Kto śledzi rynek finansowy w Polsce, ten wie, jak duże znaczenie mają rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ich nazwa mogłaby sugerować, że to rady czy niewiążące zalecenia dla działających w naszym kraju banków. W praktyce znaczenie rekomendacji jest dużo większe, a instytucje finansowe dostosowują się do nich w ciągu kilku miesięcy od daty ich opublikowania. Rekomendacje, nazywane od kolejnych liter alfabetu, wprowadzają często duże zmiany także dla klientów, bo to za ich sprawą zmienia się np. kryteria udzielania kredytów. Na początku stycznia 2014 r. w życie wejdzie część zmienionych przepisów rekomendacji S, w której chodzi o to, żeby udzielając kredytów hipotecznych, banki nie wpadły w tarapaty.
Tym razem zmian będzie sporo, a najważniejsza polega na tym, że żaden bank w Polsce nie udzieli już kredytu wartego 100 proc. kupowanego mieszkania czy domu. Oznacza to, że każdy występujący o pożyczkę będzie musiał przynieść ze sobą wkład własny. Na razie jego minimalna wielkość to 5 proc. wartości nabywanej nieruchomości, jednak w kolejnych latach ma stopniowo rosnąć aż do 20 proc. – Statystyki pokazują, że osoby przychodzące do banków z wkładem własnym mają potem mniej kłopotów ze spłatą – mówi Halina Kochalska, analityk Open Finance. Eksperci rynku nieruchomości przekonują, że chociaż ten wymóg utrudni niektórym staranie się o pieniądze na zakup mieszkania czy domu, to równocześnie pojawi się szansa na pomoc od państwa. – Nowe przepisy mogą być uciążliwe zwłaszcza dla osób młodych, które chciałyby jak najszybciej kupić nieruchomość zamiast płacić za wynajem. Jednak one będą mogły w przyszłym roku skorzystać z programu „Mieszkanie dla młodych”, w ramach którego budżet państwa pokryje 10–20 proc. kapitału kredytu. Takie wsparcie będzie mogło zostać zaliczone przez bank jako wkład własny – wyjaśnia Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander.
Nowa wersja rekomendacji S zada ostateczny cios kredytom hipotecznym w obcych walutach, bo pozwoli na ich udzielanie od lipca 2014 r. tylko tym klientom, którzy dostają w tej samej walucie pobory. Taka zmiana nie będzie miała wielkiego wpływu na rynek, bo już teraz kredyty w obcych walutach praktycznie z niego znikły. W ostatnich kwartałach br. stanowiły zaledwie ok. 1 proc. wszystkich nowych kredytów hipotecznych (wyłącznie w euro), bo banki stopniowo same wycofywały je z oferty.
Ostatnia wersja rekomendacji S wprowadza też zmiany korzystne dla klientów. Do tej pory ich zdolność kredytowa była zawsze wyliczana tak, jakby bank pożyczał pieniądze maksymalnie na 25 lat, choć zdarzały się kredyty udzielane na dłużej. Teraz KNF zaleca bankom pożyczanie na maksimum 25 lat, ale gdy kredyt ma być jednak spłacony w ciągu 30 czy 35 lat, to zdolność kredytowa będzie wyliczana dla faktycznego okresu spłaty. Dzięki temu zwiększy się nieco maksymalna dostępna kwota kredytu hipotecznego.
Znika też przepis ograniczający wysokość miesięcznych rat do poziomu 50 proc. wynagrodzenia dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 65 proc. dla tych, którzy mają wyższe pensje. Teraz to sam bank będzie decydować, jakiej wysokości raty jego klient może udźwignąć. Nie znaczy to jednak, że instytucje finansowe pozwolą brać klientom na swoje barki zbyt wielkie zobowiązania. KNF po prostu uznała, że w tej dziedzinie banki same postępują przezornie i nie trzeba im narzucać odgórnych limitów.
W efekcie zmieniona rekomendacja S ani znacząco nie utrudni, ani też specjalnie nie ułatwi zaciągania kredytów hipotecznych. – Pod względem liczby i wartości nowych kredytów przyszły rok prawdopodobnie będzie porównywalny z obecnym, czyli nadal słaby. Wiele osób wciąż nie odczuwa poprawy sytuacji gospodarczej i boi się zaciągać większe zobowiązania. Jednak w drugiej połowie 2014 r. spodziewam się wzrostu cen nieruchomości, a to pewnie skłoni niezdecydowanych do wzięcia kredytu – ocenia Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich.
Niewielkie nawet ożywienie na rynku mieszkaniowym bardzo by się przydało, bo rok bieżący, a zwłaszcza jego pierwsze miesiące były wyjątkowo rozczarowujące.
Teraz cała nadzieja w poprawiającej się powoli sytuacji gospodarczej. Im szybszy będzie wzrost PKB, tym chętniej klienci wrócą do banków po pieniądze i łatwiej je dostaną. Jeśli będą mieli pracę i stabilne zarobki, to nie popadną w kłopoty przy spłacie rat. To z kolei zapewni dobre wyniki bankom, a im zdrowszy sektor finansowy, tym mniej argumentów dla Komisji Nadzoru Finansowego, aby wydawać kolejne rekomendacje utrudniające dostęp do kredytów. I wówczas na rynek mieszkaniowy może wróci optymizm.
