Rynek

Niebezpieczne towarzystwo

TBS - lokatorom ma być lepiej

Dariusz Górajski / Agencja Gazeta
Ministerstwo Infrastruktury proponuje rewolucyjne zmiany w towarzystwach budownictwa społecznego. Po spłacie kredytu można będzie zostać właścicielem mieszkania. Tym samym groźba jednoczesnej utraty lokalu i pieniędzy zmaleje.
Polityka

Świętokrzyskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego w Kielcach upadło 4 lata temu, a wciąż nie wiadomo, co się stanie z jego majątkiem. Syndyk wystawił na sprzedaż całe osiedle ŚTBS – cztery bloki z lokatorami i trzy w budowie – najpierw za 27 mln zł, później za 24,4 mln zł. Chętnych nie było. Na szczęście dla lokatorów, którzy zabiegają, żeby władze Kielc wzięły ich pod swoje skrzydła. – Miasto zaproponowało 15 mln zł, ale syndyk się nie zgodził. Zapowiedział, że podzieli osiedle i na początek sprzeda bloki w budowie – mówi dyr. Andrzej Kędra z Urzędu Miasta.

TBS Inwestor w Koninie upadł na początku 2005 r. Na domy bankruta także długo nie było chętnych. Na początku tego roku syndyk sprzedał dwa bloki lokatorom (po 1,1 tys. zł za metr). Mieszkańcy sąsiedniego domu nie mieli tyle szczęścia. Zanim zdecydowali się na wykup, znalazł się amator na cały blok. – Przyszła właścicielka domu odwiedziła moje mieszkanie i oznajmiła, że podniesie czynsz o sto procent. Oczekiwała także deklaracji, czy będziemy płacili, czy szybko się wyniesiemy – narzeka Krzysztof Dębowski, jeden z lokatorów. Od pięciu miesięcy wspólnie z sąsiadami zasypuje władze Konina, posłów, radę wierzycieli i media prośbami o interwencję. – Formalności nie zostały jeszcze dopełnione, można zmienić decyzję i sprzedać dom nam, a nie komuś z zewnątrz – apeluje Krzysztof Dębowski.

Los lokatora

Mieszkaniec domu TBS to lokator szczególny. Musi wpłacić tzw. partycypację albo znaleźć kogoś, kto ją wpłaci. To na ogół 25–30 proc. kosztów budowy mieszkania. Następny wydatek to kaucja, równowartość rocznego czynszu. Obciążenia są podobne jak przy dawnych wpłatach na spółdzielcze mieszkania własnościowe. Ale kiedy upada spółdzielnia, mieszkania własnościowe przekształcane są z mocy prawa w odrębną własność i dramatu nie ma. A kiedy upada TBS? „Partycypant nie korzysta ze szczególnej ochrony prawnej. W przypadku upadłości TBS mają zastosowanie przepisy prawa upadłościowego” – przyznał w odpowiedzi na interpelację poselską Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury. To znaczy, że domy idą pod młotek, a partycypanci dostaną jakąś część wpłaconych pieniędzy. Z historii upadłości wynika, że raczej niewielką.

Upadają wyłącznie TBS prywatne. W kryzysowych latach 2000–03, kiedy mieszkania sprzedawały się bardzo kiepsko, prywatni inwestorzy chętnie korzystali z preferencyjnych kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego i budowali na wynajem. Później, w czasie inwestycyjnego boomu, już bardzo rzadko. Inna rzecz, że o dotowany kredyt było z roku na rok coraz trudniej.

Dlaczego Świętokrzyskie TBS upadło, wyjaśnia prokuratura, która prowadzi kilka postępowań przeciwko jego właścicielowi i prezesowi Grzegorzowi B. Zarzuca mu m.in. wyprowadzenie pieniędzy z ŚTBS na kupno działki w innym mieście. Jedna ze spraw zakończyła się wyrokiem półtora roku więzienia w zawieszeniu. Grzegorz B. jest również współwłaścicielem Lubelskiego TBS, także zagrożonego bankructwem.

W Ministerstwie Infrastruktury powstały założenia projektu ustawy (o społecznym zasobie mieszkań czynszowych), które zapowiadają m.in. specjalne regulacje w przypadku upadłości TBS. Gdyby obowiązywały dzisiaj, syndyk powinien zaproponować kupno domów bankruta najpierw miejscowej gminie. Jeśli nie byłaby zainteresowana, zwróciłby się z taką propozycją do towarzystw budownictwa społecznego. Dopiero po dalszych odmowach mógłby sprzedać mieszkania innym osobom albo firmom. Umowy najmu obowiązywałyby przy tym nadal. Założenia nie mówią jednak, jak ustalano by cenę takich mieszkań. Wysoka zniechęciłaby uprzywilejowanych kupców. Z kolei bardzo niska byłaby krzywdząca dla wierzycieli bankruta.

Z raportu NIK, opublikowanego w marcu tego roku, wynika, że budowanie mieszkań na wynajem i zarządzanie nimi – główny cel, dla którego tworzone są TBS – stanowi mniej niż 25 proc. działalności tych towarzystw. Jednocześnie co trzecie towarzystwo budowało mieszkania i garaże na sprzedaż.

W grudniu 2008 r. upadła w Gdańsku spółka, która zbudowała cztery bloki na osiedlu Zielona Dolina. Oddała je do użytku, ale nie przeniosła na mieszkańców prawa własności skazując ich na los lokatorów mieszkań, za które zapłacili. Spółka działała jako TBS Konkret, chociaż budowała wyłącznie na sprzedaż. Szyld TBS służył wielu inwestorom jako wabik: towarzystwo budownictwa społecznego budzi większe zaufanie niż zwykła prywatna spółka z o.o.

 

Rewolucyjne zmiany

TBS powstają od 15 lat. Obecnie działa ich 238. Zbudowały około 70 tys. mieszkań na wynajem. Dla porównania: deweloperzy w ciągu ubiegłego roku oddali do użytku ponad 72 tys. mieszkań na sprzedaż. Towarzystwa zarządzają także domami gmin i zakładów (zajmuje się tym ponad połowa TBS skontrolowanych przez NIK). Z założenia miała to być działalność dodatkowa, ale w praktyce dominuje. Raport pokazał również, że część towarzystw stała się spółkami do wszystkiego: zajmowały się wynajmem miejsc parkingowych, zarządzaniem targowiskami, a nawet pośrednictwem finansowym.

Ministerstwo Infrastruktury od ponad dwóch lat zapowiadało rewolucyjne zmiany w budownictwie społecznym. I we wspomnianych założeniach do projektu ustawy są propozycje takich zmian. TBS nie będą już mogły budować mieszkań na sprzedaż. Będą natomiast miały ofertę wynajmu z opcją nazwaną dochodzeniem do własności. Lokator, tak jak dotychczas, będzie wpłacał partycypację i spłacał kredyt, ale partycypacja będzie wysoka (do 50 proc. kosztów budowy), a po zapłaceniu ostatniej raty kredytu inwestor przeniesie na lokatora prawo własności mieszkania.

Nie będzie to rozwiązanie tanie. Lokator ma spłacać dwa kredyty: ten, który sam zaciągnie na partycypację, i drugi, który inwestor weźmie na pozostałą część kosztów budowy – przypomina Piotr Mync, prezes Stargardzkiego TBS. Ale nowa droga do mieszkania będzie miała duży atut: kredyt na partycypację ma stanowić mocno okrojoną, ale jednak kontynuację programu Rodzina na Swoim. Z końcem 2012 r. obecna wersja programu ma być zlikwidowana.

W nowej kredyt z dopłatą będzie przyznawany wyłącznie na mieszkania nowo budowane i tylko na 60 m kw. powierzchni (przy czym mieszkanie nie może mieć więcej niż 85 m kw.). Z dopłat do oprocentowania będzie się korzystało przez połowę okresu spłaty kredytu, nie dłużej jednak niż 10 lat.

W takim budownictwie mogliby uczestniczyć także inni inwestorzy mieszkaniowi. Pytanie, czy zechcą? – Deweloper nie jest kamienicznikiem. Wieloletni wynajem nas nie interesuje – twierdzi Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W założeniach przewiduje się, że marża inwestora nie może przekroczyć 10 proc., a deweloperzy nie rozpoczynają inwestycji, które nie gwarantują przynajmniej 20 proc. zysku.

Spółdzielnie mieszkaniowe są propozycją zainteresowane (dla przypomnienia: budują bez zysku). – Nasza spółdzielnia wystąpiła ostatnio z podobną ofertą. Kupujący ma wpłacić przed wprowadzeniem się do mieszkania połowę ceny, a drugą połowę w ratach przez 10 lat. Po zakończeniu spłaty przeniesiemy na niego prawo własności. Preferencyjny kredyt na wkład byłby dużym ułatwieniem – mówi Józef Karbowniczyn, prezes spółdzielni Dąb w Szczecinie.

Dochodzenie do własności będzie trwało wiele lat (minimalny okres spłaty kredytu to 5 lat). A jeśli TBS albo spółdzielnia w tym czasie upadnie? Co czeka lokatora? Z założeń projektu ustawy wynika, że prawo najmu zostanie przekształcone w prawo współwłasności mieszkania, proporcjonalnie do udziału w kosztach budowy. Lokator nie straci pieniędzy. Uzgodnienie z wierzycielami inwestora korzystnych warunków spłaty pozostałych należności nie powinno stanowić problemu.

Drugą rewolucyjną zmianą będzie budowanie przez TBS także mieszkań autentycznie społecznych, bez lokatorskiej partycypacji. Poziom dochodów uprawniających do otrzymania takiego mieszkania będą określały gminy, przy czym zakłada się, że będzie on sporo niższy niż obowiązujący dzisiaj w TBS. Nie zmieni się natomiast zasada, że spłata kredytu wliczana będzie w czynsz.

Takie społeczne mieszkania mają być budowane przez gminy, związki gmin, fundacje budownictwa społecznego i spółki z udziałem gminy, głównie TBS. Budżet państwa wspierałby to budownictwo dotacjami albo dopłatami do oprocentowania kredytów. Część środków musiałyby wyłożyć gminy. Szkopuł w tym, że projekt ten może okazać się zbiorem pobożnych życzeń.

Wyschnięte źródło

TBS budowały coraz mniej, bo było za mało pieniędzy na dotowane kredyty. W tym roku budżetowe źródło prawie wyschło: dopłaty do oprocentowania takich kredytów mają wynieść zaledwie 7 mln zł. Na mieszkania komunalne i socjalne czeka ponad 125 tys. rodzin o niskich dochodach, a gminy budowały w ostatnich latach tylko od 1,7 tys. do 4,5 tys. lokali rocznie. Zakładanie, że w najbliższych latach stać je będzie na więcej i społecznych mieszkań nowego typu będzie się budować po 10 tys. rocznie, świadczy o braku realizmu.

Założenia do projektu ustawy są 142-stronicowym elaboratem, napisanym w dodatku tak, że nawet prezesi towarzystw budownictwa społecznego nie zawsze rozumieją, co autorzy mieli na myśli. Do szczegółów nie warto się więc przywiązywać. Na razie są to tylko propozycje. Wydaje się, że do najmocniejszych stron założeń należą: projekt wynajmu prowadzącego do własności oraz zapewnienie bezpieczeństwa lokatorom mieszkań TBS. Zapobiegnie to powstaniu drugiej fali lokatorskich dramatów, która przetacza się ostatnio przez budynki bankrutujących TBS.

Polityka 35.2010 (2771) z dnia 28.08.2010; Rynek; s. 36
Oryginalny tytuł tekstu: "Niebezpieczne towarzystwo"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Świat

PiS wprowadza „ruski ład”? Polska spiera się z UE, Kreml klaszcze

„Ruski ład” w Polsce to scenariusz, któremu Kreml kibicuje od lat. Zresztą do tej pory prognozy Rosjan sprawdzają się co do joty. Co to oznacza? Że Polska z Unii formalnie wprawdzie nie wystąpi, ale osunie się na jej peryferie.

Agnieszka Bryc
22.07.2021
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną