szukaj
Deweloper upada, co z klientem?
Tylko na gotowe
Ten rok będzie wyjątkowo chudy dla deweloperów i spółdzielni. Dla najsłabszych może skończyć się bankructwem. Klienci upadających firm tracą swoje przedpłaty, a czasem nawet mieszkania. Polskie prawo ich nie chroni.

Biuro warszawskiej spółdzielni Dom 2000 Brzeziny jest od wielu dni zamknięte. Za wodę, wywóz śmieci, ogrzewanie płaci się bezpośrednio dostawcom. Były już prezes Grzegorz Stachowiak złożył 12 grudnia w stołecznym sądzie rejonowym wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni. Dom 2000 Brzeziny siedzi po uszy w długach. Zalega z płatnościami za roboty budowlane, media, podatki, na ZUS. Sąd odrzucił wniosek z powodu uchybień formalnych i braków w dokumentacji, ale oznacza to tylko zwłokę. Następny wniosek mają złożyć pracownicy bankruta.

Przez wiele lat spółdzielnia miała dobrą opinię. Bank Gospodarstwa Krajowego dawał jej kredyty na budowę mieszkań lokatorskich. Wniosków o przyznanie takich kredytów (dotowanych przez państwo) jest co roku 2–3 razy więcej, niż bank może ich udzielić, i pieniądze dostają najlepsi. A przynajmniej powinni. Według Henryka Tracza, przedstawiciela na walne zebranie, spółdzielcy też nie znali prawdy. – Prezes Stachowiak zamiatał problemy pod dywan. Zarząd był jednoosobowy, rada nadzorcza związana z prezesem. Dopiero niedawno dowiedzieliśmy się, że już w 2005 r. zaciągnięto pierwszy kredyt na podreperowanie płynności spółdzielni.
 

 

Były prezes Stachowiak (podał się do dymisji) nie wyjaśnia, dlaczego spółdzielnia znalazła się w takich tarapatach. We wniosku o upadłość wymienia jedną nietrafioną inwestycję – kupno działki przy al. KEN, na której miał być zbudowany pawilon handlowy. Tymczasem w planie zagospodarowania działka przeznaczona została pod drogę (nie sprawdził?). Podaje również listę mieszkańców zalegających z czynszami i spłatami kredytów. Ale to jest kłopot wielu spółdzielni i do bankructw nie prowadzi.

Spółdzielcy, których mieszkania stanowią odrębną własność, mogą spać spokojnie. Upadłość Domu 2000 ich nie dotknie. Ale posiadacze mieszkań lokatorskich mają się czego bać. Kiedy syndyk sprzedaje takie mieszkania, spółdzielcy stają się lokatorami. A lokatorom można wywindować czynsze tak, żeby nie byli w stanie ich zapłacić (wykurzyć czynszami, jak mówią właściciele kamienic). Można wystąpić o eksmisję, jeśli lokal jest potrzebny nowemu właścicielowi. – Jeśli syndyk będzie sprzedawał poszczególne nieruchomości, zakładajcie spółdzielnie, które je kupią – radzi Irena Buczyńska, syndyk masy upadłościowej kilku już spółdzielni. Ale także w tym wariancie trzeba jeszcze raz płacić za mieszkanie.

Inwestycje finansowane przez bank uważane są zwykle za bezpieczne – bank kontroluje, jak wydawane są pożyczone pieniądze. Dom 2000 Brzeziny wziął z BGK kredyt m.in. na mieszkania przy ul. Wańkowicza, ale nie zapłacił za roboty głównemu wykonawcy (Eiffage Budownictwo Mitex), a także trzem innym firmom. A bank tego nie zauważył!

Ostatnio upadłości deweloperów i spółdzielni zdarzały się bardzo rzadko. W latach 2006–2007 mieszkania sprzedawały się, zanim na budowy wjechały koparki. Marże deweloperów stanowiły czasem połowę ceny metra. Dla inwestorów były to tak tłuste lata, że zbankrutować mógł tylko wyjątkowy nieudacznik. – W 2007 r. na jedną ofertę mieszkaniową przypadało ponad 13 kupujących. W grudniu 2008 r. mieliśmy odwrotną sytuację: na jednego klienta czekało 10 ofert – mówi Leszek Michniak, szef WGN, wrocławskiej agencji nieruchomości z oddziałami w dużych miastach. W 2008 r. sprzedaż mieszkań spadała. W czwartym kwartale był to już ostry zjazd. Banki przykręciły śrubę. Kredytów hipotecznych będzie w 2009 r. o 40–50 proc. mniej niż w ubiegłym (według Łukasza Madeja, prezesa firmy doradczej ProDevelopment) i poprawy nic nie zapowiada. Deweloperzy mają tysiące niesprzedanych mieszkań i trzeba się liczyć z tym, że będą upadać.

Doświadczenia z poprzednich kryzysów uczą, aby nie kupować mieszkania, które jest w budowie. Mariusz Nojman zapłacił w 2001 r. ostatnią ratę za mieszkanie w Osiedlu Kryształowym w Gdańsku. Teraz alarmuje: – Minęło ponad siedem lat, a my bezskutecznie walczymy o akty notarialne. Deweloper upadł w 2003 r., nasze mieszkania znalazły się w masie upadłościowej zarządzanej przez syndyka. W najbliższym czasie czeka nas licytacja mieszkań. Nie wiemy, gdzie szukać pomocy. Za grzechy firmy CT Budowlana SA, która zaciągnęła pod zastaw domu duży kredyt i nie potrafiła go spłacić, mają pokutować bogu ducha winni ludzie. „Niech nikt nie licytuje naszych mieszkań! To jest dorobek naszego życia!” – apelują na stronie www.moje-nie-moje.pl. Jeśli mieszkania zostaną sprzedane, klienci bankruta staną się lokatorami. Czeka ich podobny los jak posiadaczy mieszkań lokatorskich w upadającej spółdzielni Dom 2000 Brzeziny.

Waldemar Mazan, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości, ogłosił niedawno, że do sądów wpłynęło 100 wniosków o upadłość deweloperów. Sprawdziliśmy te dane: Ministerstwo Sprawiedliwości ich nie potwierdziło. Pytaliśmy również Polski Związek Firm Deweloperskich. – Nie słyszałem, żeby wpłynął jakiś wniosek o upadłość dewelopera – twierdzi dyr. Jacek Bielecki z PZFD.

Na razie bankructwo odgrywa głównie rolę straszaka. Klienci krakowskiej firmy Leopard SA dostali niedawno propozycję nie do odrzucenia: albo dopłacą po 3 tys. zł za metr, albo firma upadnie i mieszkania w domu przy ul. Wierzbowej pójdą pod młotek. Nie bardzo przy tym wiadomo, czy to ostatnie słowo dewelopera i jego wierzycieli. Budynek nie jest jeszcze wykończony.

Takich sytuacji może być coraz więcej. Deweloperami zostawały firmy bez doświadczenia, zajmujące się sprzedażą alkoholu, części zamiennych do samochodów, agencje nieruchomości. Wielu inwestorów zamroziło kapitał w działkach budowlanych, których teraz nie można sprzedać nawet za połowę zapłaconej ceny. Brakuje pieniędzy na kończenie budów. Kiedy deweloperzy (a także spółdzielnie, które budują na takich samych zasadach) będą upadać, klienci znów przekonają się na własnej skórze, że polskie prawo nie chroni kupujących mieszkania w budowie. Są na łasce inwestorów.

Mija właśnie 7 lat od pierwszej zapowiedzi byłego Urzędu Mieszkalnictwa, że wprowadzone zostaną obligatoryjne rachunki powiernicze, na których pieniądze wpłacane na budowę będą bezpieczne. Zwłaszcza w przypadku rachunku zamkniętego: pieniądze klienta przelewane są na konto dewelopera albo spółdzielni dopiero przy podpisywaniu aktu notarialnego. Z rachunku otwartego bank przelewa je stopniowo, po kontroli kolejnych etapów budowy.

Zapowiedzi takie powtarzane były wiele razy. Lobby deweloperskie zawsze jednak było przeciw. Ostatni projekt ustawy wprowadzającej rachunki powiernicze był gotowy w połowie 2008 r. Ale wtedy rzeczywiście nie miał szans. W systemie tym domy budowane są za pieniądze banków. A banki prawie przestały dawać kredyty. Niektóre firmy deweloperskie proponują jednak kupującym takie rachunki. Warto o nie pytać. Opłaty za ich prowadzenie nie są wygórowane w porównaniu ze skalą wydatków na mieszkanie (w PKO BP całkowity koszt prowadzenia rachunku zamkniętego przez okres inwestycji wynosi 3,6 tys. zł, a otwartego 4,5 tys. zł). Pieniądze na rachunkach nie wchodzą do masy upadłości, jeśli deweloper upadnie, ani do masy spadkowej, jeśli zejdzie z tego świata.

W sześciu największych miastach deweloperzy mają w ofercie około 35 tys. mieszkań w budowie (według szacunków firmy doradczej REAS). Skłonni są do ustępstw jak nigdy dotąd. Inwestycje rozpoczęli w czasie, kiedy banki dawały jeszcze kredyty. Jeśli klienci będą pytać o rachunki powiernicze, konkurencja na rynku może sprawić, że wprowadzi je więcej firm deweloperskich. Wtedy nie trzeba się będzie martwić o swoje pieniądze aż do chwili, kiedy notarialny akt kupna będzie w kieszeni.

– Bezpiecznie można dziś kupić tylko mieszkanie gotowe. Deweloperzy mają takie lokale. Na początku stycznia firma redNet Consulting podała, że w samej Warszawie oferują ich około 3 tys. Także w agencjach nieruchomości i internetowych serwisach są tysiące ofert nowych mieszkań z drugiej ręki, które mają tę samą zaletę: znajdują się w gotowych budynkach. Można je obejrzeć i kupić notarialnie bez czekania. Według szacunków REAS, w samej Warszawie jest ich blisko 10 tys.

Jeszcze niedawno sprzedawane były za duże, a nawet wielkie pieniądze, zwłaszcza mieszkania z wyższych półek. Ostatnio staniały. – W warszawskim apartamentowcu Belvedere metr mieszkania kosztował na wtórnym rynku 16–20 tys. zł. Teraz właściciel chce 14 tys. A klienci mówią, że jeszcze się zastanowią – podaje przykład Waldemar Kania, szef agencji Mansion&House. Właściciele, którzy liczyli na duży zarobek, są rozczarowani: powodzenie mają dziś tylko mieszkania niewielkie i niedrogie. W rezultacie część zakupów spekulacyjnych stała się inwestycjami długoterminowymi: właściciele wynajmują mieszkania, zamiast je sprzedawać.

Od wielu miesięcy mieszkania z drugiej ręki, nowe i stare, mają znacznie większe wzięcie niż budowane przez deweloperów. Ofert małych, niedrogich lokali szuka się głównie w serwisach internetowych i agencjach nieruchomości. Analitycy rynku zgodnie szacują, że w tym roku ceny mieszkań spadną jeszcze o około 10 proc. – Najlepszy czas na zakupy to połowa roku – radzi Leszek Michniak, szef WGN. My radzimy: jeśli kupować, to gotowe albo z rachunkiem powierniczym. Za kilka miesięcy także deweloperzy będą mieli dużo gotowych mieszkań.

 

Czytaj także

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj