Artykuł ukazał się w tygodniku POLITYKA 6 września 2008 r.
Polakom ku przestrodze: Amerykanie wpadli w pułapkę długów hipotecznych. A krach na rynku mieszkaniowym pogłębia kłopoty całej amerykańskiej gospodarki, co w roku wyborczym stało się nabrzmiałym problemem politycznym.
Zastępca szeryfa (deputy) Rick Booth najpierw puka do drzwi, a kiedy nikt nie odpowiada, otwiera je wytrychem. Wchodzi do wewnątrz ostrożnie, z zapaloną latarką i odbezpieczonym coltem. Nigdy nie wiadomo, co czeka w środku.
– Ta kobieta w Woodbridge mieszkała w tym domu 17 lat – mówi Booth. – Ciągle pożyczała pieniądze, bo nie mogła go spłacić. Sympatyczna pani, ale musiałem jej powiedzieć, że ma opuścić dom. Powiedziała, że się nie ruszy. Wyszedłem, wróciłem po dwóch godzinach, ona nadal siedzi na sofie, bez ruchu. Proszę pani, mówię jej, jest pani eksmitowana, ma pani 24 godziny, żeby zabrać swoje rzeczy. Wróciłem następnego dnia, ona wciąż w domu, a na szyi ma wielkie szwy. Podcięła sobie gardło. Na szczęście ją odratowali.
Czasami bywa gorzej. Carlene Balderman z Taunton w stanie Massachusetts zastrzeliła się w dniu, kiedy miała się odbyć aukcja jej przejętego przez bank domu. Aukcję wyznaczono na piątą po południu; trzy godziny wcześniej Carlene wysłała faks do banku, że jak będą zabierać jej dom, nie będzie jej na tym świecie. W pożegnalnym liście do rodziny napisała: „Spłaćcie kredyt z mojego ubezpieczenia”.
W Saddle Brooke w stanie New Jersey policjanci, którzy przybyli na eksmisję, zastali 60-letniego syna właścicielki domu, jak mierzył do nich z rewolweru kaliber 22 . Trzeba było wezwać oddział SWAT (antyterrorystów), żeby przekonać mężczyznę do poddania się. Dom sprzedano na aukcji.
Deputy Booth z komisariatu w Woodbridge w stanie Wirginia przeprowadza po kilka eksmisji dziennie. W hrabstwie Prince William co miesiąc kilka tysięcy rodzin traci domy odbierane przez banki z powodu niespłacania kredytów hipotecznych (ang. foreclosures). Eksmisje to niewdzięczne zajęcie. Wyrzucani z mieszkań ludzie zostawiają śmietnik i pobojowisko. Czasami z zemsty tną drewnianą konstrukcję piłą mechaniczną, rozbijają ściany, wyłączają pompy odwadniające. Mimo to takie domy to okazja, bo ich niskie ceny kuszą. – Nic innego się teraz nie sprzedaje – mówi jeden z potencjalnych nabywców.
Dotrzymaj kroku sąsiadom
Manassas, 30 mil na południowy zachód od Waszyngtonu. Tai Whitten wynosi meble ze swego domu i ładuje je do trailera. Pojedzie nim przez całą Amerykę, aż do Arizony. Kupiła z mężem dom dziesięć lat temu za 100 tys. dol. Po dwóch latach bank zaczął zachęcać do wzięcia dodatkowych kredytów na rozbudowę. Powinniście to zrobić, mówili w banku, wszyscy tu ulepszają swoje domy, trzeba keep up with the Joneses, dotrzymywać kroku sąsiadom. Posłuchali – zrobili nowy dach, wyłożyli chodnikiem podwórze, unowocześnili kuchnię, zbudowali garaż, taras i patio. Zdawało się, że dokonali znakomitego wyboru. W pierwszej połowie dekady cena domu wzrosła prawie pięciokrotnie, do 490 tys. dol. Jak w całej Ameryce.
Wtedy jeszcze powodziło się im dobrze. Tai była menedżerem parku maszynowego w P. EE. D., jednej z największych firm hydraulicznych w Wirginii. Dobra, nieźle płatna robota; z mężem nie mieli problemów ze spłatą kredytu. Tai wspomina te czasy jak piękny sen – jeździło się motocyklami na Rolling Thunder, doroczny zjazd harleyowców pod Pentagon dla uczczenia weteranów wojny wietnamskiej. Tai od dziecka jeździła na motorach, ma na rękach tatuaże, a w młodości służyła w wojsku.
Katastrofa przyszła nagle – Tai zachorowała na terminalną chorobę układu pokarmowego związaną z otyłością. Ponieważ w pracy mdlała, firma wręczyła jej wymówienie. Wraz z pracą straciła ubezpieczenie medyczne. Mąż pokrywa koszty jej leczenia, ale wyprowadził się z domu. – Uciekł, bo nie mógł znieść, że jestem chora.
W kwietniu, gdy została bez pracy, przestała spłacać kredyt na dom. Bank zaczął ponaglać. Poprosiła o zwłokę, zmianę warunków spłaty, ale spotkała się z odmową. Czasy się zmieniły – ceny nieruchomości runęły w dół. Ich dom wart był teraz zaledwie 135 tys. Po trzech miesiącach bank przysłał zawiadomienie, że przejmuje dom. Polecono jej opuścić posesję do 10 lipca. Przez ostatni tydzień przed opuszczeniem domu codziennie płakała. – To dziesięć lat mojego życia. Tu dorastały dzieci, tu było moje małżeństwo.
Tai nie jest osamotniona – sąsiedzi też mają problemy. Marie musiała sprzedać paliwożerny suv, żeby wyrobić się ze spłatą kredytu. Podobnie Toby po drugiej stronie ulicy. Praktycznie samotna matka, bo mąż po wypadku motocyklowym leży w śpiączce. Jej 43 tys. dol. rocznie nie wystarczają na spłatę długu hipotecznego w wysokości 2 tys. miesięcznie, kiedy sama opieka nad dziećmi kosztuje tysiąc.
– Wszyscy walczymy o przetrwanie. To po prostu straszne – mówi Tai.
Imigranckie błędne koło
Manassas, Woodbridge, całe prawie hrabstwo Prince William to podwaszyngtońskie sypialnie ciągnące się kilometrami, jak magma wulkaniczna rozlewająca się bez żadnej kontroli. Podobne do siebie ulice, podobne domy: szeregowce z najtańszych, prefabrykowanych materiałów, plastik udający cegłę, żadnych znaków szczególnych. Gdzieniegdzie szkoła, kościół jak stodoła, boisko do baseballa. Liczne tablice „For sale” – niektórym posiadaczom niespłacanych domów udaje się, po negocjacjach z bankiem, wystawić je na sprzedaż. Ale o nabywców trudno.
W weekendy ruch przy przeprowadzkach z utraconych domów. Ludzie ładują dobytek na ciężarówki i na yard sale próbują opylić starocie, których nie ma sensu zabierać ze sobą. Nie mają ochoty na rozmowę. W klinice dla ofiar foreclosures, zorganizowanej przez władze lokalne w college’u w Woodbridge (doradztwo, pomoc przy negocjacjach z bankiem itd.), nie sposób dostać się do poszkodowanych – dostępu do nich strzeże policja. – Oni nie życzą sobie kontaktów z mediami – mówią posępni funkcjonariusze. Utrata własnego domu, zrealizowanego wreszcie american dream, to nie powód do dumy. Chociaż ma się pretensję do banku, który zapewniał, że stać nas na coś, na co nie mogliśmy sobie pozwolić, to przecież samemu podjęło się decyzję. W Ameryce każdy odpowiada za siebie.
Bardziej rozmowni są tylko Latynosi. Część nowego Manassas, rozbudowanego w ostatnich kilkunastu latach, to właściwie osobna dzielnica. Żeby zapytać tu o drogę, lepiej znać hiszpański. José Bruno Recinios musiał opuścić dom 30 czerwca. Zamieszkał u brata. Właściwie mieszka z nim już od pewnego czasu, a swój dom wynajmuje dwóm kolegom. Liczył, że płacony przez nich czynsz pozwoli spłacić kredyt i uratować dom, ale koledzy stracili pracę i czynszu nie płacą.
José przyjechał z Salwadoru, najpierw do Kalifornii. W Wirginii pracuje jako cieśla w Richmond. Dwa lata temu kupił dom za 310 tys. dol. National Bank dał kredyt bez zadawania wielu pytań. Z początku spłacał po 1,9 tys. miesięcznie, ale po pół roku raty, ku jego zdumieniu, zaczęły rosnąć. José pokazuje talonario, książeczkę spłat: po 12 miesiącach było już 2,2 tys. dol., po osiemnastu już prawie 2,5 tys. Cieśla z Salwadoru nie miał pojęcia, że kupił dom na AMR, adjustable mortgage rate, czyli kredyt hipoteczny o racie początkowo niskiej, ale potem szybko rosnącej. – Nie miałem doświadczenia – mówi. I dodaje: – Kontrakt był tylko po angielsku.
Po dwóch latach zdał sobie sprawę, że na ziszczenie amerykańskiego marzenia nie może sobie jednak pozwolić. Cała rodzina mieszka w Salwadorze i żyje z przesyłanych przez niego dolarów. Żona, czworo dzieci i dalsze pięcioro con otra muchacha (z inną dziewczyną). A wartość domu spadła do 130 tys. i bank nie zgadza się na refinansowanie. Mimo kłopotów José nie myśli na razie o powrocie do kraju. Poczeka na lepsze czasy.
Rosa Gonzales też nie wiedziała, co podpisuje, i dlatego siedzi teraz na walizkach. Przyjechała do USA z Gwatemali. Męża zabili bandyci, zostawiając ją samą z trojgiem dzieci. W Stanach wyszła ponownie za mąż za mechanika z Hondurasu. Po kilku latach uciułali dość gotówki, aby kupić dom w Manassas za 285 tys. dol. Piękny, murowany, z gankiem, garażem i trzema sypialniami na piętrze.
Coś jednak zaczęło się dziać z kredytem zaciągniętym przez Internet w Indie Mac w Teksasie. – Płaciliśmy po 1,9 tys. dol. miesięcznie – mówi córka Rosy, urodzona już w USA Jennifer, która z mężem mieszka na razie u swej matki. – Bank mówił, że 9 proc. to stała rata spłaty kredytu, ale po czterech latach było już 18 proc. Teraz, od trzech miesięcy, w ogóle nie płacimy, bo rata urosła już do 3 tys. miesięcznie. Mąż pracuje jako hydraulik, ale bez licencji, więc nie zarabia wiele. Bank odmawia pomocy, gdyż wartość domu spadła o jedną trzecią. Kiedy przestali spłacać kredyt, bank zaczął przysyłać listy ostrzegawcze, a w końcu dał im tydzień na opuszczenie domu.
Hiszpanie w Manassas trzymają się razem i pomagają sobie w biedzie. Raul Martinez z Hondurasu sprowadził do USA całą rodzinę. – 75 osób – mówi z dumą. Pojęcie rodziny w Ameryce Środkowej jest szerokie. Teraz Latynosi wpadli w błędne koło. Niemal wszyscy pracują w budownictwie i kiedy rynek się załamał, kontraktorzy z braku zamówień zwalniają pracowników. Skąd wziąć forsę na spłatę domów?
Czytaj także: Wywiad z prof. Johnem B. Taylorem o przyczynach kryzysu
Bankowa robota
Eugene Smith i jego wspólnik James Best jeżdżą po okolicy białym Cadillakiem z rozsuwanym dachem. Smith to agent mieszczącej się w Arlington firmy Dream Mortgage, co znaczy: pożyczki marzeń. Jest specjalistą od załatwiania kredytów tym, którzy nie powinni ich uzyskać. Na wizytówce oferuje wszystko: finansowanie 100-proc., czyli kredyt bez grosza gotówki przy zakupie, pożyczki bez dokumentów, bez weryfikacji dochodu i ze złą historią kredytową. Są na to sposoby; były agent zajmujący się nieruchomościami Richard Bitner opisał w swej książce sztuczki stosowane w branży – manipuluje się słabą historią kredytową klienta, ukrywa czeki bez pokrycia, zawyża dochody. Smith bierze tylko 3 proc. od transakcji – mniej niż agenci od nieruchomości (5 proc.) – ale i tak w okresie boomu zarabiał ponad milion rocznie. Nie mając ukończonego college’u, w wieku 30 lat.
Tradycyjnie banki udzielały pożyczek na domy kierując się określonymi kryteriami zdolności kredytowej klienta: powinien na przykład mieć miesięczne dochody co najmniej dwukrotnie wyższe niż skalkulowane raty spłaty kredytu. Jednak na fali boomu mieszkaniowego w połowie dekady banki zaczęły pożyczać także Amerykanom z dolnych szczebli drabiny dochodów. Każdy może w Ameryce kupić własny dom. Każdy powinien go kupić – polityką podatkową zachęca do tego rząd, bo rynek mieszkaniowy to jedna z lokomotyw całej gospodarki. A banki udzielały ryzykownych kredytów, bo ryzyko było rozłożone dzięki sekurytyzacji długów, czyli ich przepakowaniu na krótkoterminowe papiery dłużne, tzw. skolateralizowane obligacje dłużne (CDO) i papiery wartościowe pod zastaw długów hipotecznych (MBS). W ten sposób pożyczek udzielano m.in. zarabiającym 10 dol. za godzinę czarnoskórym samotnym matkom.
Kiedy w 2007 r. nastąpił kryzys – ceny domów spadły, nabywcy zaczęli zalegać ze spłatą kredytów, a banki zabierać domy niewypłacalnym dłużnikom – Smith i Best mają nowe zajęcia. Inwestują w domy przejmowane w ramach foreclosures, pomagają dłużnikom sprzedać niespłacone domy przez tzw. short sale, na co godzą się banki, które pozbywają się w ten sposób kłopotów. Ułatwiają też uzyskanie zmiany warunków spłaty albo załatwiają nowe kredyty, trudniejsze do otrzymania po utracie pierwszego domu.
– Kontakty z klientami bywają wyczerpujące emocjonalnie – mówi Best. – Poznaliśmy faceta z Pakistanu, który kupił kilka domów. Opowiadał o nich z wielką dumą... Zrobił jednak błąd, bo nie należy ograniczać się do nieruchomości. Stał i płakał, kiedy się dowiedział, że będzie się musiał wyprowadzić.
Czy rozumieją, iż sami przyczyniali się do takich dramatów? – Banki doskonale zdawały sobie sprawę, że pożyczają ludziom, których nie stać na domy. Ale i nabywcy powinni wiedzieć, co robią. Ludzie stosują wszakże kreatywne metody starając się o kredyt, począwszy od zawyżania dochodów – mówi Smith. Ofiarami foreclosures nie są zresztą – zaznacza – tylko biedniejsi. Te domy – pokazuje z Cadillaca wystawne pałace z podjazdami, ogrodami i basenami, kosztujące prawie milion – też stoją puste, bo właściciele byli niewypłacalni i musieli je opuścić. Albo kupili je jako inwestycje, w nadziei odsprzedaży lub wynajęcia, tylko w obecnym dołku nie ma na nie amatorów.
Nawet bogów amerykańskiego pop-olimpu nie ominęły kłopoty z nieruchomościami. Michael Jackson cudem uniknął utraty swego Neverland Ranch w Kalifornii z powodu niespłacenia 24-milionowej pożyczki. Mniej szczęścia miał baseballista José Canseco, który stracił dom. W jego ślady może wkrótce pójść ciężko zadłużony były mistrz wszechwag w boksie Evander Holyfield. W Ameryce także multimilionerzy żyją ponad stan.
Obsesja własności
Po długich debatach Kongres uchwalił w lipcu ustawę, która ma pomóc właścicielom domów niezdolnym do spłacenia rosnących rat kredytu – otrzymają nowe pożyczki, ubezpieczone przez rząd. Ustawa przewiduje także finansową pomoc z budżetu dla banków Fannie Mae i Freddie Mac, dwóch głównych instytucji przyznających i gwarantujących kredyty hipoteczne dla Amerykanów o niższych dochodach, które wskutek kryzysu znalazły się u progu bankructwa. Tworzy poza tym nową agencję rządową, mającą ściślej kontrolować Fannie Mae i Freddie Mac.
Czy wystarczy to do ukrócenia praktyk pożyczania na kupno domu tym, których na to nie stać? Zdaniem komentatorów, trzeba zaostrzyć nadzór nad wszystkimi bankami udzielającymi kredytów. Ale nie same dziurawe przepisy są winne. Jak zauważa w „Washington Post” Robert Samuelson, do rabunkowego i w efekcie lekkomyślnego pożyczania zachęca banki ogólna „obsesja własności domów”; przekonania, że wszyscy w Ameryce powinni je posiadać. Kolejni prezydenci chwalą się, jak bardzo wzrósł wskaźnik własności (sięga dziś ok. 70 proc. gospodarstw domowych). „Budujemy za dużo domów. Zużywają one za dużo energii, a ich koszty pochłaniają za wiele dochodów Amerykanów. Sądzimy, że każdy powinien stać się właścicielem domu, gdy wiele rodzin nie może lub nie powinno. Na amerykańskie marzenie nie stać wszystkich” – pisze publicysta stołecznego dziennika.
Tomasz Zalewski (korespondent PAP w Waszyngtonie)