Rynek

Kupić spod młotka

Czy opłaca się nabyć mieszkanie od komornika?

Kupuje się na ogół mieszkanie zajęte, trzeba więc wystąpić do komornika o eksmisję byłych właścicieli i ich bliskich. Kupuje się na ogół mieszkanie zajęte, trzeba więc wystąpić do komornika o eksmisję byłych właścicieli i ich bliskich. Piotr Socha / Polityka
W zeszłym roku trafiło na licytacje prawie siedem tysięcy mieszkań zajętych za długi. Czy to dobra okazja?
Podpisując umowę kredytową, wyrażamy zgodę na natychmiastową windykację należności, jeśli nie zapłacimy określonej liczby rat.Piotr Socha/Polityka Podpisując umowę kredytową, wyrażamy zgodę na natychmiastową windykację należności, jeśli nie zapłacimy określonej liczby rat.

Tekst ukazał się w POLITYCE w sierpniu 2014 r.

Komornicy nie narzekają na brak pracy. W ubiegłym roku dokonali ponad 200 tys. zajęć nieruchomości, w tym będzie ich prawdopodobnie jeszcze więcej. Wierzyciele coraz częściej domagają się, by w ten sposób ściągać długi, nawet przy niewielkich pożyczkach czy parotysięcznych zaległościach w opłatach za mieszkanie. Straszak jest na ogół skuteczny: większość długów zostaje spłacona. Ale duża część zadłużonych nieruchomości trafia pod młotek.

W ubiegłym roku przeprowadzono 24,7 tys. licytacji nieruchomości, w tym 6586 mieszkalnych. Do maja tego roku – 14,2 tys., w tym 4868 mieszkalnych. To więcej niż w całym 2012 r. – mówi Michał Lewandowski, rzecznik Krajowej Rady Komorniczej (licytacje przeprowadzone dwukrotnie liczone są w statystyce jako jedna). Uwłaszczenie spółdzielców za symboliczne pieniądze i sprzedaż mieszkań komunalnych za około 10 proc. wartości rynkowej sprawiły, że jesteśmy narodem właścicieli. Komornicy mają z czego ściągać długi.

Komornik jest wykonawcą orzeczeń sądów, wierzyciel musi więc wystąpić do sądu o nakaz zapłaty i nadanie mu klauzuli wykonalności (jeśli wierzycielem jest bank, może sam wystawić tytuł egzekucyjny i potrzebna jest tylko klauzula wykonalności). Po uzyskaniu tych dokumentów wierzyciel może się zwrócić do komornika albo do firmy windykacyjnej, ale przy dużych długach sprawa i tak na ogół trafia w końcu do komornika. Odzyskiwanie wierzytelności zaczyna się od wyznaczenia dłużnikowi dwutygodniowego terminu spłaty całej kwoty. Przy większym długu – ze skutkiem łatwym do przewidzenia. Następnie komornik przychodzi z rzeczoznawcą, który opisuje i wycenia nieruchomość. Kolejny etap to wyznaczenie przez sąd rejonowy daty licytacji (obwieszczenia o licytacjach ukazują się na stronie www.komornik.pl, w urzędach gmin i w prasie).

Największą ofertę nieruchomości mają komornicy warszawscy. Nie mogą narzekać na brak powodzenia: na cztery wybrane licytacje mieszkań, które miały się odbyć pod koniec lipca, tylko w jednym przypadku nikt nie wpłacił wymaganej rękojmi (10 proc. kwoty wynikającej z oszacowania przez rzeczoznawcę). Były to pierwsze licytacje, zaczynające się od ceny wywoławczej o jedną czwartą niższej od ustalonej przez rzeczoznawcę. Podczas drugich cena wywoławcza obniżana jest o jedną trzecią. Wtedy zwykle łatwiej o chętnego na lokal, który w pierwszej turze nie miał wzięcia.

Zakupy w ciemno

Jedno z mieszkań znajduje się w budynku przy ul. Zaściankowej na Wilanowie (56,7 m kw., cena wywoławcza – 328,9 tys. zł). Zadłużenie właścicielki jest niemal dwukrotnie większe. Dla kupującego nie ma to znaczenia: komornik sprzedaje mieszkanie z czystą księgą wieczystą, wszelkie wierzytelności zostają z niej wykreślone. Ale kto zapoznał się z aktami postępowania egzekucyjnego (zainteresowani kupnem mają do tego prawo), wiedział, że nie będzie łatwo. Właścicielka mieszkania przestała spłacać kredyt hipoteczny już w 2010 r. Bank wypowiedział umowę kredytową i wystąpił o wszczęcie egzekucji komorniczej, ale jednocześnie ponawiał próby ugody. Postępowanie egzekucyjne było zawieszane i wznawiane, właścicielka mieszkania wystąpiła także o uchylenie terminu licytacji. Grała na zwłokę.

Podobnie może być po drugiej licytacji, jeśli znajdzie się chętny. Skargi można składać na każdym etapie dalszego postępowania: nabywca, który zaoferował najwyższą cenę, musi jeszcze poczekać na postanowienie sądu o tzw. przybiciu (czyli akceptacji wyniku licytacji) i o przysądzeniu własności. – Każda skarga, bez względu na to, czy jest zasadna czy nie, musi być rozpatrzona przez sąd. Może to trwać nawet kilka lat – mówi komornik Michał Patynowski. Jeśli skarg nie ma, właścicielem zostaje się po około 4 miesiącach od licytacji, czyli też nie od razu.

Na kolejne licytowane mieszkanie, przy ul. Konopczyńskiego w Śródmieściu (42,24 m kw., cena wywoławcza 308,8 tys. zł), wpłynęły do komornika cztery rękojmie. Ale do sądu rejonowego, w którym miała się odbyć licytacja, nie przyszedł nikt. Szukających okazji nabywców, a oni z reguły dobrze wiedzą, jakie są tutaj zasady gry, interesuje wyłącznie druga licytacja. I nie bardzo można się dziwić. Komornik i rzeczoznawca nie weszli do tego mieszkania – musieliby wyważyć drzwi. Wycenę sporządzono na podstawie oszacowania budynku. – Takie sytuacje są bardzo częste – przyznaje komornik Bogdan Mieczkowski. Kupuje się kota w worku, o cenie decyduje głównie lokalizacja.

Na drugą licytację postanowił także poczekać kupiec, który wpłacił rękojmię na mieszkanie przy ul. Pożarowej, w pobliżu cmentarza Bródnowskiego (50,7 m kw. powierzchni, cena wywoławcza 220 tys. zł).

Prawdziwą okazją, jedną z tych, na które polują amatorzy nieruchomości od komornika, było mieszkanie w al. Zjednoczenia (39,60 m kw., cena wywoławcza 155,3 tys. zł). Rękojmię wpłaciło 8 osób. Licytacja nie trwała długo: pełnomocnicy nabywców, którzy dominowali na sali sądowej, mają zwykle z góry określony pułap ceny. Podniesiono ją w sumie o ok. 30 tys. zł ponad cenę wywoławczą.

Takie małe mieszkania mają największe wzięcie, kupowane są głównie na wynajem. Inwestor wyda jeszcze ze 20 tys. zł na remont. Ale to i tak dobry interes – mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. Mieszkania z licytacji kupuje się także, żeby je korzystnie odprzedać. Oferty sprzedaży pojawiają się czasem na stronach internetowych, zanim procedury sądowe dobiegną końca (mieszkania przy ul. Wyszogrodzkiej na Targówku i przy Globusowej we Włochach).

Na warszawskich licytacjach dominują pełnomocnicy inwestorów. Agencje nieruchomości zamieszczają na swoich stronach internetowych obwieszczenia komorników o licytacjach, deklarują pomoc. Reprezentowanie inwestora na podstawie pełnomocnictwa proponuje spółka Mzuri, zarządzająca mieszkaniami na wynajem. Przed drzwiami sal sądowych, w których mają się odbyć licytacje, spotyka się te same osoby.

Łowcy okazji, którzy chcą kupić tanie lokum dla siebie, powinni wiedzieć, że nie będzie łatwo. W obwieszczeniach o licytacjach jest na ogół informacja, że mieszkanie można obejrzeć. W praktyce rzadko się zdarza, żeby dłużnik wpuścił kogokolwiek za próg.

Zmusić go nie można: sankcji nie ma. Wiedza o mieszkaniu pochodzi głównie z oszacowania sporządzanego przez rzeczoznawcę – od momentu jego sporządzenia do terminu licytacji upływa zazwyczaj rok. Nie bardzo wiadomo, w jakim stanie jest lokal, gdy trafia pod młotek, i kto w nim mieszka. Poza tym nieprędko można się będzie do niego wprowadzić.

Byli właściciele

Kupuje się na ogół mieszkanie zajęte, trzeba więc wystąpić do komornika o eksmisję byłych właścicieli i ich bliskich. Z prawnego punktu widzenia nie jest to trudne: właściciele nie korzystają z dobrodziejstw ustawy o ochronie lokatorów. Jeśli sami nie zapewnią sobie dachu nad głową, przysługuje im tylko pomieszczenie tymczasowe, przyznawane zwykle na miesiąc. Później trafią do noclegowni. W praktyce na bruk. Dla wielu potencjalnych nabywców świadomość, że mogliby uczestniczyć w takim procederze, jest zbyt dużym obciążeniem.

Z akt postępowania egzekucyjnego wynika, że wierzycielami są głównie banki. A te jeszcze do niedawna miały szeroki gest: właścicielka mieszkania przy ul. Konopczyńskiego dostała kredyt hipoteczny, chociaż spłacała już jeden w innym banku. Do czasu nim na dobre świat poczuł skutki finansowego kryzysu z 2008 r. można było dostać kredyt na 100–120 proc. wartości budowanego mieszkania.

Prowadzimy też postępowania wobec emerytów, których wierzycielami jest po kilka banków. Zaciągnęli niewielkie kredyty konsumpcyjne: na kupno telewizora, pralki. Nie dla siebie, bo tego telewizora czy pralki nie ma w ich mieszkaniach. Zostali wykorzystani przez rodzinę – mówi komornik Michał Patynowski.

Na warszawskie mieszkania od komorników są amatorzy, na lokale w blokach po PGR – bardzo rzadko. Także o powodzeniu domów, działek, lokali użytkowych decyduje lokalizacja. W sumie zainteresowanie nie jest duże: 70 proc. przeprowadzonych w ubiegłym roku licytacji skończyło się niczym (według danych KRK). Dla dłużników niewielka to jednak pociecha. Jeśli nieruchomość nie została sprzedana przez komornika, wierzyciel składa do sądu wniosek o jej przejęcie albo czeka pół roku na następną licytację. Przed egzekucją długu się nie ucieknie.

Banki górą

Komisja Nadzoru Finansowego jest krytykowana za mnożenie rekomendacji, utrudnianie dostępu do kredytów hipotecznych. Licytacje komornicze świadczą jednak, że KNF ma rację. Klienci płacą również za beztroskę banków, które kilka lat temu zbyt łatwo pożyczały duże pieniądze. To na nich spada całe ryzyko załamania się cen nieruchomości, zmian kursu walut.

Pieniądze ze sprzedaży na licytacjach są zwykle dużo mniejsze niż zadłużenie właścicieli. W Stanach Zjednoczonych właściciel domu przejmowanego przez bank wyprowadza się, oddaje klucze i na tym egzekucja się kończy. U nas trzeba spłacić wszystko co do grosza. Komornik może zająć konto bankowe, zabrać część wynagrodzenia, zlicytować samochód i wszystkie inne ruchomości, które mają wartość handlową. Jeśli pieniędzy nie wystarczy, a dłużnik nie ma dochodów, egzekucja zostanie umorzona. Nie oznacza to jednak, że zacznie życie z czystą kartą. Postępowanie może być w każdej chwili wznowione.

Podpisując umowę kredytową, wyrażamy zgodę na natychmiastową windykację należności, jeśli nie zapłacimy określonej liczby rat. Bank ma wtedy prawo wystawić bankowy tytuł egzekucyjny (BTE). Sąd automatycznie nadaje mu klauzulę wykonalności. Takiego bata na dłużników hipotecznych nie ma ani w USA, ani w krajach zachodnioeuropejskich. Pozostał z czasów PRL, wprowadzony w Polsce 66 lat temu.

Projekt nowelizacji prawa bankowego, zgłoszony przez posłów PSL, przewiduje kilka zmian: sąd będzie badał zasadność podjęcia egzekucji i uprzedzał o niej dłużnika, zanim przyjdzie komornik. Ale BTE nie przestanie być groźny. „Przy takim uprawnieniu bank musi tylko znaleźć wystarczająco naiwnego klienta, który zechce wziąć kredyt” – napisał dr Witold Rutkowski w ekspertyzie dla Biura Analiz Sejmowych.

Banki mają się bardzo dobrze, potwierdzają to ich znakomite wyniki finansowe. Polskie przepisy zapewniają im komfortową sytuację. Pozostaje nadzieja, że rosnąca lawina licytacji komorniczych zostanie potraktowana jako sygnał do zmian, a ustawodawca lepiej zadba o prawa klientów banków. Licytacje stały się stosunkowo tanią (choć mocno wyboistą) drogą do mieszkania, ale ich koszty społeczne są ogromne.

Polityka 35.2014 (2973) z dnia 26.08.2014; Rynek; s. 38
Oryginalny tytuł tekstu: "Kupić spod młotka"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Dr Joanna Wardzała o pokoleniu 20-latków odrzucających konsumpcyjny styl życia rodziców

Rozmowa z dr Joanną Wardzałą, socjolożką i badaczką zachowań konsumpcyjnych, o tym, dlaczego dzisiaj młodzi ludzie nie chcą kupować i gromadzić dóbr.

Joanna Podgórska
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną