Jak i gdzie kupować mieszkania

Kupiec na placu budowy
Firmy deweloperskie ogłaszają koniec kryzysu, wznawiają inwestycje, ruszają z nowymi projektami. Wybór mieszkań jest rekordowy. Dla kupców będzie to dobry rok.
Przeciętnego dzisiejszego klienta stać na niewiele, więc deweloperzy chwalą się tym, że budują tanio.
Marianna Ośko/EAST NEWS

Przeciętnego dzisiejszego klienta stać na niewiele, więc deweloperzy chwalą się tym, że budują tanio.

Doświadczone, renomowane firmy budują głównie za własne środki i kredyty.
Erik De Castro/Reuters/Forum

Doświadczone, renomowane firmy budują głównie za własne środki i kredyty.

Polityka

Polityka

W ofertach deweloperów w sześciu największych miastach jest ponad 39 tys. mieszkań (według firmy doradczej REAS). Tylu nowych lokali do kupienia jeszcze na rynku nie było. Szkopuł w tym, że wiele z nich to na razie dziury w ziemi. – W całym 2008 r. i w czasie trzech kwartałów 2009 r. nie wprowadziliśmy do oferty sprzedaży ani jednej inwestycji. Sytuacja zmieniła się dopiero w roku ubiegłym: zaczęliśmy wtedy sprzedaż mieszkań w 12 nowych projektach – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development SA, największej firmy deweloperskiej w Warszawie.

W czasie kryzysu niewielu deweloperów ryzykowało rozpoczynanie inwestycji. Dlatego w tym roku – zwłaszcza w pierwszej jego połowie – oddanych zostanie do użytku wyjątkowo mało mieszkań. Kryzysowa zapaść właśnie teraz odbije się na wynikach budownictwa. Wyraźna poprawa zacznie się w przyszłym roku, kiedy kończone będą inwestycje rozpoczęte w roku ubiegłym.

Od kilku lat powtarzamy, że bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe w domu oddanym już do użytku. Deweloperzy mają takie lokale. Firma REAS szacuje ich liczbę w sześciu największych miastach na około 9,5 tys. Problem w tym, że są to na ogół mieszkania duże i drogie, zbudowane w czasie inwestycyjnego boomu, kiedy koszty nie grały roli. Deweloperzy oferują je często bez podawania ceny. Można ją negocjować. – W wielu umowach znajdują się zapisy, że cena transakcyjna nie może być ujawniona osobom trzecim. Chodzi o to, żeby nie dowiedzieli się klienci, którzy zapłacili więcej. Obniżki ceny początkowej sięgają 15–20 proc. – twierdzi jeden z warszawskich pośredników. Mimo upustów niektóre mieszkania czekają już na kupca od 3 lat.

Nowy hit – mieszkania kompaktowe

Duża część pustostanów to niefunkcjonalne pseudoapartamenty. W czasie boomu inwestycyjnego, kiedy je budowano, klienci nie byli wymagający. Teraz powodzenie mają mieszkania dobrze zaprojektowane, „pakowne” i nieduże. Najmniejsze nazwane zostały kompaktowymi. W ofertach deweloperów pojawiły się w 2010 r. – Dla rodziny typu 2+1 najciekawszą propozycją może być dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 35–40 m kw. Takich lokali będzie powstawało coraz więcej, bo deweloperzy chcą się zmieścić w cenie około 250–300 tys. zł. Tyle jest teraz w stanie wyłożyć przeciętny kredytobiorca – twierdzi Paweł Grząbka, prezes firmy doradczej CEE Property Group.

W porównaniu z mieszkaniami średniej wielkości te kompaktowe mają mniejsze sypialnie i przedpokoje, często aneksy kuchenne zamiast kuchni. Kawalerki są zwykle 25−30-metrowe, powierzchnia mieszkań trzypokojowych zamyka się w granicach 45–55 m kw. Metrażem przypominają klitki budowane 30–40 lat temu, ale górują nad nimi standardem i architekturą domów.

W Warszawie mieszkania kompaktowe budują głównie firmy Bouygues Immobilier Polska i RED Real Estate Development. Grupa Kapitałowa Gant Development SA, która specjalizuje się w niedrogim budownictwie, z cenami zaczynającymi się od ok. 5 tys. zł za m kw., stawia domy z takimi mieszkaniami w Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku. W Warszawie także, ale stołeczne ceny zaczynają się od 7,4 tys. zł za metr. Warto zwrócić uwagę, że Gant podaje najczęściej tzw. wewnętrzną powierzchnię mieszkania. Jest to zabieg marketingowy: powierzchnia użytkowa tych lokali jest znacznie mniejsza (patrz ramka „Ile metrów ma mieszkanie?”).

Małych metraży jest sporo nawet w inwestycjach, w których mieszkania tradycyjnie są bardzo duże, takich jak budynki z loftami. W warszawskim kompleksie Woronicza Qbik na Mokotowie oprócz dwupoziomowych loftów, o powierzchni do 206 m kw., zaprojektowano także mieszkania 32–36-metrowe. Inwestor, firma Ghelamco Poland, twierdzi, że takie były oczekiwania klientów.

Wprowadza się także zmiany w projektach. – W niektórych inwestycjach, na przykład w Dobrym Domu w Wilanowie, przeprojektowaliśmy wnętrza części mieszkań tak, żeby zwiększyć liczbę pokoi. Oferujemy trzypokojowe mieszkania o powierzchni 48 m kw. Bardzo szybko znajdują nabywców – twierdzi Bartosz Puzdrowski, prezes Polnord SA.

Rozważnie i bez pośpiechu

Najbardziej poszukiwane mieszkania dopiero jednak powstają, a kupno lokalu w budowie jest zawsze ryzykowne. Przyznają to sami deweloperzy. – Zdecydowanie odradzam inwestowanie w tzw. dziury w ziemi, czyli dopiero uruchamiane budowy – mówi Grzegorz Kawecki, wiceprezes firmy SGI Baltis. Rada jest bezinteresowna, bo firma rozpoczęła właśnie budowę dwóch osiedli w Łodzi. Warto jej posłuchać: nie ma powodu, żeby się spieszyć z podejmowaniem decyzji. Jeśli kupować mieszkanie w budowie, to dobrze zaawansowanej i wyłącznie od firmy, która zasługuje na zaufanie.

Bankructwa deweloperów pokazały, że koszty ich nieudolności albo nieuczciwości są wysokie i zawsze ponoszą je klienci. Dlatego deweloperami trzeba się interesować nie mniej niż mieszkaniami. Radzimy dobrze sprawdzić inwestora upatrzonego mieszkania (patrz ramka „Jak najmniej ryzyka”). Unikać trzeba zwłaszcza firm bez kapitału i doświadczenia, wchodzących dopiero na rynek.

Deweloperów jest coraz więcej, bo inwestycje mieszkaniowe są na ogół bardzo dobrym interesem. Instytut Ekonomiczny NBP podał w grudniowym raporcie, że udział zysku w cenie transakcyjnej przeciętnego mieszkania sięgał w 2010 r. w największych miastach 30–50 proc. Oczywiście, jeśli udało się je sprzedać. Oferta mieszkań rośnie, konkurencja na rynku jest coraz większa i deweloperzy nie będą mieli w tym roku łatwo. Trzeba się liczyć z tym, że najsłabsi upadną.

Doświadczone, renomowane firmy budują głównie za własne środki i kredyty. Banki są dla deweloperów znacznie łaskawsze niż w czasie kryzysu. Firma doradcza REAS szacuje, że ponad połowa inwestycji powstawała w ubiegłym roku z udziałem kredytu bankowego. Mocnych deweloperów stać na to, żeby większą część pieniędzy wziąć od klienta dopiero przed przekazaniem mu kluczy. Bezpieczny jest zwłaszcza system 10/90, w którym 90 proc. ceny wpłaca się przed odbiorem mieszkania. Jeśli inwestor buduje za pieniądze z przedsprzedaży, nie można będzie spać spokojnie, dopóki nie podpisze się aktu notarialnego.

Mieszkania, które pojawiają się w ofertach, są sporo tańsze od tych, które czekają już na kupca. W Warszawie różnica przekracza tysiąc złotych za metr. Deweloperzy ograniczają koszty, budują głównie na peryferiach, gdzie grunty są tańsze. W rezultacie lokalizacje są najsłabszą stroną nowej oferty.

Mieszkanie na peryferiach ma mniejszą wartość rynkową i jeśli po latach będziemy chcieli je sprzedać, raczej nie dostaniemy dobrej ceny. Łatwy dojazd do centrum może jednak zwiększyć atrakcyjność okolicy. Dlatego warto zajrzeć na stronę internetową miasta albo dzielnicy, zobaczyć, jakie planuje się w pobliżu inwestycje komunikacyjne.

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną