Rynek

Wspólnota kłopotów

Spółdzielnia mieszkaniowa czy wspólnota?

Polityka
Czy wspólnoty mieszkaniowe wygrają ze spółdzielniami i przejmą ich majątek? Przewiduje to projekt ustawy, nad którą pracuje Sejm. Jednak przewaga wspólnot nad spółdzielniami nie dla wszystkich jest oczywista.
Rozwód ze spółdzielnią wymaga albo długiej wojny o majątek, albo jest nieopłacalny.Łukasz Ostalski/EAST NEWS Rozwód ze spółdzielnią wymaga albo długiej wojny o majątek, albo jest nieopłacalny.

Wielkie spółdzielnie mieszkaniowe trzymają się mocno. Większość przetrwała lata transformacji bez podziałów, utraty osiedli czy nawet pojedynczych bloków. W 1988 r. w Polsce było 3128 spółdzielni mieszkaniowych, ostatnio ich liczbę szacuje się na niewiele więcej, bo około 3,5 tys. (według „Raportu o spółdzielczości polskiej”). Od 2007 r., po nowelizacji prawa spółdzielczego, przeprowadzenie podziału stało się łatwiejsze. Ale nadal stanowi rzadkość.

Na secesję zdecydowała się niedawno grupa członków SM Czerwony Rynek w Łodzi. Chciała wyłączyć swoje osiedla ze spółdzielni, żeby uciec od jej długów. Nie udało się: grupa była popierana tylko przez 199 spółdzielców, tymczasem w osiedlach, które miały się wydzielić, mieszka 2,5 tys. rodzin. Co ciekawe, brak poparcia większości stwierdził dopiero Sąd Apelacyjny, do którego odwołał się zarząd Czerwonego Rynku. Poprzednio ani spółdzielcy, ani sąd okręgowy nie zauważyli, że podstawowy warunek podjęcia uchwały o podziale nie został spełniony. Spółdzielcze przepisy nowelizowane są prawie co rok i mało kto już za zmianami nadąża.

Nowa spółdzielnia może powstać szybko, ale o wiano ze starej spółdzielni walczy często kilka lat. Kością niezgody są przede wszystkim nieruchomości, które przynoszą zyski: pawilony handlowe, lokale użytkowe. Wielkie spółdzielnie mają też niejednokrotnie tereny budowlane, często w znakomitych lokalizacjach. Bronią swojego majątku jak niepodległości, podziałom towarzyszą ogromne emocje.

Drugi sposób ucieczki z molochów – tworzenie wspólnot mieszkaniowych – przebiega pokojowo. Czasem nawet jest ułatwiany przez spółdzielnie. Wspólnota odchodzi bowiem z niczym, jeśli nie liczyć wpłat na fundusz remontowy. – Majątku spółdzielni nie sfinansowali członkowie. Lokale użytkowe, pawilony, przychodnie budowane były za środki spółdzielni. Po oddaniu ich do użytku kredyty bankowe umorzono. Na rzecz spółdzielni – tłumaczy Krzysztof Dziewior, prezes Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego.

Właścicielom mieszkań, którzy mają większość udziałów w nieruchomości, wystarczy miesiąc, żeby utworzyć wspólnotę (czyli podjąć uchwałę, że budynek będzie zarządzany według przepisów ustawy o własności lokali). Ale rzadko się na to decydują.

Rozwód ze spółdzielnią wymaga albo długiej wojny o majątek, albo jest nieopłacalny. Radykalne rozwiązanie, tj. natychmiastowy rozwód, przyniosłaby ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, której projekt (skierowany już w styczniu do sejmowej Komisji Nadzwyczajnej) zgłosili posłowie PO. Projekt przewiduje tylko jedną opcję: tworzenie wspólnot. Właściwie nawet nie trzeba by ich było tworzyć: jeśli chociaż jedno mieszkanie w budynku stanowi odrębną własność, wspólnota powstawałaby automatycznie, z mocy ustawy. Odrębną własnością jest dzisiaj 1,2 mln mieszkań w domach spółdzielczych (w sumie jest ich 3,5 mln). W praktyce nie ma prawdopodobnie budynku, w którym nie byłoby takiego lokalu. Wspólnota powstałaby zatem w każdym domu.

Walka o przetrwanie

Co się stanie z majątkiem spółdzielni? Projekt ustawy przewiduje kolejne radykalne rozwiązanie: rozliczenia między spółdzielnią a powstającymi wspólnotami będą przeprowadzane na takich samych zasadach jak przy podziale spółdzielni. Czyli majątek zostanie podzielony między wspólnoty. Zgodnie z projektem powinny to być wyłącznie wspólnoty jednobudynkowe. Każda z nich dostanie część spółdzielczego majątku, określoną przez walne zgromadzenie albo przez sądy.

 

Jak funkcjonowałoby osiedle, w którym drogi, parkingi, place zabaw, pawilony, tereny zielone miałyby tylu współwłaścicieli, ile jest domów? Nie wiadomo. Autorzy projektu nic na ten temat nie mówią. Chyba też nie dostrzegają, że proponowany rozbiór wspólnych terenów i infrastruktury może zniszczyć główny atut spółdzielczych osiedli, zaprojektowanych jako miejsce do życia, a nie tylko jako sypialnia. W opinii dla Sejmu Krajowa Rada Notarialna opowiada się za tworzeniem wspólnot wielobudynkowych, ze współwłasnością osiedlowej infrastruktury. Czyli przeciw niszczeniu tego, co dobre.

Ustawa wprowadziłaby także wiele innych rewolucyjnych zmian. Wydaje się jednak, że nie warto wchodzić w szczegóły. Projekt jest krytykowany ze wszystkich stron, rząd zgłosił do niego kilkadziesiąt zastrzeżeń. Wrócił do Sejmu jak wańka-wstańka, dwie poprzednie wersje zostały odrzucone. Z Komisji Nadzwyczajnej, pracującej także nad projektami posłów SLD i PiS, wyjdzie prawdopodobnie jeszcze inna wersja.

Gołym okiem widać jednak, o co walczy grupa posłów PO, reprezentowana przez Lidię Staroń. „Projekt ma przyspieszyć likwidację spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce” – podsumowuje Ewa Bończak-Kucharczyk, niezależny ekspert, była wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa, w opinii dla Biura Analiz Sejmowych. Spółdzielnia pozbawiona majątku byłaby coraz bardziej marginalizowana. Posiadacze mieszkań własnościowych poszliby ławą po pełną własność i po niedługim czasie spółdzielnia przestałaby być nawet właścicielem części mieszkań we wspólnocie.

Dla organizacji spółdzielczych proponowane w projekcie rozwiązania są zdecydowanie niekorzystne. Tracą po prostu majątek i rację bytu. Nic dziwnego, że ostro walczą teraz o przetrwanie. A dla samych mieszkańców? Z badań Instytutu Rozwoju Miast przeprowadzonych w 2010 roku w 21 miastach różnej wielkości wynika, że przeciętne zaliczki we wspólnotach były nieco niższe od opłat na utrzymanie mieszkań spółdzielczych (patrz tabela). Ale w Warszawie, Poznaniu, Zabrzu, Toruniu były sporo wyższe.

Zaliczka eksploatacyjna, wynikająca z ponoszonych kosztów, to najczęściej 2 zł na metr kw. Zaliczka remontowa to na ogół 3 zł na metr – twierdzi Zbigniew Gamdzyk, szef firmy Condominium, zarządzającej 54 nieruchomościami w Warszawie.

W centrach dużych miast wspólnoty zarabiają na reklamach oblepiających fasady domów. Zaliczki mogą być wtedy znacznie niższe. Z kolei spółdzielnie mają dochody z lokali handlowych, biurowych, usługowych, dzięki czemu opłaty za mieszkania są niższe niż faktyczne koszty utrzymania domów. Jeśli budują domy, zysk z inwestycji bywa kilkakrotnie większy niż całoroczne wpłaty mieszkańców na fundusz remontowy. Można wtedy przeprowadzać duże remonty, dopieszczać osiedla. Ale jeśli pominąć takie różnice, przeciętne koszty utrzymania domów spółdzielni i wspólnot są bardzo podobne.

Wspólnota zarządzana jest demokratycznie. Za każdą uchwałą musi opowiedzieć się ponad 50 proc. właścicieli, licząc wielkością udziałów. W wielkich spółdzielniach decyzja należy do tych, którzy przychodzą na zebrania – twierdzi Krzysztof Dziewior.

A ilu przychodzi? Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa ma ponad 18 tys. członków. Ubiegłoroczne walne zgromadzenie zorganizowano w trzech częściach w wynajętej wielkiej sali. Jak podaje Krystyna Piasecka, prezes spółdzielni, uczestniczyło w nich 271 członków. Dokładnie 1,45 proc. uprawnionych. Zapis, że w walnym zgromadzeniu biorą udział wszyscy członkowie spółdzielni (wprowadzony w 2007 r.), miał przywrócić bezpośrednią demokrację, zlikwidować zebrania przedstawicieli, którzy reprezentowali na ogół samych siebie. Efekt jest zerowy. Na walne przychodzą głównie ludzie, którzy chcą przeforsować jakieś uchwały i walczą o nie z drużyną prezesa.

 

Spadek po PRL

W małej spółdzielni, zwłaszcza jednobudynkowej, zawsze była bezpośrednia demokracja. Ale po niej też przejechałby się walec ustawy. Jeśli w budynku choćby jedno mieszkanie stanowi odrębną własność, automatycznie powstałaby wspólnota. – Przychodzą do mnie ludzie, którzy ustanowili odrębną własność mieszkań i chcą się wydzielić ze spółdzielni. Doradzam im utworzenie jednodomowej spółdzielni. We wspólnotach ze spornymi sprawami idzie się do sądu, a jest ich coraz więcej. Prawo spółdzielcze jest bardziej szczegółowe, ułatwia funkcjonowanie – twierdzi Witold Kalinowski, doradca warszawskich wspólnot i spółdzielców.

Autorzy projektu ustawy takich dobrych stron pozostawienia przy życiu spółdzielni nie zauważają. Proponują lekarstwo, które likwiduje chorobę razem z chorym. Nie będzie spółdzielczych molochów traktowanych jako spadek po PRL, ale po niedługim czasie nie będzie także spółdzielczości mieszkaniowej. W dodatku nie ma pewności, czy wspólnoty są lepsze. W zachodniej Europie, w USA, w budynkach wspólnot, czyli kondominiach, mieszkają ludzie zamożni. W domach spółdzielczych powstawałyby głównie wspólnoty emeryckie, które na niewiele stać. Łatwo przewidzieć, że – zdane na siebie – zaniedbywałyby swoje domy, oszczędzając na remontach.

Dzisiejsze spory przy podziale majątku spółdzielni to sielanka w porównaniu z konfliktami i emocjami, jakie wywołałoby wejście w życie tej ustawy. Ponad 80 tys. nowych wspólnot (tyle, ile jest domów spółdzielczych) walczyłoby ze sobą przez wiele lat. Nigdy jeszcze nie powstał projekt, który mógłby bardziej skonfliktować mieszkańców osiedli. W dodatku gra nie wydaje się warta świeczki. Nikła frekwencja na walnych zgromadzeniach świadczy, że zapotrzebowania na gruntowne zmiany nie ma. Mieszkańcy oczekują, że spółdzielnia będzie sprawnie i niedrogo zarządzać osiedlem, reszta ma niewielkie znaczenie. Zapowiadana w projekcie ustawy rewolucja to uszczęśliwianie ich na siłę.

***

Rozwód ze spółdzielnią

• Uchwała o podziale spółdzielni musi być podjęta większością głosów członków, których prawa związane są z wydzielaną częścią majątku.

• Zarząd spółdzielni powinien przygotować dokumenty niezbędne do podziału w ciągu maksymalnie 60 dni.

• Walne zgromadzenie w ciągu maksymalnie trzech miesięcy podejmuje decyzję o podziale.

• Jeśli odmówi (powołując się na ważne interesy spółdzielni albo jej członków), można wystąpić do sądu (w ciągu 6 tygodni) o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia.

Podstawa: prawo spółdzielcze, art. 108b

Polityka 26.2013 (2913) z dnia 25.06.2013; Rynek; s. 40
Oryginalny tytuł tekstu: "Wspólnota kłopotów"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Niezbędnik

Lefebryści. Schizmatycy w łonie Kościoła katolickiego

Papież Franciszek i jego poprzednik Benedykt XVI wykonali pewne gesty wobec tradycjonalistycznego Bractwa św. Piusa X. Czy może dojść do pojednania? I jakie pole manewru mają obie ze stron, skoro każda z nich uważa, że to ta druga powinna się nawrócić?

Roman Graczyk
05.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną