Ile banki nam pożyczą?
Każdy bank oblicza naszą zdolność kredytową inaczej – na podstawie kilkunastu parametrów. Jeśli uzna, że jej nie mamy, nie dostaniemy pieniędzy na mieszkanie czy dom.

Mam co miesiąc 1000 zł wolnych środków: jaki dostanę kredyt? Takie pytania często pojawiają się na internetowych forach czy na spotkaniach z doradcami finansowymi. Przyszli kredytobiorcy nie zdają sobie sprawy, że dla banku taka informacja nie ma większego znaczenia. Bank według swoich kryteriów ocenia, ile potencjalny kredytobiorca jest w stanie przeznaczyć na ratę. Od tego zależy maksymalna dostępna kwota pożyczki, a więc nasza zdolność kredytowa.

Obliczanie zdolności kredytowej to przede wszystkim odejmowanie.
Od dochodu netto bank odliczy najpierw koszty utrzymania kredytobiorcy i jego rodziny. Banki bardzo różnią się w ocenie, ile potrzeba nam na życie. Jeden może uznać, że to 500–600 zł miesięcznie na osobę, inny, że 300 zł. Jeśli o kredyt będzie się starać 4-osobowa rodzina, wówczas, zależnie od banku, od jej dochodu może zostać odjęte 1200 lub 2400 zł.

Poza kosztami utrzymania banki odejmą od dochodu także inne stałe obciążenia domowego budżetu – raty innych kredytów, składki ubezpieczeniowe, alimenty, a także koszt utrzymania samochodu (nie wszystkie banki tak robią; jest on szacowany na ok. 200 zł miesięcznie) oraz nieruchomości (ok. 400 zł miesięcznie lub liczy się je zależnie od powierzchni).

Z oszacowaniem rat dotychczasowych kredytów nie ma problemu. Gorzej, jeśli kredytobiorca ma np. kartę kredytową o sporym limicie lub kredyt odnawialny na koncie. W tym przypadku banki znacznie się różnią sposobem oceny skutków takich produktów dla zdolności kredytowej klientów.

Kwota, która zostanie po odjęciu wszystkich kosztów, jakie ponosimy miesięcznie, od naszego dochodu netto, może zostać przeznaczona na ratę kredytu. Jeśli będzie to np. 500 zł, wówczas bank oszacuje, że wnioskodawca może pożyczyć 75 tys. zł na 20 lat przy oprocentowaniu 5 proc. lub o 25 tys. więcej przy wydłużeniu okresu spłaty do 30 lat. Gdyby kwotę 100 tys. zł pożyczyć we frankach szwajcarskich, wówczas rata wyniosłaby niespełna 400 zł. Właśnie dzięki temu do niedawna banki były skłonne udzielać wyższych kredytów, gdy wybieraliśmy franki zamiast złotówek.

Od lipca jest to już jednak niemożliwe z uwagi na ograniczenia wprowadzone przez nadzór bankowy. Teraz, jeśli chcemy pożyczyć np. 100 tys. zł we frankach, musimy mieć zdolność kredytową na pożyczkę w kwocie 120 tys. zł policzoną według oprocentowania dla złotówek. W tym przypadku konieczne są wolne środki na poziomie 650 zł (mimo że rata kredytu wyniesie 395 zł!). 250 zł, które zostaje nam w kieszeni, to rodzaj ubezpieczenia na wypadek wzrostu kursu franka szwajcarskiego.


Co to jest dochód netto?


Wspomnieliśmy o dochodzie netto, od którego banki odejmują wszelkie nasze wydatki. Pamiętajmy, że może być on różny w zależności od tego, w jakiej formie jest uzyskiwany. Nie ma większego problemu, jeśli jest to umowa o pracę na czas nieokreślony lub określony. Dla banków dochód netto to łączna suma wypłat, jakie dostajemy co miesiąc od pracodawcy (nie będą już analizować, czy w rocznym zeznaniu podatkowym musimy coś dopłacać czy nie). Tymczasem coraz więcej osób prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, osiąga dochody z umowy o dzieło i umowy-zlecenia, a także z emerytur lub rent. W wielu bankach tacy klienci mogą się spotkać z dyskryminacją – wezmą one pod uwagę dochód znacznie niższy niż faktycznie przez nich uzyskiwany. Powód to „mniejsza stabilność” źródła tych pieniędzy.

Etat

Bardzo dobrze widziane jest zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony w instytucji państwowej lub renomowanej firmie prywatnej. Im dłuższy staż pracy, tym lepiej – tym mniejsze bowiem jest według banku prawdopodobieństwo, że kredytobiorca straci pracę nazajutrz po zaciągnięciu pożyczki. Jeśli pracujemy na etacie, zwykle wystarczą 3 miesiące stażu (choć część banków wymaga stażu 6- lub nawet 12-miesięcznego).

Umowa o dzieło


Załóżmy, że po kredyt zgłosi się grafik komputerowy, który od półtora roku zarabia na podstawie podpisywanych z nim umów o dzieło. Z wielu banków może odejść z kwitkiem. Większość z nich wymaga bowiem, by dochody takie klient osiągał systematycznie przynajmniej przez 2 lata. Niektóre banki skłonne są jednak udzielić kredytu wówczas, gdy okres zatrudnienia wynosi przynajmniej rok.

Może się zdarzyć i tak, że bank nie przyjmie do wyliczenia zdolności kredytowej całego dochodu naszego grafika, lecz pomniejszy go np. o 20  proc. W ten sposób zminimalizuje ryzyko pożyczenia zbyt dużej sumy osobie, co do której nie ma żadnej pewności, że w przyszłości będzie miała stabilne dochody. W efekcie grafik dostanie kredyt niższy niż etatowiec osiągający taki sam dochód.

Umowa na czas określony

Jeśli o kredyt stara się pracownik firmy konsultingowej, która z zasady zatrudnia tylko na roczne umowy, może spodziewać się bardzo różnej reakcji banków. Te bardziej liberalne będą wymagać przynajmniej rocznego stażu w firmie oraz zapewnienia pracodawcy, że zamierza podpisać z kredytobiorcą kolejną umowę.

Najczęściej bank będzie skłonny pożyczyć pieniądze wówczas, gdy aktualna umowa o pracę jest przynajmniej drugą zawartą z tym samym pracodawcą. Może też zaproponować kredyt pod warunkiem, że spłacimy go przed wygaśnięciem umowy – jednak na spłatę w tak krótkim terminie będzie stać tylko sowicie opłacanych menedżerów zatrudnionych na czasowych kontraktach.


Mniej dla przedsiębiorczych


Ludzie prowadzący własną działalność gospodarczą nie są ulubionymi klientami banków. Zyski z własnego biznesu są mało stabilne. W niektórych branżach – sezonowe. Co więcej, wielu biznesmenów ze względów podatkowych wykazuje minimalne dochody. Jeżeli nie ma dochodu, to nie ma też szans na kredyt.

Karta podatkowa

Jeśli o pożyczkę ubiega się na przykład taksówkarz prowadzący działalność gospodarczą i rozliczający się z fiskusem kartą podatkową, nie może liczyć na wysoki kredyt. Bank wyliczy jego zdolność w niezbyt korzystny sposób: wysokość karty podatkowej zostanie pomnożona przez współczynnik, który zależnie od banku może wynosić od 6 do 9. Taksówkarze płacą podatek w wysokości ok. 200 zł, zatem ich dochód netto, jaki bank weźmie pod uwagę, wyniesie od 1200 do 1800 zł miesięcznie. Faktyczne dochody taksówkarzy (zwłaszcza w dużych miastach) są z reguły wyższe. Jednak tylko nieliczne banki biorą pod uwagę faktyczne dochody, jakie osiągają osoby pracujące na kartę podatkową.
Ryczałt od przychodów ewidencjonownaych

To popularny sposób rozliczania się z fiskusem przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Takie osoby mogą sporo oszczędzić na podatkach, jednak z kredytem mieszkaniowym nie pójdzie im łatwo. Banki z reguły obliczają dochód na swoje potrzeby jako określony procent przychodu lub dochodu netto kredytobiorcy za ostatni rok – przy czym przychód lub dochód znacznie redukują.

Część banków uzależnia skalę tej redukcji od branży, w jakiej działa klient. Zakładają, że pewne rodzaje działalności są bardziej, a inne mniej ryzykowne. Najbardziej poszkodowani będą ryczałtowcy prowadzący działalność handlową. Niektóre banki podzielą ich dochód nawet przez 10, zanim na jego podstawie obliczą zdolność kredytową klienta. Trochę lepiej potraktują przedsiębiorców z branży produkcyjnej, a najbardziej lubią działalność usługową. Tutaj dochód będzie pomniejszony „tylko” o 60–70  proc.

Książka przychodów i rozchodów

Kredyto­biorca, który wybrał taką formę rozliczania się z fiskusem, będzie musiał dostarczyć bankowi całą stertę dokumentów, m.in.: wpis do Krajowego Rejestru lub Ewidencji Działalności Gospodarczej, zaświadczenie o posiadaniu numeru Regon, PIT 5 (składane co miesiąc), PIT roczne oraz zaświadczenia o terminowym opłaceniu składek na ZUS i podatków. Bank obliczy zdolność kredytową takiego klienta na podstawie jego dochodu wykazanego w zeznaniach podatkowych, pomniejszonego o składki na ubezpieczenie społeczne.

Sytuacja takiego klienta będzie nieco korzystniejsza niż osób rozliczających się ryczałtem ewidencjonowanym. Warto dodać, że osoby fizyczne mogą się starać o kredyt dopiero rok po rozpoczęciu działalności gospodarczej; część banków wymaga nawet dłuższego, dwuletniego stażu.


Dla emeryta na krótko i z polisą


Trudności z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego mogą mieć osoby starsze utrzymujące się z emerytury lub renty. Większość banków stawia klientom warunek spłaty długu przed ukończeniem 65 roku życia. Kilka banków przedłużyło maksymalny wiek do 75 lub 80 lat (Fortis Bank, Dom, GE Money Bank).

Jeśli więc 65-latek zapragnie zaciągnąć kredyt na pięć lat, nie wszędzie spotka się z odmową. Warunek jest jeden: jego emerytura musi być odpowiednio wysoka, żeby był w stanie spłacić kredyt w 10 czy 15 lat. Taki kredytobiorca raczej jednak nie uniknie konieczności ubezpieczenia na życie. Dla banku jest to dodatkowe zabezpieczenie, a dla kredytobiorcy dodatkowy (dość znaczny) koszt.


Menedżerom łatwiej niż marynarzom


Spore znaczenie dla banków ma także charakter pracy potencjalnego klienta. Temu, kto ma wysokie dochody, ale jest zatrudniony na niższym stanowisku, banki mogą oferować dużo gorsze warunki kredytowania bądź w ogóle odmówić pożyczki. Dotyczy to także osób wykonujących pracę fizyczną.

Wiele banków zwraca uwagę na zawód klienta (mile widziani są np. prawnicy, lekarze, bankowcy, dziennikarze itd.), zajmowane przez niego stanowisko i jego pensję, ale niektóre robią to w sposób szczególny, preferując specyficzny profil kredytobiorcy. W niektórych w cenie jest na przykład wysoka kadra menedżerska z dochodami powyżej 5000 zł netto. Wtedy niewielkie szanse ma klient, który nie spełnia przyjętych standardów dochodów, stanowiska czy wykształcenia.

Jest też grupa zawodów, które nie cieszą się w bankach szczególną estymą. Na przykład – nie w każdym otrzyma kredyt hipoteczny osoba wykonująca zawód marynarza. W najlepszym razie – na niezbyt korzystnych warunkach: z wysokim wkładem własnym i dodatkowym ubezpieczeniem.


Gdy zdolności nie wystarcza


Co zrobić, by uzyskać potrzebną sumę kredytu mimo zbyt małej zdolności kredytowej?

Rozwiązań jest przynajmniej kilka:

Współkredytobiorca
– można znaleźć osobę, która doda swoje dochody do naszych. Oczywiście musimy pamiętać, że naszą łączną zdolność kredytową obciążą też koszty utrzymania i ewentualne zobowiązanie współkredytobiorcy. Jeśli więc miałaby nim być osoba o bardzo niskich dochodach, wówczas taka operacja zda się na nic. Współkredytobiorcą może zostać każdy – nie tylko osoba spokrewniona z nami. Także – w większości banków – ktoś, kto osiąga dochody poza Polską. W tym przypadku formalności będzie jednak znacznie więcej (np. tłumaczenie dokumentów poświadczających dochód).

Dochody z wynajmu nieruchomości
– niektóre banki skłonne są powiększyć o nie zdolność kredytową klienta. W takiej sytuacji będą jednak wymagać przedstawienia umowy najmu. Dochody z tego tytułu nie będą uznane w całości – bank musi bowiem założyć, że mieszkanie czy dom nie będzie wynajmowane bez przerwy. Z reguły dochód z wynajmu pomniejszany jest o połowę.

Dochody z tytułu dywidendy, lokat bankowych czy też wynagrodzenie z tytułu zasiadania w radach nadzorczych – uznawane są jednak tylko przez część banków.


Oszacuj swoją zdolność kredytową samemu!
Uwaga: poniższa symulacja jest tylko uproszczonym schematem obliczania zdolności kredytowej. Każdy bank dokonuje wyliczeń według własnych parametrów. Radzimy skorzystać z kalkulatorów na stronach internetowych banków.

* Od dochodu netto odejmij koszty utrzymania. Banki przyjmują, że to ok. 400 zł na osobę (mogą być spore różnice). Jeśli łączny dochód 4-osobowej rodziny wynosi 3000 zł, trzeba od niego odjąć 1600 zł. Zostaje 1400 zł. Od tej kwoty odejmij koszt utrzymania nieruchomości – w większości banków jest to ok. 400 zł. Zostaje 1000 zł. Płacisz 100 zł raty kredytu gotówkowego? Odejmij ją (odejmij też raty pozostałych kredytów). Zostaje 900 zł. Żona ma kartę kredytową z limitem 4000 zł – odejmij 5 proc. limitu (i tak dla każdej z kart). Zostaje 700 zł. Taką kwotę możesz co miesiąc przeznaczyć na ratę.

* Potrzebujesz 130 tys. zł? Jeśli kredyt ma być w złotówkach, wówczas ratę w takiej wysokości będziesz miał przy 30-letnim okresie spłaty i oprocentowaniu 5 proc. Rata we frankach przy takim samym okresie spłaty wyniesie nieco ponad 500 zł. Niestety, na taki kredyt nie możesz sobie pozwolić. Po zmianach, które weszły w życie od lipca, musiałbyś mieć 800 zł wolnych środków, by spłacać 500 zł raty kredytu we frankach.

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj