Rynek

Dom jak w banku

Rachunki powiernicze - bezpiecznie kupisz mieszkanie

Teraz bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe. W sześciu największych aglomeracjach jest ich około 9,5 tys. Teraz bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe. W sześciu największych aglomeracjach jest ich około 9,5 tys. Fabrice Michaudeau / PantherMedia
Oczekiwane przez kupujących, odwlekane przez deweloperów. Rachunki powiernicze pozwolą kupować mieszkania bezpiecznie. Pytanie: kiedy?
Polityka

W najbliższych miesiącach mieszkania w budowie będą się sprzedawały kiepsko. Część kupców poczeka do końca kwietnia, do wejścia w życie ustawy deweloperskiej (tj. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, uchwalonej 16 września br.). Nowe przepisy mają sprawić, że kupno mieszkania w budowie będzie bezpieczne, nie utopi się pieniędzy w inwestycji kiepskiego dewelopera.

Głównym zabezpieczeniem będą obligatoryjne rachunki powiernicze (patrz ramka). Deweloperzy bronili się przed nimi wiele lat. Po wejściu ustawy w życie będą musieli je otwierać, ale już widać, że zamierzają to zrobić nieprędko.

Wysyp nowych inwestycji

Firmy deweloperskie mają do sprzedania rekordową liczbę mieszkań, szacowaną w sześciu największych aglomeracjach na 48 tys. (według danych firmy doradczej Reas za trzeci kwartał 2011 r.). Odpowiada to w przybliżeniu półtorarocznej sprzedaży. Dopóki los ustawy chroniącej kupujących był niepewny, deweloperzy inwestowali mniej niż w ubiegłym roku. Ale we wrześniu, według GUS, zaczęli budować o 31,4 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Październik też przyniósł wysyp nowych inwestycji (wzrost o 26,9 proc.). Zanim ustawa deweloperska wejdzie w życie, wiele projektów, odłożonych na półki w czasie kryzysu, zostanie zapewne odmrożonych. Choćby tylko formalnie: wystarczy wpis do dziennika budowy, a już inwestycja została rozpoczęta.

Powód tego boomu jest oczywisty. Deweloperzy chcą mieć jak największy zapas mieszkań w budowie, finansowanych na dotychczasowych zasadach. Dzięki temu przez wiele miesięcy będą mogli unikać otwierania rachunków powierniczych, które zaczną obowiązywać dopiero w domach wprowadzanych do sprzedaży po 28 kwietnia przyszłego roku.

– Deweloperzy mogą się przeliczyć. Firmy, które najszybciej wprowadzą rachunki powiernicze, będą się nimi szczycić – mówi Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment. – Klienci będą pytać o przepisy zwiększające ich bezpieczeństwo, a przy rosnącej nadpodaży mieszkań deweloperzy muszą proponować coraz lepsze warunki. Ustawa uchwalona została w dobrym momencie.

W rezultacie na pytanie, kiedy w praktyce zacznie się bezpieczniejsze kupowanie, nie ma jeszcze odpowiedzi. Nie wiadomo także, jaka będzie cena tego bezpieczeństwa. Deweloperzy przewidują, że wprowadzenie rachunków powierniczych zwiększy koszty inwestycji mieszkaniowych od kilku do 10 proc. (według raportu firmy Home Broker). – Moim zdaniem, przesadzają – twierdzi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. – Nad szczegółowymi rozwiązaniami, takimi jak gwarancja bankowa, dopiero zresztą pracujemy. Sam rachunek powierniczy dla całej inwestycji to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy złotych rocznie.

Mieszkania przedkryzysowe

Wprowadzenie nowych regulacji nie powinno spowodować wzrostu cen mieszkań – wynika ze wspomnianego raportu Home Brokera, opartego na opiniach deweloperów. Klientów przyciąga się indywidualnym negocjowaniem cen, rabatami, promocjami, więc przerzucanie na nich dodatkowych kosztów inwestycji nie wchodzi w rachubę.

Natomiast już od końca kwietnia można sobie będzie darować sprawdzanie dewelopera, od którego zamierza się kupić mieszkanie. Szczegółowe dane o jego kondycji finansowej i dorobku muszą się znaleźć w prospekcie informacyjnym, sporządzanym dla każdej inwestycji.

Teraz bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe. W sześciu największych aglomeracjach jest ich około 9,5 tys. (według danych Reas). Prawie 3 tys. czeka na kupca już trzy lata. Pośrednicy w handlu nieruchomościami nazywają je mieszkaniami przedkryzysowymi. Nie spełniają dzisiejszych oczekiwań: są za duże i za drogie. Dlatego, na razie z duszą na ramieniu, kupuje się głównie mieszkania, które dopiero powstają.

Budowanie mieszkań nie jest już tak złotym interesem jak w latach 2006–07, kiedy marża dewelopera stanowiła często połowę ceny. Ale nadal – niezłym. Łukasz Madej z ProDevelopment szacuje obecne marże na około 20 proc.

Rachunki powiernicze nie zagrożą finansom dużych renomowanych firm. Kilka z nich zaczęło proponować takie rachunki na długo przed uchwaleniem ustawy (Budimex Nieruchomości nawet rachunek zamknięty – deweloper dostaje z niego pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji). Dużo małych, słabych firm wypadnie jednak z rynku. Nie można już będzie budować wyłącznie za wpłaty klientów. Najwcześniej, przy rachunku otwartym, bank pozwoli sięgnąć po te pieniądze po zakończeniu pierwszego etapu budowy. – Mała firma będzie musiała mieć własne środki na 20–30 proc. kosztów inwestycji – twierdzi Jacek Furga. O kredycie powinna raczej zapomnieć. Wiele wskazuje także na to, że rachunki otwarte będą stanowiły dużą rzadkość. Banki boją się odpowiedzialności: nieuzasadnione wypłacanie pieniędzy deweloperom zagrożone będzie nawet karą więzienia.

Banki dają deweloperom kredyty na budowanie zaledwie 20 proc. mieszkań. Wprowadzenie rachunków powierniczych, zwłaszcza zamkniętych, zwiększy zapotrzebowanie na kredyty. Kryzys na rynkach finansowych nie daje jednak nadziei na odkręcenie kurka przez banki. Dlatego rachunki zamknięte wprowadzą firmy najbardziej wiarygodne dla banków, a także korzystające ze środków z giełdy, obligacji, funduszy inwestycyjnych.

Bezpieczne kupowanie

Kiedy zmiany te wejdą w życie, rynek mieszkaniowy będzie rzeczywiście należał do klienta. Problem w tym, że klientów może być znacznie mniej. Popularny program Rodzina na Swoim został mocno okrojony przez parlament (dla przypomnienia: budżet państwa przez 8 lat wykupuje około połowę odsetek od kredytów mieszkaniowych z tego programu). Z końcem sierpnia limity cenowe, obowiązujące przy udzielaniu tych kredytów, zmniejszono ze 140 do 100 proc. kosztów budowy ustalanych przez wojewodów. Firma Home Broker szacuje, że zmieści się w nich tylko 19 proc. budowanych przez deweloperów lokali.

W reklamach inwestycji przybywa tanich mieszkań, deweloperzy starają się dostosować do limitów. Ale liczba kredytów udzielonych w ramach Rodziny na Swoim była już w październiku o 35 proc. mniejsza niż we wrześniu. Program traci znaczenie, a z końcem 2012 r. zostanie wygaszony.

Klientów może też ubywać dlatego, że Komisja Nadzoru Bankowego z roku na rok zwiększa wymagania stawiane przy obliczaniu zdolności kredytowej. Do końca tego roku banki muszą wprowadzić zapisy Rekomendacji SIII, czwartego już zestawu ograniczeń wprowadzanych od początku kryzysu na światowych rynkach finansowych.

Nowa rekomendacja zobowiązuje do obliczania zdolności kredytowej przy założeniu 25-letniego okresu kredytowania, nawet jeśli będzie on znacznie dłuższy. Banki będą także musiały uwzględniać spadek dochodów klienta po przejściu na emeryturę. Przy zaciąganiu kredytów walutowych dojdzie kolejny warunek: miesięczne raty nie będą mogły przekraczać 42 proc. dochodu netto. – Według naszych szacunków, zmiany te spowodują zmniejszenie maksymalnej kwoty kredytu o 6–9 proc. – twierdzi Marek Nienałtowski, analityk Domu Kredytowego Notus SA.

Deweloperzy najbardziej obawiają się, że klienci po kredyty w ogóle nie pójdą. – Strach przed utratą pracy, spadkiem dochodów już dzisiaj ogranicza popyt. Ludzie, którzy mogliby dostać kredyt, boją się zadłużać – mówi Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Większość oferowanych dzisiaj mieszkań dopiero powstaje. Czy za rok będą nadal czekały na kupca? Czy dobra passa w budownictwie nie zakończy się rekordową ofertą pustostanów?

Odpowiedź zależy głównie od kondycji gospodarki, od scenariusza, według którego będzie się ona rozwijać, a także od nastrojów społecznych. W sumie od wielu niewiadomych. Na razie pewne jest tylko to, że kupowanie mieszkań będzie w przyszłym roku bardziej bezpieczne.

 

Na korzyść kupującego

• Wpłaty klienta na mieszkanie będą wpływały na rachunek powierniczy w banku. Bank będzie je wypłacał deweloperowi:
– przy rachunku zamkniętym: po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, przenoszącego na klienta prawo własności mieszkania albo domu;
– przy rachunku otwartym: stopniowo, po stwierdzeniu zakończenia każdego kolejnego etapu budowy;
– przy rachunku otwartym deweloper będzie mógł (ale nie musiał) zapewnić klientowi gwarancję bankową albo ubezpieczeniową.

• Za wypłatę pieniędzy z rachunków powierniczych niezgodną z przepisami ustawy będzie groziła kara grzywny, ograniczenia albo pozbawienia wolności.

• Klient będzie miał prawo odstąpić od umowy (nie ponosząc żadnych kosztów):
– jeśli deweloper nie przekaże mu mieszkania w ustalonym terminie, a opóźnienie przekroczy 120 dni;
– jeśli umowa albo prospekt informacyjny nie spełnią ustawowych wymagań (dane muszą być szczegółowe i zgodne z prawdą).

• W przypadku upadłości dewelopera środki na rachunkach powierniczych i prawa do gruntu, na którym powstaje inwestycja, będą wyłączone z ogólnej masy upadłości.

• Umowa z deweloperem zawierana będzie w formie aktu notarialnego.

Polityka 50.2011 (2837) z dnia 07.12.2011; Rynek; s. 46
Oryginalny tytuł tekstu: "Dom jak w banku"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Kultura

Wojewódzki z Matą o „Patointeligencji” i „Patoreakcji”

Mata, autor „Patointeligencji”, który właśnie opublikował nowy utwór z równie mocnym tekstem: – Społeczną rolą artysty czasami jest wystawienie się na strzał. Ja się czuję z tym dobrze, to zamieszanie czemuś służy.

Kuba Wojewódzki
03.04.2021
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną