Kupować czy wynajmować?
Czy najem instytucjonalny zmieni sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce
Nieruchomości nie przestają drożeć. – Według naszych danych wzrost cen mieszkań w dużych miastach wyniósł w ciągu ostatniego roku aż 9 proc. Szczególnie szybko drożały nieruchomości w pierwszym półroczu ubiegłego roku, trzeci kwartał przyniósł co prawda lekkie spadki, ale już w czwartym kwartale nastąpiły kolejne podwyżki, które obserwujemy również na początku tego roku. To zjawisko łatwo wytłumaczyć – wciąż mamy nierównowagę popytu i podaży. Liczba ofert mieszkań w naszym serwisie spadła o 17 proc., a te, które trafiają na rynek, szybciej niż kiedyś znajdują chętnych. Dzieje się tak, bo jak wynika z naszego badania Szczęśliwy Dom, aż jedna trzecia Polaków od początku pandemii już zmieniła lokum, jest w trakcie przeprowadzki albo ją planuje. Polacy kupują nie tylko na własne potrzeby: popyt zwiększają inwestorzy indywidualni, którzy w nieruchomościach lokują oszczędności – podkreśla Jarosław Krawczyk, ekspert serwisu nieruchomości Otodom.
Kredyt bez zaufania
Coraz droższe mieszkania to jeden z problemów kupujących. Drugim są coraz droższe kredyty, bo Rada Polityki Pieniężnej zaczęła w szybkim tempie podnosić stopy procentowe. W efekcie średnie raty kredytów zwiększyły się już o ok. 40 proc. w porównaniu z jesienią ubiegłego roku, a to zapewne nie koniec podwyżek. Ci, którzy dopiero planują zakup nieruchomości, nagle dowiadują się w banku, że ich zdolność kredytowa jest znacznie niższa. A to oznacza, że muszą albo zdecydować się na mniejsze lokum niż to, które jeszcze niedawno planowali kupić, albo po prostu odłożyć inwestycję.
– Dziś zaledwie ok. 4 proc. gospodarstw domowych w Polsce żyje w wynajmowanych mieszkaniach, jednak sądzę, że ten odsetek znacznie wzrośnie w najbliższych latach. Profesjonalizacja rynku najmu spowoduje, że będziemy chcieli, ale też ze względów finansowych nierzadko będziemy musieli wynajmować długoterminowo, być może całe życie. Dotyczy to szczególnie dużych aglomeracji – przewiduje Jarosław Krawczyk z Otodom.
Obiecująca alternatywa
Tymczasem rynek najmu, obejmujący w Polsce ok. 800 tys. lokali, jest zdominowany przez indywidualnych właścicieli. Pojawia się jednak konkurencyjna dla nich oferta – za sprawą inwestorów instytucjonalnych, najczęściej dużych, międzynarodowych funduszy. One zaczynają w naszym kraju tworzyć zasoby mieszkań na wynajem, kupując od deweloperów – często nawet przed rozpoczęciem prac budowalnych – całe bloki czy osiedla.
– Do niedawna inwestorzy instytucjonalni zajmowali się nieruchomościami biurowymi, logistycznymi, handlowymi. W ciągu ostatnich dwóch lat doszedł sektor mieszkaniowy. Na razie skala tego zjawiska jest niewielka, jednak w najbliższych dwóch, trzech latach zostanie oddanych do użytku sporo takich lokali w największych miastach. Szacujemy, że do końca 2023 r. będzie ich w Polsce ok. 33 tys. – ocenia Piotr Staniszewski, partner w Zespole Nieruchomości kancelarii Dentons.
Kto planuje dzisiaj kupić mieszkanie, tego nowe zjawisko z pewnością niepokoi. Co prawda deweloperzy biją kolejne rekordy, ale lokali na naszym rynku wciąż brakuje. Jeśli wśród chętnych na ich zakup pojawia się potężny gracz, jakim są międzynarodowe fundusze, ceny mogą rosnąć jeszcze szybciej.
– Rzeczywiście, fundusze dokonują dużych transakcji, ale wyłącznie w największych miastach, gdzie podaż mieszkań jest stosunkowo wysoka. Poza tym inwestycje realizowane z myślą o nich powstają często na gruntach przeznaczonych pod budownictwo usługowe. Oznacza to, że w takim miejscu, – bez zmiany planu miejscowego – nie możemy postawić budynku z mieszkaniami dla klientów indywidualnych. Bardzo chętnie budowalibyśmy więcej, zwłaszcza w metropoliach, ale brakuje gruntów, a wydawanie pozwoleń trwa bardzo długo – podkreśla Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych w Echo Investment.
Jaki wpływ na cały rynek najmu może mieć pojawienie się nowych graczy i ich oferty? – Na pewno pojawi się ciekawa alternatywa dla tych, którzy nie są zadowoleni z dotychczas wynajmowanych lokali. Korzystanie z nich często podlega różnym ograniczeniom, narzucanym przez właścicieli. Nie można dowolnie urządzić lokalu, mieszkać w nim z kotem czy psem albo oczekiwać regularnych remontów. Zawsze też właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, bo nagle zdecyduje się lokal przeznaczyć dla swojego dziecka czy po prostu go sprzedać – mówi Jarosław Krawczyk z Otodom.
Tymczasem najem instytucjonalny ma być pewniejszy i bardziej elastyczny.
– My, w ramach platformy Resi4Rent, kierujemy naszą ofertę przede wszystkim do młodych profesjonalistów. Koncentrujemy się na lokalach mniejszych, o średniej powierzchni 30 m2, podczas gdy w ofercie standardowej apartamenty mają średnio 50 m2. Nie zamierzamy konkurować ceną, za to oferujemy konkretny standard. Nasze lokale na wynajem są zawsze umeblowane, można mieszkać w nich, z kim się chce – opisuje Maciej Drozd z Echo Investment.
Wysoki standard
Część inwestycji kierowana jest do najbardziej wymagających klientów.
– W naszej ofercie zlokalizowanej na warszawskim Powiślu znajdują się wyłącznie apartamenty premium, o powierzchni od 30 do 135 m2, wykończone w jednym z trzech stylów: nowojorskim, industrialnym lub minimalistycznym. W pełni umeblowane, wyposażone w wysokiej klasy AGD, są gotowe do zamieszkania, dlatego często wybierają je cudzoziemcy pracujący w Warszawie. Oferujemy nie tylko wysoki standard, ale też wiele usług dodatkowych w ramach kompleksu Elektrowni Powiśle – opowiada Marcin Słomczyński, partner w White Star Real Estate.
A jak same fundusze będą rozszerzać swoją ofertę? – Z pewnością duże plany wiązane są z konwersją dotychczasowych biurowców na budynki z mieszkaniami czy akademikami. Przykładem może być warszawski Służewiec, który z obszaru typowo biurowego przekształca się coraz bardziej w dzielnicę mieszkaniową. Przeszkodą pozostają kwestie prawne i bardzo długo trwające procedury planistyczne. Poza tym mieszkania na wynajem mogą pojawić się w ramach przebudowy czy rozbudowy galerii handlowych. Oczywiście także w tym przypadku inwestor musi postępować zgodnie z planem miejscowym albo starać się o jego zmianę, co trwa zazwyczaj bardzo długo – zauważa Piotr Staniszewski z kancelarii Dentons.
Stabilne reguły
Nawet jeśli oferta najmu instytucjonalnego będzie się rozwijać powoli, może ona zmienić cały rynek, chociaż raczej nie poprzez wojnę cenową, bo nowi właściciele nie zamierzają jej rozpoczynać. Wychodzą z założenia, że ich mieszkania okażą się atrakcyjne i pożądane dzięki wysokiej jakości, dobrej lokalizacji czy stabilności oferty.
– Myślę, że dzięki temu cały rynek najmu w Polsce zacznie się profesjonalizować na wzór niemiecki. Zostaną jasno określone wymagania wobec klienta, ale też obowiązki właściciela. Standardem stanie się prześwietlenie sytuacji finansowej osoby starającej się o najem – przewiduje Martin Sobczyk, były korespondent Bloomberga we Frankfurcie nad Menem, ekspert rynku nieruchomości. Pewne zmiany już możemy zaobserwować.
– W naszym serwisie wprowadziliśmy certyfikat najemcy Otodom, który potwierdza wiarygodność finansową wynajmującego. Obserwujemy, że podnosi się jakość ogłoszeń, ale też oczekiwania najemców. Wielu z nich przeprowadziło się w trakcie pandemii do lokalu o wyższym standardzie za podobny czynsz, korzystając ze spowolnienia na rynku – opisuje Jarosław Krawczyk z Otodom.
Ekspansja funduszy z jednej strony cieszy wynajmujących, z drugiej – budzi obawy, choćby z powodu sytuacji, jaką obserwujemy u naszych zachodnich sąsiadów. W Berlinie większość głosujących w ubiegłorocznym referendum opowiedziała się za wywłaszczeniem wielkich właścicieli nieruchomości i przymusowym wykupem należących do nich mieszkań przez władze miasta. Nawet jeśli do tego drastycznego kroku ostatecznie nie dojdzie, inwestorzy instytucjonalni w Niemczech są często obarczani winą za bardzo szybki wzrost czynszów. Czy Polsce grozi kiedyś podobny scenariusz?
– Myślę, że nie, i to z różnych powodów. W Niemczech wynajmuje prawie połowa społeczeństwa, a w Berlinie ponad 80 proc. mieszkańców. W Polsce najem, nawet jeśli jego znaczenie będzie rosnąć, pozostanie na dużo niższym poziomie. Poza tym w Niemczech ustawa zasadnicza w pewien sposób ogranicza prawo własności, uznając że „własność zobowiązuje”. W Polsce takiego potencjału zapalnego jak w Niemczech nie widzę – przekonuje Martin Sobczyk. Jego zdaniem zagrożenie u nas jest zupełnie inne i dotyczy głównie kredytów o zmiennej stopie oprocentowania (standardowych na naszym rynku), których raty szybko rosną. Może okazać się to kolejną pułapką po kredytach frankowych.
Tym bardziej potrzebujemy szerokiej i różnorodnej oferty najmu, zwłaszcza długoterminowego. Tak aby pojawiła się sensowna alternatywa dla coraz kosztowniejszego i coraz bardziej niebezpiecznego zadłużania się na wiele lat w pogoni za własnością.
Jarosław Krawczyk
ekspert serwisu nieruchomości Otodom
Mieszkania drożeją nie tylko w metropoliach, ale też w mniejszych miastach. Według naszych danych wzrosty cen są wyraźne zarówno na rynku pierwotnym (średnio o 8 proc. w ciągu ostatniego roku), jak i na wtórnym (aż o 11 proc.). Co ciekawe, najszybciej drożeją lokale najmniejsze – o powierzchni do 40 m², oraz te największe – powyżej 90 m².
Maciej Drozd
wiceprezes ds. finansowych w Echo Investment
Zdajemy sobie sprawę, że własność mieszkania jest w polskim społeczeństwie bardzo ceniona. To wręcz element naszej tradycji. Dlatego ofertę najmu instytucjonalnego kierujemy na razie przede wszystkim do młodych profesjonalistów, którzy cenią sobie elastyczność, nie podjęli jeszcze decyzji, z którym miastem zwiążą się na dłużej, nie założyli jeszcze rodziny.
Martin Sobczyk
były korespondent Bloomberga we Frankfurcie nad Menem, ekspert rynku nieruchomości
Porównywanie rynku polskiego i niemieckiego jest ryzykowne także dlatego, że zakup domów czy mieszkań w Polsce wiąże się z mniejszymi opłatami niż w Niemczech. Tam wyższe są nie tylko stawki notarialne, ale także odpowiednik polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych. To stawia dodatkowe bariery w obrocie nieruchomościami.
Piotr Staniszewski
partner w Zespole Nieruchomości kancelarii Dentons
Na razie inwestorzy na rynku najmu instytucjonalnego koncentrują się na największych aglomeracjach, bo właśnie tam napływają osoby, które mogą być najbardziej zainteresowane taką ofertą. Być może z czasem pojawi się ona i w mniejszych miastach, jak to się stało z centrami handlowymi. Ich rozwój w Polsce też przecież zaczął się od metropolii, a dopiero potem takie obiekty zaczęły się pojawiać w mniejszych ośrodkach.
Marcin Słomczyński
partner w White Star Real Estate
W ramach naszej flagowej inwestycji, Elektrowni Powiśle, oferujemy mieszkania wyłącznie na wynajem. Apartamenty Elektrownia to trzy klatki dostępne na najem długoterminowy, oraz jedna na najem krótkoterminowy. Apartamenty nie będą dostępne na sprzedaż, gdyż jako inwestor chcemy zachować kontrolę nad całym obiektem wielofunkcyjnym, a mieszkania są jego integralną częścią.