Edukator Ekonomiczny

Duży kredyt, duży kłopot

Jak sfinansować kupno mieszkania czy budowę domu

Ostatni drastyczny wzrost kursu franka ożywił w Polsce dyskusję nad organizacją rynku kredytowego. Ostatni drastyczny wzrost kursu franka ożywił w Polsce dyskusję nad organizacją rynku kredytowego. Marek Sobczak / Polityka
Polski rynek kredytów hipotecznych jest młody, ale historię ma już bardzo burzliwą. Czas, żeby się uspokoił.
Polityka
materiały prasowe

Ostatnie wahania kursu franka wobec złotego wywołały ostrą dyskusję wokół kredytów hipotecznych. Zresztą nie pierwszy raz ten specyficzny rodzaj kredytu budzi kontrowersje (wyróżnia go specjalne zabezpieczenie interesów banku, czyli hipoteka ustanowiona na nieruchomości, zazwyczaj też udzielany jest na wiele lat i na dużą kwotę). Przy okazji wraca pytanie, jak finansować kupno mieszkania czy budowę domu w kraju, w którym zarobki są dużo niższe niż w Europie Zachodniej, a ceny nieruchomości do niedawna szybko wzrastały. Do tego dochodzi jeszcze problem relatywnie wysokich w Polsce (w porównaniu do strefy euro) stóp procentowych, zwiększających odsetki od kredytów. Działające u nas banki szukały różnych dróg wyjścia z sytuacji, ale nie ustrzegły się błędów.

W połowie lat 90., gdy tak naprawdę nie istniał u nas jeszcze rynek kredytów hipotecznych, a inflacja wynosiła 20–30 proc. rocznie, bank PKO BP zaproponował swoim klientom kredyt o nazwie Alicja. Dzięki niemu można było sfinansować zakup mieszkania, a przy tym płacić stosunkowo niewielkie raty. Kredytobiorca miał prawo, jeśli chciał, regulować tylko część odsetek. Pozostałość dopisywano do kapitału początkowego. Radość z niskich rat była więc krótka. Szybko się okazało, że kto sam dobrowolnie nie płaci pełnych rat, ma poważny problem, bo kredyt rośnie zamiast maleć. W następnych latach pożyczki typu Alicja zostały stopniowo przekształcone w normalne kredyty hipoteczne, ale niektórzy klienci długo procesowali się z bankiem.

Alicja nie stała się cudownym rozwiązaniem polskich problemów, więc banki zaczęły szukać innych możliwości. Chociaż inflacja powoli spadała, a w związku z tym malały stopy procentowe, kredyty w złotych wciąż były bardzo drogie, obciążone wysokimi odsetkami. To dlatego banki ostatecznie sięgnęły po kredyty w walutach obcych, przede wszystkim we frankach szwajcarskich. Miały one, jak się wówczas wydawało, dla obu stron co najmniej dwie istotne zalety. Pierwsza to dużo niższe oprocentowanie niż kredyty w złotych (tak jest zresztą do dziś). Równocześnie, od chwili wejścia Polski do Unii Europejskiej aż do początku światowego kryzysu we wrześniu 2008 r., złoty systematycznie umacniał się wobec euro czy franka, więc raty kredytów w takich walutach malały. Niedługo przed upadkiem amerykańskiego giganta bankowego Lehman Brothers ta złota era się skończyła.

Wzloty i upadki

Dzisiaj łączna kwota aktywnych kredytów hipotecznych w Polsce wynosi ponad 360 mld zł i systematycznie rośnie. W 1996 r. niewiele przekraczała ona miliard złotych, a szybko zaczęła zwiększać się dopiero po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Rekordowe pod tym względem były lata 2006–08, po nich przyszło przyhamowanie w 2009 r., gdy zarówno banki, jak i konsumenci przestraszyli się możliwych skutków światowego kryzysu.

Od 2010 r. kredyty hipoteczne znów są udzielane częściej, ale wciąż w liczbie niższej niż przed 2009 r. W ostatnim czasie Polacy zaciągają średnio 40–50 tys. nowych kredytów kwartalnie, wartych ok. 9–10 mld zł. Jedna czwarta tej kwoty przypada na rynek warszawski, gdzie kredytobiorców jest najwięcej, ale też mieszkania najdroższe. Konurbacja górnośląska to ok. 8–9 proc. wartości nowych kredytów hipotecznych, na Trójmiasto i Kraków przypada po ok. 6 proc., a na Wrocław niespełna 5 proc.

Łącznie liczba aktywnych (czyli obsługiwanych) kredytów hipotecznych wynosi w Polsce ok. 2 mln. Według statystyk Biura Informacji Kredytowej (BIK) 1,3 mln z nich to kredyty w złotych, a niespełna 700 tys. – w innych walutach. W tej drugiej kategorii niepodzielnie króluje frank szwajcarski, na który przypada ponad 560 tys. kredytów o łącznej wartości ok. 134 mld zł. Nieco ponad 100 tys. kredytów zostało udzielonych w euro, a 5–6 tys. w innych walutach, jak na przykład japoński jen albo amerykański dolar.

Od 2002 aż do 2012 r. kredyty w obcych walutach górowały pod względem łącznej wartości nad złotowymi. Dopiero niedawno udało się odwrócić te proporcje na korzyść narodowego pieniądza. Pomogła w tym ogromna strukturalna zmiana, do której doszło na naszym rynku z powodu wahań kursowych. Jeszcze w 2008 r. prawie 70 proc. wszystkich nowych kredytów hipotecznych zostało udzielonych we frankach, a zaledwie 30 proc. w złotych. Tymczasem już w najgorszym momencie kryzysu, czyli w 2009 r., te proporcje diametralnie się zmieniły. Pożyczki we frankach wzięło tylko 17 proc. kredytobiorców, a w złotych aż 73 proc. Przez chwilę wydawało się, że miejsce franka może zastąpić nieco stabilniejsze euro, na które w 2010 r. przypadło 20 proc. wszystkich nowych kredytów hipotecznych, ale i ono okazało się zbyt ryzykowne w warunkach pokryzysowych. W tej chwili złoty praktycznie zmonopolizował rynek. W polskiej walucie zaciąga się obecnie ponad 99 proc. nowych kredytów.

Spora w tym zasługa regulatora, czyli Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która wypowiedziała kredytom w obcych walutach wojnę i doprowadziła do ich marginalizacji. W tej chwili, zgodnie z prawem, tylko osoby mające stałe dochody w euro, frankach czy dolarach mogą zaciągnąć kredyt na dom lub mieszkanie w tej walucie, w której zarabiają. A taki układ zdarza się stosunkowo rzadko. KNF, obawiając się problemów Polaków ze spłacaniem kredytów hipotecznych, wprowadziła zresztą w ostatnich latach kilka innych obostrzeń. Obok eliminacji ryzykownych pożyczek w obcych walutach nadzór finansowy podniósł np. wymagany poziom wkładu własnego najpierw do 5 proc., a potem do 10 proc. wartości kredytu. KNF zniechęca też banki do pożyczania na dłużej niż 25 lat.

Te działania wydają się może dość restrykcyjne, ale są po prostu konsekwencją błędów popełnionych przez banki i nadzór w przeszłości. Chociaż bowiem niektóre instytucje finansowe przed 2009 r. zwracały uwagę na ryzyko związane z kredytami w obcych walutach, nie było wówczas żadnych ograniczeń w tym względzie. Każdy bank robił, co chciał, i dzisiaj mamy konsekwencje tej lekkomyślności.

 

Na razie nie wiadomo, jak ostatnie wahania kursowe wpłyną na terminową spłatę kredytów hipotecznych. Do tej pory kolejne raty były regulowane najczęściej bez problemów. Z danych NBP wynika, że zagrożone (czyli niespłacane bądź spłacane ze znacznym opóźnieniem) kredyty hipoteczne stanowią ok. 3 proc. w przypadku pożyczek w obcych walutach i ok. 3,5 proc. dla kredytów złotowych.

Same te wskaźniki nie muszą być powodem do niepokoju, ale też wiele kredytów jest wciąż stosunkowo świeżych, spłacanych zaledwie od kilku lat. Poza tym wskaźnik pożyczek zagrożonych w przypadku walut obcych powoli, lecz systematycznie rośnie. Pod koniec 2012 r. przekroczył 2 proc., a rok później – 2,5 proc. Nieco inaczej wygląda sytuacja z kredytami złotowymi. W tej kategorii najwięcej kredytów zagrożonych było w 2013 r., gdy stanowiły ponad 4 proc. całego portfela. Potem ich udział nieco się zmniejszył.

Czas na porządki

Modę na kredyty walutowe z początku minionej dekady wzmacniała oczywiście widoczna wstrzemięźliwość i niekonsekwencja państwa przy budowaniu programów pomocowych dla ludzi bez własnego dachu nad głową. Wybór kredytu frankowego wydawał się jedyną, może i ryzykowną, ale przynajmniej realną drogą na zdobycie przyzwoitego mieszkania. Dopiero w 2007 r. ruszył program Rodzina na Swoim, który pozwalał na uzyskanie konkretnego wsparcia z budżetu państwa. Przez osiem lat od chwili udzielenia kredytu rząd pomaga w spłacie, pokrywając połowę odsetek. Ten przywilej zawsze dotyczył wyłącznie kredytów złotowych. Program był obwarowany szeregiem ograniczeń, jak dopuszczalna powierzchnia mieszkania czy domu albo maksymalny koszt jednego metra kwadratowego. Mimo to okazał się na tyle popularny, że podjęto decyzję o jego zamrożeniu z powodu zbyt wysokich kosztów dla budżetu. Łącznie w latach 2007–13 Rodzina na Swoim pomogła 192 tys. kredytobiorców, którzy pożyczyli na cele mieszkaniowe w sumie 35 mld zł. Rodzinę na Swoim zastąpił tańszy dla państwa program o nazwie Mieszkanie dla Młodych. Jego konstrukcja jest inna, bo w tym przypadku dopłata z budżetu to pomoc jednorazowa, przeznaczona na pokrycie 10–15 proc. kapitału kredytu. Pozostały ograniczenia związane z wiekiem uczestników, jak również dopuszczalną powierzchnią mieszkania i limitem ceny za metr kwadratowy, zróżnicowanym regionalnie. Niestety, Mieszkanie dla Młodych objęło tylko rynek pierwotny nieruchomości, a zatem zostało ograniczone do miast, gdzie powstają nowe osiedla. W 2014 r., czyli w pierwszym okresie działania tego programu, udzielono 14 tys. preferencyjnych kredytów, wartych łącznie 2,6 mld zł. Z zarezerwowanej na dopłaty w budżecie kwoty 600 mln zł wydano mniej niż połowę.

Ostatni drastyczny wzrost kursu franka ożywił w Polsce dyskusję nad organizacją rynku kredytowego. Pojawiły się postulaty tworzenia silnych, wydzielonych banków hipotecznych. Autorzy najdalej idących koncepcji sugerują nawet przyznanie im monopolu na prowadzenie tego rodzaju finansowej działalności. W tle pojawiają się sugestie, że byłyby one instytucjami bezpieczniejszymi dla klientów.

Obecnie kredytów hipotecznych udziela większość banków komercyjnych, część spółdzielczych, a nawet niektóre SKOK. Kredyt hipoteczny nie jest traktowany ustawowo w szczególny sposób i bank nie musi mieć specjalnej zgody na jego sprzedaż. Tego produktu nie mają w ofercie tylko najmłodsze i najmniejsze instytucje, które nie zgromadziły jeszcze wystarczająco dużych aktywów.

W Polsce działają na razie zaledwie trzy banki hipoteczne, kontrolowane przez największe w kraju banki-matki (PKO BP, Pekao SA i mBank). Gdyby takie wyspecjalizowane banki miały dostać monopol na udzielanie kredytów hipotecznych, mogłoby to ograniczyć konkurencję. Tak przynajmniej twierdzą mniejsze instytucje finansowe.

Wciąż mało zadłużeni

Poza tym niektórzy proponują włączenie do oferty kredytów o stałym, a nie jak dziś zmiennym oprocentowaniu, uzależnionym od aktualnych stóp procentowych. Kłopot w tym, że w tej chwili stopy są na wyjątkowo niskim poziomie, także w Polsce, więc pewnie mało kto chciałby zaciągać kredyt o stałym oprocentowaniu, gdyby było ono wyższe od tego rynkowego. Pozostaje problem kredytów we frankach i pytanie o to, czy i na jakich zasadach dokonywać ich przewalutowania. Banki nie chcą ponosić nawet części kosztów takich operacji, co z kolei proponuje szef KNF.

Szczególna troska o ten rynek jest potrzebna choćby dlatego, że wartość kredytów hipotecznych w Polsce będzie zapewne nadal rosnąć. W porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej jesteśmy wciąż mało zadłużeni, bo łączna kwota takich kredytów to równowartość ok. 20 proc. polskiego PKB. Taki wynik jest porównywalny z takimi krajami naszego regionu, jak Węgry, Słowacja czy Łotwa, ale już dużo niższy od wskaźników dla Europy Zachodniej. Wartość kredytów hipotecznych Holendrów przekracza 100 proc. ich PKB, a w przypadku Brytyjczyków i Szwedów osiągnęła 80 proc. Nawet Francuzi czy Niemcy, z których wielu wynajmuje mieszkania, mają kredyty hipoteczne o wartości ponad 40 proc. krajowego PKB. Polacy będą zatem dalej się zadłużać. Powinni to jednak robić w miarę możliwości jak najbezpieczniej, aby potem przez wiele lat myśleć o kredycie najwyżej raz w miesiącu.

 

Polityka 11.2015 (3000) z dnia 10.03.2015; Edukator ekonomiczny; s. 44
Oryginalny tytuł tekstu: "Duży kredyt, duży kłopot"
Więcej na ten temat
Reklama

Czytaj także

Świat

Gdzie na świecie aborcja jest legalna, a gdzie kobiety muszą ją wykonywać w podziemiu?

Co roku na świecie dokonuje się ponad 40 mln aborcji – głównie w tych krajach, gdzie poziom wiedzy na temat antykoncepcji jest niski.

Redakcja
22.10.2020
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną