Rynek

Mieszkania na dopingu

Młodzi nie są chętni na „Mieszkania dla Młodych”

Flickr CC by 2.0
Program Mieszkania dla Młodych tłumów nie przyciągnął. Na zakupy ruszyli natomiast inwestorzy, którzy mniej wierzą w opłacalność lokat, a bardziej w trwałość murów.

Deweloperzy kuszą „rezydencjami”, „ogrodami”, „parkami”, które w praktyce są małymi osiedlami o bardzo przeciętnym standardzie. Ogłaszają promocje, wyprzedaże. Tak się dzieje od lat, ale ostatnio rezultaty są zaskakująco dobre. W minionym kwartale firmy deweloperskie sprzedały 11 tys. mieszkań, tyle samo, ile w analogicznym okresie rekordowego 2007 r. (dane firmy REAS z sześciu największych aglomeracji). W ostatnim kwartale ubiegłego roku sprzedaż była prawie tak samo dobra. Może to oznaczać, że rynek mieszkaniowy wyszedł z zapaści, wróciła hossa. Ale pewności nie ma.

Deweloperzy nadal mają w ofercie około 40 tys. mieszkań, w tym ponad 13 tys. w budynkach oddanych już do użytku (dane REAS). Rynek należy do kupującego i wszystko wskazuje, że w przyszłym roku będzie tak samo. Po wzroście sprzedaży deweloperzy zaczęli odmrażać inwestycje odłożone na lepsze czasy. Czeka nas kolejny duży wysyp ofert. Hossa na rynku zależy od tego, czy znajdą się kupcy na ten towar.

Udział mieszkań kupowanych przez naszych klientów za gotówkę wynosi ostatnio 33 proc. – twierdzi Robert Ziółek, prezes firmy Dolcan. To dosyć typowa sytuacja. Według Jacka Furgi, przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, dużo mieszkań kupiono w ostatnich miesiącach za pieniądze wycofane z lokat bankowych i innych aktywów finansowych. W rezultacie sprzedaż wzrosła, chociaż liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była podobna, jak w chudym I kwartale ubiegłego roku. A w porównaniu z końcówką minionego roku udzielono ich nawet mniej.

Analitycy firmy Home Broker i portalu Domiporta.pl podają, że przeciętna rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi netto 4,03 proc. (w tym w Warszawie – 4,81 proc.). Czyli jest wyższa niż najlepiej oprocentowanych lokat (według tych samych analiz, lokaty w 36 bankach dają rocznie, po opodatkowaniu, średnio 2,13 proc. zysku).

W stolicy średnio po 60 metrów

Szkopuł w tym, że dzisiejszej rentowności nie da się raczej utrzymać. Konkurencja jest coraz większa, na stronach internetowych agencji nieruchomości są dziesiątki tysięcy ofert najmu, a po tegorocznym wysypie inwestycji mieszkaniowych będzie ich jeszcze więcej. W dodatku pod koniec roku ma wejść na rynek nowy gracz: BGK Nieruchomości SA, spółka założona przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Będzie swego rodzaju dobrym kamienicznikiem, zarabiającym na wynajmie, ale oferującym czynsze niższe od rynkowych (prawdopodobnie o około 20 proc.). Spółka negocjuje z deweloperami warunki zakupu kilku budynków w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. Pierwsi lokatorzy mają się wprowadzić w tym roku. Spółka ma już długą listę kandydatów na lokatorów.

Opłacalność wynajmu zapewne spadnie, a razem z nią zainteresowanie inwestycjami mieszkaniowymi. Wiele zależy także od Rady Polityki Pieniężnej. Jeśli podniesie podstawowe stopy procentowe (to jednak coraz mniej prawdopodobne), pieniądze przestaną odpływać z lokat bankowych. Inwestycyjne zakupy mieszkań mogą okazać się bańką, która nie przetrwa tego roku.

Klienci z gotówką kupują mieszkania najtańsze, ale także duże i drogie (to również potwierdza raport Centrum AMRON). Apartamenty w kamienicach, w autentycznych rezydencjach z czasów inwestycyjnego boomu. W ofercie deweloperów dużych lokali jest niewiele: w ostatnich latach dobrze sprzedawały się tylko klitki. Teraz powodzenie mają również apartamenty i rynek się zmienił. – Największy wzrost średnich powierzchni kupowanych mieszkań odnotowano w kwietniu w Poznaniu, gdzie przeciętny metraż sięgnął 71 m kw. W Warszawie i we Wrocławiu kupowane mieszkania mają średnio 60 m – twierdzi Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.

Analitycy przekonują, że teraz jest najlepszy czas na kupowanie mieszkań. Nie są to rady całkiem bezinteresowne (analitycy reprezentują najczęściej portale i agencje nieruchomości), ale można się z nimi zgodzić. Ceny mieszkań spadły do poziomu sprzed 8 lat i od wielu miesięcy zmieniają się nieznacznie (patrz ramka). Dużo taniej już raczej nie będzie.

W dodatku oprocentowanie kredytów hipotecznych jest rekordowo niskie, a młodzi ludzie mogą korzystać z dopłat z programu Mieszkanie dla Młodych (MdM). Czyli w praktyce dostają od państwa wkład na mieszkanie (w przypadku singla – 10 proc. ceny mieszkania w granicach limitu, a rodziny z dzieckiem – 15 proc. tej ceny). Sytuacja wydaje się idealna, tylko pożyczać. Tymczasem nic z tego: liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła.

 

Największą niespodzianką jest niewielkie powodzenie programu MdM. Od początku roku, tj. od wejścia programu w życie, Bank Gospodarstwa Krajowego zaakceptował wnioski kredytowe z dopłatami na kwotę 133,8 mln zł. Zaledwie, bo w tegorocznym budżecie przewidziano na ten cel 600 mln zł.

Według deweloperów powodem słabego startu programu są zbyt niskie limity cen metra kwadratowego, w których muszą się zmieścić kupowane mieszkania. – Jednym z możliwych rozwiązań jest czasowe podwyższenie tych cen – twierdzi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Rozwiązanie to byłoby dobre dla deweloperów: mieliby kupca na droższe mieszkania. Ale dla młodych ludzi – mniej.

Od początku kwietnia, kiedy w większości miast limity zostały podniesione, nie są już one dużym ograniczeniem. W Łodzi (4897 zł za metr) limit jest nawet wyższy od średniej ceny metra od dewelopera. W Gdańsku (5907 zł za metr) i w Poznaniu (5907 zł) – na poziomie średnich cen deweloperskich. W Warszawie (6127 zł za metr) rynkowe ceny są sporo wyższe, ale znalezienie mieszkania mieszczącego się w tym limicie nie stanowi problemu. Według firmy Home Broker można je kupić w każdej dzielnicy, poza Śródmieściem i Mokotowem.

Najwięcej, oczywiście, na Białołęce, gdzie są także oferty poniżej 5 tys. zł za metr.

Zwiększenie limitów byłoby błędem: zachęciłoby deweloperów do podniesienia cen. Warto natomiast zmienić zasady ustalania tych wskaźników. Jeśli w Łodzi limit jest wyższy od średnich cen płaconych deweloperom, a w Krakowie (5013,8 zł za metr) o około 1,7 tys. zł niższy, można mieć wrażenie graniczące z pewnością, że dane do obliczeń są brane z sufitu, a nie oparte na kosztach budowy.

Deweloperzy zapowiadają zwiększenie oferty mieszczącej się w limitach MdM, młodzi ludzie będą mieli w czym wybierać. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, że pójdą ławą po kredyty z dopłatą. Niewiele zarabiają: według ubiegłorocznych badań Instytutu Homo Homini, większość młodych dostaje na rękę mniej niż 2 tys. zł netto. Mają najczęściej umowy na określony czas, a banki wymagają udokumentowania, że zatrudnienie trwa minimum rok. Boją się zobowiązań, bo pracę trudno jest zdobyć, a łatwo stracić.

Zadłużanie się na wiele lat wymaga optymizmu, tymczasem problem z tym mają nie tylko młodzi. Z badań Fundacji CBOS, przeprowadzonych we wrześniu ubiegłego roku na zlecenie Habitat for Humanity Poland i Kongresu Budownictwa, wynika, że za największe plagi uważane są bezrobocie i niskie zarobki (po 82,5 proc. odpowiedzi), a także brak mieszkania i szans na jego zdobycie (52,8 proc. odpowiedzi). Gospodarka kręci się lepiej, ale na rynku pracy i płacy zmian nie widać. Dlatego kredyty mieszkaniowe mają niewielkie powodzenie, chociaż Rada Polityki Pieniężnej od ponad roku zachęca do nich niskimi stopami procentowymi.

Potrzebne są programy promujące długoletnie oszczędzanie na cele mieszkaniowe, np. kasy budowlane – twierdzi Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich. Zdaniem ZBP, byłoby to rozwiązanie bardziej skuteczne niż program MdM, zmniejszyłoby także ryzyko banków i klientów. Kolejni ministrowie finansów uważali jednak kasy (a dokładniej premie dla oszczędzających) za zbyt kosztowne dla budżetu. Program MdM też tani nie jest (w latach 2014–18 na dopłaty ma być przeznaczone 3,5 mld zł). Gołym okiem jednak widać, że zaplanowane na ten rok środki nie zostaną w pełni wykorzystane i budżet sporo zaoszczędzi. Jeśli rynek pracy będzie nadal tak trudny jak obecnie, w przyszłym roku zapewne zaoszczędzi także.

 

Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Rynek

Jak PGNiG dosala Zatokę Pucką

Dlaczego mieszkańcom nadmorskiego Kosakowa przeszkadza, że morze jest słone?

Ryszarda Socha
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną