Przede wszystkim chodzi, oczywiście, o dobro klientów. Kredyt w obcej walucie jest nierozerwalnie związany z ryzykiem kursowym. Przez długi czas, gdy złoty praktycznie bez przerwy się umacniał, spłacający takie pożyczki mogli się cieszyć, bo ich raty z upływem czasu malały. Ale okres światowego kryzysu pokazał, że w sytuacji płynnego kursu walutowego, a taki ma nasz złoty, może zdarzyć się wszystko.
Jeszcze latem 2008 r. za 1 euro płaciliśmy 3,30 zł, a kilka miesięcy później nawet 4,90 zł. W tym roku na szczęście kurs polskiej waluty ustabilizował się w okolicach 4 zł za euro. Ale KNF słusznie przypomina, że nie wiemy, co będzie dalej. Prognozy analityków zakładają, że złoty znów powinien powoli się umacniać wobec euro, choć nie więcej niż o 0,2–0,3 zł rocznie. Te przewidywania nie uwzględniają gwałtownych wydarzeń, które mogą się przytrafić światowej gospodarce. Natomiast doświadczenie minionych dwóch lat uczy, że gdy tylko rynki panikują, zaczyna się masowa ucieczka od walut państw na dorobku, takich jak Polska, i to bez względu na aktualne wyniki ekonomiczne kraju. Wówczas inwestorzy tracą zimną krew i zaczynają kupować dolary, franki szwajcarskie czy euro, pozbywając się walut o mniejszej renomie.
Co gorsza, wielu zjawisk nie da się przewidzieć. Mogą o tym zaświadczyć chociażby ci, którzy kilka lat temu zaciągnęli niezmiernie wówczas popularne kredyty we frankach. Dziś frank jest niewiele tańszy niż w szczycie kryzysu finansowego – od tego czasu złoty znacząco umocnił się wobec euro, ale nie względem szwajcarskiej waluty. Dlaczego? Okazuje się, że inwestorzy z różnych krajów, przestraszeni problemami strefy euro, a równocześnie zaniepokojeni gigantycznym amerykańskim deficytem budżetowym, upodobali sobie franki jako najbezpieczniejszą przystań do inwestowania. Chętnie je kupują i w nich trzymają swoje oszczędności. Póki się to nie zmieni, spłacający kredyty w tej walucie muszą liczyć się z tym, że ich raty w przeliczeniu na złotówki znacząco nie spadną.
Ale czy troska o klientów to jedyny powód tak zdecydowanej akcji KNF i NBP? Otóż jest i inny argument, zdecydowanie ważniejszy z punktu widzenia tych instytucji. To obawa o stabilność polskiego systemu finansowego. Jeśli bowiem na skutek gwałtownego osłabienia złotego osoby zadłużone zaczną mieć problemy z regularną spłatą rat, to w trudnej sytuacji znajdzie się wiele banków. A wówczas to polski rząd, podobnie jak jeszcze niedawno niemiecki, brytyjski czy holenderski, będzie musiał spieszyć z pomocą, osłabiając i tak bardzo nadwerężone finanse publiczne.
Lepiej zatem w porę ograniczyć udzielanie kredytów hipotecznych w obcych walutach. Zwłaszcza że po załamaniu w 2009 r. znów wracają one do łask. Zmienił się tylko ulubiony pieniądz. Zamiast franka (ponad trzy czwarte pożyczek na mieszkanie czy dom w I połowie 2008 r.) teraz gwiazdą jest euro (niedawno śladowe ilości, a w II kwartale br. już jedna czwarta wartości nowych kredytów hipotecznych).
KNF podkreśla, że i tak nie wybrała strategii radykalnej, bo nie zamierza całkowicie zakazać udzielania tego typu pożyczek. Chce po prostu znacznie ograniczyć ich liczbę i sprawić, aby kredyt w euro czy w innej obcej walucie był alternatywą tylko dla zamożniejszych klientów, którzy zniosą nawet gwałtowne wahania kursowe. Będzie oferowany tylko przez te banki, które do tej pory kredytów dewizowych udzielały mało, więc ich bilanse nie są obciążone dużym ryzykiem kursowym. Jak nasz nadzór chce osiągnąć te dwa cele?
Pierwszy z nich już jest od pewnego czasu w zasięgu ręki. Zgodnie bowiem z odpowiednimi rekomendacjami bank, udzielając nam kredytu w obcej walucie, musi założyć, że jego wartość jest o 20 proc. wyższa niż w rzeczywistości. I dopiero biorąc pod uwagę taką sztucznie powiększoną kwotę, może badać naszą zdolność do spłaty. Oznacza to, że aby pożyczyć np. 100 tys. euro (załóżmy kurs 4 zł za euro), musimy mieć tak duże dochody, jakbyśmy występowali nie o 400, lecz aż o 480 tys. zł.
To zresztą nie koniec restrykcji KNF. W grudniu wejdzie w życie część tzw. rekomendacji T. Zgodnie z nią – a dotyczy to każdego klienta – łączne raty wszystkich kredytów nie mogą przekroczyć 50 proc. dochodu netto dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej. Dla bogatszych ten wskaźnik ma wynieść maksymalnie 65 proc. zarobków na rękę.
Osoby starające się o kredyt w obcej walucie będą miały jeszcze trudniejszą sytuację. Na potrzeby kalkulacji takiego kredytu bank będzie musiał założyć, że także rata jest o 20 proc. wyższa niż będzie w rzeczywistości. W ten sposób stworzony zostanie bufor bezpieczeństwa na wypadek osłabienia się złotego (nawet o 20 proc.). A to oznacza, że kolejna grupa osób o nieco niższych dochodach będzie skazana na kredyty w złotych.
A jak KNF próbuje dbać o kondycję banków, które do tej pory pożyczały swoim klientom przede wszystkim we frankach albo w euro? Tu z kolei w 2011 r. zacznie obowiązywać nowa wersja rekomendacji S. Komisja chce, aby nie więcej niż połowa wartości wszystkich dotąd udzielonych kredytów hipotecznych w danym banku była w obcych walutach. A co z wieloma instytucjami (jak DnB Nord, Deutsche Bank PBC czy mBank), gdzie obecnie ten wskaźnik jest dużo wyższy? Musiałyby one w ogóle przestać pożyczać we frankach albo w euro, a ich nowym klientom pozostałby wyłącznie kredyt złotowy.
Z analiz przeprowadzanych przez firmy doradcze wynika, że w ten sposób KNF ograniczyłaby liczbę banków oferujących walutowe kredyty hipoteczne do mniej niż dziesięciu. Na razie nie wiadomo, czy i kiedy tak ostre przepisy wejdą w życie. Szczególnie że oznacza to mocne ograniczenie konkurencji na rynku i istotną zmianę strategii niektórych banków. Jednak KNF, wspierana przez NBP, wydaje się zdeterminowana. Pojawiają się oczywiście pomysły obejścia takiego przepisu rekomendacji S – np. nowych kredytów mógłby udzielać dodatkowy bank, sztucznie stworzony przez zachodnioeuropejską centralę. Inne rozwiązanie obejściowe to sprzedaż już udzielonych kredytów hipotecznych innym podmiotom, aby obniżyć wskaźnik poniżej 50 proc. Nie wiadomo jednak, czy ktokolwiek zechce w ten sposób zadzierać nie tylko z KNF, ale też z prezesem NBP i ministrem finansów.
Na szczęście są również dobre wiadomości dla szukających funduszy na dom czy mieszkanie. Same banki zaczęły w ostatnich miesiącach promować kredyty w złotych i wydają się pogodzone z faktem, że to właśnie będzie podstawowy rodzaj pożyczki w najbliższych latach. Na rynku pojawiło się sporo interesujących propozycji.
– Czasem to okresowe promocje, a czasem poprawianie standardowej oferty. W wielu bankach spadają marże, część rezygnuje z pobierania prowizji za udzielenie kredytu – mówi Katarzyna Siwek, analityk Home Broker. – Poza tym łatwiej niż dawniej dostać pieniądze na zakup nowego, jeszcze nieskończonego mieszkania, bo banki nie boją się już fali bankructw deweloperów. Obserwujemy też stopniową liberalizację kryteriów, szczególnie w porównaniu z ubiegłym rokiem. Oczywiście banki są znacznie ostrożniejsze niż przed kryzysem finansowym, ale wymagają mniejszego wkładu własnego niż jeszcze kilka miesięcy temu.
Trzeba przy tym pamiętać, że umowa o kredyt hipoteczny to szansa na zdobycie klienta na wiele lat. – Nowe promocje zazwyczaj wymagają założenia konta czy wykupienia polisy ubezpieczeniowej – mówi Jarosław Sadowski z Expandera. – Nie liczmy na lepsze warunki za darmo. To tzw. cross-selling, czyli łączenie samego kredytu hipotecznego w pakiet z innymi produktami. Skoro bank obniża marżę, czasem nawet do zaledwie 1–1,5 proc., oczekuje od klienta lojalności.
Mniejszą wagę bankowcy przykładają natomiast do poprawiania oferty kredytów walutowych. Są one niżej oprocentowane niż złotowe. Nadal przecież stopy procentowe w Polsce (podstawowa stopa referencyjna to 3,5 proc.) są znacznie wyższe niż w strefie euro (1 proc.) i w Szwajcarii (zaledwie 0,25 proc.). Warto jednak zauważyć, że już marże, czyli zarobek banku, w przypadku kredytów walutowych są znacznie wyższe niż dla kredytów w złotych. Oznacza to, że zyskiem z niskiej stopy procentowej musimy podzielić się z udzielającym nam pożyczki.
Jest wreszcie problem słynnych spreadów, czyli różnic między kursem kupna i sprzedaży waluty. Banki troszczą się o to, abyśmy euro czy franki potrzebne do spłacenia kolejnej raty musieli u nich kupować po mało korzystnych dla nas cenach. Mimo tych wszystkich dodatkowych kosztów kredyt walutowy jest wciąż tańszy od złotowego, ale różnice między nimi znacznie się zmniejszyły w ostatnich latach. Przez długi czas głównym argumentem za kredytem walutowym było przekonanie, że przecież niedługo i tak wejdziemy do strefy euro. Teraz nie jest to aż tak oczywiste. Polska spełnia dziś zaledwie jedno kryterium konwergencji – co prawda teoretycznie możliwe byłoby przyjęcie euro w 2015 r., ale to data mało prawdopodobna. Polski deficyt budżetowy wciąż jest bardzo wysoki, wahania naszego pieniądza wobec euro znacznie się zmniejszyły, ale nadal zdarzają się nerwowe dni. Ponadto nie jest jasna przyszłość Europejskiej Unii Walutowej, choć politycy zapewniają, że najgorsze chwile już za nami.
Co to oznacza dla przeciętnego kredytobiorcy? Biorąc pożyczkę w euro, nie można żyć złudzeniami, że za kilka lat ryzyko kursowe zniknie. Być może tak się rzeczywiście stanie, ale trzeba zakładać inny scenariusz, w którym jeszcze długo będziemy zarabiać i płacić w złotych. Wśród analityków coraz częściej zamiast 2015 r. jako bardziej realna data wprowadzenia nowego pieniądza w Polsce pojawia się rok 2019. Niewykluczone, że do strefy wejdziemy jeszcze później.
Sami bankowcy próbują przejść do kontrofensywy. Podkreślają, że kredyty walutowe są dla ludzi, a obwinianie ich o całe zło i straszenie klientów ogromnym ryzykiem kursowym to przesada. I mają sporo racji. Istota chyba w zachowaniu odpowiednich proporcji, które przed kryzysem zostały niestety w Polsce zachwiane, podobnie jak w wielu innych krajach naszego regionu (jak Węgry czy państwa bałtyckie). Dla osób dobrze zarabiających, które chcą zaciągnąć wysoki kredyt hipoteczny, euro jest ciekawym rozwiązaniem, wartym rozważenia. Ale dla zdecydowanej większości klientów pierwszym wyborem powinna być pożyczka w złotych. Szczególnie gdy mają niezbyt duży wkład własny, a ewentualne zwiększenie rat o 20–30 proc. mogłoby skończyć się katastrofą domowego budżetu. Bo kredyty walutowe są rzeczywiście dla ludzi – chociaż na pewno nie dla wszystkich, jak jeszcze niedawno nam wmawiano.
Cezary Kowanda