Towarzystwa Budownictwa Społecznego - co to jest?

Poruszenie w towarzystwie
Towarzystwa budownictwa społecznego miały być sposobem na tanie mieszkania. Na razie wyszło średnio, ale planuje się rewolucyjne zmiany.

 

Sprzedam mieszkanie TBS – takich ofert jest w Internecie sporo, często z podaną ceną. Tylko nieliczni piszą: odstąpię, chociaż mieszkania towarzystw budownictwa społecznego są wynajmowane i sprzedać ich nie można. Lokator, który finansuje 25–30 proc. kosztów budowy (tzw. partycypacja) i spłaca kredyt wliczony w czynsz, ma powody, żeby czuć się współwłaścicielem mieszkania.

Od dwóch lat pojawiają się zapowiedzi, że mieszkania TBS można będzie wykupić. Żaden minister budownictwa w rządzie PiS nie wyszedł jednak poza deklaracje (inna rzecz, że na przygotowanie szczegółowych propozycji mieli niewiele czasu, bo po kilku miesiącach tracili posadę). Teraz pałeczkę przejęło Ministerstwo Infrastruktury. – TBS powinny mieć możliwość sprzedawania mieszkań lokatorom. Odzyskają dzięki temu środki zamrożone w istniejących domach i przeznaczą je na budowę następnych – mówi Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.

Według propozycji resortu lokator musiałby spłacić kredyt na mieszkanie, zaciągnięty przez TBS w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym (przy Banku Gospodarstwa Krajowego). Prezentem od państwa byłoby niskie oprocentowanie tego kredytu (ostatnio 3,5 proc.). Państwo wspierało kupno mieszkań na wiele sposobów, od ulgi budowlanej, ulubienicy podatników, po ulgę odsetkową. – Nie stanie się nic złego, jeśli wesprze także wykup mieszkań TBS – uważa minister Styczeń. Ale kredyt trzeba byłoby spłacić szybko, w ciągu roku.

Przypomnijmy: budownictwo społeczne jest znacznie tańsze od komercyjnego. TBS budują bez zysku, w granicach ustawowych pułapów kosztów (tzw. wskaźników odtworzenia metra kw., które odpowiadają zwykle rynkowym cenom sprzed półtora roku). Dopiero od 2007 r., po galopadzie rynkowych cen, mogą przekraczać te pułapy o 30 proc. Zadłużenie 50-metrowego mieszkania w woj. mazowieckim, z wyłączeniem drogiej Warszawy, wynosi około 70–80 tys. zł (patrz ramka). Przy dzisiejszych rynkowych cenach mieszkań spłacenie długu byłoby grą wartą świeczki.
 

  

Udział w tej grze biorą jednak nie tylko lokatorzy i bank. Właścicielami albo głównymi udziałowcami 190 TBS (82 proc. towarzystw, które budują domy) są gminy. Wnoszą do swoich TBS działki budowlane. Na ogół ze wskazaniem, że grunt ma być przeznaczony pod budownictwo na wynajem dla ludzi niezamożnych. Ziemia pod inwestycje komercyjne sprzedawana jest na przetargach za duże pieniądze. Jeśli lokator TBS będzie chciał się uwłaszczyć, to powinien zapłacić także za ułamek działki przypisany do mieszkania – proponuje resort infrastruktury. Zapłacić zgodnie z wyceną rzeczoznawcy, czyli sporo.

TBS będą też chciały odzyskać gminne pieniądze, dorzucane na budowę parkingów (których kredyt z KFM nie obejmuje), na prowizję BGK, ale przede wszystkim na uzupełnienie kredytów zaciąganych przez nie na ogół na około 60 proc. kosztów.

Lokatorzy, którzy liczyli na niedrogie uwłaszczenie, będą tymi propozycjami rozczarowani. Majątek TBS nie może być jednak traktowany jak spadek po PRL, sprzedawany za grosze. Towarzystwa zaczęły powstawać dopiero w 1996 r. Założone zostały głównie przez gminy, ale także przez firmy i osoby prywatne. Są spółkami prawa handlowego. Państwo może zaproponować tylko takie uwłaszczenie się lokatorów, które nie narusza praw tych spółek (będzie to wymagało zmiany kilku ustaw).

Czasem wykup w ogóle nie wchodzi w rachubę. – Partycypację do 30 proc. kosztów wpłacają także pracodawcy, którzy zamawiają w TBS mieszkania na wynajem dla swoich pracowników. Jak państwo zamierza ich zmusić, żeby zrezygnowali z prawa do dysponowania tymi lokalami? – pyta Zdzisław Słabkowicz, prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS. Mieszkania dla pracowników firm buduje np. prywatny TBS Małopolska, założony przez krakowskich deweloperów z Grupy Bryksy.

Wielkim inwestorem są gminy. – TBS Czynszówka zbudowała w Gdyni 901 mieszkań. Z tego jedną trzecią dla osób, którym przysługiwał lokal komunalny. Kolejne 230 mieszkań – dla lokatorów prywatnych kamienic, którzy dostali trzyletnie wypowiedzenie najmu. Najubożsi nie wpłacają żadnej partycypacji. W systemie TBS powstaje trzy razy więcej mieszkań, niż gdybyśmy budowali je sami. To dla samorządu cenny instrument – przekonuje Bogusław Stasiak, wiceprezydent Gdyni. W wielu gminach partycypacja lokatorska jest różnicowana, od 10 do 30 proc. kosztów. Osoby, które mają prawo do mieszkania komunalnego, wpłacają tylko kaucję. Zwykle płacą też niższy czynsz (różnicę między stawką komunalną i obowiązującą w TBS pokrywa gmina).

Największym udziałowcem w kosztach są jednak lokatorzy. Nasze TBS stanowią dość szczególną wersję budownictwa społecznego. Wzorowane są na rozwiązaniach francuskich, tzw. mieszkaniach o umiarkowanym czynszu (HLM). Ale jest też fundamentalna różnica. – We Francji nie ma lokatorskiej partycypacji. Do budownictwa społecznego dopłacają władze departamentów, budżet państwa – przypomina Zdzisław Słabkowicz. Polski lokator finansuje najczęściej 30 proc. kosztów budowy i spłaca w czynszu kredyt. Nazywanie tak finansowanego mieszkania społecznym wydaje się grubą przesadą. Na podobnych zasadach powstawały kiedyś własnościowe mieszkania spółdzielcze, które można sprzedawać i dziedziczyć. Według resortu infrastruktury partycypacja uzasadnia roszczenia lokatorów o przeniesienie na nich prawa własności.

W sumie mamy skomplikowany system, z którego część mieszkań – z partycypacją lokatorską – może zostać w najbliższych latach wyłączona (jeśli parlament uchwali zasady wykupu). Czy oznacza to zmierzch budownictwa TBS? – Wprost przeciwnie, chcemy to budownictwo rozwijać. Zaproponujemy, żeby budżet państwa dopłacał do oprocentowania kredytów dla TBS. Będą wtedy łatwiej dostępne. Teraz, kiedy udzielane są ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, pieniędzy jest zawsze za mało. Chcemy również, żeby TBS miał większe możliwości prowadzenia działalności gospodarczej i przeznaczania zysków na inwestycje – mówi minister Styczeń.

Resort zamierza też zaproponować likwidację lokatorskiej partycypacji. Do budowy mieszkań na wynajem miałyby dopłacać gminy, pracodawcy, organizacje gospodarcze. Kilka lat temu propozycje takie nie miałyby szans; nie licząc gmin, które dopłacały do TBS zawsze. Teraz budownictwem na wynajem zaczynają się interesować także firmy: mieszkania znakomicie ułatwiają polowanie na fachowców.

Zapowiada się w sumie duża rewolucja w TBS. Można ją nazwać powrotem do zasad. Budownictwo to stanie się rzeczywiście społeczne. A lokatorzy będą tylko lokatorami bez prawa do wykupu mieszkań. Najbardziej obiecująca jest jednak zapowiedź zmiany sposobu wspierania tego budownictwa przez budżet państwa. Dopłacanie do oprocentowania kredytów udzielanych towarzystwom przez wiele banków pozwoliłoby po prostu budować więcej. W ciągu 12 lat TBS oddały do użytku zaledwie 62,5 tys. mieszkań, bo tylko na tyle wystarczyło środków z KFM. Każdego roku bank BGK przesiewał zgłoszone wnioski przez gęste sito: pieniędzy było zwykle 2–3 razy mniej, niż towarzystwa chciały pożyczyć. A pieniądze, jak wiadomo, są podstawowym materiałem budowlanym.


Ile to kosztuje w TBS
 
(mieszkanie 50 m kw., w woj. mazowieckim, poza Warszawą)

  • koszt budowy: 136,2 tys. zł (2725 zł x 50 m kw.)*
  • partycypacja: 30 proc. kosztu
  • czynsz: 4 proc. kosztu podzielone przez 12 miesięcy, 454,16 zł
  • kaucja: roczny czynsz, 5449,90 zł
  • dochody kandydata na lokatora nie mogą przekraczać 1,5 przeciętnego wynagrodzenia w województwie
  • dwóch osób - 2,1 wynagrodzenia, na każdą następną osobę dolicza się 40 proc.

* koszt zgodny z obecną wartością odtworzeniową m kw. mieszkania


 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj