Rabaty na prenumeratę cyfrową Polityki

40% lub 50%

Subskrybuj
Rynek

Budowlana sprzedaż wiązana

Jak nie dać się oskubać na kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny to związek zawierany często na trzydzieści lat nie z miłości, ale z rozsądku. W wielu przypadkach z rozwodem nie warto zwlekać, jeśli u konkurenta pojawi się lepsza oferta. Kredyt hipoteczny to związek zawierany często na trzydzieści lat nie z miłości, ale z rozsądku. W wielu przypadkach z rozwodem nie warto zwlekać, jeśli u konkurenta pojawi się lepsza oferta. Marek Sobczak / Polityka
Kredyty hipoteczne już dawno stały się dla banków okazją do zdobycia wiernych przez lata klientów. Teraz główny wabik to promocyjne marże i zerowe prowizje. Warto jednak sprawdzić też inne warunki, bo kredyt najtańszy nie zawsze znaczy najlepszy.
Polityka
Polityka

Wiosna to tradycyjnie czas ożywienia na rynku nieruchomości, któremu towarzyszy większe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. Jednak ten rok zapowiada się z wielu powodów znacznie gorzej od poprzedniego. Eksperci szacują, że liczba udzielonych pożyczek spadnie z 230 tys. w 2011 r. do poziomu wyraźnie poniżej 200 tys. Banki zdecydowanie zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów i są bardzo nieufne w kontaktach z klientami. Tylko kilka z nich zdecydowało się na wiosenne promocje kredytów hipotecznych.

Przypomnijmy, że na oprocentowanie kredytu składa się marża, którą pobiera bank, oraz doliczony do niej tzw. wskaźnik WIBOR 3M lub 6M (w tej chwili wynosi on niespełna 5 proc., a zależy przede wszystkim od wysokości stóp procentowych). Średni poziom marż oraz prowizji, pobieranej jednorazowo za samo udzielenie pożyczki, w ostatnich miesiącach prawie się nie zmienił. To jednak przede wszystkim informacja ważna dla statystyków. W rzeczywistości bowiem banki bez żadnych skrupułów stosują techniki sprzedaży wiązanej. Od tego, ile dodatkowych produktów kupimy i jak aktywnie będziemy z nich korzystać, zależą w dużej mierze warunki, na jakich pożyczą nam pieniądze na dom czy mieszkanie.

Kredyt z przyległościami

Ten trend istnieje co prawda już od dawna, ale ostatnio jeszcze przybrał na sile. W reklamach kredytów mieszkaniowych jesteśmy zachęcani marżami na poziomie 1 proc. i brakiem prowizji. Dopiero gdy dokładniej zapoznamy się z ofertą, uświadomimy sobie, że tak atrakcyjne warunki są dostępne tylko dla klientów, którzy spełnią szereg dodatkowych oczekiwań pożyczającego.

Banki premiują klientów gotowych do całkowitej wierności. Otwarcie konta osobistego w tej instytucji, która udziela nam kredytu, jest oczywiście warunkiem koniecznym, ale dalece niewystarczającym. Aby skorzystać z niższej marży, na ten właśnie rachunek musimy zacząć przelewać nasze comiesięczne wynagrodzenie.

Wiele banków kusi korzystniejszym oprocentowaniem, jeśli obok konta osobistego zamówimy również kartę kredytową i będziemy z niej aktywnie korzystać. Kolejny produkt, który przyniesie nam oszczędności, to ubezpieczenie na życie. Niekiedy zawarcie takiej dodatkowej umowy pozwala obniżyć prowizję za udzielenie kredytu nawet do zera.

Niektóre banki w tej technice sprzedaży wiązanej idą jeszcze dalej i próbują zachęcić klienta do skupienia całych swoich finansów w jednym miejscu. Na poprawę warunków pożyczki można liczyć, deklarując np. chęć przystąpienia do programów systematycznego oszczędzania, a więc zobowiązując się do regularnych wpłat do miejscowych funduszy inwestycyjnych. Pomysłowość banków nie zna granic, a kredyt hipoteczny okazuje się znakomitym środkiem do zdobycia lojalnego i aktywnego klienta na wiele lat.

Z pewnością wysokość marży jest najważniejszym kryterium, które biorą pod uwagę osoby starające się o kredyt na dom czy mieszkanie. Jednak zwracanie uwagi wyłącznie na tę jedną wartość może okazać się zwodnicze. Czasami atrakcyjna niska marża oferowana jest tylko przez pierwszy rok czy kilka lat spłacania kredytu, a później znacząco rośnie. Poza tym pamiętajmy, że w reklamach banki chwalą się najbardziej atrakcyjnymi warunkami, dostępnymi tylko dla wybranych klientów. Dopiero po zbadaniu naszej sytuacji finansowej i potrzeb pożyczkowych otrzymamy od doradcy wyliczoną specjalnie dla nas propozycję marży. Często jest ona znacząco wyższa od promocyjnej. Również rezygnacja banku z pobierania prowizji albo jej wyraźne obniżenie nie oznacza automatycznie, że taki kredyt będzie dla nas najkorzystniejszy.

Lepiej z oszczędnościami

Pożyczka zaciągana zazwyczaj na trzydzieści lat jest na tyle skomplikowanym produktem, że warto dokładnie ją ocenić. Poza wysokością marży i prowizji powinniśmy zwrócić uwagę na kilka innych ważnych elementów. Wśród nich są warunki ubezpieczenia niskiego wkładu, koszty związane z wcześniejszą spłatą i możliwość wzięcia wakacji kredytowych.

Znaczenie wkładu własnego bardzo wzrosło w ostatnich latach. Kilka banków w ogóle nie chce udzielać już kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Inne dopuszczają co prawda taką możliwość, ale zdecydowanie wolą klientów, którzy przychodzą z zaoszczędzoną kwotą przynajmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dzięki temu mogą liczyć na bardziej atrakcyjną marżę i wyższą w sumie pożyczkę.

 

Kto jednak nie ma wkładu własnego, ale wyda się bankowi wystarczająco wiarygodny, ma nadal szansę sfinansować dzięki kredytowi cały zakup mieszkania czy domu. Jednak musi liczyć się z koniecznością zawarcia ubezpieczenia niskiego wkładu. Zazwyczaj taka opcja dotyczy ok. 20 proc. wartości pożyczki, a ubezpieczenie kosztuje przeciętnie 3–4 proc. tej kwoty rocznie. Jego koszt będzie malał w miarę spłacania kredytu, choć zniknie dopiero wtedy, gdy oddamy bankowi przynajmniej 20 proc. kapitału. Potrzeba na to zazwyczaj co najmniej kilku lat – tym bardziej że na początku, w przypadku najpopularniejszych rat równych, spłacamy głównie odsetki, a nie kapitał.

Wszystko wskazuje zresztą na to, że banki coraz mniej chętnie będą rozpatrywać wnioski klientów niedysponujących żadnym wkładem własnym. Polski nadzór bankowy uważa takie kredyty za najbardziej ryzykowne i zapewne będzie się starał wprowadzić przepisy utrudniające pożyczanie pieniędzy od razu aż na 100 proc. wartości domu albo mieszkania. Tego typu kredyty mogą zatem niedługo podzielić los walutowych, którym Komisja Nadzoru Finansowego wypowiedziała po rozpoczęciu światowego kryzysu prawdziwą wojnę.

Bardzo ważny, choć często niedoceniany na początku, element umowy kredytowej to warunki wcześniejszej spłaty. Gdy pożyczamy pieniądze na wiele lat, zwracamy uwagę przede wszystkim na wysokość comiesięcznej raty i zastanawiamy się, czy starczy nam środków, by bez problemu ją spłacać. Kiedy jednak nasze dochody z czasem rosną, myślimy o pozbyciu się kredytowego ciężaru. Banki oczywiście nie mogą nam zabronić podjęcia takiej decyzji, ale bardzo różnie traktują wówczas klientów. Czasem szybsza spłata nie jest obciążona żadnymi prowizjami, ale zdarza się również, że bank pobierze od nas w takim przypadku dodatkową opłatę.

Zazwyczaj prowizje dotyczą kilku pierwszych lat, a potem już nie ma żadnych obostrzeń. W ten sposób wiele banków zabezpiecza się na wypadek, gdybyśmy chcieli kredyt szybko przenieść do innej instytucji, która zaproponuje nam lepsze warunki. Tymczasem takiej możliwości nie warto wykluczać. Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych zmienia się szybko. Bank, który dziś zaoferował nam dobre warunki, za kilka lat może stać się nieatrakcyjny. Warto zatem wybierać oferty pozwalające jak najszybciej na bezprowizyjną wcześniejszą spłatę.

Kredyt hipoteczny to związek zawierany często na trzydzieści lat nie z miłości, ale z rozsądku. W wielu przypadkach z rozwodem nie warto zwlekać, jeśli u konkurenta pojawi się lepsza oferta.

Przerwa w cenie

Czasem jednak zamiast rosnących dochodów mamy sytuację odwrotną. Niższe zarobki, dodatkowe wydatki w rodzinie czy utrata pracy są wyjątkowo stresujące, gdy co miesiąc musimy płacić kolejną ratę. Na szczęście niektóre banki pozwalają wziąć na pewien czas urlop od kredytu. Podczas takich wakacji (zazwyczaj nie mogą trwać dłużej niż kilka miesięcy) możemy odzyskać równowagę finansową. Dobrze, gdy umowa od razu przewiduje taką możliwość. Wówczas nie musimy banku prosić o wyrozumiałość i przedstawiać mu naszych problemów. Możliwość wakacji kredytowych nie jest z pewnością decydującym kryterium przy wyborze banku. Niemniej może okazać się warta odrobinę wyższej marży czy prowizji, bo przecież w ciągu dwudziestu czy trzydziestu lat nasz finansowy los może się różnie się układać.

Kolejną ważną decyzją jest wybór rodzaju rat. Klienci często wolą raty równe. Najpierw największa ich część to odsetki, a kapitał spłacamy bardzo powoli. Kto jednak ma lepsze możliwości finansowe, może zdecydować się na raty malejące. Wówczas początkowo trzeba będzie na spłacanie kredytu przeznaczyć więcej pieniędzy, jednak w ostatecznym rozrachunku taka formuła pozwoli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy. Szybciej będziemy oddawać bankowi kapitał, a zatem wyraźniej niż w przypadku rat stałych zacznie spadać wysokość odsetek, które przecież naliczane są każdorazowo od pozostałej kwoty jeszcze niezwróconego kapitału. Jednak raty malejące dostępne są tylko dla klientów o wyższej zdolności kredytowej.

Jeszcze niedawno jednym z najważniejszych pytań w kwestiach pożyczkowych był wybór waluty – frank, złoty, a może euro? Niedawno z udzielania pożyczek w szwajcarskiej walucie wycofał się ostatni bank. W nielicznych instytucjach kredyt w euro jest co prawda wciąż dostępny, ale stał się dobrem niemalże luksusowym. Kilka banków udziela go wyłącznie osobom, które otrzymują pensje w euro. Nietrudno zgadnąć, że takich klientów w Polsce zbyt wielu nie ma.

 

Inną barierą są miesięczne dochody. Banki, które akceptują wynagrodzenie w złotówkach, zazwyczaj żądają od klientów zainteresowanych kredytem w euro bardzo wysokiego wynagrodzenia, na poziomie 12 tys. zł netto miesięcznie. W ten sposób pożyczki w obcej walucie na mieszkanie czy dom banki rezerwują dla wąskiej grupy Polaków, którzy nie będą mieli problemów ze spłatą nawet w przypadku gwałtownego osłabienia się naszego pieniądza.

Na efekty takiej polityki nie trzeba było długo czekać. Już w czwartym kwartale 2011 r. liczba udzielonych kredytów w euro gwałtownie spadła, a frank praktycznie zniknął z rynku. Co gorsza, również marże takich pożyczek są mało atrakcyjne, bo na tym polu banki konkurują ze sobą znacznie mniej agresywnie niż w przypadku kredytów złotowych. Jednak z powodu różnicy w stopach procentowych między strefą wspólnej waluty a Polską pożyczka w euro wciąż może się opłacać. Kto zatem ma bardzo wysokie dochody, powinien spokojnie rozważyć różne scenariusze. Większość klientów jednak takimi analizami głowy już sobie zaprzątać nie musi.

Coraz mniej na swoim

Dla osób gorzej sytuowanych znacznie większym problemem jest stopniowy uwiąd rządowego programu Rodzina na Swoim. W ostatnich latach zyskał on bardzo na popularności i był jedyną w Polsce formą wspierania młodych zainteresowanych kupnem własnego mieszkania czy domu. Przypomnijmy, że w ramach tego programu budżet państwa przez osiem lat spłaca za nas połowę odsetek od kredytu.

Ta forma wsparcia zawsze miała różne obostrzenia, jak maksymalna powierzchnia nieruchomości czy górny pułap ceny za metr kwadratowy lokalu. Póki jednak nie były zbyt surowe, póty liczba wniosków o dopłaty rosła, zwłaszcza po wyeliminowaniu łatwego dostępu do kredytów we frankach szwajcarskich.

W ubiegłym roku Ministerstwo Finansów w ramach oszczędzania postanowiło najpierw utrudnić dostęp do Rodziny na Swoim, a po 2012 r. całkiem ją zlikwidować. Od października ’2011 program działa zatem już w ograniczonej formie. Skorzystać z niego mogą osoby samotne do 35 lat oraz rodziny (gdy przynajmniej jedno z małżonków nie przekroczyło tego wieku). Maksymalna wielkość kupowanego domu to 140 m kw., a w przypadku mieszkania – 75 m kw. lub 50 m kw. dla singli. Dofinansowanie dotyczy mniejszej powierzchni, wynoszącej odpowiednio 70, 50 i 30 m kw.

Jednak największy problem to obowiązujące limity cen za metr kw. Zostały one znacząco obniżone i na początku października spadły, w przypadku rynku pierwotnego o ok. 30 proc., a dla zakupów na rynku wtórnym o ponad 40 proc. W efekcie nowe mieszkanie w ramach Rodziny na Swoim może kosztować w wielu regionach Polski najwyżej 3–4 tys. zł za m kw., a używane: 2,5–3 tys. zł za m kw.

Nieco wyższe progi obowiązują w największych miastach. W Poznaniu metr kwadratowy nowego lokalu nie może być wart w II kwartale br. więcej niż 5,4 tys. zł, a używanego – więcej niż 4,3 tys. zł. W stolicy limity wynoszą odpowiednio 5,9 tys. i 4,7 tys. zł. Na szczęście deweloperzy budujący zwłaszcza na obrzeżach aglomeracji starają się wciąż oferować przynajmniej część nowych lokali w takich cenach, aby kwalifikowały się do udziału w tym programie. W przypadku mieszkań używanych niektórzy obchodzą nowe przepisy, zawierając umowę kupna na odpowiednio niższą ceną, a resztę kwoty przekazują właścicielowi choćby jako zapłatę za pozostawione wyposażenie.

Jednak zmiany w Rodzinie na Swoim spełniły szybko podstawowy cel rządu. Od jesieni 2010 r. do lata 2011 r. w ten sposób wspierano zakup 13–14 tys. mieszkań i domów kwartalnie, wartych prawie 3 mld zł. Tymczasem od października do grudnia 2011 r. udzielono w ramach Rodziny na Swoim 8,5 tys. preferencyjnych kredytów na kwotę nieco ponad 1,5 mld zł. Wstępne dane z I kwartału br. wskazują na postępujące załamanie.

Winy z pewnością nie ponoszą tu banki, z których wiele wciąż oferuje tego typu pożyczki. Kto chce mimo mniej korzystnych warunków skorzystać ze wsparcia, musi pamiętać, że wniosek powinien złożyć do końca 2012 r. Po tym terminie program zostaje ostatecznie zamrożony – budżet państwa będzie wspierał tylko tych, którzy wcześniej zaciągnęli taki kredyt. Co gorsza, nie widać na razie żadnej realnej alternatywy, choć rząd obiecuje, że coś wymyśli.

Jeśli nawet dotrzyma przyrzeczenia, z pewnością dopłaty będą niższe niż w przypadku Rodziny na Swoim, bo przecież padła ona ofiarą własnego sukcesu jako zbyt droga w utrzymaniu dla publicznej kasy.

 

Lepiej samemu kupować franki w kantorze

Dziś kredyty walutowe znacznie straciły na znaczeniu, ale przecież wielu Polaków będzie je spłacać jeszcze wiele lat. To właśnie im ulgę miała przynieść uchwalona w ubiegłym roku tzw. ustawa antyspreadowa, wymierzona w banki, które stosowały wyjątkowo niekorzystne dla klientów kursy walut. Po pół roku obowiązywania nowego prawa resort gospodarki ogłosił, że ok. 90 tys. kredytobiorców wzięło sprawy w swoje ręce, czyli zaczęło samemu kupować potrzebne franki czy euro i co miesiąc przekazywać je do banku. Dzięki temu mogą zaoszczędzić średnio kilkadziesiąt złotych przy każdej racie. Dokładna kwota zależy od tego, jaki kurs stosuje nasz bank i o ile groszy taniej uda nam się kupić walutę w tradycyjnym kantorze albo w coraz popularniejszych kantorach internetowych.

Dodatkowy wysiłek przynosi wymierne korzyści, bo choć banki dostosowały się do wymogów ustawy i nie pobierają opłat za sporządzenie aneksów do umów kredytowych umożliwiających bezpośrednią spłatę w walutach, to spreadów znacząco dotąd nie obniżyły.

Wciąż różnica między kupnem a sprzedażą franka wynosi często ok. 20 gr lub nawet więcej, podczas gdy w dobrych kantorach – zarówno wirtualnych, jak i rzeczywistych – nie przekracza 10 gr. Poza tym w obu przypadkach mamy szansę na negocjacje, dzięki którym często zaoszczędzimy kolejny grosz czy dwa przy zakupie każdego franka. Banki takiej możliwości nam nie dadzą, dopóki sami ich do tego nie skłonimy.

Polityka 15.2012 (2854) z dnia 11.04.2012; Poradnik; s. 60
Oryginalny tytuł tekstu: "Budowlana sprzedaż wiązana"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Ludzie i style

Polityka przy stole. Symulator kampanii wyborczej i inne planszówki

Kogo znane na co dzień z ekranów i gazet polityczne spory nadal bardziej ekscytują, niż męczą, może sprawdzić swoich sił w ich wersji pudełkowej. Uwaga – wciągają jak prawdziwe.

Michał Klimko
25.11.2021
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną