W 2004 r. Dariusz Guzek, rocznik 1965, jest biznesmenem z Łodzi, udziałowcem i prezesem licznych spółek działających od Bielska-Białej po Władysławowo. Tam właśnie, 50 m od plaży, zbudował gustowny hotel SPA z basenem. Do głównej części hotelowej dodał kolejne segmenty, działające na zasadach tzw. condohotelu. Indywidualni inwestorzy kupowali tam pokoje lub apartamenty, niektórzy na własny użytek, ale większość na wynajem. Velaves Hotel-Spa Sp. z o.o. zawierała z nimi umowy najmu. Hotel zarządzał pokojami, a ich właścicielom miał płacić gwarantowany stały czynsz. Za pokój 25 m kw. 25 tys. zł rocznie.
Na początku płacił, ale po paru miesiącach zaczynały się poślizgi. Właściciele zorientowali się, że o pieniądze trzeba walczyć, jak trzeba, to nawet w sądach. Z początku tego nie nagłaśniali, woleli uchodzić za szczęściarzy. A hotel Velaves uwiarygodniał następne pomysły deweloperskie Guzka. Odbyła się tu m.in. prezentacja jego zamierzeń wobec Polanki Redłowskiej w Gdyni.
To miejsce jak marzenie, w sam raz pod ekskluzywny hotel. Ale działka nie ma szczęścia do inwestorów. W 1999 r. władze Gdyni przekazały ją w użytkowanie wieczyste spółce Echo Investment, z zastrzeżeniem, że w ciągu trzech lat powstanie tu hotel. Gdy długo nic się nie działo, miasto naliczyło karę. Wtedy Echo sprzedało swoje prawa do Polanki Dariuszowi Guzkowi.
Jerzy Zając, sekretarz miasta, pamięta, że nowy inwestor przedstawił efektowny projekt znanego francuskiego architekta. Miasto przyjęło jego deklaracje za dobrą monetę. Poszło w wielu kwestiach na rękę (dzierżawa sąsiedniej działki pod parking, prolongata terminu zabudowy). Samego Guzka Zając zapamiętał jako kolorową postać: – Przystojniak, porteczki rureczki, bajeranckie porsche, dobrze gadał, pokazywał, że pieniądze to dla niego nie problem.
Ten opis z grubsza zgadza się ze zdjęciami, które obiegły tabloidy latem 2011 r. Tyle że prócz auta z otwieranym dachem jest na nich jeszcze helikopter. „Cudowne życie Dody. Helikopterem z milionerem” – ekscytował się „Fakt”. Potem, rozpracowawszy nieco towarzysza celebrytki, tabloid donosił: „Wow! Doda chodzi z kolegą swojego taty”. Na zdjęciu widać oboje przy płocie okalającym plac budowy, na tle wyblakłej wizualizacji kompleksu.
Gdynia: hotel widmo
Stosunki dewelopera z miastem Gdynia były już wtedy napięte. Bo inwestor mnożył tłumaczenia i z budową nie ruszał. W sądzie czekał na rozpatrzenie złożony przez miasto wniosek o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Deweloper zareagował staraniami, by Gdynia zmieniła status działki z dzierżawy wieczystej na własność (bez efektu). Latem 2011 r. ogłosił, że startuje z budową. Pojawiły się maszyny i budowlańcy. Ale tylko na moment. Stało się jasne, że biznesmen pozoruje aktywność. O inwestycji zaczęto mówić: hotel widmo.
Sąd Okręgowy w Gdańsku 6 listopada 2011 r. umowę rozwiązał, nakazując należącej do Guzka spółce Projekt Gdynia 1 zwrócić grunt miastu. Trzy dni wcześniej Dariusz Guzek, jako właściciel spółki, sam siebie odwołał z funkcji prezesa. Firma została bez zarządu, ale z pełnomocnikami sądowymi, którzy złożyli apelację od wyroku. Domagali się zawieszenia postępowania, bo spółka nie ma zarządu. Wybieg zablokował sąd na lata, bo Guzek ani myślał ustanowić nowy zarząd.
W końcu Gdynia wystąpiła do sądu z wnioskiem o upadłość firmy Projekt Gdynia 1. W grudniu 2014 r. upadłość została ogłoszona. Ale okazało się, że spółka jest goła, więc na koszty postępowania upadłościowego mają się zrzucić jej wierzyciele. Mało tego. Według Krzysztofa Czuprety, prawnika Urzędu Miejskiego w Gdyni, przy takim werdykcie dalszy scenariusz rysuje się następująco: do akcji wkracza syndyk i wystawia Polankę na sprzedaż. W magistracie szacują, że nieruchomość, wyceniona na 26 mln zł, w dzisiejszych realiach może znaleźć nabywcę za 10 mln zł. Upadła spółka jest zadłużona na ok. 3 mln zł. Po spłacie wierzycieli reszta pieniędzy ze sprzedaży zasili portfel... Dariusza Guzka. Dlatego miasto złożyło zażalenie, chce, by sąd upadłość umorzył. W urzędzie mają sądom za złe, że wybierając rozwiązania najprostsze, nie dają realnej ochrony tym, którzy jej potrzebują.
Władysławowo: zamek z piasku
Tymczasem Dariusz Guzek nie próżnował. Za sprawą innej jego spółki wizją nowego condohotelu żyło Władysławowo. Budowa ruszyła na sporej działce przy ulicy Żwirowej. Hotel 4 Kolory miał być największy w Polsce – 1000 pokoi, bogata oferta rekreacyjno-restauracyjno-rozrywkowa (w tym aquapark). 4 Kolory, bo docelowo planowano cztery skrzydła. Najpierw cytrynowe, potem morskie itd.
W sprzedaży lokali drobnym inwestorom pośredniczyła firma Home Broker, potentat w obrocie nieruchomościami. Zainteresowanym proponowano w 4 Kolorach lokale (apartamenty to za duże słowo) o powierzchni od 14,43 do 20,93 m kw. Wraz z podpisaniem przedwstępnej umowy kupna zawierali oni niezwykle atrakcyjne umowy wynajmu owych lokali z inną firmą Guzka. Obiecywano im „stały Roczny Czynsz Dzierżawy, gwarantujący najwyższą na rynku rentowność w wysokości 10 proc. w skali roku”. Umowa opiewała na 20 lat. „Zakup nieruchomości – czytamy w ofercie Home Brokera – jest jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału”.
Ile osób na to poszło? Home Broker zasłania się tajemnicą. Decydowali się ludzie z całej Polski, inwestowali indywidualnie albo przez prowadzone firmy. Jedni za gotówkę, inni na kredyt z planem, że czynsz zapewni spłatę rat.
Barbara S. z Lublina ma 67 lat i 600 zł emerytury. Przed zaangażowaniem się w hotel miała jeszcze dom. Chciała go sprzedać i za te pieniądze kupić dwa mieszkania – jedno dla siebie, drugie na wynajem, by dokładać do emerytury. W Home Brokerze zamiast kawalerki na wynajem podpowiedzieli jej nadmorski cud-miód, 20 m kw. za 230 tys. zł brutto. Na decyzję dostała dwa dni, bo lokal w skrzydle morskim był jakoby ostatni. Umowę zawarła w listopadzie 2011 r. Z wynajmu miała mieć 20 tys. zł rocznie, w ratach kwartalnych. – Brzmiało to ładnie, aż za ładnie – wspomina. Pierwsze pieniądze z czynszu miały pojawić się w styczniu 2013 r. Do dziś nie dostała ani grosza. Skrzydło morskie ledwie wystaje z ziemi.
Pani S. umowę przedsprzedaży zawarła z firmą PH Reda D. Guzek i R. Guzek spółka jawna, której właściciele odpowiadali za działalność spółki swoim majątkiem. Dwa tygodnie później Reda przekształciła się w spółkę komandytowo-akcyjną 4 Kolory Idea sp. z o.o., gdzie ta odpowiedzialność jest znikoma. Już wtedy firmę ścigał komornik, chciał zająć akcje udziałowców. Ale ci przekazali je (według ich deklaracji warte 170 mln zł) pewnemu zamkniętemu funduszowi inwestycyjnemu.
Lokale w skrzydle morskim sprzedawano jeszcze długo. Jakub J. z okolic Koszalina zdecydował się na 15 m kw. za 204 tys. zł brutto w maju 2013 r. Właściwie chcieli z żoną kupić kawalerkę w Koszalinie, na wynajem. Ale w Home Brokerze zniechęcono ich do kawalerki i zaproszono na prezentację do Władysławowa. Spotkanie (ok. 50 osób) odbyło się w hotelu Velaves. Zawieziono ich na plac budowy, zwiedzili pokazowy lokal w wykończanym skrzydle cytrynowym zwanym Cytryną. Podpisali umowy. Dziś gorzko żałują.
Skrzydło miało być gotowe pod koniec 2011 r. Od 2012 r. zaniepokojeni inwestorzy próbowali się organizować przez fora społecznościowe.
Cytryna: dla łowców okazji
Cytryna w końcu powstała. Latem 2014 r. pojawiła się na rynku hotelarskim jako Lemon Park. Plac budowy przykryto kolorowymi plandekami, zaś pakiety pobytowe dla łowców okazji oferowano na Grouponie. Gdy goście przyjechali, część pokoi nie była gotowa, windy nie działały, trwały prace wykończeniowe. Były problemy z prądem i ciepłą wodą. Wkroczył sanepid, zamknął hotelową restaurację.
Chwilowe uruchomienie Cytryny w żaden sposób nie zmieniło sytuacji małych inwestorów, którzy włożyli tu pieniądze. Nie doczekali się aktów notarialnych, nie są właścicielami lokali. Mogli tylko obserwować, jak kolejni wierzyciele obciążają hipotekę nieruchomości na ogromne sumy. Są w tej samej sytuacji jak inwestorzy ze skrzydła morskiego, ledwie wystającego z ziemi.
Gdy do Lemon Parku zjeżdżali wczasowicze z Groupona, w sądzie był już wniosek o upadłość spółki 4 Kolory Idea. I wstępny bilans zobowiązań przekraczający 178 mln zł, przy wartości majątku szacowanej na ledwie 55 mln zł. We wrześniu 2014 r. sąd ogłosił bankructwo spółki. Wszedł syndyk.
Mali inwestorzy zostali na lodzie i zastanawiają się, gdzie się podziały ich pieniądze. Według sądu sprzedano 305 lokali za łączną kwotę 78 mln zł. To nijak się ma do skromnej wartości tego, co powstało (i już wymaga remontów). A tu jeszcze morze długów – kredyty bankowe, nieopłaceni wykonawcy. Niektórzy mówią o piramidzie na kształt Amber Gold, tyle że w wersji hotelowej. Część wietrzy zmowę dewelopera z bankami i Home Brokerem. Bo kredytów na zakup lokalu udzielały im banki (Getin i Idea), należące, podobnie jak Home Broker, do grupy Leszka Czarneckiego. Jeśli kredytowały firmę Guzka, powinny znać jej sytuację.
Anna Bufnal, radca prawny z Gdyni, reprezentuje klientów, do których dzwonili ich doradcy bankowi i umawiali na spotkania z przedstawicielami Home Brokera. Prawniczka w imieniu ok. 30 osób szykuje pozew zbiorowy przeciwko Home Brokerowi. Uważa, że pośrednik malował klientom inwestycję na różowo, nie informując o ryzyku.
Podobnie ocenia sytuację Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 18 grudnia 2014 r. zawiadomił Home Brokera o wszczęciu postępowania w sprawie podejrzenia o stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. – Nasze zastrzeżenia wzbudziła przede wszystkim polityka informacyjna realizowana na etapie poprzedzającym zawarcie umowy – informuje Roman Jarząbek, dyrektor delegatury UOKiK w Gdańsku. – Mamy podstawy sądzić, że Home Broker wiedział zarówno o sytuacji dewelopera, jak i opóźnieniach, a nawet o realnym zagrożeniu realizacji tej inwestycji.
Home Broker nie poczuwa się do winy. Według Jerzego Węglarza, jej rzecznika prasowego, produkt był dokładnie oceniany. Ale sytuacja dewelopera skomplikowała się w trakcie budowy. Home Broker przestał sprzedawać pokoje w condohotelu w drugiej połowie 2013 r. Późno, zważywszy na burzę wokół inwestycji.
Dariusz Guzek jest nieuchwytny. Podobno po wypadku, któremu uległ ponad rok temu, jadąc na spotkanie z ofiarami swojej działalności, nie przypomina tamtego gościa ze zdjęć z Dodą. Velaves, jego okręt flagowy, syndyk przemianował na Maloves. Stara nazwa była zastrzeżona, trzeba by płacić za jej używanie. Polanka Redłowska straszy nieogrodzoną dziurą w ziemi. Po wizualizacji został pusty stelaż.