Rozmowa z Krzysztofem Oppenheimem, doradcą kredytowym w firmie Oppenheim Enterprise
Dlaczego banki nie lubią, gdy klient chce zakup mieszkania lub domu w całości sfinansować kredytem?
Kredytując 100 proc. wartości nieruchomości, bankowiec ma wątpliwości. Czy jeśli coś pójdzie źle (np. klient przestanie spłacać raty), będzie mógł odzyskać wszystkie pieniądze. Jeśli dojdzie do windykacji długu z hipoteki, trzeba będzie zaangażować komornika, firmy windykacyjne, prawników, zorganizować licytację. Przejęcie nieruchomości nie jest w takiej sytuacji ani łatwe, ani tanie. A i zadłużone mieszkania na licytacjach sprzedają się po niższych cenach. W takim przypadku bank sporo straci na udzielonym kredycie.
Mimo to właśnie kredyty bez wkładu własnego stały się bardzo popularne.
Powód jest oczywisty. Takie zachowania wymusiła coraz ostrzejsza konkurencja. Zdecydowana większość banków kredytuje 100 proc. wartości nieruchomości – wyjątkiem są tylko te z grupy banków hipotecznych np. NYKREDIT, ale to specyficzne instytucje finansowe, działające na podstawie odrębnej ustawy.
Są już nawet takie banki, które nie tylko kredytują koszt zakupu nieruchomości, ale też dołożą pożyczkę na koszty transakcji i opłaty czy dodatkowo na mniejszy remont. W praktyce dają więc kredyt na 120 proc. wartości nieruchomości.
Niektórzy doradcy finansowi przekonują, żeby zawsze brać kredyt na całą nieruchomość, zaś ewentualnie posiadane oszczędności inwestować np. w fundusze. Co pan o tym sądzi?
Doradzam ostrożność. Moda na łączenie kredytu z zakupem funduszy przyszła z zagranicy. Taka wiązana sprzedaż stosowana jest też w Polsce przez niektóre firmy pośrednictwa kredytowego. Pamiętajmy jednak, że doradca sprzedający nam produkt kredyt + fundusz zarabia na nas podwójnie: bierzemy większy kredyt (a więc z większą prowizją dla doradcy) oraz dostaje on także wynagrodzenie za sprzedaż jednostek funduszu.
To lepiej brać kredyt wpłacając wkład własny?
Jeśli mamy odłożone pieniądze i żadnych innych pomysłów na ich wykorzystanie, to warto sfinansować za nie część mieszkania lub domu i zmniejszyć sobie kwotę kredytu (a więc i odsetek, które będziemy musieli oddać). Ale uwaga: mnóstwo kłopotów może spotkać właśnie te osoby, które z rozsądku brały minimalny kredyt (czyli wszystkie oszczędności + kredyt = wartość transakcji), a potem zabrakło im środków na zakup mebli czy remont. Co wtedy? W ruch idzie karta kredytowa, a jak już się limit wyczerpie, to niemal w każdym sklepie dostaniemy kredyt w 15 minut. Tego typu zadłużanie się, niemal na oślep, bardzo nadszarpuje domowy budżet. Pożyczki udzielane na krótki okres są bardzo wysoko oprocentowane. W konsekwencji często wpada się w pętlę kredytową, z której wyjść jest już bardzo trudno.
Polecam więc rozsądne zaplanowanie wszystkich wydatków związanych z zakupem nieruchomości. Jeśli bilans całej inwestycji wychodzi „na styk”, być może warto pożyczyć trochę więcej.
Może więc warto poczekać i uzbierać trochę pieniędzy na wkład?
Zdecydowanie nie. Ceny nieruchomości rosną szybciej, niż ewentualnie zyskamy na oprocentowaniu mniejszym o 0,05 proc. Jeśli rzeczywiście nie mamy oszczędności, a planujemy zakup mieszkania, to na pewno lepiej wziąć kredyt. Nawet na 120 proc. wartości nieruchomości.