Rada Polityki Pieniężnej w minionym roku sześć razy obniżyła podstawowe stopy procentowe. Kredyty hipoteczne są tanie jak nigdy dotąd, ale pożyczających nie przybyło. – Liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2013 r., a także ich wartość, będzie prawdopodobnie niższa niż w najgorszym pokryzysowym 2009 r. – ocenił wstępnie Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.
Zadłużanie się na wiele lat wymaga optymizmu. Tymczasem mało kto dzisiaj wierzy, że zawsze znajdzie niezłą pracę.
W tym roku amatorów kredytów mieszkaniowych powinno być jednak więcej. W styczniu wszedł w życie program Mieszkanie dla Młodych, który przyciągnie do banków wielu młodych klientów. Rezerwowanie mieszkań, które można kupić z przewidzianą w programie dopłatą, zaczęło się już kilka miesięcy temu. Najwcześniej w Poznaniu, Gdańsku, Łodzi, gdzie rynkowe ceny mieszkań są stosunkowo niskie i większość nowego budownictwa kwalifikuje się do dopłat z MdM.
Cenny prezent
Wsparcie dla młodych polega na wpłaceniu za nich przez państwo wkładu na mieszkanie. To 10 albo 15 proc. ceny. Młodzi ludzie na ogół nie mają oszczędności, a banki wymagają w tym roku posiadania własnego wkładu. Dzięki dopłacie zmniejszą się także raty kredytu, bo pożyczy się mniej. Państwo daje młodym cenny prezent, po który wielu już sięga. Oczywiście, jeśli mają zdolność kredytową.
– Każdy bank zakłada minimalne koszty utrzymania gospodarstwa domowego, które dla jednej osoby wynoszą 1–1,3 tys. zł miesięcznie. Pozostałe środki mogą być przeznaczone na spłatę raty – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus. 21,8 proc. ludzi w wieku od 20 do 35 lat zarabia mniej niż 1 tys. zł netto – dowiadujemy się z badań Instytutu Homo Homini, przeprowadzonych w sierpniu 2013 r. na zlecenie Deutsche Bank PBC. Czyli w ogóle nie mają zdolności kredytowej. Kolejne 29,8 proc. dostaje na rękę mniej niż 2 tys. zł i też nie bardzo ma po co iść do banku. Zaciągając 250 tys. zł kredytu, wystarczającego na kupno w Warszawie przeciętnego 34-metrowego mieszkania, płaci się bankowi średnio 1,3 tys. zł miesięcznej raty. Nawet jeśli znajdzie się na peryferiach mieszkanie za 200 tys. zł, rata kredytu i tak przekroczy 1 tys. zł. Amator kredytu na mieszkanie musi więc zarabiać więcej niż 2 tys. zł netto.
Według tych samych badań, na umowach zlecenia albo o dzieło pracuje 16,1 proc. Polaków w wieku od 20 do 35 lat. – Podpisuję umowę co pół roku. Czy będzie do podpisania następna, szef mówi mi zwykle ostatniego dnia. Nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego nawet się nie zastanawiałem. Pewnie bym go nie dostał – mówi Piotr, 28-latek z Warszawy mieszkający z rodzicami.
Od kilku lat banki akceptują takie umowy, ale pod pewnymi warunkami. – Wymagają udokumentowania, że zatrudnienie trwa minimum 12 miesięcy. Przy wyznaczaniu dochodu netto stosują własne, korygujące współczynniki – twierdzi Michał Krajkowski. Oznacza to, że klient na śmieciowej umowie dostanie mniejszy kredyt mieszkaniowy niż zarabiający tyle samo na etacie. Jeśli w ogóle przyjdzie do banku.
Większość młodych pracowników nie ma szans na kredyt hipoteczny i państwo będzie dopłacać do lepiej zarabiającej mniejszości. Przy okazji wesprze deweloperów, którzy będą mieli więcej klientów, i banki, które udzielą więcej kredytów. Program MdM wszedł jednak w życie, będzie obowiązywał pięć lat i rozważania nad jego celowością są już spóźnione. Warto go natomiast poprawić, wprowadzając bardziej racjonalne limity cen.
Sposoby ustalania wskaźnika kosztu odtworzenia (czyli budowy) metra mieszkania, na którym limity te zostały oparte, stanowią zagadkę nawet dla wytrawnych znawców rynku nieruchomości. Dlaczego wskaźnik dla Krakowa jest niższy niż dla Łodzi, w której mieszkania od lat są znacznie tańsze? Rzecz w tym, że brakuje precyzyjnych reguł i wojewodowie ustalają wskaźniki według swego uznania. W rezultacie limity, które mają mobilizować deweloperów do obniżania cen mieszkań, w Łodzi czy Gdańsku są wyższe niż przeciętne ceny rynkowe i zachęcają do równania w górę. Wydaje się, że najwyższy czas zastąpić uznaniowość jakimiś zasadami.
Według Eurostatu 44,4 proc. Polaków w wieku od 25 do 34 lat mieszka z rodzicami. Większość to wieczne dzieci z konieczności. Bezrobocie wśród młodych jest dwa razy wyższe od średniej krajowej. A zarobki – jak wynika z cytowanych już badań – sporo niższe od średnich.
– W Europie Zachodniej młodzi ludzie nie kupują mieszkań, ale wynajmują. Nie tylko zresztą młodzi. W Niemczech, w Holandii mieszkania czynszowe stanowią większość. W Polsce, według naszych szacunków, wynajmowane jest około 750 tys. mieszkań, zaledwie 5,5 proc. ogółu. To się zmieni, jeśli właściciel nie będzie się bał lokatora, a lokator właściciela – mówi Sławomir Muturi, założyciel Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik i szef agencji Mzuri, zarządzającej 700 mieszkaniami.
Właściciele boją się bardziej. W Polsce jest dzisiaj prawie milion pustostanów. Część wynajmowana jest na czarno, część rzeczywiście stoi pusta. W nowo zbudowanych domach widać to gołym okiem: wieczorem światło pali się w co drugim mieszkaniu. – Zbyt duże ryzyko. Lokator przestanie płacić, a nie będzie się chciał wyprowadzić – mówi właścicielka mieszkania, które kupiła jako lokatę oszczędności.
W Europie Zachodniej takimi lokalami zarządzają zwykle agencje, które sprawdzają dochody przyszłego najemcy, spisują z nim szczegółową umowę, często na określony czas, najczęściej rok, interweniują natychmiast po pierwszej zaległości, proponują mniejsze mieszkanie albo pokój, jeśli lokator ma kłopoty finansowe. W Polsce tak działa agencja Mzuri. Ale większość właścicieli nie potrafi sobie zapewnić bezpieczeństwa.
Być na swoim
Prawdopodobnie w tym kwartale pojawi się na rynku nowy kamienicznik, który nie będzie miał takiego problemu. Powstający właśnie Fundusz Mieszkań na Wynajem (fundusz inwestycyjny zamknięty) zamierza kupować całe budynki albo zlecać ich budowę. Będzie inwestował środki państwowe, przekazane Bankowi Gospodarstwa Krajowego, w sumie około 5 mld zł. Fundusz ma na wynajmie zarabiać (zakładana stopa zwrotu – 4 proc.). Umowy z lokatorami będą oparte na przepisach stosowanych przy najmie okazjonalnym i na Kodeksie cywilnym. Najemca, który na przykład straci pracę, nie może więc liczyć na ochronę przed eksmisją na bruk. A jednak zainteresowani wynajęciem zgłaszają się do BGK już od kilku tygodni.
Nowy kamienicznik kusi czynszami, które według dyrektora Piotra Kuszewskiego z BGK mają być o około 20 proc. niższe od rynkowych. Na stronie internetowej banku zapowiedziano również, że będą mniejsze od rat kredytu, który trzeba by zaciągnąć na podobne mieszkanie. Dziś byłby to mocny argument. Przy rekordowo niskim oprocentowaniu kredytów hipotecznych (nieco ponad 4 proc.) taniej jest mieszkanie kupić, niż wynająć. W Warszawie czynsz za kawalerkę o powierzchni 30 m wynosi na ogół 1,4–1,5 tys. zł. Rata kredytu na kupno takiego mieszkania, przy przeciętnej cenie metra, jest o około 300 zł niższa. Wybór jest oczywisty, jeśli się ma wystarczającą zdolność kredytową.
Rynkowe stawki czynszu poszły w górę w latach 2006–13 o około 40 proc. Wzrosły bardziej niż inflacja. W Polsce brakuje alternatywy: nie ma budownictwa nienastawionego na zysk, z niższymi czynszami, dostępnego w większości krajów zachodnioeuropejskich. Towarzystwa budownictwa społecznego TBS nie bardzo się w tej roli sprawdziły. Jeśli od lokatora wymaga się, żeby pokrył 30 proc. kosztów budowy (tzw. partycypacja), nie jest to rozwiązanie dla ludzi o niewysokich dochodach. W zachodnioeuropejskim budownictwie społecznym lokatorskiej partycypacji nie ma.
To zresztą przeszłość. W 2009 r. państwo wycofało się z dotowania kredytów dla TBS. A także na spółdzielcze mieszkania lokatorskie. Budownictwo nienastawione na zysk, wspomagane przez państwo, zostało pogrzebane.
Jedyną nadzieją na spadek czynszów jest rosnąca liczba mieszkań na wynajem, a w rezultacie – coraz większa konkurencja. Już sprawiła, że oferta rynku jest zróżnicowana, dostosowana do mniej i bardziej zasobnych kieszeni. Średnie czynsze są wysokie, ale można też wynająć trzypokojowe mieszkanie i płacić po 500–800 zł za pokój.
Większość młodych ludzi marzy jednak o tym, żeby być na swoim. W Polsce człowiek, który nie ma własnego dachu nad głową, uważany jest za nieudacznika. W zamożnych krajach Europy mieszkania wynajmują także ludzie bogaci. W Holandii w dofinansowywanych przez państwo czynszówkach lokatorami bywają nawet milionerzy, co rząd tego kraju uznał jednak niedawno za przesadę. I podniósł zamożnym lokatorom czynsze.
Kredyt ze wsparciem
Wnioski o dopłatę do kredytu hipotecznego można już składać w siedmiu bankach, które przystąpiły do programu Mieszkanie dla Młodych: PKO BP, Banku Pekao, Alior Banku, BOŚ Banku, Getin Noble Banku, BPS i SGB. Dopłaty przysługują osobom, które mają nie więcej niż 35 lat. W przypadku małżonków wystarczy, że warunek ten spełnia jedno z nich. Podstawowa dopłata odpowiada 10 proc. kwoty, która powstaje z pomnożenia limitu cenowego dla danego miasta albo gminy przez powierzchnię kupowanego mieszkania (do 50 m kw.). Rodzinie z dzieckiem przysługuje 15 proc. takiej kwoty. Jeśli w ciągu pięciu lat urodzi się trzecie dziecko, kolejna 5-proc. dopłata zostanie odjęta od kwoty kredytu.
Limit cenowy obowiązujący w programie stanowi 110 proc. tzw. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia, czyli zbudowania metra kw. mieszkania. Wskaźniki takie ustalane są co pół roku przez wojewodów, odrębnie dla stolic województw, sąsiadujących z nimi gmin i pozostałych obszarów. Publikowane są na stronach BGK.
Dopłata przysługuje tylko przy kupnie nowego mieszkania albo domu. Musi to być także zakup pierwszego własnego lokum. Mieszkania nie mogą mieć więcej niż 75 m kw., a w przypadku rodzin z trójką dzieci – 85 m kw. Powierzchnia domów nie może przekraczać odpowiednio 100 albo 110 m kw. W każdym przypadku dopłata naliczana jest maksymalnie na 50 m kw. powierzchni. Wnioski o udzielenie kredytu z dopłatą można będzie składać do końca września 2018 r.
Źródło: BGK i ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi