Ostatnie tygodnie wstrząsnęły polskim rynkiem nieruchomości, jednak w zupełnie inny sposób niż początek pandemii dokładnie dwa lata temu. Wówczas – po chwilowym zastoju – ceny mieszkań i domów zaczęły szybko rosnąć, bo wiele osób szukało większego lokum, przygniecione pracą i nauką zdalną oraz przerażone ograniczeniem swobodnego wychodzenia z domu. Tymczasem koszty najmu zaczęły spadać, bo część lokatorów wyprowadziła się z dużych miast, a dodatkowo na rynek wpłynęły mieszkania dotąd wynajmowane turystom. Teraz sytuacja jest zupełnie inna. Od pierwszych dni inwazji Rosji na Ukrainę i napływu uchodźców do Polski w szybkim tempie rosną stawki najmu. Natomiast transakcji sprzedaży mieszkań jest zdecydowanie mniej od kilku miesięcy, gdy Rada Polityki Pieniężnej zaczęła podnosić stopy procentowe.
Czytaj także: Deweloperzy nie nadążają. Jakie mieszkania kupują Polacy?
Błyskawiczny wzrost zainteresowania wynajmem
Dane portali pośredniczących w wynajmie i zakupie nieruchomości nie pozostawiają wątpliwości. Według analiz Otodom liczba odsłon mieszkań na wynajem wzrosła w dwa tygodnie o 150 proc., a liczba kontaktów między właścicielem a zainteresowanymi lokatorami zwiększyła się aż o 450 proc. Równocześnie liczba dostępnych ogłoszeń lokali na wynajem spadła już – od chwili rosyjskiej agresji – o 40 proc. Oznacza to, że mieszkania bardzo szybko znajdują chętnych. Nie jesteśmy w stanie ocenić, ile z nich zostaje wynajętych na zasadach komercyjnych, a ile trafia nieodpłatnie dla uchodźców. Wiadomo natomiast, że taka sytuacja ma i będzie mieć konsekwencje dla wszystkich lokatorów. Przy tak dużej nierównowadze popytu i podaży efekt może być tylko jeden – szybki wzrost czynszów, zwłaszcza w dużych miastach, do których trafia zdecydowana większość uchodźców. Niestety, już dochodzi do wykorzystywania obecnej sytuacji przez niektórych właścicieli. Pojawiają się oferty ze skandalicznie wysokimi stawkami, za co rzekomo mają odpowiadać algorytmy w serwisach rezerwacyjnych.
Czytaj także: Stopy procentowe znowu w górę. Coraz trudniej o własne M.
Mieszkania sprzedają się wolniej
Równocześnie na rynku sprzedaży mieszkań panuje względny spokój. Liczba ofert pozostaje na stabilnym poziomie, a liczba transakcji spada od kilku miesięcy. Zainteresowani zakupem mają coraz bardziej utrudniony dostęp do kredytu, bo ten nieustannie drożeje. Stawka WIBOR6M – podstawowa część składowa oprocentowania obok marży banku – wzrosła z poziomu 0,3 proc. we wrześniu 2021 r. do 4,72 proc. dzisiaj. A wiele wskazuje na to, że rosnąć będzie dalej, bo przecież RPP zamierza dalej podnosić stopy procentowe. Sami deweloperzy reagują na mniejszy popyt na mieszkania i spowalniają inwestycje. O spadku cen na razie nie ma mowy, ale analitycy zakładają, że nieruchomości będą w tym roku drożeć wolniej niż w ubiegłym. Część właścicieli planujących sprzedaż może z tego na razie zrezygnować i wynajmować lokale, skoro przychody z najmu szybko rosną.
Dobry zwyczaj: nie oszczędzaj. Jak uciec przed inflacją?
Potrzebne nadzwyczajne, systemowe rozwiązania
Niestety, obecna sytuacja w pełni obnaża konsekwencje braku sensownej polityki mieszkaniowej. Państwo nie ma instrumentów, aby ochronić dotychczasowych najemców przed szybkimi wzrostami cen, bo nie stworzyliśmy systemu kontroli czynszów. Tymczasem liczba gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania będzie prawdopodobnie szybko rosnąć, bo w tej grupie znajdą się zarówno uchodźcy z Ukrainy, jak i ci, którzy nie mają już wystarczającej zdolności kredytowej, aby kupić mieszkanie. Nawet jeśli lokale przestaną drożeć w tak szybkim tempie jak dotąd, trudno mieć nadzieję na wyraźny spadek cen przy tak znacznym wzroście liczby ludności Polski. Do rządu można apelować tylko o jedno – o nowy, wielki program mieszkaniowy, ale nie w stylu nieudanego Mieszkania Plus, tylko o inicjatywę we współpracy z samorządami i deweloperami (a nie wbrew nim – jak dotychczas). Potrzebujemy jak najszybciej setek tysięcy mieszkań na wynajem – nie o charakterze socjalnym, ale po prostu o czynszach umiarkowanych, dostępnych dla osób o średnich dochodach, które są coraz bardziej wykluczone z możliwości zakupu nieruchomości. Potrzeba także ustawowych regulacji w zakresie dopuszczalnego tempa wzrostu czynszów dla najemców z obowiązującymi, bezterminowymi umowami. Sytuacja jest nadzwyczajna i nadzwyczajne muszą też być działania. Po ponad 30 latach nieudanych programów i w dużej mierze bezczynności państwo musi wreszcie stać się organizatorem na rynku nieruchomości, który w obecnej, wynaturzonej postaci po prostu nie poradzi sobie z dzisiejszym wyzwaniem.
Czytaj także: Berlin wywłaszcza korpokamieniczników