Decyzja o warunkach zabudowy, tzw. wuzetka, powinna być wydana najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy, ale wielu inwestorów czeka na nią rok albo dłużej. Z opublikowanego kilka miesięcy temu raportu NIK wynika, że w Tomaszowie Mazowieckim opóźnienia były wyjątkowo duże: 68 proc. decyzji inwestorzy dostali po upływie dwumiesięcznego terminu. W jednym przypadku urząd działał jednak błyskawicznie, a nawet z wyprzedzeniem. Firma deweloperska Ezbud-Interster dostała decyzję o zmianie warunków zabudowy, z podpisem wiceprezydenta miasta, dwa dni przed złożeniem formalnego wniosku. Wystarczyła ustna zapowiedź. Właścicielem wyjątkowo dobrze potraktowanej firmy jest Zenon Ł., przewodniczący rady miejskiej poprzedniej kadencji.
Wuzetka wydawana jest wtedy, kiedy inwestor chce budować na terenie nieobjętym planem zagospodarowania. Na jej podstawie otrzymuje się pozwolenie na budowę. Plan zagospodarowania określa przeznaczenie gruntów i lokalna władza (wójt, burmistrz, prezydent miasta) nie może ręcznie sterować inwestycjami. Jeśli planu nie ma, los inwestycji leży w dużym stopniu w rękach lokalnych włodarzy.
Wymiana korzyści
Przepisy można różnie interpretować, zwłaszcza zasadę dobrego sąsiedztwa, obowiązującą przy wydawaniu wuzetek. Inwestorzy, którzy chcą budować wieżowce w centrum Warszawy, powołują się zwykle na sąsiedztwo Pałacu Kultury. Czasem odległe, ale pałac z ich działki przecież widać. Jeśli do analizy, poprzedzającej wydanie wuzetki weźmie się odpowiednio duży obszar, można uzasadnić prawie każdą inwestycję.
W Tomaszowie Mazowieckim niezwykle szeroko potraktowano zasadę dobrego sąsiedztwa przy wydawaniu wuzetki dla dwóch bloków obok doliny rzeki Wolbórki. W pobliżu są głównie ogródki działkowe, stadion sportowy, trochę domów jednorodzinnych. Domu wielorodzinnego, z dostępem do tej samej drogi, do którego w myśl zasady dobrego sąsiedztwa można byłoby nawiązywać planując wysokie budynki, nie było ani jednego. Dla urzędnika, działającego z upoważnienia prezydenta miasta, nie stanowiło to jednak problemu: uznał za sąsiedztwo bloki z drugiej strony rzeki.
Bloki w pobliżu Wolbórki zostały już zbudowane i nazywane są, nie bez racji, Wenecją. Stoją na terenie, na którym trzeba się liczyć z powodzią. Także w tym przypadku uprzywilejowanym deweloperem był Zenon Ł., przewodniczący poprzedniej rady. Według kontrolerów NIK, wydawaniu jego firmie decyzji o warunkach zabudowy „mogły towarzyszyć zjawiska o charakterze korupcyjnym”. Sprawą zajmuje się prokuratura.
Udowodnienie korupcji jest bardzo trudne. Należy ona do tzw. przestępstw bez ofiar. Wręczenie łapówki albo wzajemna wymiana korzyści – przysługa za przysługę przy zmianie przeznaczenia gruntów, sprzedawanie taniej mieszkań osobom wskazanym deweloperowi przez urzędnika – dokonywane są bez świadków. Odpowiedzialność karna grozi obydwu stronom, dlatego sprawcy są solidarni. Wyłom w tej solidarności miała spowodować klauzula bezkarności (wprowadzona do kodeksu karnego w lipcu 2007 r.), która pozwala uniknąć kary w zamian za ujawnienie, że dało się łapówkę.
W budownictwie możliwość ta wykorzystywana jest bardzo rzadko. Inwestorzy chcą mieć szybko pozwolenie na budowę i nie decydują się na wojnę z urzędnikami. Z sondażu przeprowadzonego ponad rok temu przez Polski Związek Firm Deweloperskich wynika, że mniej więcej połowa inwestorów spotkała się z propozycją korupcyjną. Z jakim skutkiem, nie wiadomo. Skala korupcji, nie tylko w budownictwie, jest ciemną liczbą, trudną do oszacowania.
Czasem korupcyjna propozycja nie pada, ale dawana jest do zrozumienia. Jeśli projekt dołączony do wniosku o pozwolenie na budowę odsyłany jest tylko dlatego, że nie został właściwie oprawiony, brakuje spisu treści, numeracji albo na jednej stronie nie ma podpisu projektanta, nietrudno zgadnąć, o co chodzi. Projekt powinien zrobić znajomy urzędnika, który da mu odpowiedni procent. Na stronach internetowych można znaleźć przykłady takich „spółdzielni”. „Pani X z wydziału architektury przyjęła zlecenie projektowe, zapłaciłem 3 tys. zł i szybko dostałem pozwolenie na budowę domu. Na projekcie było nazwisko innej osoby” – napisał internauta z powiatowego miasta.
Kilka lat temu Polski Związek Firm Deweloperskich alarmował, że brak planów ogranicza inwestycje i podnosi ich koszty. Teraz planów jest więcej. Z wyjątkiem Łodzi, w której obejmują zaledwie 4,5 proc. powierzchni, i Rzeszowa (9 proc. obszaru). Natomiast władze innych wielkich miast się postarały. W Gdańsku planem objęte jest 66,8 proc. powierzchni, we Wrocławiu 44,8 proc., w Lublinie 43,1 proc. (według danych Unii Metropolii Polskich za ubiegły rok). – W każdym z tych miast jest wystarczająco dużo terenów do zabudowy, w Gdańsku nawet nadmiar. Tymczasem w ubiegłym roku nadal wydawano w nich decyzje o warunkach zabudowy. Deweloperów najbardziej interesują grunty, na których nie obowiązują ograniczenia wynikające z planu – twierdzi urbanista Andrzej Lubiatowski, dyrektor biura Unii Metropolii Polskich.
Działki na takich terenach są zwykle tańsze niż objęte planami. Na gruntach zalewowych nawet kilkakrotnie tańsze; dlatego powstają takie zagrożone powodzią Wenecje. Przy braku planu można postawić wielkie bloki w kameralnym, niewysokim osiedlu i wycisnąć z działki więcej pieniędzy. Grunty bez planów wydane są w praktyce na łup inwestorów. Głównie z tego powodu wuzetki trzymają się mocno i w wielu miastach nadal dominują.
W Warszawie plany obejmują tylko 27,5 proc. terenów i miasto zabudowywane jest tak, jak inwestorzy sobie życzą. – Prezydent trzy razy odmówił właścicielowi działki na skarpie na Ursynowie wydania warunków zabudowy. W studium uwarunkowań są to chronione tereny zielone. Za każdym razem uchylaliśmy tę decyzję, ponieważ studium nie jest miejscowym prawem. Inwestorzy nie muszą się do niego dostosowywać – mówi Tomasz Podlejski, wiceprezes stołecznego Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Raport o korupcji
Brak planów sprawia, że miasta zabudowywane są chaotycznie. Zaostrzają się także konflikty związane z inwestycjami. Kiedy jest plan, właściciel działki musi się pogodzić z budową za płotem. Kiedy planu nie ma, prawie zawsze znajdzie się powód, żeby zaprotestować. Wystarczy, że jeden z sąsiadów nie został prawidłowo zawiadomiony o planowanej inwestycji (urząd nie otrzymał tzw. zwrotki). W Warszawie oprotestowana zostaje prawie każda budowa.
– Część skarg, które do nas wpływają, po krótkim czasie jest wycofywana – twierdzi Tomasz Podlejski. Nietrudno się domyślić dlaczego. Dla wspólnot mieszkaniowych protesty stały się sposobem zdobywania pieniędzy na remonty. Rekord łapówkarstwa pobiło stowarzyszenie Przyjazne Miasto, które 10 lat temu wzięło 2 mln zł za wycofanie protestu przeciw budowie centrum handlowego Arkadia. Stowarzyszenia zapamiętały lekcję. O żądaniu przez nie łapówek ostatnio nie słychać. Coraz częściej do kieszeni inwestorów zaczęli z kolei sięgać właściciele domów jednorodzinnych. – Buduję dom, jest prawie na ukończeniu. Od początku borykam się ze złośliwym sąsiadem. Po pierwszej skardze powiedział, że wycofa ją, jeśli wyremontujemy mu balkon. Odmówiłam. Od tego czasu składa skargę za skargą i opóźnia naszą budowę – narzeka pani Anna.
Plan zagospodarowania nie jest lekiem na wszystkie patologie w inwestycjach, ale jego brak wodzi na pokuszenie zarówno inwestorów, jak urzędników i sąsiadów nowych budów. W raporcie o korupcji w budownictwie, przygotowanym przez Stowarzyszenie Normalne Państwo, Fundację FOR i Stowarzyszenie Komunikacji Marketingowej, brak planów został uznany za czynnik najbardziej sprzyjający jej występowaniu. Koszty korupcji wynoszą od kilku do nawet kilkudziesięciu procent wartości inwestycji, szacują autorzy raportu. Ostatecznie ponosi je klient dewelopera kupując mieszkanie.
Od trzech lat Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje projekt nowelizacji ustawy o gospodarowaniu przestrzenią, która ma zlikwidować ciężkostrawne wuzetki. Proponuje się zastąpienie ich miniplanami urbanistycznymi, przygotowywanymi przez inwestorów. Według autorów projektu rozwiązanie to zwiększy społeczną kontrolę nad inwestycjami, ograniczy korupcję przy ich lokalizowaniu. Pytanie tylko kiedy? Projekt nie został jeszcze przyjęty przez rząd.