Rynek

Wieczysty dopust

Użytkowanie wieczyste gruntów

Tomasz Stępień / Forum
Tegoroczne podwyżki opłat za użytkowanie gruntów biją rekordy: w Warszawie sięgają nawet 1800 proc. Ucieczką przed tym haraczem jest tylko uwłaszczenie się na gruncie. Warto się pospieszyć: za 18 miesięcy w wielu miastach może już nie być bonifikat dla wieczystych użytkowników.

Trybunał Konstytucyjny orzekł 26 stycznia, że przepisy o obligatoryjnych bonifikatach przy uwłaszczaniu się na gruntach (art. 4 ust. 8 i 9 ustawy z 2005 r. o przekształcaniu wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności) są niezgodne z konstytucją. TK uznał, że naruszają prawo własności gmin. Właściciele domów i mieszkań, którzy chcą być także właścicielami działek, na których stoją ich domy (w przypadku mieszkań – ułamków działek) mogą jednak na razie korzystać z niekonstytucyjnych zniżek. Trybunał dał parlamentowi półtora roku na poprawienie przepisów.

Pełnomocnicy miast, które zaskarżyły bonifikaty do Trybunału (Józefowa koło Warszawy, Rudy Śląskiej i Radkowa z powiatu kłodzkiego), mówili głównie o dochodach utraconych z powodu tych zniżek. Józefów wyszacował je na 9 mln zł. Tyle że gdyby nie było bonifikat, mało kto by się uwłaszczał. Pełny koszt takiej operacji, obliczony przez rzeczoznawcę według skomplikowanego wzoru (od wartości prawa własności odejmuje się wartość wieczystego użytkowania), odpowiada na ogół 20–40 proc. rynkowej ceny gruntu. W Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu za metr działki budowlanej płaci się często ponad tysiąc złotych, a w Warszawie nawet 3 tys.  (według raportu szybko.pl i Expandera). Wydaje się mało prawdopodobne, żeby właściciel domu zdecydował się zapłacić wielkie pieniądze za prawo własności gruntu, którym i tak dysponuje.

W małych miastach ceny ziemi są kilka razy niższe, ale domy stoją na znacznie większych działkach. I też trzeba by było wydać sporo. Dzięki bonifikatom cena uwłaszczenia się na działce stała się przystępna. Obowiązkowe zniżki, sięgające 90 proc. opłaty za prawo własności, przysługują większości wieczystych użytkowników: wszystkim, w których gospodarstwach dochód na jedną osobę nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w drugiej połowie poprzedniego roku. Zamożniejsi użytkownicy, z co najmniej 20-letnim stażem, mogą korzystać ze zniżki 50-proc.

Prawo do własności

Wyrok Trybunału nie dotyczy wszystkich gmin. Rady niektórych miast uznały, że ustawowe wsparcie dla amatorów uwłaszczenia jest za małe i uchwaliły bonifikaty wyższe od obligatoryjnych. W Gdańsku sięgają one 95 proc. opłaty za prawo własności gruntu, w Lublinie i Płocku – 99 proc. We Wrocławiu wieloletni użytkownicy mają 90-proc. zniżkę bez względu na wysokość dochodów.

W Warszawie przy uwłaszczaniu się na gruncie przysługuje 60-proc. zniżka plus 1 proc. za każdy rok użytkowania działki (maksymalnie do 95 proc. opłaty). Ryszard Bill, właściciel mieszkania w willi na Mokotowie, zapłacił za prawo własności połowy działki, na której stoi dom, 5,5 tys. zł (z maksymalną bonifikatą). Za wieczyste użytkowanie gruntu płacił rocznie 3 tys. zł. Pozbył się tego garbu za nieco mniej niż dwukrotność rocznej opłaty.

Stołeczne bonifikaty są wysokie, ale droga do własności najdłuższa w Polsce. Ryszard Bill czekał na decyzję urzędu 10 lat. Ewa G., właścicielka domu na Mokotowie, złożyła wniosek o przekształcenie wieczystego użytkowania gruntu w grudniu 2000 r. W 2008 r. mokotowska delegatura stołecznego Biura Gospodarki Nieruchomościami zapewniała, że „dokłada wszelkich starań, aby jeszcze bardziej usprawnić rozpatrywanie wniosków o przekształcenia”. Widocznie jeszcze bardziej się nie dało, bo decyzji nie ma do dzisiaj. Nie wiadomo nawet, kiedy będzie. Czy zatrudnienie kilku osób, które uporają się ze stosem wniosków o prawo własności do gruntu, przekracza możliwości finansowe stołecznego urzędu?

Użytkowanie wieczyste jest niepopularne, kojarzy się z PRL. Może dlatego, że przed 1990 r. gruntów gmin i Skarbu Państwa nie sprzedawano: były wyłącznie oddawane w użytkowanie wieczyste. Przypominanie, że rozwiązanie takie stosowane jest w Stanach Zjednoczonych, krajach skandynawskich, Francji, niewiele da. Polacy chcą mieć prawo własności. Mocniejsze, bezterminowe (prawo wieczystego użytkowania dostaje się na 40–99 lat). I pozwalające uciec przed opłatami za wieczyste użytkowanie gruntu, które podnoszone są w sposób drakoński.

 

 

Droga przez mękę

Roczna opłata za użytkowanie odpowiada 1 proc. wartości działki ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Może być aktualizowana co roku, ale miasta oszczędzają na wydatkach i wyceny robione są rzadko, co kilka, a nawet kilkanaście lat. Najchętniej wtedy, kiedy ceny ziemi znacząco wzrosną. A ostatnio wystrzeliły w górę. W 2006 r. grunty budowlane zdrożały w dużych miastach średnio o 100 proc. W 2007 r. nawet o 200 proc. (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu).

Od dwóch lat ceny gruntów spadają o kilkanaście procent rocznie, ale nadal są pod sufitem. Tymczasem władze miast aktualizują opłaty na potęgę, odrabiając zaległości z wielu lat. Większość właścicieli domów jednorodzinnych zdążyła się uwłaszczyć na gruncie (Warszawa należy do wyjątków), ale kieszenie właścicieli mieszkań drenowane są rekordowo.

W niskim budynku przy Freta 19 roczna opłata za wieczyste użytkowanie gruntu wynosiła, w przypadku mieszkania o powierzchni ok. 50 m kw., 150 zł. Po aktualizacji opłat wzrosła do 2,7 tys. zł. W wysokim budynku przy Marszałkowskiej 140 wzrosła analogicznie z 50 do 600 zł – podaje Urszula Majewska z Urzędu Dzielnicy Śródmieście w Warszawie. W Krakowie właścicielowi mieszkania przy ul. Długiej podniesiono opłatę za użytkowanie gruntu, nieaktualizowaną przez prawie 20 lat, z 17 zł do 1455 zł. We Wrocławiu są podwyżki 10-krotne.

Dla właścicieli mieszkań w kamienicach i blokach uwłaszczanie się na gruncie jest, niestety, drogą przez mękę. Wnioski o przekształcenie prawa użytkowania powinni złożyć wszyscy współwłaściciele domu, a taka jednomyślność graniczy z cudem. Spory z właścicielami, którzy nie chcą złożyć wniosków, może jednak rozstrzygnąć sąd i gra warta jest świeczki.

W tym roku nowych wycen będzie jeszcze więcej, bo gminom zaczęło się spieszyć. W resorcie gospodarki powstał projekt ustawy (o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorstw), która ma m.in. zapobiec drakońskim podwyżkom opłat za użytkowanie gruntów. Projekt przewiduje, że opłaty można będzie aktualizować (w praktyce podwyższać) nie częściej niż raz na trzy lata i nie więcej niż o połowę ich dotychczasowej wysokości. Resort gospodarki chciał zapewnić ochronę przedsiębiorcom, których horrendalne podwyżki opłat za grunty zaczęły wpędzać w tarapaty. Pozostali użytkownicy wieczystości skorzystają z dobrodziejstwa ustawy przy okazji. Propozycje są dobre, ale spóźnione. W najbliższych latach ceny gruntów będą raczej ustabilizowane i kaganiec dla opłat przyda się nieprędko.

Co może zrobić użytkownik, któremu urząd „oferuje nową wysokość opłaty rocznej” (panią Teresę G. poinformowano w ten sposób o podwyżce opłaty ze 146 zł do 454 zł). Może tę ofertę zaskarżyć do samorządowego kolegium odwoławczego. W minionych latach rzadko coś z tego wynikało, ale teraz odwołania często są skuteczne. – Na robienie wycen gruntów organizuje się przetargi, wygrywają je rzeczoznawcy najtańsi. Często z innych miast, słabo znający miejscowy rynek nieruchomości. Jeśli do skargi dołączy się operat szacunkowy z dobrze uzasadnioną niższą wyceną, kolegium odwołanie uwzględnia – twierdzi Krzysztof Bratkowski, wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zrobienie takich operatów zlecają głównie właściciele domów jednorodzinnych, ale coraz częściej także wspólnoty mieszkaniowe.

Niezamożni wieczyści użytkownicy mogą wystąpić o obniżenie opłaty o połowę (jeśli dochód na jedną osobę w gospodarstwie nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia z ubiegłego roku). Wiele osób po prostu przestaje płacić. W warszawskim Śródmieściu, w którym mieszka więcej emerytów niż w innych dzielnicach, zaległości w opłatach za użytkowanie gruntu sięgają 27 mln zł.

W rękach samorządowców

Najlepszym rozwiązaniem jest uwłaszczenie się na gruncie i warto zadać sobie trud przeprowadzenia tej operacji. Dobry zarządca domu może ją znacznie ułatwić. Właściciele mieszkań w miastach, w których obowiązują ustawowe bonifikaty, powinni pamiętać, że za 18 miesięcy zniżek może już nie być. W kwietniu 2000 r. Trybunał Konstytucyjny także uznał, że obligatoryjne bonifikaty ograniczają prawo własności gmin. Później przez ponad rok uwłaszczeń w praktyce nie było. Wprowadzenie po raz trzeci przepisów, które spotka ten sam los, wydaje się mało prawdopodobne. Przyszłość bonifikat – a w rezultacie uwłaszczenia na gruncie – leży w rękach samorządowców.

Polityka 6.2010 (2742) z dnia 06.02.2010; Rynek; s. 40
Oryginalny tytuł tekstu: "Wieczysty dopust"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Trujące odpady po zakładach

Ludzie piją skażoną wodę, budują domy na zatrutej ziemi, ale odpowiedzialnych za środowisko urzędników niewiele to obchodzi.

Ryszarda Socha
28.02.2021
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną