Któregoś dnia żona Tomasza Janasa przewraca się pod blokiem na nierównym chodniku. Jest w zaawansowanej ciąży, więc trzeba szybko jechać do lekarza, żeby sprawdzić, czy z dzieckiem wszystko w porządku. Ale znów nie mogą wydostać się z garażu w nowoczesnym apartamentowcu: przejazd blokują samochody parkujące (byle jak) po horyzont. Teraz trzeba wybrać: albo wezwać karetkę (która i tak nie ma tu jak dotrzeć), albo poczekać, aż pracownicy okolicznych biur skończą pracę, odjadą do domów, a droga stanie się chwilowo przejezdna.
Tomasz z żoną mieszkają w Mordorze. Tak warszawiacy ochrzcili tę służewiecką dzielnicę. U Tolkiena Mordor był symboliczną krainą zła. W Warszawie – nowoczesność i prestiż, które miały być wizytówką Służewca, sięgają tylko do płotów okalających inwestycje. Za nimi ciche, szybkobieżne windy, kulturalna i dyskretna ochrona w dyżurkach za weneckimi lustrami, a przed: butelki po tanich piwach, porzucone przez bezdomnych ubrania, fekalia. Kaszmirowe płaszcze do zabłoconych butów trekkingowych – bo jakoś trzeba dostać się do pracy – i szpilki w reklamówce.
Mordor jest nieprawdopodobnie zapchany. 150 tys. pracujących tutaj okupuje jeden przystanek tramwajowy. Podobnie jak kilkanaście tysięcy mieszkańców wtłoczonych w „apartamenty” ustawione pomiędzy biurowcami. W godzinach szczytu ludzie nie mają szans zmieścić się do wagonu. Kilkanaście minut pieszo stąd zatrzymuje się kolejka. Dziesiątki client managerów i senior specialistów chodzą tymi torami do pracy, uskakując, jeśli z naprzeciwka jedzie pociąg – robiąc skrót i omijając błoto. Na facebookowym profilu „Mordor na Domaniewskiej” 96 tys. ludzi, z około 150 tys. pracujących tutaj, wymienia komentarze. „Jak w Ziemi Obiecanej”, „Jak apokalipsa”, „Jak uchodźcy...”.
Od błota i bezczynnego tkwienia na przystanku w Mordorze chroni tylko awans. Za zmianą na wizytówce często idzie też prawo do miejsca w firmowym garażu. Dziewczyny z mordorskiej korporacji mało kto rozgrzewa tak, jak koleżanka, której po 2 latach udało się takie miejsce otrzymać. Bo one nadal przyjeżdżają do pracy prawie 2 godziny przed czasem – wtedy jest jeszcze szansa na upolowanie parkingu „na dziko”. Czyli na poboczu, na wcisk, całkowicie blokując chodniki i jezdnie – i uniemożliwiając innym wjazd i wyjazd.
Żeby ratować Mordor przed zalewem aut, miasto próbowało stawiać znaki zakazu, słupki i donice – ale były wyrywane. Strażnicy miejscy rozkładali ręce: znaku nie ma, nie ma podstawy do wlepienia mandatu.
Ciężkostrawna wuzetka
Jeszcze nieco ponad dekadę temu stały tu tylko hale fabryczne. Ale zakłady upadały i wyprzedawały swoje działki. To był atrakcyjny kąsek – grunty dużo tańsze niż w centrum, ale już uzbrojone, ze wszystkimi mediami. Do tego – dobry dojazd na lotnisko i do serca miasta. Deweloperzy zaczęli zabudowywać te tereny, zamieniając postindustrialne pustostany w kwartały nowoczesnych biurowców.
Jednak inaczej niż na świecie, w Polsce prace deweloperów nie stały się powodem rewitalizacji takich dzielnic. Paryska La Defense, dublińskie doki i pirsy czy londyński Canary Wharf to przykłady na to, jak zrujnowane dzielnice z powodzeniem zamieniono w ośrodki biznesu. Tam jednak, zanim wbito pierwszą łopatę, urzędnicy zadbali o miejską tkankę. Przeprowadzono całościową modernizację – wytyczono drogi, przerzucono mosty, doprowadzono metro. Teraz co rano z jego bramek wylewają się potoki ludzi w białych kołnierzykach i nieskazitelnie czystych butach. – W Polsce to był spontaniczny rozwój – ujmuje temat Mieczysław Reksnis, dyrektor stołecznego Biura Drogownictwa i Komunikacji w Warszawie. – Firmy bardzo szybko wchodziły w prawa własności i błyskawicznie dokonywały zabudowy posiadanych działek.
A Warszawa pozwalała rosnąć dzielnicy, jak chciała. Jacek Wojciechowicz, wiceprezydent stolicy, tłumaczy, że sytuacja w stolicy była inna niż w Paryżu czy Londynie, bo te miasta miały gotową, zaplanowaną infrastrukturę. – Tymczasem my nadrabialiśmy wieloletnie zaległości – mówi. – A jednocześnie presja ze strony inwestorów była nie do zatrzymania. Do tego dochodzą różnice w finansowaniu: Warszawa ma dziś 14 mld zł budżetu, a np. Berlin 60 mld, i to euro.
W dodatku większość inwestorów operujących w Polsce przyjmowała – i wciąż przyjmuje – co najwyżej kilkuletnią perspektywę. Potem np. fundusz inwestycyjny wycofuje się, odsprzedaje nieruchomość innej instytucji finansowej i inkasuje pieniądze. – A skoro inwestor nie ma dalekosiężnych planów i strategii, to miasto nie znajduje w nim partnera – mówi Artur Celiński, szef projektu DNA Miasta, programu wspierania mądrej polityki kulturowej miast prowadzonego przy kwartalniku „Res Publica Nowa”. – Cele miasta i inwestora nie są zbieżne, więc nie ma mowy o wspólnej platformie. W państwach, które na inwestycje patrzą długofalowo, jak Niemcy czy Francja, deweloperom nie pozwolono by na taką swobodę.
Na korzyść deweloperów – i niekorzyść Mordoru – dodatkowo podziałał brak strategii rozwojowej miasta. Zamiast planów były tzw. wuzetki. Czyli decyzje o warunkach zabudowy wydawane tylko dla konkretnych inwestycji w miejscach, dla których miasto nie stworzyło jeszcze szerszych, obejmujących rozwój całej dzielnicy, planów zabudowy. W zamierzeniu miały one być doraźną pomocą, wyjątkiem od reguły – a jednak to właśnie na wuzetkach nową Polskę zbudowano. Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego jest czasochłonne i kosztowne, dlatego gminy często z tego rezygnowały. Wuzetki nie wymagały od miasta zobowiązań ani wydatków. A przy braku ogólnych planów, wyznaczających, co i gdzie będzie można w mieście wybudować, urzędnik bardzo rzadko mógł zablokować budowę czy postawić dodatkowe warunki. Bo czyż nie ma swobody budowania na własnej ziemi?
W rezultacie Polska upstrzona została niepasującymi do siebie budynkami – każdy z innej parafii, epoki, stylu i budżetu. A także całymi dzielnicami podobnymi do Mordoru.
Szkło zwizualizowane
Tymczasem zbudowana na dziko na Służewcu dzielnica weszła w fazę drugą rozwoju: pomiędzy biurowcami zaczęły mnożyć się apartamenty. A było tak: wybuchł kryzys, firmy zaczęły oszczędzać między innymi na biurach. Inne zaczęły rezygnować z Mordoru, bo służewski adres okazał się dla firmy nie prestiżem, lecz udręką. Klienci mający dojechać na spotkanie, krążyli kilkadziesiąt minut w poszukiwaniu wolnego miejsca, ale nie mieli szans na zaparkowanie auta. Wściekli rezygnowali, odmawiając ponownego przyjazdu. Swoje wiedzieli już także warszawscy taksówkarze. Zarobić 20 zł za kurs, by potem przez półtorej godziny nie móc wyjechać z dzielnicy? Dlatego słysząc adres, często odmawiali przyjęcia zlecenia.
I tak oto powierzchnie biurowe zaczęto rozpaczliwie przerabiać na apartamenty – żeby nie stały puste. Jak podaje Elżbieta Czerepak z firmy Knight Frank, w tych okolicach jest ponad milion metrów kwadratowych powierzchni biurowej na wynajem, z czego 170 tys. m kw. wciąż stoi puste.
A to wszystko zbiegło się z wydaniem dla Służewca oficjalnych planów zagospodarowania. Gdy miasto wreszcie je sporządziło, okazało się, że plan jest prawie całkiem różowy. To kolor oznaczający przestrzeń biurową. Urzędnicy miejscy na gwałt zaczęli Mordor odróżawiać. – Miasto nie może godzić się, by ta dzielnica była monokulturowa – przekonuje Janusz Galas, inżynier ruchu m.st. Warszawy. Teraz więc, zgodnie z uchwalonym wreszcie planem, jeśli miasto wydaje zgodę na wybudowanie czegokolwiek w Mordorze, to zwykle są to budynki mieszkalne. Inwestorzy, którzy kupili działki z zamiarem zabudowania ich, musieli dostosować się do nowych planów.
I tak pomiędzy biura wprowadzili się młodzi. Kupowali to, co deweloperzy zwizualizowali im na komputerach, bo w miarę tanio, w ładnej architekturze i – pozornie – blisko. – A potem okazywało się, że bez trudu można zobaczyć, co ma na ekranie ktoś pracujący w budynku obok – ironizuje Roland Pawlak, mieszkający pomiędzy tymi biurowcami.
Okazywało się też, że miasto nie zapewnia najmłodszym mieszkańcom Mordoru nawet dostępu do szkół. Dochodzi do paradoksów: mieszkańcy apartamentowca ze swych okien widzą pobliską szkołę, ale formalnie to nie ich rejon. Oni muszą wozić dzieci poza obręb dzielnicy. Oczywiście w korkach. Są tu odcinki, które w weekendy można pokonać w 5 minut – ale w ciągu tygodnia jedzie się nawet godzinę. – Przemeldowałem więc całą rodzinę do przyjaciół – opowiada Roland Pawlak. – I nie tylko ja. Znam wiele osób, które już to zrobiły lub planują. Dzięki temu nasze dzieciaki mają szansę na pobliską szkołę.
Na kłopoty droga
Niewidzialna ręka rynku walczyła z urzędnikami o władzę nad miastem nie tylko w warszawskim Mordorze. Z podobnym zjawiskiem mierzą się wszędzie tam, gdzie powstają biurowe centra. Z parku biznesowego w krakowskim Zabierzowie wyjeżdża się godzinę albo dłużej. Pod Krakowem, podobnie jak w całej Polsce, powstały dziesiątki sporych osiedli mieszkaniowych, po których poruszać się można tylko samochodem – komunikacja nie dojeżdża.
W Gdańsku, w pobliżu historycznej Hali Olivii, powstało biurowe zagłębie. We Wrocławiu mieszkańcy jednego z osiedli mieszkaniowych (ul. Dąbrowskiego i Kościuszki) tak długo walczyli z pracownikami wciśniętych w dzielnicę biur o rozjeżdżone trawniki, powywracane płotki chroniące zieleń i donice, aż skończyło się w sądzie. Wrocław specyficznie, ale radzi sobie z mordoryzacją miasta – jednak mieszkańcy gorzko żartują, że nie wiadomo, co dla tkanki miejskiej było gorsze: czy zniszczenie Festung Breslau czy powojenna odbudowa. Ratusz nie decyduje się na utworzenie jednego dużego centrum, więc nowo powstające biurowce porozrzucane są po całym mieście – ale przybywa nowoczesnych inwestycji takich jak np. Dubois 41: prestiżowa lokalizacja, aluminium i szkło, energooszczędne technologie. Siedem kondygnacji, miejsce dla 700 pracowników i podziemny parking na ledwie 75 aut.
Mieczysław Reksnis, dyrektor Biura Drogownictwa i Komunikacji w Warszawie, przekonuje, że stolica jest świadoma problemu. W sprawie Mordoru przygotowuje konkretny plan działania. – Dążymy do tego, by w projekcie partycypowali, także finansowo, deweloperzy. Chcemy działać wspólnie z mieszkańcami i władzami dzielnicy – mówi. Tyle tylko, że w tym samym czasie, w innych miejscach miasta, powstają nowe dzielnice – koszmarki. Właśnie przebiurowuje się Powiśle. Nowa spora dzielnica ma powstać np. na warszawskim Żeraniu – w miejscu, gdzie nie ma dziś żadnej infrastruktury, tylko krzaki. Żeby ten fragment miasta skomunikować z czymkolwiek, Warszawa planuje most i trasę szybkiego ruchu – przez sam środek leżącej po drugiej stronie Wisły zabytkowej dzielnicy Żoliborz. Do której już dziś dowożą dzieci mieszkańcy innej dzielnicy – Tarchomin, przemeldowawszy się uprzednio do znajomych, bo u nich szkół i przedszkoli brak. Na Żoliborzu dzieci uczą się więc na trzy zmiany.
Podobne plany ma miasto w kwestii Mordoru: poszerzyć główną ulicę. Pod wpływem protestów części mieszkańców ratusz chce przedłużyć ulicę Woronicza, by skanalizować ruch samochodów. W grudniu przyjęto autopoprawkę do stołecznego budżetu. Zatwierdzono inwestycję i przebudowa lokalnej ulicy ruszy jeszcze w tym roku. Inżynier miasta mówi, że to usprawni komunikację, ale zdaniem mieszkańców Mordoru tylko zachęci nowych kierowców do korzystania z kolejnych przecinek. Są pewni, że tworzenie takich skrótów to zaproszenie do przyjeżdżania do Mordoru, czyli działanie wbrew oficjalnej polityce miasta, która promuje komunikację miejską. Już teraz wielu kierowców jeździ skrótem przez prywatny, piaszczysty teren, który jest formalnie zapleczem budowy. Za nimi suną kolejni.
Prawo do granic
Dlaczego stolica, tak atrakcyjna inwestycyjnie, nie radzi sobie z planowaniem zabudowy w dłuższej perspektywie? Urzędnicy mówią, że to kwestia skali. Warszawa to ponad 3 mln m kw. powierzchni biurowej – więcej niż Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź razem wzięte. – Ta skala powoduje, że z jednej strony inwestorzy chcą tu budować, co jest dobre dla miasta i jego mieszkańców. Ale z drugiej – nie zawsze zagospodarowanie terenów wokół nowo powstających budynków nadąża za tym tempem. W stolicy słychać też, że tak jak Służewiec jest Mordorem Warszawy, tak Warszawa jest Mordorem Polski. – Trzeba jednak pamiętać, że branża deweloperska tworzy pokaźną część PKB, zatrudnienia, podatków. Potrzebujemy tych wpływów do budżetu – przekonuje Artur Celiński z DNA Miasta. Ale podkreśla, że miasto musi mieć wolę polityczną i głos decydujący w swoich własnych sprawach. Formułować oczekiwania i wizje, mieć strategię i być menedżerem.
Od kilku lat w dewelopersko-miejskich związkach pojawiają się pojedyncze przykłady innego myślenia – gdy inwestorzy finansują nie tylko budynek, ale jego otoczenie, jak np. publiczny, przestronny plac Europejski wokół wieżowca Warsaw Spire w zatłoczonym i drogim centrum stolicy.
Widać też coraz wyraźniej ruchy miejskie – w Mordorze powstały dwa stowarzyszenia, które chcą o własnych sprawach rozmawiać z władzami. W sprawie trasy szybkiego ruchu, która miałaby przeciąć zabytkowy Żoliborz, porozumiały się stowarzyszenia sąsiedzkie z trzech okolicznych dzielnic i wysłały miastu własny, akceptowany przez każdą z nich plan utworzenia mostu i trasy w nieco mniejszej skali, dającej priorytet komunikacji miejskiej. Tyle że każde ze wspomnianych stowarzyszeń narzeka na brak uwagi władz miasta.
Co dalej? Artur Celiński podkreśla, że to wszystko są powolne procesy. Dopiero od mniej niż dekady do publicznie toczonych dyskusji o mieście przedostaje się myśl, że ono nie jest tylko przestrzenią służącą do przemieszczania się z domu do pracy i z powrotem. Zachód rozmawia o tym od pół wieku. A u nas dopiero od niedawna pytanie, czyje jest miasto, na dobre zaczęło wychodzić poza uczelnie i środowiska branżowe. – Jeszcze niedawno zachwycaliśmy się, że filmowane z góry nasze miasta wyglądają jak amerykańskie metropolie. Szkło, beton, światła i gwar – mówi Artur Celiński i dodaje, że tak oto okazało się, że ulice należą do każdego i do nikogo jednocześnie. I że trzeba o nie walczyć.