. Kryzys na światowych rynkach finansowych sprawił, że przyszłość stała się niepewna, zaczęła się upowszechniać zasada: co masz kupić dzisiaj, kup jutro. Trzeba będzie mocnych zachęt, żeby skusić potencjalnych kupców. Jedynym wyjściem jest radykalna obniżka cen – uważa Macierzyński.

Prognozy przypominają dziś wróżenie z fusów, ale w przewidywaniach ekspertów jest wspólny punkt. Według szefów ProDevelopment i redNet klęska urodzaju wkrótce się zakończy i nowych mieszkań znów będzie brakować. Liczba rozpoczynanych budów zaczęła ostatnio spadać, deweloperzy odkładają na półki gotowe już projekty. Jak w starej anegdocie, po pierwsze, nie ma armat: banki odrzucają większość wniosków o udzielenie kredytu i deweloperzy nie mają pieniędzy na inwestycje. Stąd wniosek, że z kupnem mieszkania nie warto zbyt długo zwlekać. W 2010 r. będzie i mniejszy wybór, i – jak zwykle przy małej ofercie – znów może być drożej.

Promocje

Niedawno firma Orco Property Group ogłosiła, że – zamiast promocji i bonusów – wprowadza pięcioprocentową obniżkę cen mieszkań. Zrobiła to pierwsza, bo deweloperzy oficjalnie nie przyznają się do obniżek. Mówią o promocjach, możliwości negocjowania cen. Zapowiedź obiegła prasę, przykrywając przy okazji wcześniejsze informacje, że firma ma kłopoty (pierwsze półrocze zamknęła stratą). Tymczasem, jeśli deweloper proponuje wykończenie mieszkania nie zmieniając jego ceny, upust jest blisko dwa razy większy niż deklarowany przez Orco. Mieszkanie trzypokojowe, oferowane w cenie dwupokojowego (jak zapowiada jedna z reklam), też wypadnie taniej niż z pięcioprocentową obniżką. Deweloperzy bawią się z klientami w kotka i myszkę. Dlatego każdą promocję warto wyszacować i porównać z tym, co proponuje konkurencja.

Marże deweloperów oceniane są średnio na 40 proc. W latach 2006–2007 prezesi firm przyznawali się (nieoficjalnie) nawet do marż stuprocentowych. W większości krajów wynoszą one zazwyczaj 10–15 proc. Jest z czego zejść i nie da się tego uniknąć.

W ostatnich latach inwestycjami mieszkaniowymi zaczęły się zajmować firmy handlujące alkoholem, pierzem itp. – namnożyło się deweloperów bez doświadczenia. Wielu z nich nie da sobie rady na trudnym rynku. Dlatego doradzamy szczególną ostrożność. Stosunkowo bezpieczne są firmy, które dostały kredyty i większość mieszkań już sprzedały. Warto także zasięgać opinii o deweloperze. Najlepsi mają certyfikaty (lista jest na stronie www. certyfikatdewelopera.org.pl), na najgorszych internauci nie zostawiają suchej nitki.

Dopóki nie zostaną podpisane akty notarialne, kupujący są na łasce inwestora. Krakowski deweloper Leopard S.A. zażądał od swoich klientów dopłat do ceny metra z prostym uzasadnieniem, że ma kłopoty finansowe. Propozycja była z gatunku nie do odrzucenia: jeśli nie dopłacicie, firma ogłosi upadłość i stracicie wszystko.

Pełne bezpieczeństwo miały zagwarantować zamknięte rachunki powiernicze (bank przelewa pieniądze klienta na konto dewelopera po odbiorze mieszkania), ale gotowy już projekt ustawy w tej sprawie znów trafił na półkę. Rachunki takie zapowiadane są od ponad 4 lat, zawsze jednak okazuje się, że nie jest to odpowiedni moment. Teraz nie jest odpowiedni, bo banki nie chcą kredytować deweloperów. W rezultacie koszty ich nieudolności i nieuczciwości będą ponosić klienci.

Dobre lokaty

W co warto inwestować na trudnym rynku nieruchomości? Nie ma ryzyka, że spadnie wartość gruntów rolnych. – Ceny ziemi rosną od 2005 r. o 20–25 proc. rocznie. Ale rolnicy nie chcą się jej pozbywać, na wsi następuje proces koncentracji. Poza tym prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych i korzysta z niego, jeśli nie jest przewidziana zmiana przeznaczenia gruntów – twierdzi dr Alina Sikorska z Instytutu Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej. Inwestowanie w ziemię rolną jest więc dla mieszczucha możliwością raczej teoretyczną. Z wyjątkiem gruntów kiepskich klas, które mogą być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w niewielkiej odległości od dużego miasta. Ale takie grunty trudno kupić. Rolnicy wiedzą, że może to być dobry interes, i chcą go robić sami.

Ceny działek budowlanych są za wysokie, żeby traktować je jako lokatę. Po ubiegłorocznych wzrostach, przekraczających nawet 200 proc. (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu), działki powoli tanieją i tendencja taka utrzyma się co najmniej jeszcze rok.

Dobrą lokatą jest kupno mieszkania na wynajem. Nie na wiele przydają się dzisiaj rady, że bardziej opłaca się kupić mieszkanie, niż je wynajmować (szczegółowe wyliczenia przedstawiliśmy w ubiegłym miesiącu, „Polityka” 40). Banki odrzucają coraz więcej wniosków kredytowych, lokatorem zostaje się z konieczności. W największych miastach właściciele przebierają w kandydatach na lokatorów jak dwa lata temu w potencjalnych kupcach. Czynsze rosną z miesiąca na miesiąc. W Warszawie za mieszkanie dwupokojowe płaciło się w sierpniu średnio 2,4 tys. zł, a we wrześniu 2,5 tys. zł (według serwisu oferty.net).

Przy spadających cenach metra kupno mieszkania na wynajem będzie coraz bardziej opłacalne. Oczywiście, taka inwestycja wymaga posiadania dużych pieniędzy albo odpowiedniej zdolności kredytowej.

Najbliższe miesiące będą w ogóle bardzo dobre dla zamożnych kupców. Deweloperzy mają dla nich tysiące mieszkań w apartamentowcach, mają domy w cenie 2–4 mln zł. Tylko wybierać. Najlepsze nieruchomości, jak zwykle, znajdują amatora. Ale pseudoapartamenty, czyli mieszkania o podwyższonym standardzie, mogą długo czekać na kupującego. Dlatego największych przecen oczekuje się w tym właśnie segmencie rynku.

 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj