Magazyny i terminale logistyczne to przyszłość

Branża magazynowa rośnie nie tylko zresztą w Polsce, ale także w całym regionie Europy Środkowej. Według danych firmy Cushman&Wakefield, działającej na rynku nieruchomości magazynowych, w minionym roku w Europie Środkowej oddano do użytku powierzchnię magazynową o rekordowej wielkości 3,7 mln m kw. To o 68 proc. więcej niż w 2016 r. Tylko w Polsce w 2017 r. przybyło 2,3 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej. Wolumen transakcji najmu w regionie wyniósł 6,7 mln m kw., z czego ponad 4 mln m kw. przypadło na Polskę, która odnotowuje najwyższe wskaźniki aktywności najemców. – Piąty rok z rzędu popyt na powierzchnię logistyczną osiągnął rekordowy poziom – przypomina Joanna Sinkiewicz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman&Wakefield Polska. Wskazuje, że wskaźnik pustostanów obniżył się do 5 proc., co świadczy o dobrej kondycji krajowej gospodarki. Na zamówienie i na wymiar Na polskim rynku magazynowym wciąż dominują transakcje dużymi magazynami. W minionym roku najpopularniejsze były obiekty o powierzchni średnio 7400 m kw. – Równolegle obserwujemy rosnący popyt na mniejsze powierzchnie magazynowe typu Small Business Units, oferujące moduły od 500 do 1600 m kw. wraz z reprezentacyjną częścią biurową. Obiekty tego typu zlokalizowane są w pobliżu głównych dzielnic biznesowych, ważnych dróg i węzłów komunikacyjnych z dostępem do transportu publicznego – wyjaśnia Adrian Semaan konsultant w dziale Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w firmie Cushman&Wakefield. Wzrost liczby tego typu inwestycji spodziewany jest w szczególności w tych rejonach kraju, gdzie jest mniej magazynów, a przy tym łatwiejszy dostęp do gruntów i ich niższa cena w porównaniu z największymi aglomeracjami. Choć popyt i podaż nieruchomości magazynowych sięgają rekordowych poziomów, niewielu inwestorów decyduje się na tzw. budowy spekulacyjne – niezabezpieczone wstępnymi umowami najmu. – Wszystkie projekty deweloperskie Segro są inicjowane na zamówienie klienta – zapewnia Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną. I dodaje, że na ryzykowny model spekulacyjny deweloper decyduje się w sytuacji, gdy ma możliwość rozbudowania danego obiektu ponad realizowane zamówienie oraz spodziewa się, że popyt na rynku pozwoli na szybkie wynajęcie nowo powstającej powierzchni. Przykładem projektu, który powstał w części na zamówienie klienta, a po części spekulacyjnie, jest oddana do użytku ponad rok temu część budynku C w Segro Logistics Park Warsaw Nadarzyn o powierzchni prawie 15 tys. m kw. Najpierw wynajęto 8300 m kw. firmie logistycznej, a dopiero kilka miesięcy później budynek był w pełni użytkowany. Do budowania w ciemno zniechęca nie tylko ryzyko finansowe, ale i specjalizacja obiektów. – Konstrukcja i wyposażenie magazynów składowych zależą od rodzaju towarów, potrzeb danej firmy czy rocznego cyklu sezonowego. Inaczej będą wyglądały obiekty, gdzie przechowuje się towary chemiczne i niebezpieczne lub budowlane, inaczej odzież, a jeszcze inaczej, gdzie składuje się żywność czy inne produkty wymagające kontroli temperatury – tłumaczy Andrzej Waszczuk, kierownik Logistyki Kontraktowej i Przetargów Dachser. Innym rodzajem inwestycji są magazyny przeładunkowe (zwane także terminalami), z których korzystają firmy dostarczające drobnicę. – Cross-docking jest skomplikowanym procesem, który zadziała w warunkach doskonałej koordynacji, a ta zależy głównie od systemów informatycznych – podkreśla Waszczuk. Od początku działalności Dachser kładzie więc nacisk na rozwój technologii i wykorzystuje nowoczesne systemy IT zapewniające sprawny przepływ towarów. – Istotne jest również posiadanie stałej punktualnej sieci połączeń pomiędzy terminalami, dzięki czemu organizacja dostaw i koordynacja pracy terminali cross-dockingowych może przebiegać w niezakłócony sposób – wyjaśnia przedstawiciel firmy. Rozwijają się mniejsze ośrodki Do głównych czynników dalszego rozwoju rynku magazynowego w 2018 r. Joanna Sinkiewicz z Cushman&Wakefield Polska zalicza 3,8-proc. wzrost PKB, inwestycje infrastrukturalne i ekspansję sektora e-commerce. – Nowe obiekty będą powstawały nie tylko na największych rynkach, takich jak Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna, lecz także w miastach średniej wielkości, gdzie łatwiej o pracowników – przekonuje Sinkiewicz. Zdaniem Andrzeja Waszczuka już widać większe zainteresowanie magazynami w mniejszych ośrodkach, ale tylko tymi, które są dobrze skomunikowane z resztą kraju i Europą Zachodnią. Ten warunek spełniają zwłasz