Uprzejmy, nieco roztargniony pan po pięćdziesiątce, w przykrótkich spodniach, luźnym prochowcu i z parasolem mimo słonecznej pogody odwiedził pewnego wiosennego poranka nowoczesny paryski biurowiec. Miał tam ważne spotkanie, ale szybko się pogubił w strukturze budynku. Monsieur Hulot, bohater filmu „Playtime” z 1967 r. w reżyserii Jacques’a Tatiego, w którego wcielił się sam twórca, wkroczył w technokratyczną przestrzeń, by w szeregu zabawnych epizodów pokazać jej nieludzki, absurdalny charakter. „Playtime” był opowieścią o nowej racjonalności, która kształtowała powojenną architekturę, w tym także nowoczesne miejsce pracy. W ciągu ponad 50 lat od powstania filmu standardowa wielkość biurek systematycznie malała, zagęszczenie pracowników w przestrzeni rosło, a dominującym typem wnętrza biurowego stał się open space. Pandemia tę optymalizację rozsadziła. Praktycznie z dnia na dzień biurowce na całym świecie opustoszały, windy zamarły, sale konferencyjne przeniosły się do sieci i zabrakło chętnych nawet na najlepiej umeblowane zakładowe stołówki. Gdy dziś patrzymy na rzędy jednakowych, zamkniętych kubików w wielkiej hali z filmu „Playtime”, widzimy bezpieczne, szerokie korytarze (pozwalają dwóm osobom swobodnie się minąć) oraz spełnione z nadwyżką covidowe normy (na każdego pracownika przypada ponad 4 m2).
Wirus sprawił, że dyskusja o przyszłości miejsc pracy nabrała niespotykanego tempa. Jak będzie wyglądało racjonalnie zaprojektowane biuro po uwzględnieniu zagrożeń epidemicznych? Czy ułatwiający rozprzestrzenianie się wirusa open space (już wcześniej krytykowany za hałas i obniżanie efektywności) zostanie wyparty przez home office? Co z ciasnymi windami?
Odzyskiwanie równowagi
Niemający precedensu w historii ogólnoświatowy eksperyment pod nazwą „praca zdalna” już teraz zmienia preferencje pracowników. Ośmiu na dziesięciu z nich chciałoby po pandemii przynajmniej raz w tygodniu pracować w domu, wynika z raportu „Exploring the post-Covid-19 Workplace” przygotowanego przez Colliers International, firmę z sektora nieruchomości i zarządzania inwestycjami. 63% respondentów uważa, że dzięki pracy zdalnej, łatwiej im zachować równowagę między pracą a domem. Sondaż został przeprowadzony w marcu tego roku na próbie ponad 5000 respondentów z 25 krajów. Czytamy w nim, że kryzys spowodowany przez Covid-19 w dramatyczny sposób wpłynął na sposób, w jaki pracujemy, i będzie miał dalekosiężne skutki.
– Rynek biurowy czekają zapewne spore zmiany. Wiele firm przedłuża okres funkcjonowania pracowników w trybie home office. Część z nich wdroży pracę zdalną na stałe. Inne nie mają takich planów, za to może się okazać, że przewidziana powierzchnia na pracownika zwiększy się, by umożliwić większe odstępy między stanowiskami pracy – komentuje Jarosław Krawczyk, starszy specjalista ds. PR serwisu Otodom.
Ponowne otwarcie
Jednak powrót do biur, mimo trwającej pandemii, może u pracowników prowadzić do niepokoju i stanów lękowych, czytamy w poradniku „Reopening America: Strategies for Safer Offices” przygotowanym przez AIA (Amerykański Instytut Architektów). Zalecane są tam tymczasowe rozwiązania – przestrzenne i materiałowe – utrudniające rozprzestrzenianie się koronawirusa. Wystarczy pobieżna lektura, by zorientować się, że zmiany idą daleko. Oprócz (oczywistego) montażu automatycznych, bezdotykowych drzwi i urządzeń, regularnego monitorowania instalacji wentylacyjnych, kontroli wilgotności, temperatury i stężenia CO2 w pomieszczeniach AIA radzi, by w takich miejscach jak poczekalnie i lobby rozważyć rezygnację z miejsc siedzących, usunąć też wszystko, czego chętnie dotykamy, np. automaty z kawą czy czasopisma. Koniec z dyskretnym przeglądaniem „Wędkarza Polskiego” przed posiedzeniem zarządu. Biurka powinny być skierowane w jedną stronę (jak w szkolnej klasie) i osłonięte przeźroczystymi płytami, a ich liczbę w pomieszczeniu należy zmniejszyć o jedną czwartą. Dobrze byłoby w ogóle zrezygnować z głównych drzwi do łazienek, kształtując wejście tak, by to ściany zasłaniały widoczność. Zgodnie z zaleceniami, powinno się zapomnieć o przekąskach i napojach podczas firmowych spotkań (co dodatkowo ograniczy wizyty w łazience). Same spotkania najlepiej jest organizować na zewnątrz, w parku lub na patio. Jeśli pogoda pozwala, dodają wspaniałomyślnie autorzy.
Dwa scenariusze
Radosław Skalski z pracowni projektowej Kreativa, która projektowała wnętrza biur m.in. dla Ubera, Adidas Group czy Booking.com, pytany o długofalowy wpływ pandemii na wygląd miejsc pracy, widzi dwa scenariusze. – Odpowiedź zależy w ogromnej mierze od ekonomii i kształtu krzywej spowolnienia gospodarczego. Istnieje szansa, że świat biznesu wróci na swoje dawne tory, próbując nadrobić stracony czas. W związku z poniesionymi stratami firmy będą ciąć koszty i redukować personel. Nie wszyscy pracownicy muszą codziennie być obecni w biurze, nie każdemu potrzebne jest stałe miejsce. Wystarczy elektroniczny system rezerwacji biurek, szafka na rzeczy dla każdej z osób oraz osobne sale do spotkań i część socjalna. Przyjmując zasadę, że każdy z zatrudnionych pracuje w biurze cztery dni w tygodniu, a jeden w domu, możemy zredukować powierzchnię biur, a więc i koszt najmu nawet o 20%. A gdyby to nie były cztery, ale trzy dni pracy w biurze, teoretyczna oszczędność może jeszcze wzrosnąć – oblicza projektant. Jego zdaniem, można pójść jeszcze dalej i zredukować siedziby rozmaitych firm do reprezentacyjnego holu wejściowego, kilku sal konferencyjnych służących do przyjmowania kontrahentów, w niektórych przypadkach gabinetów dla dyrekcji, a przede wszystkim wspólnej strefy, w której co kilka dni pracownicy mieliby okazję się spotkać, podzielić doświadczeniami i opiniami oraz popracować zespołowo. Wówczas ogromne open space’y stałyby się zupełnie zbędne. Owa wspólna przestrzeń mogłaby przypominać kluby czy kawiarnie i służyłaby raczej wymianie myśli podczas mniej lub bardziej formalnych spotkań niż pracy przy biurku. Radosław Skalski porównuje ją do starożytnej agory. Drugi z jego scenariuszy jest bardziej radykalny, ale niekoniecznie pesymistyczny.
– Gdyby się okazało, że rację mają ci, którzy przewidują koniec gospodarki globalnej opartej na stale rosnącym popycie, wtedy znany nam świat i sposób pracy mogą ulec diametralnej przemianie. Jeśli istniejący model gospodarki rozsypie się jak domek z kart, to nie wiem, czy budynki biurowe w obecnej postaci będą miały w ogóle rację bytu. Może świat wtedy zwolni, produkcja i konsumpcja na skalę masową znacząco zmaleją, a środowisko naturalne ulegnie samooczyszczeniu. Niewykluczone, że w spokojniejszym, bardziej zrównoważonym świecie znów zapanuje arkadyjska harmonia, a my pracować będziemy nad brzegami rzek i jezior w otoczeniu soczystej zieleni – mówi Radosław Skalski.
Cyfrowy bliźniak
Do niedawna przeszklone, klimatyzowane korporacyjne wieżowce w centrach miast mogły uchodzić za najbardziej prestiżowe i komfortowe miejsca pracy. Niewidzialny terrorysta pod postacią wirusa zmienił je w szklane pułapki. I przypomina się film z 1988 r. z Brucem Willisem. „40 pięter prawdziwej przygody” – zachęcały plakaty. Dziś to hasło brzmi jak z życia wzięte. Dlatego deweloperzy próbują przygotować biurowce na nietypowe sytuacje. Pomaga im w tym sztuczna inteligencja.
– Już dwa lata temu podjęliśmy decyzję o technologizacji powierzchni biurowych, nastawionej na zwiększenie komfortu i bezpieczeństwa ich użytkowników. Koronawirus te zmiany tylko przyspieszył. Przyjęte przez nas rozwiązania są uniwersalne. Będziemy gotowi na zagrożenia różnego typu – zapewnia Jarosław Zagórski, dyrektor odpowiedzialny za strategię i rozwój firmy Ghelamco Poland, która zbudowała m.in. wieżę Warsaw Spire (180 m), wkrótce odda do użytku The Warsaw HUB, w realizacji jest Warsaw UNIT (202 m). W The Warsaw HUB zastosowano innowacyjny system operacyjny, który na bieżąco gromadzi i przetwarza informacje o budynku i kontroluje jego funkcjonowanie. Wykorzystanie technologii do podniesienia bezpieczeństwa w pandemii konsultowano m.in. na Wydziale Instalacji Budowlanych, Hydrotechniki i Inżynierii Środowiska Politechniki Warszawskiej. – Już teraz niektórzy najemcy decydują się na większe biura, by zapewnić społeczny dystans pracownikom. Ale rozwiązań jest więcej. Współczesny biurowiec to miliony danych. Przez ostatnie lata lawinowo rosła liczba czujników i instalacji, które składają się na taki zautomatyzowany system. Uznaliśmy, że czas to wszystko uporządkować. Im więcej danych, tym wnioski, jakie z nich wyciągamy, są bardziej precyzyjne. Jesteśmy pierwszym deweloperem w kraju, który stworzył system operacyjny dający możliwość wykreowania cyfrowego bliźniaka budynku – mówi Jarosław Zagórski.
Chodzi o kompleks The Warsaw HUB – dwa biurowce (po 130 m) i hotel (86 m). Część biurową wyposażono w przycisk pandemiczny, który pozwoli przełączyć klimatyzację, by wykorzystywała wyłącznie powietrze zasysane z zewnątrz, a nie jak w normalnym, oszczędnym trybie mieszała także to pochodzące z wewnątrz. Zużyte zostanie więcej energii, ale zagrożenie wirusem będzie mniejsze. Windy – małe przestrzenie o dużej rotacji pracowników – będą wyposażone w lampy UV włączane za każdym razem, gdy czujnik sprawdzi, że nikogo nie ma w środku. Zaawansowany system kontroli dostępu pozwoli bezdotykowo otwierać bramki smartfonem oraz bez kart dostępu wzywać windy, dla siebie i gości. Jeśli budynek przejdzie w tryb pandemiczny, pracowników poinformuje o tym aplikacja, przekaże im też zasady bezpieczeństwa. W Warsaw UNIT lampy UV znajdą się także w przewodach wentylacyjnych, co pozwoli na likwidację mikroorganizmów i wirusów.
Śledzeni przez bańkę
Na sztucznej inteligencji opiera się też technologiczno-sensoryczna platforma Symbiosy, przygotowana przez HB Reavis, słowackiego dewelopera, który w Warszawie stawia właśnie m.in. Varso Tower, najwyższy budynek w Unii Europejskiej (310 m z iglicą), należący do kompleksu biurowców Varso. Pracownik wyposażony w odpowiednią aplikację będzie dysponował trójwymiarowym modelem swojego biura. Dowie się, jaka jest wilgotność, poziom CO2, temperatura. Aplikacja powie mu, gdzie jest największe zagęszczenie osób i w sytuacji pandemii pomoże zachować dystans. Inteligentny system zarządzania salami konferencyjnymi poprawi racjonalność wykorzystywania przestrzeni.
„Symbiosy tworzy swoistą niewidoczną bańkę podążającą za nim [pracownikiem – red.] w każdej części biura”, czytamy w opisie platformy, „analizuje interakcje”, czyli sprawdza kto z kim, jak często i na jak długo się spotyka. Przydatność takich danych w okresie pandemii jest niewątpliwa. Jeśli ktoś zachoruje, łatwiej będzie zidentyfikować osoby, z którymi miał kontakt, i na kwarantannie utkwi tylko część zespołu, a nie całe biuro. Celem platformy według HB Reavis ma być symbioza – wzajemne uzupełnianie się człowieka i architektury. Jednak niektóre cechy wykorzystanych tu technologii, np. opcja śledzenia pracowników, nasuwają niepokojące skojarzenia z panoptykonem Jeremy’ego Benthama, więzieniem zaprojektowanym tak, by skazanych mogli nadzorować niewidziani przez nich strażnicy. – Symbiosy działa na zasadzie pełnej anonimowości. Informacje wyświetlane są w czasie rzeczywistym, nie są zapisywane. I dotyczą większego zespołu i działu. W raportach nigdy nie umieszczamy danych poszczególnych osób. Są one kodowane, aby identyfikacja konkretnego pracownika nie była możliwa. Dane osobowe może przetwarzać jedynie administrator systemu, ale nie są one dostępne dla klienta, a zatem nie mogą ich zobaczyć współpracownicy ani przełożeni – uspokaja Marta Pośniak z biura prasowego HB Reavis.
„Cyfrowa kopia” biura tworzona w ramach Symbiosy dotyczyć ma wskazanych powierzchni, a nie całego budynku. Jej zastosowanie jest więc uzależnione od woli najemców. Platforma wykorzystywana jest już w biurowcach w Bratysławie, Londynie i Budapeszcie. W Polsce na razie nie. Ale niezależnie od tego, które z inteligentnych rozwiązań przyjmą się jako standard, a które będą wdrażane tylko w wąskim zakresie, na naszych oczach kształtuje się zupełnie nowa racjonalność miejsca pracy, przy której biura z „Playtime” wydają się niewinną zabawą.
Ruch na rynku lokali biurowych
Serwis nieruchomości Otodom podsumował dane z czerwca 2020 r. i porównał je do sytuacji z czerwca roku ubiegłego.
• Zauważalne jest zwiększenie podaży w stosunku do popytu. Dotyczy to jednak głównie biur do wynajęcia – wystawiono ich o 9% więcej, a nie tych na sprzedaż – tu odnotowano wzrost o 1%. Większy wybór biur na wynajem oraz spadek zainteresowania nimi (spodziewany w nowej rzeczywistości) póki co nie przekłada się na niższe ceny.
• Lokale biurowe do wynajęcia o powierzchni od 50 do 99,99 m2. Najdroższe są w Warszawie – ceny wzrosły o ok. 19%, i Krakowie (choć są tańsze o ok. 1%). Najbardziej potaniały lokale w Gdyni – o ok. 13%.
• Lokale biurowe na sprzedaż. Najbardziej podrożały w Łodzi – kwota za metr to ponad 5000 zł. Ceny wzrosły też w Katowicach (o ok. 20%) i w Gdańsku (o ok. 21%). Może to wiązać się z niską podażą: z Łodzi – 59 ogłoszeń, z Gdańska – 37. Niewiele podrożały lokale w Szczecinie – o ok. 3%, a w Gdyni ceny nawet spadły – o ok. 4%.
• Biura do 49 m2 na sprzedaż. Najbardziej podrożały w Poznaniu – aż o 10%. W Białymstoku za to zanotowano znaczny spadek cen – o ok. 12%, oraz bardzo niską podaż.
• Koronawirus nie zniszczył rynku. Dane z ostatnich miesięcy wskazują, że po stagnacji obserwowanej w marcu i kwietniu ruch na rynku lokali użytkowych nie tylko wrócił do normy, ale nawet się zwiększa.
Partnerem artykułu jest Otodom.
„Salon. Nowe wizje mieszkania” mogą Państwo zamówić pod tym adresem.