Rynek

Mieszkanie w piramidzie

Deweloper upada, klienci toną w długach

Sąd nie mógł ogłosić upadłości giełdowej spółki Gant Development, ponieważ uznał, że nie ma ona pieniędzy nawet na przeprowadzenie procesu upadłości. Sąd nie mógł ogłosić upadłości giełdowej spółki Gant Development, ponieważ uznał, że nie ma ona pieniędzy nawet na przeprowadzenie procesu upadłości. Bartłomiej Kudowicz / Forum
Klienci upadłej niedawno spółki Gant dołączą do setek rodzin, już wcześniej wystawionych do wiatru przez deweloperów. Do dziś żadna nie doczekała się sprawiedliwości. Upadek dewelopera dla jego klientów oznacza ruinę finansową.
Przedstawiciele 100 rodzin z podwarszawskich Ząbek – ofiary firmy Mac-Plast. Zapłacili za mieszkania, które deweloper zastawił pod własne długi. Teraz walczą o to, aby ich nie spłacać.Tadeusz Późniak/Polityka Przedstawiciele 100 rodzin z podwarszawskich Ząbek – ofiary firmy Mac-Plast. Zapłacili za mieszkania, które deweloper zastawił pod własne długi. Teraz walczą o to, aby ich nie spłacać.
Żaden z upadłych w ostatnim czasie deweloperów nie przejmował się nowym prawem, które od dwóch lat ma lepiej chronić nabywców mieszkań.Łukasz Giza/Agencja Gazeta Żaden z upadłych w ostatnim czasie deweloperów nie przejmował się nowym prawem, które od dwóch lat ma lepiej chronić nabywców mieszkań.

Artykuł w wersji audio

Ludzie tracą nie tylko mieszkanie, za które zapłacili i w którym nierzadko już mieszkają. Muszą też spłacać kredyt, który na nie zaciągnęli. Wielu do końca życia nie wygrzebie się z długów. Politycy, którzy z taką troską pochylali się nad „frankowiczami” (osobami, które zadłużyły się w szwajcarskiej walucie), poszkodowanych przez deweloperów ciągle nie zauważają. Ministerstwo Sprawiedliwości nie ma danych, ilu rodzin to dotyczy. Z naszych szacunków wynika, że już ponad tysiąca i grono to ciągle rośnie. Według firmy Euler Hermes tylko w I półroczu 2014 r. upadło 23 deweloperów.

Najdłużej, bo już od siedmiu lat, walczą poszkodowani przez krakowską firmę Leopard SA. Zostawiła na lodzie 200 rodzin. Niektóre mieszkają w kupionych przez siebie mieszkaniach, a mimo to każdego dnia spodziewają się eksmisji. Tego, że przyjdzie komornik i wyrzuci ich na bruk lub zażąda zwrotu długu, który zaciągnął Leopard.

Jeszcze gorzej mają ci, którzy zapłacili całą sumę za lokal, ale go nie dostali. Bo firma padła, zanim je zbudowała. W ich przypadku komornik zapuka do wynajmowanego mieszkania, więc ich z niego nie wyrzuci. Niewiele też będzie miał do zlicytowania. Za telewizor i meble z pewnością nie da się spłacić zaciągniętego na zakup własnego mieszkania kredytu. Zapłacili nim deweloperowi za mieszkanie, którego jeszcze nie dostali. Mimo to pożyczkę muszą spłacać bankowi. A ten, widząc, że skredytował lokal, którego nie ma, w każdej chwili może zażądać zwrotu pełnej kwoty.

Zanim doszło do plajty, dzisiejsze ofiary Leoparda ustawiały się z pieniędzmi w kolejce. To prawda, kupowali dziurę w ziemi, ale gotowych mieszkań w latach 2005–06 nie było. Z góry płacili więc 95, a nawet 100 proc. wartości gotowego mieszkania. Od 200 tys. do nawet miliona złotych, bo lokalizacja była atrakcyjna. W zamian dostawali zwykłą umowę pisemną, nawet nie w formie aktu notarialnego. Wkrótce ten papier miał się okazać bezwartościowy. Uprawnia co najwyżej do starania się u syndyka o odszkodowanie. Wierzyciel ma szansę na zwrot części wpłaconej sumy, jeśli starczy masy upadłościowej. Zwykle nie starcza.

Wielki skok 

Domy miały wyrosnąć w niedużej odległości od centrum, z widokiem na Wawel. Firma nie była „krzakiem”, zbudowała w Krakowie kilka osiedli. Ludzie już w nich mieszkali. Wydawała się wiarygodna. To był okres, kiedy deweloperzy zarabiali kokosy. Więc za deweloperkę brał się każdy. Nawet właściciele kantorów, jak w przypadku legnickiej firmy Gant. To jest pierwsza przyczyna obecnych nieszczęść ich klientów. Po wybuchu kryzysu okazało się bowiem, że budować każdy może, ale wielu nie potrafi. Sypnęły się plajty.

Zanim jednak do tego doszło, deweloperska bańka pęczniała, a spółka Leopard postanowiła wykonać swój wielki skok. Wykorzystać koniunkturę, aby rozwijać się jeszcze szybciej. W tym celu zagranicznemu funduszowi Manchester z siedzibą w Nowym Jorku sprzedała obligacje. Zobowiązała się też płacić odsetki roczne w wysokości 25–30 proc.! Na tak wysokie odsetki miały pozwolić jeszcze większe zyski z budowy mieszkań.

Dodatkowo fundusz zabezpieczył się jednak na nieruchomościach, które wznosił w Krakowie Leopard. Cztery budynki wielorodzinne właściwie były już skończone. Pieniądze za te mieszkania deweloper od ich przyszłych właścicieli zainkasował dużo wcześniej. Nie mieli pojęcia, że potem „ich” mieszkania zostały hipotecznie obciążone należnościami Manchesteru, chociaż to nie fundusz finansował ich budowę – tłumaczy adwokat Łukasz Gładki, reprezentujący interesy poszkodowanych. Nie mieli przecież na nie aktów własności. W maju 2008 r. sąd ogłosił upadłość Leoparda. Za niesolidność dewelopera płacą jego klienci.

Dla klientów krakowskiej firmy, mieszkających już w wybudowanych lokalach, oznacza to konieczność spłaty długów dewelopera wobec funduszu Manchester. Hipoteki lokali są przecież nimi obciążone. Bez zgody osób, które za mieszkania zapłaciły. Dla tych, którzy jeszcze się nie wprowadzili, plajta dewelopera oznacza albo rezygnację z wpłaconych za lokale pieniędzy i pogodzenie się z ich stratą, albo zgodę na spłatę cudzych długów.

200 rodzin nie jest w stanie zrozumieć, dlaczego to one mają ponosić odpowiedzialność za nieodpowiedzialność spółki? Zwracają się do sądu o ustanowienie nieważności hipoteki obciążającej ich lokale. Zgodnie z prawem wierzyciel, którego dług jest zabezpieczony hipoteką nieruchomości, jest zaspokajany w pierwszej kolejności. Klient, który za ową nieruchomość zapłacił – dopiero w czwartej, po bankach, pracownikach, ZUS. Praktycznie oznacza to, że swoich pieniędzy nie odzyska nigdy. Gdyby bowiem deweloper regularnie spłacał swoje długi, nie doszłoby do upadłości.

Sprawa Leoparda trafiła aż do Sądu Najwyższego. W 2012 r. zapadł wyrok korzystny dla jego klientów. Wyrok SN zdejmuje z hipoteki ich mieszkań dług dewelopera wobec zagranicznego funduszu. Teraz ci, którzy je faktycznie kupili, mogą wreszcie od syndyka uzyskać akty własności na swoje lokale. Czy to oznacza koniec ich kłopotów?

 

Niezupełnie. Mimo że już wiele lat temu zapłacili pełną sumę za swoje mieszkania, sporą ich część trzeba teraz wykończyć. Muszą się na to złożyć. W rezultacie ich mieszkania mogą się okazać bajońsko drogie. Ale mogło być gorzej. Komornik mógł zlicytować ich mieszkania za długi dewelopera. Tego właśnie ciągle boi się kolejne 100 rodzin w podwarszawskich Ząbkach. Ofiary firmy Mac-Plast.

Zadłużony deweloper, niespłacający w terminie wcześniej zaciągniętych kredytów, jako ich zabezpieczenie zastawił sześć budynków wielorodzinnych, w których rodziny te wykupiły mieszkania. Tuż przed ogłoszeniem upadłości klientom wydawało się, że zdążyli się zabezpieczyć. Uzyskali notarialne akty własności na opłacone lokale. Nierzetelny deweloper nie poinformował ich jednak, że hipoteki tych mieszkań zdążył obciążyć własnymi długami. Niezwiązanymi w żaden sposób z tymi nieruchomościami.

Do Sądu Okręgowego w Warszawie trafia więc sprawa podobna do tej, jaką wnieśli klienci Leoparda – o unieważnienie zapisów hipotecznych. Jest w toku. Do lokali w każdej chwili może zapukać komornik.

Łańcuszek Świętego Antoniego

Kolejne upadłości stają się dowodem, że polskie prawo w żadnym stopniu nie chroni klientów spółek budujących mieszkania. A te coraz częściej traktują budowy jak piramidę finansową. Nie potrafią zbudować mieszkań za pieniądze, które już zostały wpłacone, coraz częściej im ich brakuje. Więc uruchamiają łańcuszek Świętego Antoniego. Szukają następnych klientów, którzy wpłacą całą sumę, za którą wykończy się lokale poprzednich. Żeby się wobec nich wywiązać z umowy, będą potrzebni kolejni naiwni. Taki system musi się zawalić.

Nowa ustawa deweloperska miała położyć temu kres. Weszła w życie w kwietniu 2012 r. Łańcuszek Świętego Antoniego został przerwany. Od tamtej pory nie wolno już finansować jednej budowy pieniędzmi przeznaczonymi na następną. Deweloper ma dostawać pieniądze swoich klientów ratami. Dopiero gdy zamknie jeden etap budowy, bank wypłaca pieniądze klientów na następny. Trzyma je na tzw. rachunku powierniczym. Klienci odetchnęli. Za wcześnie. Żaden z deweloperów, którzy padli już po wejściu w życie ustawy, rachunku powierniczego nie zakładał. Do tej pory ustawa, która miała chronić konsumentów, nie działa.

Ewa Burchacka, pracownik naukowy Politechniki Wrocławskiej, jest osobą ostrożną i z prawem obeznaną. Doskonale orientowała się, że chroni ją nowa ustawa deweloperska, zgodnie z którą jej pieniądze powinny trafić na rachunek powierniczy. Na wszelki wypadek wolała jednak kupić mieszkanie gotowe. Od razu mogła je zacząć wykańczać. Dziury w ziemi się bała, nawet pod rządami lepszego prawa.

Dopilnowała, by umowa przedwstępna z deweloperem, wrocławską firmą AS-BAU, miała formę aktu notarialnego. Dzięki temu nie miała w banku problemów z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Była wiosna 2013 r. Wzięła 240 tys. na 30 lat. Miesięcznie spłaca po 1,9 tys. Zgodnie z umową deweloper zobowiązywał się przekazać jej akt własności na zajmowane przez nią mieszkanie w miesiąc po otrzymaniu całej należności. Nie przekazał mimo ponagleń. W październiku natomiast ogłosił upadłość. Okazało się, że hipoteka bloku obciążona jest długiem, jaki deweloper zaciągnął w PKO BP jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Więc w odzyskaniu należności bank może mieć pierwszeństwo, bo przecież prawo nie działa wstecz.

Brak notarialnego aktu własności stawia Ewę Burchacką w o wiele gorszej sytuacji niż jej sąsiadów, którzy go uzyskali. Syndyk mógłby jej mieszkanie sprzedać, a pieniądze włożyć do kasy pod hasłem „masa upadłościowa”, z której zaspokajać będzie wszystkich wierzycieli. Takich jak Ewa – w czwartej kolejności. Wtedy jej bank, w którym się zadłużyła hipotecznie, z pewnością zażąda zwrotu całej sumy pożyczki. I co? Wyrzuci ją z kilkumiesięcznym dzieckiem na bruk?

Podobnie może się stać z lokalem Justyny Płaczek na tym samym osiedlu, która od firmy AS-BAU kupiła mieszkanie przed trzema laty. – Duże, 80 m kw., i w dodatku ze sporym ogródkiem – mówi Płaczek. Zapłaciła 500 tys. zł, za kolejne 200 tys. wykończyła na błysk. Zwłokę z przekazaniem aktu notarialnego AS-BAU tłumaczył brakiem formalnego odbioru technicznego. Coraz bardziej pogrążał się w długach.

 

Kiedy się okazało, że w każdej chwili jej wymarzone mieszkanie może zostać zlicytowane przez komornika, Justyna Płaczek nie wytrzymała nerwowo. Wynajęła lokal i wyjechała do rodziny do Opola. Czeka, co zrobi syndyk. Inni sąsiedzi, też bez aktu, próbują się przynajmniej w swoich własnych mieszkaniach zameldować. Wtedy komornikowi wyrzucić na bruk jest trudniej.

Andrzej Sadowski, menedżer w dużej firmie i ofiara innego wrocławskiego przedsiębiorstwa Budnest (ponad 100 poszkodowanych rodzin), które upadło wiosną tego roku, może się zatem uważać za dziecko szczęścia. Pierwszy raz los się do niego uśmiechnął w lutym, gdy wpłacając 150 tys. zł w gotówce, był przekonany, że kupuje 65 m pod Wrocławiem za naprawdę okazyjną cenę. Nawet uwzględniając 25-kilometrową odległość od miasta, rynkowa wartość podobnego lokalu wynosiła 20–30 tys. zł więcej – zapewnia. Wkrótce się okazało, że firma traci płynność i w ten sposób próbuje zapewnić sobie dopływ gotówki od nowych klientów. Piramida się chwiała. Akt własności miał dostać w maju, budowa zamarła.

Drugi uśmiech od losu zdarzył się tuż przed plajtą. Wyglądał na uczciwe zagranie Budnestu. Wprawdzie blok, w którym Sadowski kupił swoje mieszkanie, był gotowy dopiero gdzieś w dwóch trzecich, ale okazało się, że akt własności może dostać. Otrzymali go Sadowscy oraz dwie inne rodziny – blok jest czterorodzinny. – Przynajmniej staniemy się właścicielami działki i niedokończonego budynku – spekulował. Już przy wpłacie gotówki sprawdził, że nieruchomość nie jest obciążona hipotecznie. Zawsze to coś.

To coś oznacza jednak kolejne kłopoty – uważa Michał Hajduk, adwokat. – Trzy rodziny, które stały się prawnymi właścicielami niezbudowanego budynku, same go przecież nie dokończą. Muszą szukać wykonawcy, który dokończy budowę. Mieć też całkiem spore pieniądze na kontynuowanie budowy, a na kolejne kredyty z banku liczyć raczej nie mogą. Brakuje im już zdolności kredytowej.

Więc liczą na tego czwartego, który miał kupić ostatnie mieszkanie, ale się w ostatniej chwili wstrzymał z wpłatą pieniędzy. Jeśli uda się go namówić, budowa ruszy z miejsca za jego środki. Na razie się waha. Nie bardzo ma ochotę na tak niepewny interes.

Stracona pozycja

Żaden z upadłych w ostatnim czasie deweloperów nie przejmował się nowym prawem, które od dwóch lat ma lepiej chronić nabywców mieszkań. Wszyscy je obeszli, rozpoczynając sprzedaż nieistniejących mieszkań przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W pełni wykorzystali vacatio legis. Żaden nie otworzył rachunku powierniczego. Sytuacja ich klientów jest więc identyczna jak klientów krakowskiego Leoparda. Są na straconej pozycji. – Taki stan może trwać jeszcze przez najbliższe kilka lat – uprzedza adwokat Łukasz Gładki. – Liczba ofiar nierzetelnych deweloperów rośnie. Kolejne setki rodzin zostały zostawione na lodzie przez spółki-córki tonącego w długach Ganta.

Sąd nie mógł ogłosić upadłości giełdowej spółki Gant Development, ponieważ uznał, że nie ma ona pieniędzy nawet na przeprowadzenie procesu upadłości. Zadłużała się przez lata, ale nikt nie reagował. Komisji Nadzoru Finansowego nie przyszło do głowy, że rachunek za beztroskę firmy zapłacą jej klienci.

Wierzyciele nie mają więc na co liczyć. Spółka-matka nie ma majątku. Ale budową mieszkań zajmowało się kilka spółek-córek Ganta. M.in. Gant PM sp. z o.o. Odra Tower, już w likwidacji. Co czeka ich klientów? – Nie ma nawet kogo zapytać – twierdzi mecenas Michał Hajduk. Spółki-córki, z którymi umowy podpisywali ludzie kupujący mieszkania, z założenia nie dysponowały żadnym majątkiem. Chodziło o to, żeby Gant Development nie był bezpośrednio odpowiedzialny za długi spółki-córki.

Na razie więc setki rodzin, które zapłaciły za mieszkanie wznoszone przez którąś ze spółek Ganta, nie bardzo jeszcze wiedzą, na czym stoją. – Część bloków jest prawie gotowa, do lokali można by się wkrótce wprowadzić – twierdzi jeden z poszkodowanych.Ale strach, bo na mieście chodzą plotki, że Gant Development sprzedał obligacje jakiemuś biznesmenowi, a mieszkania spółki-córki stały się w tej transakcji zastawem. Rozplątywanie tych węzłów biznesowych może trwać latami. Rachunki zapłacą wierzyciele: nabywcy mieszkań, dostawcy materiałów budowlanych, pracownicy budowy, ZUS.

Wrocławski deweloper AS-BAU (100 poszkodowanych rodzin) ogłosił upadłość w październiku 2013 r., a syndyk do tej pory nie policzył dokładnie, jak się ma wartość masy upadłościowej do wielkości roszczeń. Wiadomo tylko, że o zaspokojeniu wszystkich nie ma mowy. Łukasz ­Welcer, syndyk masy upadłościowej po bankrucie AS-BAU, próbuje banki i właścicieli mieszkań namawiać do kompromisu.

Bank, w tym przypadku PKO BP, pożyczając deweloperowi, niedużo ryzykował. Jego dług wpisany jest do hipoteki zbudowanych mieszkań i prawo gwarantuje mu zwrot w pierwszej kolejności. Może je wyegzekwować, wystawiając zastawione mieszkania na licytację.

Ale w tych mieszkaniach są rodziny, które wpłaciły za nie całą należność, a niektóre są nawet posiadaczami aktów notarialnych. To pełnoprawni właściciele tych lokali. Nowe prawo miało ich chronić, ale ciągle nie działa. Teraz komornik miałby ich z kupionych mieszkań wyrzucić? A poza tym: który komornik, bo do drzwi zapukać może dwóch. Ten, który reprezentuje interesy banku, w jakim zadłużył się deweloper. Oraz ten z ramienia banku, w którym kredyt hipoteczny na zajmowany lokal zaciągnęła rodzina. Ofiary deweloperów nie radzą sobie z odpowiedziami na te pytania. Niektóre zostawiają długi swoje i deweloperów i wynoszą się za granicę.

Kompromis syndyka Welcera mógłby wyglądać tak: PKO BP zrezygnuje z połowy własnej należności od dewelopera, a drugą połowę spłacą mu szczęśliwi właściciele mieszkań, dorzucając zobowiązania dewelopera do własnego kredytu hipotecznego. Tym samym być może zacisną sobie finansową pętlę na szyi. Obu stronom taki kompromis może się wydawać mało pociągający. Nie da się wykluczyć, że pójdą do sądu, a wtedy na rozwiązanie będą czekać latami. Podobnie jak na praktyczne, a nie tylko formalne wejście w życie ustawy deweloperskiej z 2012 r. Przez ten czas będziemy świadkami wielu ludzkich dramatów spowodowanych przez bezkarnych deweloperów. Jak się przed nimi zabezpieczyć? Michał Hajduk doradza, by – kupując nawet gotowe mieszkanie – skorzystać z usług prawnika. Niech śledzi sytuację finansową firmy, od której kupujemy lokal, i alarmuje, gdy spółka spróbuje go zastawić. Na państwo liczyć nie można.

Polityka 31.2014 (2969) z dnia 29.07.2014; Rynek; s. 32
Oryginalny tytuł tekstu: "Mieszkanie w piramidzie"
Więcej na ten temat
Reklama

Czytaj także

Kultura

Dzieła Fangora biją rekordy cen na aukcjach. Skąd ta moda?

W ostatni wtorek w domu aukcyjnym Polswiss Art odbyła się nietypowa aukcja – licytowano dzieła tylko jednego twórcy. Mogłoby się wydawać, że aukcja monograficzna to pomysł ryzykowny. Ale nie w przypadku Wojciecha Fangora.

Aleksander Świeszewski
22.09.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną