Jak budować i zmieniać nieruchomości, by nie tylko zwiększać ich wartość, ale także zachować to, co w nich najcenniejsze, i brać pod uwagę kontekst otoczenia? Nad tymi kwestiami zastanawiali się uczestnicy debaty „Salonu”, która z powodu pandemii odbyła się w trybie zdalnym.
Sporą popularność zdobywa dziś określenie „flip”, które oznacza zakup nieruchomości w celu jej remontu lub nawet przebudowy, a następnie sprzedaż z zyskiem. Jednak taki sposób inwestowania powinien łączyć się nie tylko z wiedzą o rynku, ale także z odpowiednim wyczuciem estetycznym i poszanowaniem miejskiej tkanki.
– Mam ogromny sentyment i szacunek dla starej struktury Warszawy – mówi Aleksandra Laska, projektantka wnętrz, artystka interdyscyplinarna. – Staram się zachować z niej tyle, ile tylko można. Jestem zwolenniczką remontowania po konserwatorsku, choć to oczywiście podnosi koszty inwestycji. Jednak powinniśmy mieć w sobie nawyki europejskie: nie wyrzuca się wszystkiego, by wstawić nowe, bo to nigdy dobrze nie będzie wyglądało. Kusi mnie, by powiedzieć, że ludzkość dzieli się na mniejszość, która wie, jak z rzeczy małej uczynić wielką, i większość, która potrafi z rzeczy wielkiej uczynić małą. Na pewno potrzebujemy ludzi, którzy pomogą inwestorom zagubionym estetycznie – podkreśla projektantka.
Kto chce inwestować w nieruchomości i je zmieniać, ten zawsze zastanawia się, na co zwrócić szczególną uwagę.
Stara dzielnica, nowe życie
– Dla mnie najważniejsze są „metry w miejscu” – mówi Agnieszka Suchora, projektantka wnętrz, prowadząca pracownię Suchora Wnętrza. – Lokalizacja to sprawa fundamentalna. Przecież nie przeniesiemy nieruchomości do innej tkanki miejskiej, nie zmienimy jej kontekstu architektonicznego. Zgadzam się z tezą, że nie należy wyrzucać wszystkiego i zastępować nowym, choć taniej jest zburzyć i budować od nowa. Widzimy jednak, jak bardzo zyskuje na znaczeniu kwestia ekologii – dodaje. Klientów, którzy zwracają się do niej o pomoc, Agnieszka Suchora dzieli na dwie grupy. Mniejszą stanowią ci, którzy przyznają, że nie mają pojęcia o takich inwestycjach, i zdają się całkowicie na architektów. Wówczas efekt metamorfozy jest najlepszy. Jednak większość ma ogromne oczekiwania, ale równocześnie skromny budżet. Problemy pojawiają się, gdy w trakcie inwestycji zaczyna brakować pieniędzy i trzeba rezygnować z wielu ambitnych planów.
Indywidualni inwestorzy zmieniają poszczególne mieszkania czy apartamenty, ale ten proces odbywa się również na poziomie całych osiedli, dzielnic. Widzimy to zwłaszcza w miastach z dużą liczbą wartościowych obszarów postindustrialnych, np. w Łodzi czy na Górnym Śląsku.
– W tej chwili przygotowujemy dla dewelopera Echo Investment projekt o nazwie Fuzja, na terenie dawnej fabryki Scheiblera. Wcześniej rewitalizowałem m.in. starą lampiarnię w Bytomiu, gdzie dzisiaj mieszkam – opowiada Przemo Łukasik, architekt, współzałożyciel pracowni Medusa Group. – Przy takich inwestycjach my, architekci, musimy myśleć o odpowiedzialności zarówno za środowisko naturalne, jak i za kontekst historyczny. Nie wolno nam krzywdzić miasta. Najłatwiej byłoby wyburzać i budować na nowo, ale to wyszczerbia krajobraz, jest ujmą dla kultury społecznej i historii miejsca.
W przypadku łódzkiej Fuzji celem jest zachowanie równowagi między nowym i starym.
– Chcemy zwrócić mieszkańcom fabrykę, dotąd obumarłą, ogrodzoną murem. Bardzo ważne jest przekształcenie tego obszaru w przestrzeń publiczną i wzbogacenie go o tereny zielone, których przecież tak bardzo brakuje w naszych miastach.
Fuzja będzie łączyć funkcje komercyjne, biurowe, mieszkaniowe, gastronomiczne, handlowe – podkreśla Przemo Łukasik. I dodaje, że nawet małe rehabilitacje czy rewitalizacje przynoszą często pozytywne zmiany w najbliższej okolicy, bo inspirują innych inwestorów. Ta swoista akupunktura urbanistyczna nie tylko zwiększa wartość konkretnej nieruchomości, ale również oddziałuje na otoczenie i daje szansę zaniedbanym dotąd obszarom.
Przykładem takiego oddziaływania jest na pewno Złota 44 w centrum stolicy.
– Teraz jest ono, niestety, zdominowane przez Pałac Kultury i Nauki – twierdzi Michał Skotnicki, prezes zarządu BBI Development. – Ale Złota 44 to nie tylko najwyższy budynek mieszkaniowy w Unii Europejskiej, to także obiekt, który jako pierwszy zaczął „dyskutować” z PKiN. Zmienił też postrzeganie śródmieścia stolicy jako miejsca, gdzie jest stosunkowo mało mieszkań. Złota 44 zachęciła wiele zamożniejszych osób, by zainwestować w apartament w centrum i nie tracić czasu na dojazdy. Śródmieście znów staje się atrakcyjnym miejscem do życia, nie jest skazane tylko na funkcje biurowe.
Michał Skotnicki przypomina, że jego firma jest też odpowiedzialna za zupełnie inną inwestycję, na prawym brzegu Wisły w stolicy. To Centrum Praskie Koneser i niejako odwrotność Złotej 44, bo projekt oparto na szacunku do tradycji. Rewitalizując dawną fabrykę wódek, połączono odnowione historyczne zabudowania z nowymi elementami i wpisano je w tkankę miejską. Dzięki takim zabiegom udało się stworzyć niezwykle różnorodny kompleks obejmujący mieszkania, lofty, soft lofty, biura, hotel, centrum konferencyjne, kampus nowych technologii, trzy miejskie place, a nawet Muzeum Polskiej Wódki.
Przebudowa nieruchomości to także konieczność odpowiedniego wyposażenia, doboru właściwych technologii i produktów. Wybór na rynku jest ogromny, ale potrzebujemy porad ekspertów. Takich głosów również nie zabrakło podczas debaty „Salonu”.
Dbałość o detale
– Mebel nie jest na jeden sezon – mówi Dominik Herberholz, prezes zarządu Scandicsofa. – Warto zwrócić uwagę, z czego zostało wykonane wnętrze, czyli stelaż. Radzę unikać płyt MDF i zainwestować w lite drewno. Sprawdźmy również, skąd ono pochodzi i czy producent ma odpowiedni certyfikat. Dzięki temu będziemy pewni, że np. za ścinane drzewa są sadzone nowe.
Klienci często wahają się między tkaninami naturalnymi i syntetycznymi. Te pierwsze mają piękne kolory, ale bywają trudne do utrzymania w czystości. Gdy domownikami są więc również małe dzieci czy zwierzęta albo gdy mieszkanie jest przeznaczone na wynajem, lepiej wybrać tkaniny syntetyczne – radzi. Podkreśla też, że inwestorzy pracujący z architektami zwracają coraz większą uwagę na jakość mebli i coraz dłużej zastanawiają się nad ich doborem. Wiedzą bowiem, że odpowiednie meble wpływają na wartość nieruchomości.
Tak samo jest z technologiami, które pozwalają określać dom jako „inteligentny”.
– Wchodzą one do naszego życia, ale ich dobór to sprawa niełatwa, zwłaszcza gdy, kierując się tylko pieniędzmi, wybieramy rozwiązanie tańsze, ale niesprawdzone – mówi Damian Fituch, dyrektor zarządzający firmy Jung Polska, przedstawiciela niemieckiego producenta szerokiej gamy gniazdek i włączników. – Niektórzy chcą mieć świetne mieszkanie, ale wydać na jego wykończenie niewiele. Na szczęście, obserwuję również inny trend – od kilku lat inwestorzy wybierają stabilne systemy, które można rozszerzać. To ważne, bo przecież coraz więcej systemów w domach wymaga automatyzacji, począwszy od oświetlenia przez sterowanie roletami, ogrzewaniem i klimatyzacją po urządzenia multimedialne. Jest szereg ciekawych rozwiązań podnoszących wartość inwestycji, a przy tym bardzo przydatnych na co dzień, np. gniazdko podświetlane w nocy, ułatwiające znaleźć drogę do toalety, czy radio w łazience połączone z oświetleniem, umilające nam poranne golenie – dodaje Damian Fituch.
Nowoczesne budynki są już często projektowane w oparciu o rozwiązania inteligentnego domu, co pozytywnie wpływa na wartość mieszkań. Przykładem może być Złota 44, gdzie zastosowano nowoczesne filtry przeciwpyłowe, woda jest nie tylko filtrowana, ale też uzdatniana, a w garażu znalazły się stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych.
– Dzięki trójszybowej fasadzie zużycie energii jest zredukowane o 20 proc. – zapewnia Michał Skotnicki z BBI Development. – Każdy z apartamentów jest wyposażony w nowoczesny system inteligentnego domu HMS, dzięki któremu w prosty, intuicyjny sposób można sterować oświetleniem, ogrzewaniem, klimatyzacją, panelami okiennymi czy roletami. Poza tym każdy apartament jest połączony z budynkiem za pomocą systemu Control4. Dzięki niemu mieszkańcy mogą zamówić windę, prowadzić rozmowy wideo z recepcjonistą, skontaktować się z zespołami serwisowymi lub konsjerżem czy komunikować się z innymi mieszkańcami również poprzez smartfon. W przypadku silnego wiatru panele okienne automatycznie się zamykają.
Inwestorzy muszą nie tylko odpowiednio dobierać materiały i technologie, ale też podążać za trendami, które szybko się zmieniają.
– Kreacja wnętrz ma ogromne znaczenie dla wartości nieruchomości. W ostatnich latach mieliśmy modę na otwieranie przestrzeni, ale dzisiaj szukamy możliwości czasowego jej wydzielenia, np. przy użyciu wysokich przeszkleń. Systemy przesuwne PIU Geometric, zastępujące tradycyjne podziały, tworzą przestrzeń, która redefiniuje ideę współczesnego domu – zapewnia Dorota Warych-Mitas, prezes zarządu PIU Design, producenta aluminiowych systemów przesuwnych i drzwiowych. – Częściej pracujemy zdalnie, on-line uczą się nasze dzieci. Mieszkania zaczęły pełnić funkcje biurowe. Rola pomieszczeń musi się płynnie zmieniać. W przypadku apartamentów z segmentu premium nowym trendem jest zainteresowanie modułowymi systemami SPA w łazience.
Skończył się czas tzw. mieszkań po babci, oferowanych na wynajem i przynoszących łatwy zarobek bez większych nakładów finansowych. Mieszkanie jako inwestycja musi być dobrze zaprojektowane i wyposażone, jeśli ma dać pożądane zyski.
Drożej nie znaczy lepiej
Kwestia budżetu to bardzo ważna sprawa dla każdego inwestora. Ile trzeba przeznaczyć na wykończenie nieruchomości, jak dobrze zaplanować wydatki i jak nie przeinwestować, czyli nie dopuścić do sytuacji, kiedy wartość mieszkania czy domu nie zwiększy się o wydane pieniądze? Paneliści podczas dyskusji „Salonu” podkreślali, że nie ma prostych odpowiedzi.
– Rehabilitacja przestrzeni wcale nie musi być droga. Nieograniczony budżet to wbrew pozorom niedobre rozwiązanie. Z mojego doświadczenia wynika, że ograniczony budżet może oznaczać znacznie lepszy projekt. Architektura potrzebuje dużych idei, a nie dużych pieniędzy – uczula Przemo Łukasik z pracowni Medusa Group. Zgodzili się z nim inni eksperci.
– Wolę ograniczony budżet, bo dzięki niemu wnętrza są skromniejsze, unikamy przesady – mówi Agnieszka Suchora, projektantka wnętrz, prowadząca pracownię Suchora Wnętrza. – Namawiam klientów np. do tego, by nie kłaść w łazience kafelków od podłogi po sufit, skoro mamy do dyspozycji świetne farby. Warto kupić czasem tylko jeden droższy mebel, który wpłynie na przestrzeń. Taki, który zabierzemy ze sobą podczas wyprowadzki.
Doświadczenia z inwestorami są różne. – Pracowałam z klientkami z zagranicy, kupującymi w Polsce nieruchomości pod wynajem lub jako drugie domy. Bywały to bardzo śmiałe finansowo projekty – opowiada Aleksandra Laska. – Na drugim biegunie są młodzi ludzie, świetnie zorientowani. Wiedzą, czego chcą, ale równocześnie mają mało pieniędzy, a nieruchomości kupują dzięki kredytom hipotecznym. Radzę im odłożyć najpierw 20–30 tys., ponieważ budżet inwestycji zawsze rośnie w trakcie realizacji. Choćby dlatego, że podejmujemy decyzje o zakupie droższych materiałów czy mebli.
Architektura wnętrza rządzi się swoimi prawami. Tworząc nowe aranżacje ścian i drzwi we współczesnych przestrzeniach, musimy pamiętać nie tylko o względach estetycznych, ale również użytkowych – podkreśla Dorota Warych-Mitas z PIU Design. – Przy planowaniu budżetu inwestycji trzeba też pamiętać, jak bardzo wzrosły w ostatnich latach koszty wykończenia, głównie z uwagi na wzrost kosztów wykonawstwa. Dlatego ważnym elementem decydującym o wyborze produktów danej firmy jest nie tylko jakość, ale również serwis.
Pandemia nas zmienia
Także w przypadku nieruchomości mamy do czynienia z niepewnością, choć na razie prognozy dotyczące gwałtownego spadku cen się nie spełniły. Jak wynika z badań portalu Nieruchomosci-online.pl, w ciągu ostatnich trzech miesięcy zmalało zainteresowanie zakupem mieszkań na sprzedaż i na wynajem. Ale zainteresowanie domami pozostaje stabilne, a osób szukających działek znacznie przybyło. Ponad połowa ankietowanych pośredników zauważa, że wzrósł udział zakupów mieszkań i domów za gotówkę, a tylko 15 proc. tego nie potwierdza. To dowodzi, że pandemia nie zniechęca do wypłacania pieniędzy z praktycznie nieoprocentowanych lokat i kierowania ich na rynek nieruchomości. Takie transakcje mają najczęściej charakter inwestycyjny. Kupującym zależy więc na przeprowadzeniu zmian, które zwiększą wartość mieszkania czy domu, umożliwią odsprzedaż z zyskiem albo wynajęcie za lepsze pieniądze.
Uczestnicy debaty zgodzili się, że w pracy odczuwają wpływ pandemii, choć nie wiadomo, jakie zmiany będą trwałe, a jakie czasowe.
– Obserwujemy, że klienci dużo chętniej niż kiedyś kupują meble przez internet. Kiedyś wiele osób nie wyobrażało sobie takiej inwestycji bez fizycznego kontaktu z meblem, jednak dzisiaj nowoczesne rozwiązania pozwalają bardzo dokładnie obejrzeć przedmioty w sieci – zauważa Dominik Herberholz ze Scandicsofa.
Wiele firm zwraca uwagę, że klienci mimo niepewności zachowują spokój.
– Mamy stabilne systemy, a ludzie właśnie teraz oczekują stabilizacji. Trzon naszej działalności to konsultacje z klientami. Nawet teraz chcą oni spotykać się i rozmawiać – podkreśla Damian Fituch z Jung Polska.
Trudno oszacować długotrwały wpływ pandemii na gospodarkę, na nasz rynek pracy i zarobki. Są oczywiście powody do niepokoju.
– Segment premium mimo kryzysu ma się dobrze. Martwię się za to o klasę średnią, o osoby w wieku 35–45 lat, szukające często większych mieszkań dla rodziny. To właśnie ta grupa stanowi o sile gospodarki i to ona może najbardziej odczuć skutki pandemii – mówi Dorota Warych-Mitas z PIU Design. – Jednocześnie widzę szanse dla polskich producentów i ich siły eksportowej. Nastał czas, gdy weryfikowana jest ich wiarygodność jako dostawców i kreatorów nowych rozwiązań. W segmencie deweloperskim jako producenci musimy proponować nowoczesne technologie, np. drzwi o wysokości minimum 240 cm, z ościeżnicą aluminiową, dostosowane do nowych trendów w stolarce okiennej. Wchodzące na rynek młode pokolenie oczekuje od deweloperów nowoczesnych rozwiązań w architekturze przestrzeni.
Pandemiczne ograniczenia wpływają zwłaszcza na inwestorów przyzwyczajonych do szybkiego obracania nieruchomościami.
– Na pewno jest duży problem ze znalezieniem ekip, więc remonty trwają dłużej – zauważa Aleksandra Laska. Podkreśla też, jak bardzo w ostatnich miesiącach na wartości zyskały te mieszkania, które mają duże balkony czy tarasy.
– Mamy do czynienia z ciekawą sytuacją: choć nieruchomości, np. w Warszawie, są już bardzo drogie, liczba transakcji nie maleje. Myślę jednak, że za rok rzeczywistość będzie nieco inna. Pojawi się wielu klientów, których nie będzie stać na poważne zmiany i zaczną decydować się na liftingi mieszkań. Na pewno wzrośnie jeszcze zainteresowanie małymi domkami na łonie natury, które zaczniemy rewitalizować, szklić, malować – przewiduje Agnieszka Suchora, projektantka wnętrz z pracowni Suchora Wnętrza.
Być może trzeba będzie ograniczyć ambicje, ale nieruchomości są i będą lokatą kapitału. A do tego lokatą niezwykłą, bo troszcząc się o nią, mamy wpływ na jej oprocentowanie.