Rynek

Kupiec na placu budowy

Jak i gdzie kupować mieszkania

Przeciętnego dzisiejszego klienta stać na niewiele, więc deweloperzy chwalą się tym, że budują tanio. Przeciętnego dzisiejszego klienta stać na niewiele, więc deweloperzy chwalą się tym, że budują tanio. Marianna Ośko / EAST NEWS
Firmy deweloperskie ogłaszają koniec kryzysu, wznawiają inwestycje, ruszają z nowymi projektami. Wybór mieszkań jest rekordowy. Dla kupców będzie to dobry rok.
Doświadczone, renomowane firmy budują głównie za własne środki i kredyty.Erik De Castro/Reuters/Forum Doświadczone, renomowane firmy budują głównie za własne środki i kredyty.
Polityka
Polityka

W ofertach deweloperów w sześciu największych miastach jest ponad 39 tys. mieszkań (według firmy doradczej REAS). Tylu nowych lokali do kupienia jeszcze na rynku nie było. Szkopuł w tym, że wiele z nich to na razie dziury w ziemi. – W całym 2008 r. i w czasie trzech kwartałów 2009 r. nie wprowadziliśmy do oferty sprzedaży ani jednej inwestycji. Sytuacja zmieniła się dopiero w roku ubiegłym: zaczęliśmy wtedy sprzedaż mieszkań w 12 nowych projektach – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development SA, największej firmy deweloperskiej w Warszawie.

W czasie kryzysu niewielu deweloperów ryzykowało rozpoczynanie inwestycji. Dlatego w tym roku – zwłaszcza w pierwszej jego połowie – oddanych zostanie do użytku wyjątkowo mało mieszkań. Kryzysowa zapaść właśnie teraz odbije się na wynikach budownictwa. Wyraźna poprawa zacznie się w przyszłym roku, kiedy kończone będą inwestycje rozpoczęte w roku ubiegłym.

Od kilku lat powtarzamy, że bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe w domu oddanym już do użytku. Deweloperzy mają takie lokale. Firma REAS szacuje ich liczbę w sześciu największych miastach na około 9,5 tys. Problem w tym, że są to na ogół mieszkania duże i drogie, zbudowane w czasie inwestycyjnego boomu, kiedy koszty nie grały roli. Deweloperzy oferują je często bez podawania ceny. Można ją negocjować. – W wielu umowach znajdują się zapisy, że cena transakcyjna nie może być ujawniona osobom trzecim. Chodzi o to, żeby nie dowiedzieli się klienci, którzy zapłacili więcej. Obniżki ceny początkowej sięgają 15–20 proc. – twierdzi jeden z warszawskich pośredników. Mimo upustów niektóre mieszkania czekają już na kupca od 3 lat.

Nowy hit – mieszkania kompaktowe

Duża część pustostanów to niefunkcjonalne pseudoapartamenty. W czasie boomu inwestycyjnego, kiedy je budowano, klienci nie byli wymagający. Teraz powodzenie mają mieszkania dobrze zaprojektowane, „pakowne” i nieduże. Najmniejsze nazwane zostały kompaktowymi. W ofertach deweloperów pojawiły się w 2010 r. – Dla rodziny typu 2+1 najciekawszą propozycją może być dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 35–40 m kw. Takich lokali będzie powstawało coraz więcej, bo deweloperzy chcą się zmieścić w cenie około 250–300 tys. zł. Tyle jest teraz w stanie wyłożyć przeciętny kredytobiorca – twierdzi Paweł Grząbka, prezes firmy doradczej CEE Property Group.

W porównaniu z mieszkaniami średniej wielkości te kompaktowe mają mniejsze sypialnie i przedpokoje, często aneksy kuchenne zamiast kuchni. Kawalerki są zwykle 25−30-metrowe, powierzchnia mieszkań trzypokojowych zamyka się w granicach 45–55 m kw. Metrażem przypominają klitki budowane 30–40 lat temu, ale górują nad nimi standardem i architekturą domów.

W Warszawie mieszkania kompaktowe budują głównie firmy Bouygues Immobilier Polska i RED Real Estate Development. Grupa Kapitałowa Gant Development SA, która specjalizuje się w niedrogim budownictwie, z cenami zaczynającymi się od ok. 5 tys. zł za m kw., stawia domy z takimi mieszkaniami w Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku. W Warszawie także, ale stołeczne ceny zaczynają się od 7,4 tys. zł za metr. Warto zwrócić uwagę, że Gant podaje najczęściej tzw. wewnętrzną powierzchnię mieszkania. Jest to zabieg marketingowy: powierzchnia użytkowa tych lokali jest znacznie mniejsza (patrz ramka „Ile metrów ma mieszkanie?”).

Małych metraży jest sporo nawet w inwestycjach, w których mieszkania tradycyjnie są bardzo duże, takich jak budynki z loftami. W warszawskim kompleksie Woronicza Qbik na Mokotowie oprócz dwupoziomowych loftów, o powierzchni do 206 m kw., zaprojektowano także mieszkania 32–36-metrowe. Inwestor, firma Ghelamco Poland, twierdzi, że takie były oczekiwania klientów.

Wprowadza się także zmiany w projektach. – W niektórych inwestycjach, na przykład w Dobrym Domu w Wilanowie, przeprojektowaliśmy wnętrza części mieszkań tak, żeby zwiększyć liczbę pokoi. Oferujemy trzypokojowe mieszkania o powierzchni 48 m kw. Bardzo szybko znajdują nabywców – twierdzi Bartosz Puzdrowski, prezes Polnord SA.

Rozważnie i bez pośpiechu

Najbardziej poszukiwane mieszkania dopiero jednak powstają, a kupno lokalu w budowie jest zawsze ryzykowne. Przyznają to sami deweloperzy. – Zdecydowanie odradzam inwestowanie w tzw. dziury w ziemi, czyli dopiero uruchamiane budowy – mówi Grzegorz Kawecki, wiceprezes firmy SGI Baltis. Rada jest bezinteresowna, bo firma rozpoczęła właśnie budowę dwóch osiedli w Łodzi. Warto jej posłuchać: nie ma powodu, żeby się spieszyć z podejmowaniem decyzji. Jeśli kupować mieszkanie w budowie, to dobrze zaawansowanej i wyłącznie od firmy, która zasługuje na zaufanie.

Bankructwa deweloperów pokazały, że koszty ich nieudolności albo nieuczciwości są wysokie i zawsze ponoszą je klienci. Dlatego deweloperami trzeba się interesować nie mniej niż mieszkaniami. Radzimy dobrze sprawdzić inwestora upatrzonego mieszkania (patrz ramka „Jak najmniej ryzyka”). Unikać trzeba zwłaszcza firm bez kapitału i doświadczenia, wchodzących dopiero na rynek.

Deweloperów jest coraz więcej, bo inwestycje mieszkaniowe są na ogół bardzo dobrym interesem. Instytut Ekonomiczny NBP podał w grudniowym raporcie, że udział zysku w cenie transakcyjnej przeciętnego mieszkania sięgał w 2010 r. w największych miastach 30–50 proc. Oczywiście, jeśli udało się je sprzedać. Oferta mieszkań rośnie, konkurencja na rynku jest coraz większa i deweloperzy nie będą mieli w tym roku łatwo. Trzeba się liczyć z tym, że najsłabsi upadną.

Doświadczone, renomowane firmy budują głównie za własne środki i kredyty. Banki są dla deweloperów znacznie łaskawsze niż w czasie kryzysu. Firma doradcza REAS szacuje, że ponad połowa inwestycji powstawała w ubiegłym roku z udziałem kredytu bankowego. Mocnych deweloperów stać na to, żeby większą część pieniędzy wziąć od klienta dopiero przed przekazaniem mu kluczy. Bezpieczny jest zwłaszcza system 10/90, w którym 90 proc. ceny wpłaca się przed odbiorem mieszkania. Jeśli inwestor buduje za pieniądze z przedsprzedaży, nie można będzie spać spokojnie, dopóki nie podpisze się aktu notarialnego.

Mieszkania, które pojawiają się w ofertach, są sporo tańsze od tych, które czekają już na kupca. W Warszawie różnica przekracza tysiąc złotych za metr. Deweloperzy ograniczają koszty, budują głównie na peryferiach, gdzie grunty są tańsze. W rezultacie lokalizacje są najsłabszą stroną nowej oferty.

Mieszkanie na peryferiach ma mniejszą wartość rynkową i jeśli po latach będziemy chcieli je sprzedać, raczej nie dostaniemy dobrej ceny. Łatwy dojazd do centrum może jednak zwiększyć atrakcyjność okolicy. Dlatego warto zajrzeć na stronę internetową miasta albo dzielnicy, zobaczyć, jakie planuje się w pobliżu inwestycje komunikacyjne.

Ciągle za drogo

Zapowiedzi zlikwidowania pomocy państwa dla kupujących mieszkania zawsze mobilizowały do przyspieszania decyzji: fiskus wiele razy ożywił w ten sposób rynek. Ale w przypadku Rodziny na Swoim (dla przypomnienia: państwo spłaca blisko połowę odsetek od kredytów z tego programu; czytaj też – s. 80) nie bardzo się to sprawdza. Już w tym roku z programu mają być wyłączone mieszkania z drugiej ręki. Tymczasem na wtórnym rynku wzrostu zakupów nie widać. – Oferta jest duża, popyt niewielki. Zwiększenie liczby transakcji będzie możliwe dopiero po obniżkach cen – twierdzi Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl.

Większość pośredników w obrocie nieruchomościami uważa, że ceny mieszkań z drugiej ręki nie odpowiadają ich wartości, są przez właścicieli zawyżone – wynika z badań Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Najbardziej (nawet do 35 proc.) przeszacowane są lokale o powierzchni do 30 m kw. Czasy, kiedy takie mieszkania były rozchwytywane, minęły. Nawet one czekają teraz na kupca od 3 do 6 miesięcy. Mieszkania o powierzchni ponad 50 m kw. sprzedawane są średnio w ciągu 15 miesięcy. – Bardzo trudno jest przekonać klienta do urealnienia ceny. Głównie dlatego, że naganiacze z biur nieruchomości – żeby tylko podpisać umowę – godzą się na każdą propozycję cenową właścicieli – narzeka krakowski pośrednik Marek Urban. Po wielu miesiącach właściciel przekonuje się, że bez obniżenia ceny mieszkania jednak nie sprzeda.

Chociaż ceny są zawyżone, w limitach obowiązujących przy korzystaniu z kredytu z programu Rodzina na Swoim mieści się większość mieszkań oferowanych w dużych miastach. Według szacunków serwisu Szybko.pl w Łodzi pułapu tego nie przekracza aż 72,2 proc. mieszkań, w Poznaniu – 64 proc., we Wrocławiu – 54 proc., w Warszawie – 51 proc. Tylko w Krakowie udział ich jest stosunkowo niewielki (24 proc.). Limity miały mobilizować do ograniczania cen. W praktyce są tak liberalne, że sprzyjają utrzymywaniu ich na wysokim poziomie.

Więcej osób decyduje się teraz na kupno nowego mieszkania z drugiej ręki. Zwłaszcza w Krakowie, gdzie głośne bankructwo firmy Leopard mocno nadszarpnęło zaufanie do deweloperów. – Poszukiwane są lokale wykończone, o powierzchni 55–60 m kw. i podwyższonym standardzie, w cenie 450–550 tys. zł, najlepiej jeszcze niezamieszkane – twierdzi Joanna Targowska z agencji Ober-Haus. Także w Warszawie wzrosło zainteresowanie mieszkaniami oddanymi do użytku w ciągu ostatnich 5 lat, zwłaszcza trzypokojowymi. Ludzie zamożni poszukują często komfortowych lokali nadających się od razu do zamieszkania.

Czas kontrastów

Przeciętnego dzisiejszego klienta stać na niewiele, więc deweloperzy chwalą się tym, że budują tanio. Luksusowych ofert prawie nie ma w reklamach. Pośrednicy twierdzą, że informacje o nich rozchodzą się głównie pocztą pantoflową. W najlepszych lokalizacjach w największych miastach ceny są jednak takie jak przed kryzysem. I coraz bardziej odbiegają od przeciętnych.

Home Broker podaje przykład: za 2,4 mln zł można kupić w Krakowie dwupokojowy, 100-metrowy apartament na 12 piętrze z widokiem na Wawel. Albo sześć przeciętnych dwupokojowych lokali. Lub 15 dwupokojowych mieszkań w kiepskich lokalizacjach i o niskim standardzie.

Większość biur nieruchomości przewiduje, że ceny mieszkań będą w tym roku spadały – twierdzą eksperci z wyszukiwarki nieruchomości Morizon.pl. Podobnie jak powoli, ale już ponad dwa lata, tanieją mieszkania oferowane przez deweloperów (patrz wykres „Lekko w dół”). Zapowiada się dobra passa dla potencjalnych kupców.

Gorsza będzie dla tych, którzy zamierzają zbudować dom i szukają działek budowlanych. Ofertowe ceny działek wróciły do rekordowego poziomu z 2008 r. W czasie kryzysu transakcji było niewiele, właściciele gruntów rzadko decydowali się na obniżenie cen, czekali na powrót hossy. Ceny poszły w górę już w ubiegłym roku. W obecnym wzrosną, według serwisu Szybko.pl, o dalsze ok. 10 proc.

Oazą stabilizacji ma być oferta domów, które zdrożały już w 2010 r. o ponad 5 proc. Zdaniem analityków dalszy wzrost jest na razie mało prawdopodobny. W największych miastach, z wyjątkiem Krakowa, domy z drugiej ręki długo czekają na kupca. – Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się domy o powierzchni 150–300 m kw. w prestiżowych lokalizacjach, takich jak Wola Justowska, Dębniki, Olszanica – twierdzi Joanna Targowska z Ober-Haus. Nie bez racji znawcy rynku nieruchomości powtarzają: o wartości domu czy mieszkania decyduje lokalizacja.

Jak najmniej ryzyka

Zawsze należy sprawdzić dewelopera, od którego zamierza się kupić mieszkanie. Ustalić, co już zbudował, w jakim standardzie, zebrać opinie mieszkańców. Bardzo pomocne może być internetowe forum deweloperów.

Eksperci z Home Broker prowadzą ranking deweloperów, do których banki mają największe zaufanie. Warto się z nim zapoznać na stronach internetowych (np. www.homebroker.pl). Kupując mieszkanie od dewelopera z listy najbardziej bezpiecznych, można zwykle dostać kredyt hipoteczny na korzystniejszych warunkach.

Warto sprawdzić w księdze wieczystej, czy deweloper jest właścicielem albo wieczystym użytkownikiem gruntu i czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego – jest wtedy mocniejsza, przymusza dewelopera do zawarcia umowy ostatecznej. Przed podpisaniem warto ją skonsultować z prawnikiem albo powiatowym (lub miejskim) rzecznikiem konsumentów. Na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl) są wskazówki, jakie warunki powinna spełniać dobra umowa („Jak poradzić sobie na rynku nieruchomości”).

Najlepszym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy zamknięty. Klient wpłaca pieniądze na mieszkanie na specjalne konto w banku, a bank wypłaca je deweloperowi, kiedy dom zostanie oddany do użytku. System taki wprowadziły jednak tylko dwie firmy: Budimex Nieruchomości i Nickel Development. Częściej stosowany jest rachunek powierniczy otwarty – bank wypłaca deweloperowi pieniądze klienta w miarę postępu robót.

Ale jeśli firma zbankrutuje, to niedokończona budowa wejdzie w skład masy upadłości. Całkowicie bezpieczne będą tylko te pieniądze, których bank jeszcze nie wypłacił.

Polityka 16.2011 (2803) z dnia 16.04.2011; Poradnik budowlany; s. 72
Oryginalny tytuł tekstu: "Kupiec na placu budowy"
Więcej na ten temat
Reklama

Czytaj także

Społeczeństwo

Adoptujemy zwierzęta, bo pełnią w naszych domach rolę wiecznych i wiernych dzieci

Gdy ruszamy na ratunek, aby ulżyć cierpiącemu stworzeniu, przede wszystkim chcemy pomóc samym sobie.

Elżbieta Turlej
26.11.2013
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną