Rynek

Umowa deweloperska – 10 najważniejszych kwestii, na które warto zwrócić uwagę

Umowa deweloperska – 10 najważniejszych kwestii, na które warto zwrócić uwagę Umowa deweloperska – 10 najważniejszych kwestii, na które warto zwrócić uwagę Pexels

Umową, która powinna zostać zawarta pomiędzy deweloperem a nabywcą w przypadku zakupu domu lub mieszkania na rynku pierwotnym, z wyjątkiem tych, dla których wydane zostało pozwolenie na użytkowanie, jest umowa deweloperska. Jest ona złożonym, wielostronicowym dokumentem, którego podpisanie wiąże się z podjęciem wieloletniego zobowiązania o charakterze prawnym i finansowym. Dlatego też kluczowym krokiem, który powinien poprzedzić zawarcie umowy deweloperskiej, jest jej sprawdzenie przez prawnika. Na rynku istnieje sporo kancelarii, specjalizujących się w prawie nieruchomości, które zajmują się analizą umów deweloperskich, ale też rezerwacyjnych, przedwstępnych i przenoszących własność. W poniższym artykule wskażemy dziesięć najważniejszych aspektów umowy deweloperskiej, na które warto zwrócić szczególną uwagę.

  1. Ustawa deweloperska

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku, inaczej ustawa deweloperska, szczegółowo opisuje zasady współpracy pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem. Celem wprowadzenia jej w życie było zwiększenie ochrony praw nabywców na rynku pierwotnym, stąd rozwiązania, do stosowania których zobowiązała ona deweloperów, służyć mają właśnie wyrównaniu szans stron transakcji, ponieważ przed 2011 rokiem kupujący byli zdecydowanie słabszą jej stroną.

Umowa deweloperskaPexelsUmowa deweloperska

  1. Bezpieczeństwo transakcji i ochrona interesu nabywcy

Najważniejsze zapisy ustawy deweloperskiej dotyczą:

  • wprowadzenia środków ochrony nabywców – najważniejszym z nich jest rachunek powierniczy. Na niego (a nie, jak miało to miejsce wcześniej, bezpośrednio na rachunek dewelopera) trafiają środki, wpłacane przez kupujących w wysokości i terminach określonych w umowie. Możemy mieć do czynienia z rachunkiem powierniczym otwartym (środki zwalnianie są z niego zgodnie z postępem prac na budowie, potwierdzanym każdorazowo przez bank, w którym prowadzony jest przedmiotowy rachunek), rachunkiem powierniczym otwartym bez lub z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową albo rachunkiem powierniczym zamkniętym (środki zwalniane dopiero po podpisaniu przez strony umowy przyrzeczonej). Dzięki temu kupujący zyskuje gwarancję, że pieniądze, które wpłaca zgodnie z umową, nie służą na przykład finansowaniu działalności dewelopera;
  • zdefiniowania trybu zawierania umów deweloperskich – umowa deweloperska musi być podpisywana w kancelarii, w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami, ale jednocześnie gwarantuje stronom możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem;
  • obowiązków przedumownych dewelopera, obejmujących udostępnienie na życzenie zainteresowanej strony:
  • prospektu informacyjnego,
  • aktualnego odpisu księgi wieczystej, prowadzonej dla gruntu, na którym realizowana jest inwestycja (do wglądu),
  • kopii wpisu do Krajowego Rejestru Sadowego lub zaświadczenia o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
  • kopii pozwolenia na budowę,
  • sprawozdania finansowego dewelopera za dwa ostatnie lata,
  • projektu budowlanego.
  • określenia sposobu postępowania z wpłaconymi środkami w przypadku upadłości dewelopera;
  • praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej.

Zdarza się, że deweloperzy podpisują z nabywcami umowy rezerwacyjne, które nie podlegają regulacjom ustawy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna jest tak zwaną umową nienazwaną, a więc nieuregulowaną w przepisach prawa. Dlatego też jej forma może być dowolna, ale nadrzędnym celem jej zawarcia jest czasowe wyłączenie ze sprzedaży danej nieruchomości, a jej podpisanie wiąże się z koniecznością wpłacenia opłaty rezerwacyjnej, która najczęściej jest bezzwrotna, lub zadatku bądź zaliczki. Jeżeli decydujemy się na podpisanie tego typu umowy również warto wcześniej skonsultować zapisy umowne z prawnikiem z jednej z firm, które specjalizują się w świadczeniu takich usług.

  1. Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego

Zgodnie z ustawą deweloperską kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, w inwestycji, dla której nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, z deweloperem powinniśmy zawrzeć umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Dzięki takiej formie strony zyskują możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w przypadku komplikacji w realizacji postanowień umownych. Wzrasta także bezpieczeństwo samej transakcji, chociażby ze względu na fakt, że do obowiązków notariusza należy zweryfikowanie danych stron umowy oraz, przynajmniej w podstawowym zakresie, przedmiotu umowy.

Zawarcie umowy w kancelarii niesie ze sobą koszty, na które składa się:

  • taksa notarialna – jej maksymalną wysokość proporcjonalnie do wartości nabywanej nieruchomości określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości:

– do 3000 zł – 100 zł;

– powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

– powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

– powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

  • powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
  • powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej niż 10.000 zł.

Notariusza zwyczajowo wskazuje deweloper, ale jeżeli nie odpowiada nam takie rozwiązanie możemy umowę przenieść do innej kancelarii. Warto jedynie mieć na uwadze fakt, że najprawdopodobniej warunki w kancelarii, z którą deweloper współpracuje, mogą być korzystniejsze niż w kancelarii zewnętrznej. Pamiętajmy, że wysokość taksy notarialnej zawsze możemy negocjować.

  • stałe opłaty sądowe, w tym na przykład opłata za założenie księgi wieczystej – 60 zł, opłata za wpis w księdze – 200 zł, opłata za wpis hipoteki – 200 zł, opłata za wypis aktu – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.
  1. Umowy bez notariusza

Do umów nienotarialnych, z którymi możemy mieć do czynienia w przypadku transakcji na rynku pierwotnym, pomimo obowiązujących regulacji, są umowy rezerwacyjne oraz przedwstępne.

Umowa rezerwacyjna, jak zostało już wspomniane w punkcie 1, jest umową nienazwaną, stąd też brak jest specjalnych regulacji, którym podlegają jej zapisy. Dodatkowo nie daje ona pełnej gwarancji, że zarezerwowany lokal rzeczywiście będzie nasz, niezależnie od formy jej zawarcia, co oznacza, że nawet jeżeli podpiszemy ją w kancelarii, nie wpłynie to w żaden sposób na jej skuteczność.

Umowa przedwstępna natomiast, jeżeli zawrzemy ją w formie aktu notarialnego, daje nam już możliwość dochodzenia realizacji jej postanowień na drodze sądowej. W umowie przedwstępnej wskazujemy termin zawarcia umowy przedwstępnej, ale musi się w niej też znaleźć opis jej przedmiotu, jego cena oraz warunki płatności. Strony mogą też uzgodnić zapisanie w umowie kar umownych w sytuacji gdyby dojść miało do opóźnienia w realizacji postanowień umownych. Dobrze jest też pamiętać o tym, że forma aktu notarialnego powoduje, że gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej możemy dochodzić odszkodowania nie tylko za poniesione z tego tytułu szkody, ale również za nieuzyskane korzyści.

Wszelkimi wątpliwościami odnośnie zaproponowanej formy zawarcia umowy, jeżeli takowe mamy, warto jest podzielić się z prawnikiem, który wskaże nam najbezpieczniejsze dla nas rozwiązanie. Dlatego tak istotne jest sprawdzanie wszelkich umów, zawieranych na rynku nieruchomości, z prawnikiem, najlepiej z dedykowanej prawu nieruchomości kancelarii.

Umowa deweloperskaPexelsUmowa deweloperska

  1. Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny jest obowiązkową częścią umowy deweloperskiej, a jego treść musi być w pełni zgodna z umową deweloperską. Dlatego też przypadku wprowadzenia jakichkolwiek w nim zmian deweloper jest zobowiązany poinformować o tym nabywcę jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Prospekt składa się z części ogólnej, w której znajdziemy między innymi dane dewelopera, informacje o jego doświadczeniu oraz o przedmiotowej inwestycji (przede wszystkim wydane pozwolenia, harmonogram prac, termin odbioru mieszkania oraz przeniesienia jego własności) oraz o nabywanym lokalu – jego metrażu projektowym oraz cenie za metr kwadratowy.

Prospekt zawiera wiele istotnych informacji, dlatego ważne jest bardzo dokładne zapoznanie się z nim, a w przypadku jakichkolwiek pytań i wątpliwości należy wyjaśnić je z deweloperem.

  1. Metraż projektowy a powykonawczy

Istotną kwestią, która często jest dla nabywców sporym zaskoczeniem, jest różnica pomiędzy powierzchnią projektową mieszkania, wskazaną w umowie deweloperskiej, a tą, o wartości której kupujący informowani są najczęściej podczas odbioru mieszkania. Metraż powykonawczy lokalu powstaje w rezultacie przeprowadzenia inwentaryzacji powykonawczej budynku, przeprowadzanej przez geodetę, która jest niezbędna do uzyskania dla inwestycji pozwolenia na użytkowanie.

Metraż powykonawczy od projektowego różni się zazwyczaj w niewielkim stopniu, ale warto zwrócić szczególną uwagę na zapisy w umowie deweloperskiej, regulujące tą kwestię. Może się bowiem okazać, że w przypadku, gdy metraż powykonawczy okaże się większy od projektowego będziemy zmuszeni dopłacić różnicę, ale w odwrotnej sytuacji nie otrzymamy od dewelopera zwrotu nadpłaconych środków. Takie zapisy warto zawsze negocjować.

W umowie znajdziemy również wskazanie tzw. bezpiecznego marginesu, a więc różnicy w powierzchni lokalu, wyrażonej w procentach (zazwyczaj 2%), powyżej której powinniśmy mieć prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy.

  1. Standard wykończenia

Standard wykończenia również jest obowiązkowym załącznikiem do umowy. Zawiera on specyfikację techniczną, dotyczącą rozwiązań i materiałów, które zostaną wykorzystane w budynku oraz, co dla nas kluczowe, w nabywanym lokalu. Opis powinien być jak najbardziej szczegółowy, dzięki czemu brak będzie miejsca na dowolność chociażby w zakresie zastosowanych w mieszkaniu materiałów i sposobie jego wykończenia, co ma ogromne znaczenie zwłaszcza jeżeli lokal nabywamy w opcji wykończenia „pod klucz”.

Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Nauka

Nie każdy archeolog to Indiana Jones

Popkulturowy obraz archeologa awanturnika umacnia przekonanie, że ich głównym zadaniem jest odkrywanie skarbów. Ten fałsz fatalnie odbija się na wiedzy o przeszłości.

Agnieszka Krzemińska
27.02.2021
Reklama