Najemca pod większą ochroną

Mieszkanie pod parasolem
Sejm chce ochronić właścicieli mieszkań na wynajem: nowe przepisy radykalnie zmniejszą ich ryzyko. Będą także płacili niższe podatki. Czy wynajem na czarno rzeczywiście przestanie się opłacać?
Kupno mieszkania na wynajem było znakomitą inwestycją w latach 90
bgautrea/Flickr CC by SA

Kupno mieszkania na wynajem było znakomitą inwestycją w latach 90

Rynek wynajmu należy dziś do poszukujących mieszkań. Jest w czym wybierać. Czynsze są niższe niż rok temu. Wzrosły tylko w trzecim kwartale (patrz ramka), kiedy rynek jak zwykle zdominowali studenci. – Jeszcze niedawno właściciele mówili, że ich sobie nie życzą. Teraz duże mieszkania wynajmowane są często kilku studiującym albo czekają na amatorów wiele miesięcy – twierdzi Janusz Schmidt z Kancelarii Nieruchomości Schmidt. W listopadzie po ożywieniu nie było już śladu. Ostatni kwartał zakończy się prawdopodobnie kolejnym spadkiem czynszów.

W przyszłym roku oferta może być jeszcze większa. 5 listopada Sejm uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, która tym razem zapowiada większą ochronę praw właścicieli (2 grudnia do noweli ustosunkował się Senat). Do ustawy włączono przepisy o najmie okazjonalnym, potraktowanym bardzo szeroko. Umowy o takim najmie będą mogli zawierać wszyscy właściciele mieszkań (osoby fizyczne), którzy nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali. W praktyce jest to ogromna większość.

Przy najmie okazjonalnym przestaną obowiązywać najbardziej dotkliwe dla właścicieli przepisy ustawy o ochronie lokatorów. Przede wszystkim utrudniające pozbycie się lokatora, który płacić przestał, a do mieszkania się przywiązał.

Główną nowością, zapowiedzianą w ustawie, będzie wymóg dołączenia do umowy o najmie okazjonalnym oświadczenia lokatora – w formie aktu notarialnego – że zobowiązuje się opuścić mieszkanie w terminie ustalonym w umowie albo po okresie jej wypowiedzenia. A także wyraża zgodę na egzekucję tego zobowiązania. W praktyce oznacza to, że właściciel będzie mógł wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i lokator, który nie chce się wyprowadzić, zostanie w trybie ekspresowym wyeksmitowany przez komornika.

W Polsce nie wyrzuca się ludzi na bruk. Jeśli eksmitowanemu nie przysługuje lokal socjalny, trzeba mu zapewnić pomieszczenie tymczasowe, nadające się do zamieszkania, gwarantujące 5 m kw. powierzchni na osobę (art.1046 k.p.c.). Problem w tym, że pomieszczenie takie ma zapewnić gmina, właściciel mieszkania (lub inny wierzyciel). Gmina prawie zawsze umywa ręce: pozostawia ten obowiązek właścicielowi. W rezultacie lokator zostaje w mieszkaniu i, oczywiście, nadal nie płaci. W nowelizacji ustawy sforsowano tę barierę wprowadzając kolejną nowość: lokator będzie podawał w umowie o najmie okazjonalnym, gdzie zamieszka, jeśli dojdzie do eksmisji. Dołączy też do umowy pisemną zgodę właściciela wskazanego mieszkania albo posiadacza innego tytułu prawnego do takiego lokalu z notarialnie poświadczonym podpisem.

Nowe przepisy

Mało kto zgodzi się podpisać takie zobowiązanie (tylko naiwniak, mówią pośrednicy). W praktyce można będzie liczyć głównie na najbliższą rodzinę. – Przyjmijmy, że rodzice czy inne bliskie osoby podpisują taką zgodę. A po niedługim czasie sprzedają mieszkanie. Albo jakieś zdarzenie losowe sprawia, że lokator nie ma dokąd się wyprowadzić. Czy sądy zdecydują się wtedy na orzeczenie eksmisji? Stosowanie tych przepisów będzie bardzo trudne – uważa Iwona Karpiuk-Suchecka, rzeczniczka Krajowej Rady Komorniczej. Zwłaszcza że w przypadku najmu okazjonalnego eksmitowanemu nie będzie przysługiwało pomieszczenie tymczasowe. Jeśli nie znajdzie sobie innego mieszkania, grozi mu wyrzucenie na bruk. Sejm uchwalił twarde prawo. Ale humanitarny art. 1046 k.p.c. jest z kolei twardy dla właścicieli mieszkań: zobowiązuje do zapewniania pomieszczeń obcym ludziom, którzy w dodatku narazili właścicieli na straty.

Intencje ustawodawcy są oczywiste: nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo właścicieli i zachęcić ich do wynajmowania mieszkań. A także wyprowadzić najem z szarej strefy. Rzecz w tym, że parasol ochronny nad właścicielem otworzy się dopiero wtedy, kiedy umowa o najem okazjonalny zostanie zgłoszona w urzędzie skarbowym.

Około 500 tys. lokali nadających się do zamieszkania oficjalnie stoi pustych. Większość wynajmowana jest na czarno. Część rzeczywiście nie jest zamieszkana, bo właściciele boją się je wynająć. Nowelizacja ułatwi uzyskiwanie dochodów z najmu legalnego – twierdzi dyr. Zdzisław Żydak z Ministerstwa Infrastruktury, które przygotowało projekt tej ustawy. Danina dla fiskusa będzie przy tym mniejsza niż dotychczas: właściciele będą mogli płacić zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu według stawki 8,5 proc., bez względu na wysokość tych przychodów (obecnie po przekroczeniu limitu 4 tys. euro, czyli w tym roku 13 510 zł, obowiązuje stawka 20 proc.).

Zryczałtowany podatek od wynajmu płaci według Ministerstwa Finansów 133,8 tys. podatników. Dane te obejmują jednak także najem garaży, ścian budynków pod reklamy, dzierżawę gruntów pod wiatraki. Ilu właścicieli mieszkań wybrało tę formę opodatkowania, resort nie podaje. Obniżona stawka będzie atrakcyjna (patrz ramka) i wielu właścicieli mieszkań, płacących podatek od dochodów na ogólnych zasadach, zdecyduje się prawdopodobnie na ryczałt. Ale czy jest na tyle atrakcyjna, żeby wynajem wyszedł z szarej strefy?

Właściciele dobrych, drogich mieszkań w większości płacą podatki. Oni na pewno będą zadowoleni z obniżenia stawki ryczałtu. Ci, którzy dotychczas nie płacili podatku, prawdopodobnie nie będą płacili nadal – uważa Waldemar Kania z agencji Mansion&House. Podobnego zdania jest Janusz Schmidt: – Z ustawy skorzystają głównie właściciele mieszkań z górnej półki. Im szczególnie zależy na bezpieczeństwie. Na warszawskim rynku wynajmu widoczna jest prawidłowość: jeśli czynsz ma przekroczyć 2 tys. zł, właściciel wynajmuje mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości. Żeby ograniczyć ryzyko. Przy mniejszych oczekiwaniach czynszowych na ogół nie korzysta z usług pośrednika. Z nowych przepisów prawdopodobnie nie skorzysta także.

Kandydaci na lokatorów

Pośrednicy nie są jednak w tej sprawie bezstronni. Wiele agencji ma własne systemy sprawdzania kandydatów na lokatorów. Po wejściu w życie znowelizowanej ustawy będą one mało przydatne. Umowa w formie aktu notarialnego wyeliminuje większość oszustów, bo notariusz sprawdzi dokumenty (wynagrodzenie notariusza nie przekroczy przy tym jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w przyszłym roku 131,70 zł).

Agencja Metrohouse doradza swoim klientom, by poprosili kandydata na lokatora o przedstawienie jego historii kredytowej, którą każdy może dostać w Biurze Informacji Kredytowej. Taki raport to rodzaj wizytówki rzetelności, w Niemczech wymaganej powszechnie przy wynajmowaniu mieszkań i lokali usługowych. Ostrożności nigdy za dużo. Ale to zabezpieczenie też straci na znaczeniu. Trzymiesięczna zwłoka z zapłatą czynszu upoważnia do wypowiedzenia umowy, a w przypadku najmu okazjonalnego rozstanie z lokatorem ma następować szybko.

Wydaje się, że najem taki zainteresuje ludzi, którzy w latach 2006–2007 kupowali po kilka mieszkań w celach inwestycyjnych. Jeśli ich szybko nie sprzedali, mają teraz problem. Od ponad roku mieszkania tanieją. Dzisiejsze ceny metra są niższe niż w 2007 r. Dla tej grupy właścicieli wynajem okazjonalny może być dobrym rozwiązaniem. Przynajmniej do czasu, kiedy ceny znów pójdą w górę.

Kupno mieszkania za gotówkę i jego wynajem może przynieść wyższe dochody niż zakup 10-letnich obligacji skarbowych – twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. Tyle że obligacje są inwestycją komfortową, wymagającą tylko wyłożenia pieniędzy. Mieszkanie potrzebuje bieżących napraw, remontów, w wynajmie zdarzają się nawet wielomiesięczne przerwy. Poza tym do lokatorów trzeba mieć szczęście. Tak uważa pośrednik, który trzy razy znalazł dla klienta dobre mieszkanie w warszawskim Śródmieściu i za każdym razem najem kończył się awanturą. Po kilku miesiącach lokator stwierdzał, że w mieszkaniu są karaluchy i będzie płacił tylko część czynszu. Za pierwszym razem pośrednik mu uwierzył. Za trzecim uznał, że lokator przynosi karalucha, żeby przez jakiś czas pomieszkać tanio.

Kupno mieszkania na wynajem było znakomitą inwestycją w latach 90., kiedy obowiązywała tzw. duża ulga podatkowa (zlikwidowana 1 stycznia 2001 r.). Wydatki na budowę takich mieszkań odliczano od dochodu (w granicach limitów rosnących z roku na rok). Można było w rezultacie przez kilka lat nie płacić podatku. Dziesięcioletni zakaz sprzedaży tych mieszkań na ogół już wygasa, a tym samym zaczyna się prawdziwy test na opłacalność najmu. Jeśli właściciele nie sprzedadzą tych mieszkań, uwierzymy, że wynajmowanie rzeczywiście się opłaca.

 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną