Czy warto inwestować na rynku mieszkaniowym

Utrzymująca się od dwóch lat świetna koniunktura na rynku mieszkaniowym dopinguje firmy deweloperskie do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Na przykład spółka Atal podaje, że w tym roku wprowadziła do sprzedaży aż 2662 mieszkania w 19 projektach! Zaś z 18 inwestycji, które rozpoczęła w poprzednich latach, w budowie ma łącznie przeszło 5 tys. lokali. Mateusz Juroszek, wiceprezes Atal, chwali się, że jego firma oferuje je we wszystkich największych miastach w Polsce: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. – Pozwala to zwiększać sprzedaż oraz niezależność od zmienności koniunktury na poszczególnych rynkach – wyjaśnia Juroszek. W dużych miastach, a także w kilku mniejszych, m.in. w Bielsku-Białej i Toruniu, mieszkania na sprzedaż buduje także firma Murapol. Obie te spółki łączy jedno: ekspansywność. Co ciekawe, Atal wywodzi się z niewielkiego Cieszyna, zaś Murapol z Bielska-Białej, a mimo to szturmem wdarły się na szczyt deweloperskiej hierarchii w naszym kraju. Coraz mocniej rozpychają się na rynku także inni lokalni gracze. Tylko w największych aglomeracjach, które monitoruje firma doradcza REAS, doliczyła się ona przeszło 650 deweloperów. Dla tych, którzy myślą o kupnie nowego mieszkania, jest to oczywiście dobra wiadomość. Od trzech lat oferta systematycznie rośnie, a ceny są stabilne. REAS podaje, że pod koniec września w sprzedaży na rynkach: warszawskim, krakowskim, wrocławskim, trójmiejskim, poznańskim i łódzkim, było łącznie ok. 51,2 tys. mieszkań. Katarzyna Kuniewicz z REAS przyznaje, że w tej sytuacji na niewielkie podwyżki cen pozwalają sobie tylko ci deweloperzy, którzy mają projekty z wyjątkowo chodliwymi mieszkaniami. Dodajmy, że – jak wynika z danych serwisu ogłoszeniowego Morizon.pl – Polacy najchętniej kupują dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 50 m kw. Wciąż spory jest także popyt na kawalerki. MdM napędza rynek Kolejna dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców jest taka, że wiele z mieszkań, które w tym roku wprowadzili na rynek deweloperzy, spełnia wymóg cenowy programu „Mieszkanie dla młodych” (MdM). Kupujący takie mieszkania za kredyt mogą skorzystać z dopłaty, która często zastępuje wymagany przez banki wkład własny. Z danych REAS wynika, że w Poznaniu trzech na dziesięciu nabywców nowego mieszkania sięgnęło po rządowe dofinansowanie. Z kolei w Gdańsku z dopłaty skorzystał co czwarty klient firm deweloperskich, a w Warszawie odsetek wynosi 16 proc. Serwis nieruchomości Dompress.pl przeprowadził sondę, z której wynika, że praktycznie wszyscy najwięksi deweloperzy oferują mieszkania, na które można uzyskać dopłatę MdM, np. wrocławska firma Archicom ma aż ponad 500 takich mieszkań. Problem w tym, że w marcu skończyły się pieniądze w tegorocznej puli na dopłaty, a od lipca Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) wstrzymał przyjmowanie wniosków o dopłaty z puli na 2017 r. (w tym roku można ją było uszczuplić tylko o połowę). BGK wznowi je dopiero od stycznia, aby rozdzielić pozostałe pieniądze. Do tego czasu o dopłatę mogą się ubiegać tylko ci, którzy się zdecydują na mieszkanie z terminem oddania do użytku w 2018 r. lub znajdą dewelopera, który zgodzi się na sfinalizowanie transakcji w tym terminie, co byłoby równoznaczne z uregulowaniem ostatniej płatności. – Jesteśmy świadomi ograniczeń występujących w programie, dlatego osobom zainteresowanym preferencyjnymi kredytami oferujemy takie dopasowanie harmonogramu płatności za mieszkanie, dzięki któremu będą mogły skorzystać ze środków przeznaczonych na MdM w kolejnych latach – deklaruje Tomasz Sujak z zarządu spółki Archicom, która reklamuje swoje nowe inwestycje jako „osiedla społeczne”. Chwali się tym, że wszystkie powstają w porozumieniu z klientami, których pyta o potrzeby, jeszcze zanim postawi budynki. Głównym założeniem jest tworzenie więzi sąsiedzkich. Np. na osiedlu Olimpia Port we Wrocławiu mieszkańcy mają do dyspozycji ścieżki rowerowe, place zabaw, osiedlowy fitness czy klub mieszkańca. Popularne mikroapartamenty A jednak w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi doradcy z REAS odnotowali w trzecim kwartale 6-proc. spadek liczby sprzedanych mieszkań w porównaniu z drugim kwartałem. Głównym powodem było wstrzymanie wniosków o dopłatę do kredytów. – To jeszcze nie problem – uspokaja Katarzyna Kuniewicz. Dodaje, że w dużym stopniu dobre wyniki sprzedaży deweloperzy zawdzięczają inwestorom, którzy kupują mieszkania z myślą o wynajmie. Prezes firmy Dom Development Jarosław Szanajca informuje, że w jego spółce ok. 40 proc. transakcji zawartych było za gotówkę. W REAS nie mają wątpliwości, że jest to efektem m.in. niskiego oprocentowania depozytów, co zniechęca Polaków do trzymania oszczędności w bankach. Wolą zainwestować w mieszkania na wynajem, który zapewnia obecnie większą rentowność. – Nie bez znaczenia jest tu zapewne atrakcyjność nieruchomości jako formy lokaty kapitału – dodaje Szanajca. Według niego nieruchomości uznawane są za jedną z „bezpiecznych przystani” wśród opcji inwestycyjnych. Chętnie kupowane przez indywidualnych inwestorów są także małe kawalerki. Wrocławski deweloper Dolnośląskie Inwestycje przebudował we Wrocławiu dawny Hotel Asystenta. Po modernizacji w budynku znalazło się 149 kawalerek o powierzchni od 12 do 27 m kw. Spółka zarządza nimi w imieniu inwestorów, a ich najemcami są głównie studenci. Pomysł chwycił, bo firma kontynuuje swój projekt o nazwie „Starter”. Niebawem zakończy budowę drugiego budynku, w którym będzie 168 tzw. mikroapartamentów o powierzchni 14–20 m kw. Wrocławski deweloper szybko znalazł naśladowców, np. w Warszawie spółki Dolcan i Dantex. Warto tutaj dodać, że kilkunastometrowe kawalerki formalnie nie są mieszkaniami, ale lokalami użytkowymi, do których doliczany jest wyższy 23 proc. podatek VAT (dla mieszkań VAT wynosi 8 proc). To jednak nie zniechęca inwestorów. Mieszkania z aneksem kuchennym oferują też deweloperzy budujący nieruchomości wakacyjne w miejscowościach wypoczynkowych. Np. firma Kristensen Group kończy budowę 75 tego typu apartamentów w Wiśle. To nie wszystko. Mieszkania na wynajem coraz chętniej kupują od deweloperów także tworzone w tym celu fundusze. I tak Fundusz Mieszkań na Wynajem założony przez BGK kupił 14 budynków z ponad 2,5 tys. mieszkań. 229 mieszkań na warszawskich Bielanach sprzedała w tym roku temu funduszowi firma deweloperska Konstanty Strus. Głośnym echem odbiły się też dwie tegoroczne transakcje w centrum stolicy. Fundusz Catella Wohnen Europa kupił hurtem od firmy BBI Development 72 apartamenty przy ul. Złotej 44, zaś Bouwfonds Investment Management został właścicielem 193 mieszkań w 13-piętrowym budynku, który buduje firma Matexi. Oba fundusze zamierzają wynajmować te mieszkania. Analitycy zwracają jednak uwagę, że jeśli – zgodnie z prognozami NBP – pojawi się inflacja, a w konsekwencji zacznie rosnąć oprocentowanie depozytów, skala zakupów inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym może się zmniejszyć. Niektórzy deweloperzy szukają więc nowych możliwości. W REAS zaobserwowano rosnącą ofertę mieszkań o podwyższonym standardzie oraz luksusowych apartamentów. Powstają one głównie w Warszawie, ale także w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu. Pod koniec września stołeczni deweloperzy oferowali 232 ekskluzywne mieszkania na ok. 20,1 tys., które były w tym czasie w sprzedaży. Rzecz jasna kluczowa dla takiej inwestycji jest prestiżowa lokalizacja (centrum miasta, rejon starówki, bliskość parku, teatru lub opery). Ponadto luksusowe apartamenty charakteryzuje unikatowa architektura i wykorzystanie szlachetnych materiałów wykończeniowych. Częstymi udogodnieniami dla mieszkańców są recepcja, klimatyzacja, fitness, sauna, basen, a rzadziej usługi concierge, których zakres obejmuje zarówno pomoc w sprawach codziennych, jak i nietypowe życzenia związane z organizacją czasu, podróży i rozrywką. Popularna staje się też funkcja „inteligentny dom”, która umożliwia zdalne sterowanie ogrzewaniem, klimatyzacją, oświetleniem czy urządzeniami AGD. Takie luksusowe apartamentowce buduje w stolicy m.in. firma Tacit Development. Jej wizytówką jest 160-metrowy wieżowiec Cosmopolitan u zbiegu ulic Twardej i Emilii Plater, czyli w samym centrum stolicy. Twórcą projektu Cosmopolitana jest Helmut Jahn, autor m.in. budynku siedziby UE w Brukseli. Z każdego z 236 apartamentów rozciąga się widok na panoramę Warszawy. Apartamenty są wykończone pod klucz, wyposażone w najnowocześniejszy sprzęt AGD w kuchni, z armaturą i meblami łazienkowymi, garderobami z szafami, pralnią z pralką i suszarką, klimatyzacj