Rynek zaczął się zmieniać w połowie lutego – pracownicy biur nieruchomości odnotowali wtedy większe zainteresowanie najmem również przez obywateli ukraińskich pracujących w Polsce, którzy najwyraźniej przygotowując się na wojnę, szukali lokali dla bliskich i znajomych. Ci pojawili się wraz z pierwszą falą uchodźców.
– Ale wtedy przy dość sporej podaży wciąż można było swobodnie wynająć mieszkanie w dobrym standardzie przy zrównoważonej jak na obecną sytuację rynkową cenie. Częstym zjawiskiem było więc „przebieranie” wśród ofert, narzekanie na niski poziom wykończenia i szukanie wyższego standardu. Sytuacja zmieniła się gwałtownie z chwilą wybuchu wojny 24 lutego – przyznaje Marek Urban, wiceprezes Zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, dodając, że i uchodźcy, i Polacy dla uchodźców zaczęli wynajmować praktycznie wszystko, co było dostępne – przede wszystkim w dużych miastach. Wielu właścicieli nieruchomości oferowało swoje lokale za darmo lub za przysłowiową złotówkę, co spowodowało dodatkowy odpływ zasobów i załamanie się podaży.
– I jak łatwo się domyśleć, możliwości szybko się wyczerpały wobec ogromu potrzeb – mówi Agata Stradomska, menedżerka biura Białe Lwy – Nieruchomości w Warszawie.
Warszawa. Wyścig o mieszkania
Na stolicy i w okolicznych miejscowościach mieszkań do wynajmu praktycznie nie ma. Czynsze w ciągu kilku tygodni wzrosły o 20 proc. i więcej. Portale ogłoszeniowe wskazują na spadek liczby ofert o ok. 50 proc., ale faktycznie jest ich jeszcze mniej, gdyż nieaktualne nie są wycofywane na bieżąco. Większość lokali znajduje chętnego w ciągu dnia lub dwóch, chyba że właściciel ma szereg szczególnych warunków. Ale nawet w takich sytuacjach szybko znajdują się najemcy. Po dostępne oferty, szczególnie te z niższym budżetem, ustawiają się kolejki.
– Ich właściciele po kilku godzinach… wyłączają telefon, bo przez ten czas umówili się z kilkoma lub nawet kilkunastoma potencjalnymi najemcami. Podobnie wygląda sprawa z mieszkaniami na wynajem wystawionymi przez agencje nieruchomości. Każda oferta jest dziś atrakcyjna. Co ciekawe, jest popyt także na propozycje z segmentu premium – mówi Agata Stradomska. Jak dodaje, wzrasta rynek najmu krótkoterminowego i kwater pracowniczych, obłożenie jest wysokie, a duży popyt w Warszawie z pewnością utrzyma się przez cały rok.
Z analiz ekspertów Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami wynika, że wielu obywateli Ukrainy pozostanie już w Polsce bez względu na sytuację związaną z wojną – Warszawa w tej perspektywie jest korzystną lokalizacją dla osób szukających pracy. Jednocześnie nie można zapominać, że na rynek najmu, i to już niedługo, zaczną trafiać uchodźcy obecnie zakwaterowani tymczasowo np. w ośrodkach wypoczynkowych.
– W konsekwencji mieszkania, które tradycyjnie w wakacje zwalniają studenci, mogą zostać wynajęte od ręki i za wyższe stawki. Studenci chcący zapewnić sobie lokum na nowy rok akademicki w Warszawie będą mieli wtedy bardzo ograniczone możliwości – przyznaje Agata Stradomska.
Kraków? Ceny szybują w górę
W Krakowie pozostały do wynajęcia tylko bardzo drogie lokale. Wiele biur nieruchomości otrzymało zastrzeżenia od właścicieli, iż woleliby „kogoś pracującego, najlepiej bez dzieci”. Z oferowanych przez jeden z portali prawie 4 tys. mieszkań w styczniu dzisiaj pozostało ok. 500. Ogłoszenia „znikają” w kilkadziesiąt minut, nawet mimo wzrostu ceny wynajmu w ostatnim miesiącu od kilkuset złotych w przypadku kawalerek do 1,5–2 tys. w przypadku mieszkań dwu–trzypokojowych.
– I w tym miejscu należałoby się zastanowić, dlaczego lokalizacja uchodźców następuje tylko w niektórych większych miastach Polski, a do znacznej części regionów, gdzie lokale stoją przygotowane do wynajęcia, uchodźcy nie docierają – mówi Marek Urban i dodaje, że po entuzjastycznym wręcz oddawaniu mieszkań na początku wojny teraz widać nieco ostrożniejsze podejście do tematu.
Jak ocenia ekspert Izby, istotnym czynnikiem hamującym „hurraoptymizm” i bezgraniczną chęć niesienia pomocy wśród osób udostępniających własne lokale bezpłatnie lub po zaniżonym czynszu było wejście w życie zapisów specustawy o pomocy obywatelom Ukrainy z 12 marca. – Zadziałały na niektórych właścicieli nieruchomości jak zimny prysznic – mówi Marek Urban.
Chodzi o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmiany kodeksu cywilnego w odniesieniu do tymczasowego użyczenia uchodźcy budynku lub jego części. Wprawdzie zniesiono zakaz możliwości eksmisji, ale tylko gdy chodzi o umowy użyczenia – nie dotyczy to najmu. W przypadku najmu okazjonalnego ustawodawca wyłączył wprawdzie obowiązek wskazania przez najemcę innego lokalu, do którego potencjalnie zostanie wykonana eksmisja. Nie jest również konieczna zgoda właściciela nieruchomości na przyjęcie eksmitowanego.
– Te zapisy w bardzo niewielkim stopniu zwiększają poczucie bezpieczeństwa właścicieli, powodując rezygnację z oferowania uchodźcom swoich kwater w zamian za teoretycznie bezpieczniejszy najem dla obywatela polskiego – przyznaje Urban.
Strachy, pieniądze, żądania
Są już pierwsi właściciele, którzy chcąc zarobić na koniunkturze, próbują (nie zawsze zgodnie z prawem) wypowiedzieć obowiązujące umowy. Taka sytuacja zdarzyła się w Warszawie m.in. studentom obcokrajowcom. Wykorzystując ich nieznajomość języka i prawa, właściciel kazał im się wyprowadzić z dnia na dzień.
Jak dodaje Marek Urban, sytuację wykorzystują też osoby z długim stażem wynajmowania – wypowiadają umowy najmu zajmowanych lokali, starając się „otrzymać” mieszkanie bez opłat lub po niższej cenie, za to w wyższym standardzie.
– Na szczęście skala tego precedensu była niewielka, a osoby te były dość szybko rozpoznawane – podkreśla Urban. I przyznaje, że wzrost cen trzeba wiązać z ograniczoną podażą, ale i chęcią „odstraszenia” klientów z Ukrainy, którzy w większości szukają lokali na dwa–trzy miesiące. Dodatkowo nieznajomość języka (i to we wzajemnych relacjach) powodowała szereg nieporozumień zwłaszcza w obszarze przedstawienia praw i obowiązków najemcy oraz właściciela.
Eksperci Izby wyjaśniają poza tym, że pojawiające się w ogłoszeniach dopiski typu: „nieprzeznaczone do wynajmu z dziećmi” lub „wynajem tylko na minimum 12 miesięcy”, nie zawsze świadczą o złej woli.
– To raczej pragmatyczne podejście i próba oceny sytuacji długoterminowo. Wielu tych właścicieli chce pomagać, ale boi się zadłużyć mieszkanie, oddając je osobie, która może okazać się niewypłacalna lub też będzie korzystała z nieruchomości z innymi osobami, o których istnieniu właściciel nie zostanie powiadomiony. Znamy sytuację z Tarnowa, gdzie w kawalerce 26 m kw. mieszka dziewięć osób. Najemca nie wie, jak rozwiązać ten problem, bo miały zatrzymać się u niego tylko na kilka dni – opowiada wiceprezes Izby, przyznając, że patologiczne zachowania zdarzają się również wśród właścicieli.
Pewien krakowski zarządca nieruchomości opowiada o takiej sytuacji: – Polka mieszkająca na stałe w USA wypowiedziała wszystkie umowy, by udostępnić lokale uchodźcom. Powodem nie był jednak odruch serca, ale chęć uzyskania dotacji przekazanej jej przez fundację amerykańską jako pomoc dla uchodźców, wynoszącą trzykrotność obecnych czynszów najmu...
We Wrocławiu dla odmiany kobieta wynajmująca apartament za 25 tys. zł miesięcznie (zapłaciła za trzy miesiące z góry gotówką) zażądała rabatu dla „uchodźcy” w wysokości minimum 5 tys. zł.
Z odruchów serca
Marek Urban nie kryje, że również na rynku nieruchomości rzeczywistość nie jest czarno-biała. W Warszawie wielu zamożniejszych obywateli Ukrainy wynajmuje mieszkania na swój koszt, oddając je za darmo rodakom, których na to nie stać. Takie grupy zrzucające się na wynajem dla uchodźców tworzą też Polacy, a w Tychach właściciel jednej z firm deweloperskich udostępnił bezpłatnie lokale, które miał przeznaczone do sprzedaży, wykończył je i oddał do dyspozycji 50 osobom – studentkom oraz matkom z dziećmi.
– Skrajnych przykładów można podać bezliku, słyszymy je za każdym razem, kiedy wspominamy obecną sytuację na rynku najmu, jednak 99 proc. osób, które uciekły przed wojną w Ukrainie, to ludzie, którzy próbują odnaleźć się w sytuacji, znaleźć pracę, chronić dzieci, pomagać rodzinie – podkreśla Marek Urban, dodając, że wielu z nich nie chce darmowej pomocy, chcą płacić za wynajem, pośrednictwo biur nieruchomości, opłacać wszystkie rachunki i zobowiązania.
Większość z nich chciałaby też jak najszybciej wrócić do własnych domów po wojnie, część jednak próbuje się asymilować i jakoś odnaleźć. Rafał Szczeponek z Izby przypomina, że przeszkodą jest brak stałego zatrudnienia i często chęć zawarcia umów na krótszy okres, podczas gdy rynek w Polsce w ostatnich latach mocno się sprofesjonalizował. Coraz więcej właścicieli sprawdza najemców, ich dochody i zatrudnienie, część korzysta z profesjonalnych usług firm zarządzających mieszkaniami na wynajem. Tutaj standardem są umowy na czas określony (co najmniej rok), rozbudowane, z licznymi karami. Zatem ten segment rynku, mimo że mieszkania nadal są dostępne, jest dla Ukraińców niedostępny.
– I oczywiście wiele zależy od tego, jak rozwinie się sytuacja w Ukrainie i ile potrwa wojna. Jeśli skończy się stosunkowo szybko, np. do wakacji, prawdopodobnie część uchodźców wróci do domu i odciąży rynek w Polsce. Pamiętajmy jednak, że spora liczba uchodźców jest goszczona w prywatnych domach – mówi Szczeponek. I od razu zastrzega, że nie wiadomo, jak długo będą w tych domach mieszkać. Wsparcie rządowe – stawka 40 zł za zakwaterowanie i wyżywienie – przewidziane jest na dwa miesiące. Miną 24 kwietnia.