Rynek

Gra w dom

Odwrócona hipoteka - dla kogo i po co?

Zabezpieczeniem odwróconego kredytu byłyby nie tylko mieszkania i domy, ale także inne nieruchomości zaakceptowane przez banki. Zabezpieczeniem odwróconego kredytu byłyby nie tylko mieszkania i domy, ale także inne nieruchomości zaakceptowane przez banki. Janusz Kapusta / Corbis
Prywatne firmy oferują, często ryzykowne, umowy typu renta za mieszkanie. Może warto poczekać na ustawę o odwróconej hipotece.
Odwrócony kredyt hipoteczny jest w naszym kraju skazany na sukces. Armia potencjalnych klientów to przede wszystkim biedni właściciele mieszkań wykupionych za niewielkie pieniądze.Janusz Kapusta/Corbis Odwrócony kredyt hipoteczny jest w naszym kraju skazany na sukces. Armia potencjalnych klientów to przede wszystkim biedni właściciele mieszkań wykupionych za niewielkie pieniądze.
Polityka
Polityka

W minionym tygodniu Ministerstwo Finansów przedstawiło pomysł odwróconej hipoteki także dla młodych, którzy np. odziedziczyli dom czy mieszkanie, chcą je zajmować, ale jednocześnie dostawać co miesiąc dodatkowe pieniądze. Jeśli znajdą bank (lub inną instytucję finansową), która zechce podpisać stosowną umowę, będzie to możliwe. To taka sprzedaż lokalu na raty, po obniżonej cenie, gdy właściciel jeszcze w nim przebywa.

Pomysł jest nowatorski i mocno komplikuje i tak już ślimaczące się przygotowania do wprowadzenia odwróconej hipoteki. Efekt jest taki, że wokół niej narasta coraz większe zamieszanie. Dotychczas wydawało się, że będzie służyć przede wszystkim ludziom starszym (chociaż w projekcie ustawy nie było limitu wieku). Na przykład samotnym właścicielom nieruchomości, którzy żyli skromnie, nie mieli szans na kredyt i byłby to bodaj jedyny sposób na poprawienie ich sytuacji materialnej. Kredyt „spłaci się sam” po śmierci właściciela.

Związek Banków Polskich przyjął ministerialny pomysł chłodno. – Odwrócony kredyt hipoteczny nie jest atrakcyjny dla młodych ludzi. Przy długim okresie wypłacania rat dostawaliby niewielkie pieniądze. Lepszym rozwiązaniem, dostępnym już dzisiaj, jest pożyczka hipoteczna. Dla banków taki kredyt też jest nieatrakcyjny, obciążony zbyt dużym ryzykiem – mówi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP. Jeśli banki nie będą zainteresowane, nowatorski pomysł Ministerstwa Finansów pozostanie na papierze. W praktyce odwrócona hipoteka byłaby wtedy propozycją dla seniorów, jak we wszystkich krajach, w których jest dzisiaj oferowana.

Już w 2005 r. rozwiązanie to obiecywało starszym osobom ówczesne Ministerstwo Infrastruktury. Cztery lata później Ministerstwo Finansów zapewniało, że założenia projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym są gotowe. Odłożyło je jednak na półkę. Dziś jesteśmy w tym samym miejscu, z kolejną wersją założeń. Trzeba przyznać: znacznie poszerzoną, ale nierokującą szybkiego uchwalenia ustawy.

Według obecnych propozycji zabezpieczeniem odwróconego kredytu byłyby nie tylko mieszkania i domy, ale także inne nieruchomości zaakceptowane przez banki (np. grunty, lokale komercyjne), a także prawo wieczystego użytkowania gruntu czy własność ułamkowej części nieruchomości. Ramy prawne byłyby szerokie, ale o tym, co znajdzie się w ofercie rynku finansowego, i tak decydowałyby banki oraz inne instytucje kredytujące.

Nieruchomość w prezencie

Odwrócony kredyt hipoteczny wypłacany jest najczęściej w miesięcznych ratach przez okres ustalony w umowie. Możliwa jest jednak także jednorazowa wypłata w całości, dobre rozwiązanie dla ludzi, którzy pilnie potrzebują dużych pieniędzy (w założeniach projektu jest taka opcja). Kokosy to jednak nie będą, bo odwrócony kredyt hipoteczny stanowi na ogół 40–50 proc. wartości nieruchomości.

Banki już teraz dawałyby takie kredyty, gdyby obciążone nimi nieruchomości mogły być szybko sprzedane po śmierci osoby biorącej pożyczkę. Umożliwi to jednak dopiero zapowiadana ustawa, dla instytucji kredytujących niezbędna, by interes mógł się sprawnie kręcić.

Po sprzedaży nieruchomości bank weźmie przy tym tylko to, co zgodnie z umową mu się należy. Nadwyżka między rynkową wartością nieruchomości a wypłaconym kredytem, z odsetkami, ma być przekazywana spadkobiercom, a przy ich braku – gminie albo Skarbowi Państwa. Do przejęcia nieruchomości przez bank może w ogóle nie dojść, jeśli spadkobiercy zdecydują się spłacić kredyt (będą mieli na to rok).

Dziś różne spółki oferują seniorom rozwiązanie podobne do odwróconego kredytu. To renta za mieszkanie. Masz dość oszczędzania na emeryturze? Skorzystaj z renty dożywotniej i spełnij swoje marzenia – kuszą reklamy. Spółek oferujących taką rentę (na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego) przybywa i coraz bardziej widać je w mediach. Nie ujawniają, ilu zdobyły klientów. Pytających jest dużo, ale na podpisanie umów decydują się nieliczni. Niestety, system za bardzo przypomina hazardową grę.

Wszyscy chyba prawnicy znają opowieść o francuskim adwokacie, 40-latku, któremu bardzo spodobała się willa należąca do 70-letniej kobiety. Zawarł z właścicielką umowę dożywocia i wypłacał jej pokaźną rentę. Ale nigdy w upatrzonej willi nie zamieszkał. Kobieta żyła 115 lat, przeżyła adwokata. W tej grze wygrała posiadaczka willi. Ale zdarza się również, że stary człowiek umiera po kilku miesiącach od podpisania umowy. Wtedy wygrywa druga strona – dostaje nieruchomość niemal w prezencie. Przegranymi zawsze są spadkobiercy: po śmierci dożywotnika nie należy im się nic.

Dom za rentę

Prawo cywilne chroni interesy osób, które oddają dom lub mieszkanie w zamian za dożywocie. W tym przypadku za dożywotnią rentę. Jeśli nowy właściciel przestanie ją wypłacać, prawo własności wróci do seniora. Kiedy nieruchomość jest sprzedawana, kupujący przejmuje obowiązek wypłacania renty. Diabeł tkwi jednak w szczegółach, a wiadomo o nich niewiele. Umowy stanowią zwykle tajemnicę spółki.

Fundusz Hipoteczny Dom z siedzibą w Warszawie, działający najdłużej, bo od końca 2008 r., zobowiązał klientów do niepokazywania umów nikomu (poza doradcą prawnym, jeśli go mają). Pod koniec ubiegłego roku wyszło na jaw, skąd tyle ostrożności. Prezes UOKiK wystąpiła do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o wpisanie pięciu postanowień z umów o dożywocie, oferowanych przez ten fundusz, do rejestru klauzul niedozwolonych, stanowiących zagrożenie dla klientów.

Najbardziej niebezpieczny jest zapis, że FH Dom może wezwać rentiera do opuszczenia mieszkania za wynagrodzeniem określonym ogólnikowo jako odpowiednie. Zapis ten narusza fundamentalną zasadę, że oddając mieszkanie lub dom za rentę, zachowuje się prawo do pozostania w nim do końca życia. Inne zakwestionowane przez UOKiK postanowienia dotyczą głównie nierównego traktowania stron (np. kar za niewywiązanie się ze zobowiązań wobec funduszu przy jednoczesnym braku rekompensaty za zwłokę w wypłacie renty).

Zastrzeżenia UOKiK doczekały się niezasłużonego rozgłosu – uważa Michał Butscher, wiceprezes spółki Fundusz Hipoteczny Dom. – Części tych postanowień już nie stosujemy. Jeśli sąd antymonopolowy przychyli się do opinii urzędu, zmienimy także pozostałe.

 

Prezes UOKiK zarzuca również spółce wprowadzanie starszych ludzi w błąd (postępowanie w tej sprawie jest w toku). W latach 2009–10 w urzędach pocztowych i klubach seniora pojawiły się plakaty informujące o rencie hipotecznej, przysługującej osobom urodzonym przed końcem 1944 r. Była to reklama oferty FH Dom, ale przedstawiona tak, że sprawiała wrażenie urzędowego komunikatu.

Seniorzy są bardziej ufni niż młodzi ludzie, gorzej poinformowani i łatwiej ich wywieść w pole. Ulotka reklamowa Kancelarii Hipotecznej Alter Ego z Piaseczna skusiła 72-letnią emerytkę, właścicielkę mieszkania w Warszawie, do podpisania umowy dożywocia z Tomaszem M., szefem tej firmy. Emerytka przyznaje, że nie bardzo wiedziała, co podpisuje. Miała dostawać dożywotnią rentę, ale pieniądze wpłynęły na jej konto tylko raz. Tomasz M. zażądał kluczy, starsza pani zaczęła się bać, że straci mieszkanie. Wiadomo już, że do tego nie dojdzie: sprawa stała się głośna, wpłynęła skarga do prokuratury. Ale niewiele brakowało. Fikcją okazała się nie tylko obiecywana renta, ale i sama kancelaria hipoteczna, firma bez zarejestrowanej działalności.

Umowy dożywocia muszą być bezpieczne, a oferujące je firmy powinny być kontrolowane przez nadzór finansowy – tłumaczył wicepremier Waldemar Pawlak podczas konferencji zorganizowanej na początku stycznia. Szef resortu gospodarki uważa, że regulacje dotyczące tych umów należałoby wpisać do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, który ma przygotować resort finansów.

Pomysł objęcia funduszy hipotecznych nadzorem finansowym jest dobry – przyznaje Maria Schicht, prezes Funduszu Hipotecznego Familia z siedzibą w Warszawie, założonego przez Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Nobel Fund 2DB. – Wprowadzanie regulacji dotyczących dożywotniej renty do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym uważam jednak za niepotrzebne.

Nie bardzo wiadomo, jak fuzja tych rozwiązań miałaby wyglądać. Same dożywotnie renty regulowane są różnymi przepisami Kodeksu cywilnego. FH Familia oferuje model czysto sprzedażowy, oparty na umowie o rentę. W zamian za przeniesienie prawa własności do nieruchomości senior kupuje dożywotnie świadczenie. W księdze wieczystej ustanawiana jest hipoteka umowna na jego rzecz, odpowiadająca wartości tej nieruchomości, i prawo do dożywotniego zajmowania lokalu. Z kolei FH Dom oferuje wspomnianą umowę dożywocia. Umowę taką proponują także Centralny Fundusz Hipoteczny z Łodzi i Fundusz Senior spółka z Jastrzębia-Zdroju.

Skazany na sukces

Renta za mieszkanie, uważana za jedną z odmian odwróconej hipoteki, oferowana jest w większości krajów europejskich (głównie w wersji stosowanej przez FH Familia). W jednych na podstawie odrębnych przepisów, w innych w oparciu o Kodeks cywilny, zawsze jednak pod kontrolą nadzoru finansowego. U nas powinno być podobnie.

Czy raty odwróconego kredytu hipotecznego będą wyższe niż dożywotnia renta? Na razie nie wiadomo. Bartosz Turek, analityk firmy Home Broker, uważa, że tak. Prezes Maria Schicht jest odmiennego zdania. Wynik zależy od tego, jakie przyjmie się założenia. Zwłaszcza jaki procent wartości domu czy mieszkania będzie stanowiła kwota kredytu. Na razie można tylko gdybać, bo porównuje się oferty istniejące z czymś, czego nie ma. Szczegółowe warunki przedstawią dopiero banki, które zdecydują się udzielać odwróconych kredytów (po wejściu ustawy w życie). Dziś mają sporo wątpliwości.

Do systemu powinny się włączyć firmy ubezpieczeniowe – uważa Jacek Furga. Potrzebne są przede wszystkim polisy ubezpieczeniowe na okres, kiedy długowieczny senior nie będzie już dostawał rat kredytu.

Wydaje się jednak, że odwrócony kredyt hipoteczny jest w naszym kraju skazany na sukces. Armia potencjalnych klientów to przede wszystkim biedni właściciele mieszkań wykupionych za niewielkie pieniądze. W przypadku lokali spółdzielczych – czasem za parę złotych. Odwrócona hipoteka pozwoli im korzystać z majątku, jakim jest nieruchomość. Z czasem może stać się szansą dla wielu seniorów, bo stare emerytury są niskie, a nowe będą jeszcze niższe. Co także ważne: ten system nie przypomina hazardowej gry. Ślepy los nie sprawia, że jedni wygrywają, drudzy przegrywają, a spadkobiercy zostają na lodzie.

Polityka 04.2012 (2843) z dnia 25.01.2012; Rynek; s. 38
Oryginalny tytuł tekstu: "Gra w dom"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Ja My Oni

Sarmata, hipis, mundurowy? Polskie wzorce męskości

Dr hab. Wojciech Śmieja o tym, jak ukształtował się osobliwy, polski wzorzec tak zwanego prawdziwego mężczyzny.

Ewa Wilk
30.09.2020
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną