Rynek

Odwróceni

Dożywotnia renta w zamian za mieszkanie

Dożywotnia renta w zamian za dom to rozwiązanie raczej dla tych, którzy nie mają spadkobierców. Dożywotnia renta w zamian za dom to rozwiązanie raczej dla tych, którzy nie mają spadkobierców. ImageBroker.net. / Forum
Odwrócona hipoteka to wyjątkowy przypadek, kiedy człowiek traci finansową kontrolę nad swoim mieszkaniem, ale nadal w nim mieszka. W pracach nad jej upowszechnieniem właśnie został przełamany impas.
Polityka
Polityka

Reklamy z pogodnymi staruszkami, cieszącymi się z życia dzięki dodatkowym emeryturom robią wrażenie na seniorach. Agencja Informacyjna Newseria podała, że w ostatnich latach zawarto około 6 tys. umów o dożywotnią rentę w zamian za prawo własności mieszkań albo domów zajmowanych – także dożywotnio – przez sprzedających je seniorów. Dla emeryta, który nie ma za co wykupić lekarstw, dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie to duże pieniądze. Ale jeśli zestawi się wypłacane seniorom renty z wartością ich nieruchomości, to nie ma wątpliwości, kto tu robi dobry interes.

Do Małgorzaty Rothert, warszawskiej rzeczniczki praw konsumentów, przyszedł syn 80-letniego pana Mieczysława, który pod koniec czerwca podpisał umowę notarialną z Funduszem Hipotecznym DOM S.A.. W zamian za prawo własności 19-metrowej kawalerki przy ul. Wiktorskiej, wycenionej na 172 tys. zł, starszy pan ma 547 zł renty. Wypłacono mu także jednorazowo 2 tys. zł gotówką. – Renta pomniejszana jest o opłaty za mieszkanie i emeryt nie dostaje na rękę nic – mówi Małgorzata Rothert. Jeśli pan Mieczysław nie okaże się człowiekiem szczególnie długowiecznym, kawalerka w świetnym punkcie Warszawy będzie kosztowała fundusz bardzo mało.

Syn pana Mieczysława kwestionuje wysokość wypłacanej renty, ale nie tylko w tym rzecz. Od czasu podpisania umowy kawalerka przy Wiktorskiej jest dla rodziny stracona: należy do funduszu. W Polsce dom czy mieszkanie pozostawia się zwykle dzieciom albo wnukom. Dzisiaj ta tradycja ma szczególne znaczenie: młodzi, często na śmieciowych umowach, nie mają czasem żadnej innej szansy na własny dach nad głową.

Renta za mieszkanie to rozwiązanie stare, stosowane w wielu krajach (zwłaszcza w Holandii, Francji, Niemczech). Jest jedną z wersji odwróconej hipoteki. Ale nieporównanie bardziej popularna jest druga wersja, pożyczkowa, czyli odwrócony kredyt hipoteczny. W tym systemie raty kredytu płaci klientowi bank, a odzyskuje pieniądze, razem z odsetkami, dopiero po jego śmierci, sprzedając nieruchomość.

W Stanach Zjednoczonych takie kredyty udzielane są już ponad pół wieku i stanowią 90 proc. umów odwróconej hipoteki. Dominują również w Wielkiej Brytanii i Hiszpanii. Jak mówi dr Barbara Więckowska ze Szkoły Głównej Handlowej, w Austrii, Szwecji i we Włoszech są w ogóle jedyną formą odwróconej hipoteki.

Dla emeryta i dla spadkobiercy

W Polsce taki kredyt zapowiadany jest od siedmiu lat. Na jakie pieniądze seniorzy mogą liczyć, kiedy zacznie być dostępny, można się dowiedzieć z symulacji przygotowanej przez Związek Banków Polskich.

Założono w niej, że kredyt będzie wypłacany przez okres odpowiadający przeciętnemu trwaniu życia, przewidywanemu przez GUS (w praktyce okres kredytowania ma być ustalany indywidualnie w umowach z bankami). W symulacji przyjęto również, że wartość nieruchomości będzie rosła co roku o 1,5 proc. Dziś można w to wątpić: od czterech lat mieszkania i domy tanieją. Ale w dłuższej perspektywie prognozy takie się sprawdzają. 10 lat temu metr mieszkania w Warszawie kosztował 3–5 tys. zł, dwa razy mniej niż obecnie. Z symulacji dla dwupokojowego mieszkania (patrz ramka) wynika, że po zakończeniu wypłat zadłużenie byłoby niewiele wyższe od połowy przewidywanej na ten rok wartości lokalu. Spadkobiercy seniora mogliby więc spłacić dług albo, po sprzedaży mieszkania przez bank, dostaliby nadwyżkę.

Emeryt, który zaciągnie odwrócony kredyt hipoteczny, nie zostawi więc spadkobierców na lodzie, jak w przypadku dożywotniej renty. Wysokość świadczeń będzie zresztą podobna (patrz ramka). Symulacja ZBP daje pewne wyobrażenie, co może przypaść spadkobiercom. Ale także pokazuje, jakie są przybliżone dochody funduszy hipotecznych oferujących dożywotnie renty. Oczywiście jeśli pominąć przypadki wyjątkowej długowieczności, znacznie przekraczającej prognozowaną przez GUS długość życia.

 

W Polsce jest wielu starych ludzi, którzy wykupili mieszkania za niewielkie pieniądze od spółdzielni, gmin, zakładów pracy, a emerytura wystarcza im często ledwie na przeżycie (44,3 proc. emerytów ma świadczenia poniżej 1,6 tys. zł brutto). Odwrócony kredyt hipoteczny, pozwalający wykorzystać posiadany majątek, byłby dla nich prawdziwym dobrodziejstwem. Kiedy się go doczekają?

Na początku roku wydawało się, że wkrótce. Ministerstwo Finansów przygotowało założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, w styczniu projekt trafił pod obrady rządu. Wniosek wicepremiera Waldemara Pawlaka, żeby do ustawy włączone zostały regulacje dotyczące dożywotnich rent za mieszkania i domy, spowodował jednak kolejny rok zwłoki.

Według byłego już szefa Ministerstwa Gospodarki, firmy oferujące takie renty powinny być objęte nadzorem KNF. – Ministerstwo Finansów nie widzi uzasadnienia dla nadzoru KNF, jego koszty byłyby zbyt wysokie w stosunku do skali tej działalności. Uzgodniliśmy, że od podmiotów oferujących takie renty będzie wymagany wpis do rejestru działalności regulowanej. Spodziewamy się, że nowy projekt założeń Ministerstwa Gospodarki będzie gotowy w grudniu – wyjaśnia Agnieszka Wachnicka, ekspert Ministerstwa Finansów, po listopadowym spotkaniu przedstawicieli obu resortów. Prace nad ustawą powinny wreszcie nabrać przyśpieszenia.

Ostrożnie z dożywotnimi rentami

Przepisy dotyczące dwóch różnych form odwróconej hipoteki wcale nie musiały się znaleźć w jednej ustawie. W wielu krajach są to odrębne regulacje. Gdyby nie ich wymuszone połączenie, odwrócone kredyty hipoteczne byłyby już zapewne do wzięcia.

Firmy oferujące renty za nieruchomość działają na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Jedne proponują umowę o dożywocie (art. 908), stare rozwiązanie, stosowane zwłaszcza przez rolników przekazujących dzieciom gospodarstwa. Umowa taka zobowiązuje do zapewnienia dożywotnikowi utrzymania i opieki, a zamiana tych zobowiązań na rentę jest przypadkiem szczególnym. Dlatego prawa i obowiązki stron muszą być szczegółowo określone.

Różnie z tym bywa: w sierpniu ubiegłego roku prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów skierował do sądu pozew przeciwko Funduszowi Hipotecznemu DOM, stosującemu umowy o dożywocie, zarzucając mu, że klienci są w umowach stroną dyskryminowaną. Termin rozprawy nie został dotychczas wyznaczony, być może zarzuty się zdezaktualizowały. Ale jeśli postawiono je dużemu funduszowi, działającemu najdłużej, jak ryzykowne mogą być umowy zawierane z pojawiającymi się na rynku firmami znikąd?

Drugi rodzaj umów zawieranych z seniorami, umowy renty (art. 903, 906 kc), jest jeszcze bardziej ryzykowny, bo nie wynika z nich wprost prawo dożywotniego korzystania z mieszkania. Upadłość takiej firmy może być dla seniora katastrofą: obowiązek wypłacania renty nie przechodzi na nowego właściciela nieruchomości (związany jest z firmą). Konieczne są dodatkowe zabezpieczenia, o czym starsi ludzie nie zawsze wiedzą.

Przede wszystkim prawo dożywotniego użytkowania mieszkania czy domu powinno być wpisane do księgi wieczystej. – Dodatkowym gwarantem bezpieczeństwa jest ustanowienie na rzecz seniora hipoteki umownej na sto procent wartości nieruchomości – twierdzi Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes Funduszu Hipotecznego Familia.

Rozwiązania proponowane przez Ministerstwo Gospodarki powinny zapewnić bezpieczeństwo ludziom decydującym się na dożywotnie renty. Najważniejsze z nich to zagwarantowanie prawa do pozostania do końca życia w sprzedanym za rentę mieszkaniu czy domu, obowiązek ustanowienia hipoteki na takiej nieruchomości, pozostawienie seniorowi 30 dni na przeanalizowanie i skonsultowanie umowy przed jej podpisaniem. Na szczegóły jeszcze za wcześnie, trzeba poczekać na nowy projekt resortu.

Czy po pojawieniu się odwróconych kredytów hipotecznych będą jeszcze chętni na dożywotnie renty? Dla seniorów samotnych albo skłóconych z rodziną może to być nadal atrakcyjne rozwiązanie.

Przy dożywotniej rencie nie ma ryzyka, że w końcówce życia dodatkowych pieniędzy nie będzie, bo okres kredytowania się skończył. Poza tym fundusze hipoteczne deklarują na ogół waloryzowanie renty wskaźnikiem inflacji, wartość jej nie będzie zatem spadać. Firmy takie starają się również, żeby klienci je polubili. Bywa, że prowadzą własne kluby seniora, oferują usługi pielęgniarskie i rehabilitacyjne po obniżonych cenach. Emeryt witany jest w funduszach z serdecznością, jakiej w bankach nie uświadczy. Najważniejsza jest jednak wysokość renty. Jeśli fundusze zaproponują więcej pieniędzy, niż wyniosą raty odwróconego kredytu, wytrzymają konkurencję banków. Na razie grzeszą skąpstwem.

Polityka 48.2012 (2885) z dnia 28.11.2012; Rynek; s. 50
Oryginalny tytuł tekstu: "Odwróceni"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Dr Joanna Wardzała o pokoleniu 20-latków odrzucających konsumpcyjny styl życia rodziców

Rozmowa z dr Joanną Wardzałą, socjolożką i badaczką zachowań konsumpcyjnych, o tym, dlaczego dzisiaj młodzi ludzie nie chcą kupować i gromadzić dóbr.

Joanna Podgórska
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną